房地產與債務—即將襲來的風暴之眼
很多人都預感到了即將襲來的暴風雨。
太多的跡象，都預示著一場金融風暴的到來，風暴前的我們，看著滿樓呼嘯的風雨，多多少少都能預見到未來那個狂暴而急驟的時刻。
然而，搞清以下問題才是應對的關鍵：
這場風暴將從哪里開始？
這場風暴將以什么樣的方式到來？
這場風暴形成的機理是什么？
至今，各方對這些問題的回答仍然莫衷一是，但各方普遍都承認以下一點。對這個問題能否形成基本的共識將直接影響到我國在此變局中能否掌握主動。
所以當前就是要首先回答這些關鍵的問題，讓更多愛國的有識之士參與到這個問題的討論與思考當中，這樣，至少我們能在迎接這個充滿著未知數的未來時有更多有準備的人，本文的目的也就達到了。
一、我國詭異的債務結構
大部分的金融危機，其起點都源自債務，那么我國的債務情況是什么樣的呢?
眾所周知，我國的房地產早已成為了我國經濟最大的病灶，對于這個吞噬一切的暴利行業，我其實不必多說，因為已經有太多人指出了其扭曲的種種現象和本質。
但是，一個異常的現象卻值得我們警惕。按道理來說，作為房地產利益鏈上最大的兩頭—地產公司和地方ZF，這兩者理應在這個吸金產業上賺得盆滿缽滿。然而，截止到去年，這兩個巨大的利益主體，居然都負債，而且是天量的債務!
面對此情此景，進行進一步說明和研究很有必要。
首先說地方債。
我國地方債分兩種，一種財政公布的顯性債務，這方面無疑是穩定的，截至2018年我國顯性地方債18.39萬億人民幣，負債率76.6%，這個數目不算大，但只是地方的顯性債務。
而地方政府通過地方融資平臺通過股權或證券化所發行的隱性債務，以及通過PPP、棚改貸所發行的大量隱性債務，規模則數倍于此。如長江產業研究院所調查的數據顯示截止2016年底我國地方融資平臺債務就達到了30.27萬億元。
因為隱性債務具有隱蔽性，各方的數據往往出入較大，而且偏于保守。
而清華大學經管學院常務副院長、清華大學中國財政稅收研究所所長白重恩所帶領團隊的調查顯示截至2017年6月底地方發行過城投債的企業債務余額約為47萬億元，相當于全國GDP的一半。
至于各地債務率，目前我國有26個省份的債務率超過60%的國際警戒線，其中最高的貴州達到了178.9%(這個數據可能存疑，因為各方統計目前都有缺陷)。
其次我們再說房地產企業債。
我們一向認為房地產龍頭企業是地產大發展的最大贏家，房地產企業原本應當是發展穩健的。然而Wind的數據顯示，2017年全年，136家上市房企的平均負債率達到79.1%，創下2005年以來的最高位。在這136家上市房企中，負債超過百億元的房企總計為67家，占比49%，而全國前十的房企負債都在千億以上，其中最高的恒大達到了1.5萬億元，這甚至高于新西蘭的GDP。這還沒算各地方融資平臺，也就是城投公司的債務率，最高的云南城投17年債務率達到了543%，這真是個嚇死人的債務率。
按道理說，房企和地方ZF，作為房地產市場中最大的既得利益者，本應在房地產上大賺特賺，積累巨量資本才是，然而如今卻一一負債，為什么會這樣?
二、原因：失序地產的大躍進
為什么會形成這樣的局面?這些債是怎么欠出來的?
要回答這個問題，我們應該先問這樣的問題：我們這些年到底搞了多大規模的房地產建設?
在各中心城市貌似“居大不易”的今天，卻有數據顯示，我國的各類地產和園區的總面積，足以為37億人提供永久住所，而且哪怕僅算房屋空置率，根據西南財大的調查數據我國房屋空置率高達22.4%，其中商品房空置率達到了26%，是日本的近兩倍，美國的14倍，而根據IMF副總裁朱民在2015年指出的數據則是10億平米。
說到這里，其實大家也就不難想到高負債的原因了，但是要徹底說透這個事情，還得從十年前的源頭講起。
1、房地產業發展的歷史邏輯
在08金融危機之后，出口主導經濟的我國面臨著出口市場的普遍萎縮而出現了危機。但是中國的發展勢頭和市場的高轉速并未就此停止。
這其中4萬億的基建政策功不可沒，但這一政策使得我國開啟了通過城市化投資拉動經濟的模式，同時也讓房地產市場在一路高歌猛進中成為了全國市場的中心和GDP增長的火車頭，畸形地吞噬著一切其他產業。
房地產大發展的本質，是將快速城市化的成本，通過住房這一生活必需品，以高于其使用價值數倍的房價強行轉嫁給社會中大資本以外的各階級，尤其是中產階級。
在這個野蠻生長的過程中，問題如約而至：由于房地產業作為投資領域的收益實在太高，引起了幾年來都未曾停止的全國性的投機狂潮。當房價已然成為中國經濟中最大的全民化泡沫時，進一步可承接轉嫁的人口卻出現了不足，危機從此肇始。
中國，畢竟只是個發展中國家，能以目前這樣高價買房的人，一定是有限的;其次房屋作為一種耐用的商品，買房的剛需不可能無限制的擴大。
房價過度畸形的上升，使得能夠負擔的人口越來越少，尤其是中產斷層下的老百姓們，根本沒有那么多錢去負擔高企的房價，現在的中國，已經失去了繼續用房價榨干人民的基礎，因為剩余的人民，要么無力負擔，要么有房住但是也無力繼續進行投資了。
自然地更深層次的問題出現了：我國市場已然無法進一步承擔房地產的轉嫁，但是各地高歌猛進的基建和房地產投資并沒有停止!
房地產過去畢竟太掙錢了，這種收割般的利潤率沖昏了太多人的頭腦，這時地方地產利益集團頓時覺得自己坐擁了一座無盡金礦，似乎這樣的狂潮沒有終點。于是乎開始了大量更加激進的建設，各種園區開發區和反復重復的基建，包括通過棚改貸撬動的巨量資金，都被投到了這種盲目建設當中。
而隨著城市進一步的擴張，這種建設需要的資金量也變得越來越大，因為房地產盈利的前提是房子必須有城鎮的相關配套，所以啟動一個開發區的地產項目，需要將整個區域的配套納入城建規劃，然后蓋出一整個開發區來，以此來賣房地產，這需要大量的錢。
然而在投機狂潮的驅動下，投資仍舊是進行了，錢主要通過高利率的借貸而來，新區也仍舊是建了起來。然而，當他們開始賣時，卻發現不如當年那樣賣得動了。他們最終仍然要面對這個現實，能高價買得起房的人注定是有數的，現在的中國中產，已經承受不起房地產的繼續擴張和轉嫁了。
于是乎，當大量的開發區都成了鬼城，大量的房地產甚至修到了農田附近，地方和地產公司的大量債務無法轉嫁，普遍的負債，也就成了必然結局。
2、普遍的債務和無法轉嫁的矛盾
而當時間來到了當下，過去十年的激進政策導致了這樣后果：我國地方政府和房地產企業積累了轉化不了的天量債務。
然而，這些債務如今已經根本無法通過土地財政來轉嫁，并且這些債務反而會越來越多，原因主要是兩個方面：
一方面：高企的房價，已經觸碰到了我國有相應購買力階級人口的極限，剩余的的人們要么在農村居住沒有剛需，要么背負著貸款完全沒有進一步的購買力，房價，實際已經榨干了我國這個有限的市場。并且尤其是近年來，中央屢屢出手打擊房價，現在地產市場已經很難復制當年的輝煌了。
另一方面：高企的房價本身對其他幾乎一切行業都具備破壞性，因為其都會帶來場地和人力成本的普遍上升，便會對社會其他幾乎所有行業產生負面影響乃至吞噬效應，而當社會整體利潤都被房地產集中吸走時，就會制造大量的靠補助存活的企業，那些無法獲得補助的低利潤企業則大量倒閉。
而財政收入如在土地財政上無法獲利，則就會面臨整體性的收入短缺，這種短缺是在短期內發生的。然而財政支出卻是長期的更為剛性的，于是乎，地方財政也就陷入了這個債務怪圈。
這個債務怪圈，如是不填上，后果很可能是災難性的，然而，當前多數地方，選擇的卻是繼續走土地財政的路，因為讓房價降下來是不能去杠桿的。于是乎，毫無意義的巨額投資，人煙稀少的地產“鬼城”，仍然在中國各地繼續建設當中。
三、未來：系統性風險的風暴之眼
我國目前走到這個局面上，其最根本的原因，其實無非在于資本和資產階級最本質的本性：
當有巨額利潤時，它會不惜一切代價去爭?。欢斢芯薮箫L險時，它同樣會不惜一切代價去躲避和轉嫁。
這最基本的本性，同樣將決定著系統性風險未來的走向。
我國的債務問題，來源于投機狂潮中資本食利本性同市場溝通調節的矛盾，
當前，房地產利益集團的巨額債務，已經無法向往下的任何一個階級轉嫁了。然而，資本要生存，而且資本總會找到出路，所以接下來資本會怎么做?
這里我們要警惕一個極其危險的轉嫁方式—通過金融衍生品進行同階級的轉嫁。
金融衍生品，即ABS、CDS、CLN、CRMW等類金融衍生品，其原理我在這里就不細講了，總的來說就是通過金融對賭和債務打包，對債務風險進行對沖性轉嫁。這種東西實際上就是08美國金融危機的罪魁禍首，然而近年來已然被引入國內，并且其市場一直保持著驚人的增長率，這是非常值得警惕的現象。
從前，當房地產市場開始野蠻擴張時，各路資本不顧一切地爭相炒高房價，完全無序的競爭最終制造了一個綁架了中國經濟的巨大泡沫;那么當這個市場的資本，面臨著生死存亡的威脅時，他們會怎么做呢?
很顯然，最有可能發生的，就是同級資本之間的互相轉嫁，通過將風險轉嫁他人而保自己生存。銀行和券商會通過各類ABS債券將不良資產大量出售，而券商間則會通過CDS協議互相對沖，給自己利益體那些無法兌現的債務上保險，然后互相對賭。對賭是一種特殊的期權，其風險形式在于投資人要求被投資企業虧損時反而要向投資人進行賠償。
而市場上一旦大量出現這種現象，金融市場上就會出現可怕的踩踏現象，資本之間互相對賭，對沖性和衍生性風險就會交錯擴散，一個巨大的系統性風險就將形成，大到不可避免。
我國房企債務已然躍上了20萬億大關，地方隱性債則可能已經達到了40萬億以上，加起來的規模60多萬億，這都快接近我國的GDP了，然而這只是基礎。在金融衍生規則下，風險敞口對應的規模甚至可以到基礎債務的10倍左右(合成型對沖)，那么我國60多萬億的基礎債務，還沒算近30萬億的居民貸款，最終會衍生出多大的風險敞口?光是風暴之眼就已然如此巨大，風暴將會有多大?
這就是我國經濟當下最大的危險!
四、危與機
有危必有機。
也許我們真的不可能阻止必然來臨的事件，但我們卻一定能根據其矛盾，將其轉化成于我有利的局面，這是完全可能的。
對于這次風暴，首先要注意其兩大特點：
1、其規模將極其巨大，通過一般性的市場調控很難甚至不可能化解。
2、其真正的關鍵，在于危機是通過資本勢力間的風險相互轉嫁而形成。
所以，危險與機遇，自然也就一目了然了：
當下最大的危險在于，危機帶來的連鎖反應，直接誘發了人民幣匯率乃至國家信用的崩潰，這是最不能發生的事情。
而當下最大的機遇在于：資本勢力為了求得生存，對賭機制將使其內部產生極其嚴重的不團結甚至相互對立，這種對立和不團結，是可以被利用的，而且這種機會其實千載難逢。
所以，當前應對風暴的關鍵，不在于我們是否能在金融戰場上搞什么反敗為勝，而在于我們能否跳出“金融問題金融處理”的桎梏，將其看作一種資本主義增長模式下的一種新形式的階J斗爭，用社會資源平衡分配的思路，去因勢利導地利用危機，引導危機，這樣的處理，就是有希望的，而且是充滿光明的希望。
當然，我們還需注意如下幾個問題：
1、在衍生品被引進中國的那段時間，上層的自由派似乎是有意為之，并且還配合以房地產猛漲的勢頭，所以他們的最終目的是否已經出賣了國家，這個需要警惕。
2、在危機到來之前的這段時間里，外資評級機構將扮演一個十分關鍵的角色，并且在危機到來后，很多外資尤其是美元資本都可能對我國市場釜底抽薪，限制住這些人，將成為這次風暴的關鍵。
3、在危機到來時，我國內部市場和世界市場尤其是能源資源市場的關系，將成為那個時期的難點，必須要提前有所準備。
我們正處在遠方一場風暴的風口之上，也許這場風暴將永遠的改變我國前進的方向。在這個大時代的風口，我相信我們能夠挺過去，但要挺過去，我們一定要記得托爾斯泰的那句簡單的話：如果不道德的人，能夠聚集起來，形成一股勢力，那么正直的人也應該這樣，道理就是這么簡單。
藍正威
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