望長(zhǎng)城內(nèi)外：部分城市限購(gòu)能把投資投機(jī)者趕到三四線城市嗎？

　　國(guó)慶節(jié)長(zhǎng)假這幾天，為了抑制近期瘋漲的房?jī)r(jià)，北京、成都、天津、蘇州、杭州、濟(jì)南、鄭州、武漢、南京、合肥、無(wú)錫、廈門(mén)、福州等城市先后公布了限購(gòu)措施，加上先期已采取限購(gòu)措施的上海、廣州、深圳，近期全國(guó)共有16個(gè)城市采取了限購(gòu)措施。

　　說(shuō)到近期部分城市樓市的火爆，有關(guān)專家和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，2015年國(guó)家有關(guān)部門(mén)出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)“新政”是造成本輪房?jī)r(jià)瘋漲的主要原因。大家分析，國(guó)家有關(guān)部門(mén)出臺(tái)“新政”的主要初衷有兩個(gè):一是“去庫(kù)存”。因?yàn)?，在全?guó)許多城市特別是三四線城市，近年來(lái)積壓了大量的新建商品房無(wú)人問(wèn)津。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2015年12月公布的數(shù)字，截止11月末，全國(guó)國(guó)內(nèi)商品房待售面積達(dá)6.96億平方米。二是“穩(wěn)增長(zhǎng)”。房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一大支柱。據(jù)有關(guān)專家測(cè)算，樓市對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出的直接和間接貢獻(xiàn)高達(dá)19%;樓市活動(dòng)與房?jī)r(jià)下降10%便會(huì)讓中國(guó)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增速下降多達(dá)5個(gè)百分點(diǎn)，樓市的重要性由此可見(jiàn)一斑。因此，給樓市升溫有利于抑制經(jīng)濟(jì)下滑，保持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。

　　可是事與愿違，這項(xiàng)房地產(chǎn)“新政”自去年底出臺(tái)后，10個(gè)月下來(lái)，卻產(chǎn)生出完全“南轅北轍”的結(jié)果：不僅商品房“去庫(kù)存”的成效不明顯，而且把大量的資金都吸引到房地產(chǎn)市場(chǎng)，搞得實(shí)體經(jīng)濟(jì)的許多行業(yè)企業(yè)都來(lái)“炒房”，嚴(yán)重影響了制造業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)的“穩(wěn)增長(zhǎng)”。特別是造成了部分城市房?jī)r(jià)的瘋漲，進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，增大了發(fā)生金融危機(jī)的危險(xiǎn)。

　　為了抑制近期瘋漲的房?jī)r(jià)，近日，全國(guó)16個(gè)城市幾乎同時(shí)采取了限購(gòu)措施。我認(rèn)為，這些城市是根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)的指示和統(tǒng)一部署而采取限購(gòu)措施的。國(guó)家有關(guān)部門(mén)指令近期樓市火爆、房?jī)r(jià)瘋漲的部分城市統(tǒng)一采取限購(gòu)措施，是想把投資購(gòu)房者和投機(jī)炒房者逼出這些城市的樓市，驅(qū)趕到商品房大量積壓的三四線城市，讓他們到三四線城市去幫助“去庫(kù)存”。從而實(shí)現(xiàn)去年出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)“新政”“去庫(kù)存”和“穩(wěn)增長(zhǎng)”的初衷。

　　可是，我覺(jué)得，國(guó)家有關(guān)部門(mén)的這個(gè)愿望雖然很好，但很難實(shí)現(xiàn)，因?yàn)樗麄兺朔孔拥淖罨镜墓δ苁鞘裁?，忘了投資購(gòu)房者和投機(jī)炒房者為什么會(huì)“購(gòu)房、炒房”。

　　我認(rèn)為，居住是房子最基本的功能。絕大部分的老百姓買(mǎi)房子都是為了居住。當(dāng)然，在一定的條件下，房地產(chǎn)也有保值增值的功能，投資購(gòu)房者和投機(jī)炒房者也正是看中了房地產(chǎn)的這種功能。

　　然而，房地產(chǎn)的保值增值只有在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的都市才容易實(shí)現(xiàn)。因?yàn)?，商品房的房子本身是有使用年限的，其價(jià)值每年都在減少。商品房真正能夠保值增值的是與房子一起買(mǎi)賣(mài)的土地使用權(quán)。在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的都市地區(qū)，隨著城市的發(fā)展和建設(shè)用地的不斷減少，商品房建設(shè)用地的地價(jià)會(huì)不斷上漲，所以，在這些地區(qū)購(gòu)買(mǎi)的商品房才有可能保值增值。

　　而在我國(guó)大多數(shù)的三四線城市，商品房之所以大量積壓，主要原因是當(dāng)?shù)氐睦习傩毡容^窮，買(mǎi)不起房。而這些城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較慢，商品房建設(shè)用地地價(jià)的上漲空間也很有限。因此，在這些地方，房地產(chǎn)的保值增值基本無(wú)法實(shí)現(xiàn)。而進(jìn)入樓市的投資者和投機(jī)者都是有錢(qián)人，他們購(gòu)房炒房都是為了賺錢(qián)，最起碼也要能保值，如果這個(gè)愿望不能實(shí)現(xiàn)，他們會(huì)到三四線城市去幫助政府“去庫(kù)存”嗎?

　　由此可見(jiàn)，國(guó)家有關(guān)部門(mén)指望通過(guò)部分城市采取限購(gòu)措施，把投資購(gòu)房者和投機(jī)炒房者逼出這些城市的樓市，驅(qū)趕到商品房大量積壓的三四線城市，讓他們到三四線城市去幫助“去庫(kù)存”，很有可能是一個(gè)實(shí)現(xiàn)不了的良好愿望。

　　其實(shí)，中國(guó)新建商品房大量積壓的主要原因早就找到了：一是地方政府的“土地財(cái)政”推動(dòng)了地價(jià)的過(guò)快上漲；二是房地產(chǎn)業(yè)不受限制的暴利；三是老百姓收入的增長(zhǎng)趕不上地價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲，買(mǎi)不起房。如果不在限制地方政府的“土地財(cái)政”和房地產(chǎn)業(yè)的暴利上動(dòng)真格的，如果不在提高廣大群眾的收入方面下大功夫，所謂“去庫(kù)存”，將永遠(yuǎn)也無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

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