最近一個時期，房地產(chǎn)市場的進一步泡沫化，已經(jīng)引起了廣大勞動群眾乃至相當(dāng)一部分城市中產(chǎn)階級的不滿，成為中國的一個嚴(yán)重的社會和經(jīng)濟問題。正如最近盛興瑞先生撰文指出(見“雄安新區(qū)應(yīng)探索建立公有民租新住房制度”)，目前房地產(chǎn)泡沫的根源在于事實上以私有產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)的住房制度必然導(dǎo)致住房金融化以及隨之而來的投機泡沫。要根治房地產(chǎn)市場的痼疾，只有廣泛實行帶有社會主義性質(zhì)的“公有民租”的住房制度。然而，只要仍然堅持“市場在資源配置中起決定性作用”這一錯誤路線，就不可能真正落實利國利民的公有民租住房制度。
要嚴(yán)肅地討論房地產(chǎn)市場問題，需要在馬克思主義政治經(jīng)濟學(xué)指導(dǎo)下，對于房地產(chǎn)(特別是住房)在資本主義市場經(jīng)濟條件下的生產(chǎn)和銷售狀況做出嚴(yán)肅、可靠的分析。遺憾的是，由于種種條件的限制，目前在一般大眾的討論中，還嚴(yán)重缺少這樣的分析;網(wǎng)上關(guān)于房地產(chǎn)市場的各種言論，包括一些著名進步學(xué)者的言論，難免流于空泛，乃至憑主觀臆測、道聽途說，隨意做出并不正確或并不可靠的結(jié)論。
在這篇短文中，筆者嘗試根據(jù)馬克思主義政治經(jīng)濟學(xué)的基本原理，簡單分析一下中國房地產(chǎn)價格的平均構(gòu)成。從馬克思主義政治經(jīng)濟學(xué)原理出發(fā)，房地產(chǎn)作為商品，雖然有其一定的特殊性，但是從長期平均來說，其價格要圍繞價值波動;即由商品中所包含的社會必要勞動時間所決定。
這里說的，價格圍繞價值波動，指的是商品最終銷售的價格要圍繞價值波動。比如，說工業(yè)品的價格圍繞價值波動，指的是工業(yè)品最終銷售時的價格，而不是工業(yè)品出廠時的價格。熟悉政治經(jīng)濟學(xué)的朋友知道，在資本主義條件下，產(chǎn)業(yè)資本家在銷售出廠產(chǎn)品時，并不能獲得相當(dāng)于產(chǎn)品全部價值的價格;為了節(jié)約流通成本，產(chǎn)業(yè)資本家愿意將商品價值中的一部分讓渡給商業(yè)資本家;商業(yè)資本家在買進和賣出商品之間的商業(yè)加價，其本質(zhì)不是商業(yè)資本家雇傭商業(yè)工人生產(chǎn)的新價值，而是產(chǎn)業(yè)工人已經(jīng)生產(chǎn)出來的價值的一部分。類似的，房地產(chǎn)企業(yè)實際上是房地產(chǎn)流通領(lǐng)域的“商業(yè)資本家”。房地產(chǎn)企業(yè)并不生產(chǎn)新的價值，而是通過建筑業(yè)資本家(相當(dāng)于房地產(chǎn)或建筑業(yè)領(lǐng)域的“產(chǎn)業(yè)資本家”)讓渡的一部分價值來獲利。
這樣，我們可以初步分析一下房地產(chǎn)價值的構(gòu)成。所有商品的價值都包括兩個部分，因為在生產(chǎn)商品過程中消耗的各種生產(chǎn)資料所轉(zhuǎn)移到新商品中的價值以及勞動者在生產(chǎn)商品時新增加的價值;在資本主義條件下，勞動者新生產(chǎn)的價值又可以分為補償勞動者的勞動力價值的部分和剩余價值。
就房地產(chǎn)來說，為了生產(chǎn)房地產(chǎn)所消耗的生產(chǎn)資料顯然包括在建筑房地產(chǎn)過程中所消耗的各種原材料(鋼筋水泥等)、水電氣等輔助材料以及機器設(shè)備的折舊，即建筑業(yè)所直接使用的各種生產(chǎn)資料。此外，為了建設(shè)房地產(chǎn)，一個必不可少的生產(chǎn)資料就是土地。從政治經(jīng)濟學(xué)觀點看，純粹以自然狀態(tài)存在的土地是自然資源，不是勞動產(chǎn)品，因而也不是商品，沒有價值。但是，在現(xiàn)代資本主義經(jīng)濟條件下，純粹以自然狀態(tài)存在的土地幾乎已經(jīng)不存在了。一般來說，要建設(shè)房地產(chǎn)，必須改變現(xiàn)有土地的用途和存在形式;比如，要建設(shè)必要的基礎(chǔ)設(shè)施(平整土地;通水、通電、通氣等)，原來的土地使用者(如農(nóng)民或城市居民)要給予適當(dāng)?shù)陌才牛⒁獮樗麄兏淖兩罘绞蕉Ц断鄳?yīng)的費用。為了上述目的而發(fā)生的社會勞動屬于為了改變土地使用目的而發(fā)生的社會必要勞動，是生產(chǎn)價值的;因此而發(fā)生的價值應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)所消耗的生產(chǎn)資料價值的一部分轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)的最終價值中。
除了房地產(chǎn)所消耗的生產(chǎn)資料的價值以外，房地產(chǎn)價值中的其他部分，都是由生產(chǎn)性工人(即建筑業(yè)工人)在建筑業(yè)的生產(chǎn)活動中創(chuàng)造的。建筑業(yè)工人所新創(chuàng)造的價值，在扣除建筑業(yè)工人的勞動力價值以后，其余部分，都是由建筑業(yè)工人創(chuàng)造出來的剩余價值。房地產(chǎn)所包含的剩余價值，又包括以下一些部分：建筑業(yè)企業(yè)的利潤和稅收;房地產(chǎn)企業(yè)的利潤和稅收;房地產(chǎn)企業(yè)的工資和其他一些直接經(jīng)營成本;地租。(注意：房地產(chǎn)企業(yè)工人的工資也是剩余價值的一部分，正如商業(yè)工人的工資也是剩余價值的一部分一樣)
地租的情況有一定復(fù)雜性。只要存在著土地私有權(quán)(或者事實上的土地私有權(quán))，就會因為土地私有者對土地的壟斷而產(chǎn)生地租。就整個社會來說，地租必然是勞動者創(chuàng)造的剩余價值的一部分。但是具體到一個行業(yè)，比如房地產(chǎn)，房地產(chǎn)價格中所包含的地租既可能是來自于房地產(chǎn)本身所包含剩余價值的一部分，在一定條件下，也可能是來自于其他行業(yè)剩余價值的轉(zhuǎn)移。問題在于，在中國經(jīng)濟的具體條件下，房地產(chǎn)價格中，地租的比例到底有多大，是不是如某些網(wǎng)上言論所認(rèn)為的，大到了對整個房地產(chǎn)業(yè)乃至整個中國經(jīng)濟其決定性作用的地步?
由于統(tǒng)計數(shù)據(jù)的滯后性，下面只能主要是依靠2016年《中國統(tǒng)計年鑒》所發(fā)表的2015年的中國經(jīng)濟數(shù)據(jù)做一些初步分析。當(dāng)然，2015年的房地產(chǎn)市場情況與2017年有很多不同;但是還是可以說明一定的問題。
2015年，中國房地產(chǎn)企業(yè)的全部主營業(yè)務(wù)收入為70174億元，相當(dāng)于當(dāng)年國內(nèi)生產(chǎn)總值(685506億元)的10.2%。當(dāng)年，中國的全部商品房銷售額為87281億元。商品房銷售并非全部由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行，而房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入也并非全部是商品房銷售收入(雖然主要是商品房銷售收入)。為了簡便起見，下面假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入全部是商品房銷售收入，并假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)所銷售的商品房價格可以代表商品房價格的平均情況。
房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入中，營業(yè)利潤為6166億元，主營業(yè)務(wù)稅金附加為6202億元，占主營業(yè)務(wù)收入之比均為8.8%。此外，營業(yè)利潤(含企業(yè)所得稅)與房地產(chǎn)企業(yè)所有者權(quán)益(123238億元)之比為5.0%。無論是與主營業(yè)務(wù)收入相比，還是與所有者權(quán)益(即凈資產(chǎn))相比，房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)利潤均非特別高，屬于資本主義競爭條件下平均利潤的范圍。
從主營業(yè)務(wù)收入中扣除營業(yè)利潤和主營業(yè)務(wù)稅金附加以后，房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)成本為57806億元。《中國統(tǒng)計年鑒》沒有提供主營業(yè)務(wù)成本的具體構(gòu)成，但是提供了關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的如下一些情況。
2015年，房地產(chǎn)企業(yè)的土地購置費用為17675億元;房地產(chǎn)企業(yè)竣工房屋的總造價為30552億元。如果房地產(chǎn)企業(yè)的土地購置費用和竣工房屋總造價都攤?cè)氘?dāng)年的主營業(yè)務(wù)成本，據(jù)此可以粗估，房地產(chǎn)企業(yè)的其他成本(工資、利息、折舊等)約為9579億元。
據(jù)此可以對房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入做如下初步分析。2015年，中國房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入構(gòu)成如下：土地購置費用，25.2%;房屋造價，43.5%;房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本，13.7%;房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)利潤，8.8%;主營業(yè)務(wù)稅金及附加，8.8%。
根據(jù)這些數(shù)據(jù)，可以初步推算，中國的房地產(chǎn)價格中，大約75%屬于建筑業(yè)直接創(chuàng)造的價值，其中大約六成(總價格的44%)屬于建筑業(yè)的物質(zhì)生產(chǎn)成本以及建筑業(yè)工人和資本家的收入，另外四成(總價格的31%)屬于建筑業(yè)生產(chǎn)價值中向房地產(chǎn)業(yè)讓渡的部分，構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營成本、利潤和稅收。
在中國，地租主要采取土地銷售價格的方式。但是，并不是說，全部土地銷售價格都是由地租構(gòu)成的。據(jù)財政部數(shù)據(jù)，2015年，中國全國土地出讓收入33658億元;全國土地出讓支出33728億元;土地出讓支出中，屬于征地拆遷補償、土地前期開發(fā)等成本性支出26845億元，占當(dāng)年全國土地出讓收入的79.8%。
假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)土地購置費用中屬于征地拆遷補償、土地前期開發(fā)等改變土地用途必要費用的部分與全國土地出讓收入中成本性支出的比例一致，那么土地購置費用的大約80%(房地產(chǎn)總價格的20%)則屬于為了改變土地用途而發(fā)生的必要的生產(chǎn)性支出，其所對應(yīng)的價值應(yīng)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)商品的最終價值中。
綜上所述，在2015年中國的房地產(chǎn)價格中，全國平均來說，由建筑業(yè)直接生產(chǎn)并讓渡的價值占全部房地產(chǎn)價格的約75%，其中讓渡給房地產(chǎn)業(yè)的部分占總價格的31%;由于改變土地用途的必要生產(chǎn)費用而轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)價格中的價值占總價格的20%;純粹以地租形式出現(xiàn)的部分僅占房地產(chǎn)總價格的5%。
當(dāng)然，以上僅反映了2015年全國平均的情況。過去兩年中，全國房地產(chǎn)市場發(fā)生了一些重要變化;此外，一二線城市的情況又不同于全國平均的情況。在全部房地產(chǎn)價格中，有近三分之一，屬于讓渡給房地產(chǎn)企業(yè)的部分，與一般商業(yè)企業(yè)所獲得的讓渡價值相比，房地產(chǎn)企業(yè)所獲得的讓渡價值顯著偏大，其中是否有一部分屬于變相地租，還有待于進一步分析。
在全部房地產(chǎn)價格中，讓渡給房地產(chǎn)企業(yè)的部分(含經(jīng)營成本、利潤、稅收)占31%，與直接建筑成本和土地購置費用之和(69%)相比，房地產(chǎn)企業(yè)的平均“加價率”高達45%。相比之下，仍據(jù)2016年《中國統(tǒng)計年鑒》數(shù)據(jù)，2015年，中國批發(fā)業(yè)的平均加價率是8.6%，零售業(yè)的平均加價率是16%，兩者相加約為25%。
如果假設(shè)，房地產(chǎn)企業(yè)的正常加價率也是25%，那么房地產(chǎn)企業(yè)所獲得讓渡價值中約44%(20%/45% = 0.44)可能屬于變相地租，則變相地租占全部房地產(chǎn)價格的比例大約為14%，與直接形式的地租相加則占全部房地產(chǎn)價格的19%。如上所述，2015年房地產(chǎn)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入占國內(nèi)生產(chǎn)總值約10%;那么，其中的地租部分(包括直接的和變相的)，應(yīng)該不超過國內(nèi)生產(chǎn)總值的2%。
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