在房企融資環(huán)境持續(xù)收緊，融資成本不斷走高的情況下，仍有不少房企發(fā)布海外融資計(jì)劃。
7月17日，佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司(01638.HK)發(fā)布公告稱，發(fā)行2023年到期的3億美元利率為10.875%的優(yōu)先票據(jù)。這也是佳兆業(yè)今年以來第五次發(fā)行美元優(yōu)先票據(jù)，共計(jì)16.5億美元，平均利率11.3%。
公告顯示，佳兆業(yè)此次發(fā)債所得的款項(xiàng)將用于一年內(nèi)到期的現(xiàn)有中長(zhǎng)期境外債務(wù)再融資。
不僅僅是佳兆業(yè)，面對(duì)融資環(huán)境持續(xù)收緊，借新還舊需求上升的情況下，即便融資成本高企，仍有不少房企海外舉債。
來自中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年7月1日以來，超過20家房企發(fā)布美元融資計(jì)劃，共涉及資金高達(dá)170億美元，刷新歷史紀(jì)錄。
此外，監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在今年7月12日國(guó)家發(fā)改委發(fā)布房地產(chǎn)企業(yè)美元債收緊政策后，房地產(chǎn)企業(yè)在窗口期已經(jīng)大量發(fā)布美元債，合計(jì)超過25億美元。
包括中國(guó)金茂控股集團(tuán)有限公司、佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司、融信中國(guó)控股有限公司、寶龍地產(chǎn)控股有限公司、時(shí)代中國(guó)控股有限公司、旭輝控股(集團(tuán))有限公司、江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司等發(fā)行多筆美元債。
而對(duì)于房企來說，融資成本也正在不斷上升。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年上半年融資成本平均在6%左右，7月以來，美元債成本快速上升，7月美元融資平均利率已經(jīng)高達(dá)8%，最高甚至達(dá)到了15%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，最近房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金面的多重管制與收緊，在信托有監(jiān)管加強(qiáng)預(yù)期下，海外美元債也開始強(qiáng)監(jiān)管。但整體看，政策都不是一刀切暫停，都是加強(qiáng)監(jiān)管，對(duì)于正常融資沒有影響，但對(duì)于大額度融資將會(huì)明顯收緊。
7月12日，國(guó)家發(fā)展改革委網(wǎng)站發(fā)布《對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請(qǐng)備案登記有關(guān)要求的通知》(發(fā)改辦外資〔2019〕778號(hào))，要求房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)，并要求房地產(chǎn)企業(yè)在外債備案登記申請(qǐng)材料中要列明擬置換境外債務(wù)的詳細(xì)信息，包括債務(wù)規(guī)模、期限情況、備案登記情況等，并提交《企業(yè)發(fā)行外債真實(shí)性承諾函》等。
在房企融資環(huán)境持續(xù)收緊，融資成本不斷走高的情況下，對(duì)于負(fù)債率偏高的開發(fā)商來說，無疑迎來更大挑戰(zhàn)。
“目前房企融資的難度還是比較大的，發(fā)改委發(fā)布的這項(xiàng)政策規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)，表面對(duì)于房企的金融資金方面還是一個(gè)嚴(yán)管控的態(tài)度。這和銀保監(jiān)會(huì)對(duì)部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快信托公司約談警示都是為了規(guī)范管控房地產(chǎn)資金方面，不希望房地產(chǎn)信托方面的余額增長(zhǎng)過快。預(yù)計(jì)第三季度房企大額度的融資會(huì)有所減少。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師段雨桐表示。
不過，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，美元債也并非其資金的主要來源。“只有部分企業(yè)特別是在香港上市房企發(fā)行美元債較多，整體政策影響看，2019年二季度大量房企大額度融資將減少，房企搶地現(xiàn)象也將明顯減少，特別是對(duì)于融資渠道較少的企業(yè)來說，壓力將增大。”
中信建投證券報(bào)告指出，2019年伊始，房企融資延續(xù)2018年底以來的寬松態(tài)勢(shì)，持續(xù)高位運(yùn)行，出現(xiàn)融資高峰，伴隨企業(yè)拿地加速，全國(guó)土地市場(chǎng)顯著升溫，地王頻出，與政策導(dǎo)向相違背，二季度房企融資政策開始收緊，形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下。
具體來說，5月17日，銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)23號(hào)文，釋放房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)降溫的信號(hào);5月31日，媒體報(bào)道部分房企因拿地激進(jìn)，出現(xiàn)一些“地王”，在住建部的指導(dǎo)下，央行與證監(jiān)會(huì)將暫停部分房企的債券及ABS融資通道;6月13日，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在陸家嘴論壇上直指目前房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)金融存在居民高杠桿與房地產(chǎn)過度融資的風(fēng)險(xiǎn)與問題;6月，融資收緊范圍逐漸擴(kuò)大，交易商協(xié)會(huì)通過窗口指導(dǎo)，暫緩部分地產(chǎn)商銀行間市場(chǎng)的發(fā)債融資計(jì)劃，避免過度融資;7月12日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布通知要求房企發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)，融資用途受限。
中信建投證券報(bào)告認(rèn)為，近期，地產(chǎn)融資調(diào)控不斷升級(jí)，政策進(jìn)一步收緊，預(yù)計(jì)著下半年土地市場(chǎng)或?qū)⒔禍亍?/p>
從發(fā)行總額來看，2019年上半年，房企融資總額為6113億元，其中，境內(nèi)發(fā)債3592億元，同比增長(zhǎng)35%，占比59%;境外發(fā)債2521億元，占比由2018年下半年的27%大幅攀升至41%。報(bào)告指出，主要由于2018年5月政府加強(qiáng)對(duì)境外融資的用途限制，疊加上境外融資成本持續(xù)走高，以及人民幣匯率大幅波動(dòng)的影響，2018年下半年房企海外融資占比下跌，而2019年房企面臨償債高峰，借新還舊需求上升，再次轉(zhuǎn)向海外舉債。
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