剛剛過去的這個(gè)中秋假期，依然是房地產(chǎn)話題占據(jù)著輿論的前列，無論是廈門的海景房玻璃被臺風(fēng)橫掃一空，還是某個(gè)地產(chǎn)商的300萬的樓盤開盤瞬間被秒殺。
圖1：被臺風(fēng)肆虐過的廈門一海景房
這就是當(dāng)下的中國，全民為房而瘋狂，這場2015年末重新被燃起的搶房運(yùn)動(dòng)讓人瞠目結(jié)舌，幾百萬的房子像白菜一樣子被搶購，上海的離婚登記處因?yàn)殡x婚太多而限號，造謠的地產(chǎn)中介被刑拘......
當(dāng)下的一切似曾相識，但上世紀(jì)90年代擔(dān)心通脹搶購的是生活用品，2003年非典期間搶購的是板藍(lán)根，而今搶的房子卻都是上百萬啊!只能說，中國的土豪太多了，當(dāng)然肯定也有很多人綁架了幾代人的幸福而搶。
為什么會(huì)去搶?因?yàn)檫@是一個(gè)給你五倍杠桿、一年可能上漲100%的投資機(jī)會(huì)，一年收益就是10倍啊!
如果你很想感謝周行長，先不要著急，真的會(huì)這么好嗎?這不會(huì)是一個(gè)史詩級的大泡沫嗎?
小編就用剛過去一年但顯然絕大多數(shù)人已忘卻或麻木的股市大崩潰來對比一番，雖然二者有差異，但本質(zhì)上是一樣的。
一、房市杠桿資金19萬億，A股最高峰4萬億
杠桿猛于虎。
毫無疑問，這一輪急劇的房地產(chǎn)泡沫是一個(gè)典型的杠桿資金推動(dòng)。小編統(tǒng)計(jì)顯示，截至2016年6月底，中國個(gè)人房貸余額為16.55萬億元，如果按照2016年二季度的房貸增加額推算，到9月底房貸余額將達(dá)到17.9萬億左右。
單純看數(shù)值沒多少感覺，但如果我告訴你這其中的11萬億是在2011年9月之后產(chǎn)生的，驚訝不?5年時(shí)間房貸余額從6.9萬億增加到17.9萬億，這印鈔放水的力度即便是當(dāng)年的四萬億也是望塵莫及。
圖2：2011年9月以來中國個(gè)人房貸激增11萬億
注意，這還僅僅是金融機(jī)構(gòu)口徑統(tǒng)計(jì)的房貸，如果加上地產(chǎn)商、中介商提供的首付貸、消費(fèi)貸等，這個(gè)數(shù)值粗略估算還得加上1萬億元。也就是說中國的房地產(chǎn)市場上，至少19萬億的杠桿資金卷入其中。
也許很多人想起了2015年的股市大崩潰，當(dāng)時(shí)令人聞之色變的股市杠桿資金有多少呢?
按照筆者的統(tǒng)計(jì)，截至2015年6月18日，券商融資余額達(dá)到歷史高峰22666.35億元，再加上估算的場外配資規(guī)模1.5萬億元～2萬億元，A股市場場內(nèi)外融資合計(jì)至少4萬億元。
圖3：2015年以來的兩融余額情況
4萬億的股市杠桿資金把股市翻倍，杠桿連環(huán)爆之后又就把股市搞得天翻地覆，股災(zāi)爆發(fā)后的9個(gè)月中有十幾個(gè)交易日出現(xiàn)千股跌停，簡直已不能用慘烈來形容了。
單從這杠桿資金絕對量而言，當(dāng)前的房地產(chǎn)泡沫比起股市過之而無不及。
二、房市杠桿占比12.67%，股市最高8%
肯定有人指出，怎么能這么簡單的對比呢?
那好，我們先看購房款中的房貸占比情況。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，1995年~2016年6月以來中國商品住宅累計(jì)銷售額為55.79萬億元，按2016年6月底16.55萬億房貸余額計(jì)算，占比29.66%，即平均每套房近三分之一的購房款為銀行貸款。
這是長時(shí)間序列的計(jì)算，如果算近些年的，該數(shù)據(jù)會(huì)高出很多。如果以2016年上半年新增房貸2.37萬億、5.7萬億商品住宅銷售額計(jì)算，這個(gè)比例高達(dá)40%(當(dāng)然二手房房貸是應(yīng)該剔除的)。
我們再來看下房市和股市中杠桿資金的各自比例。
2016年年初，筆者曾估算，截至2015年底，中國城市的房地產(chǎn)市場市值約在110~132萬億元。
若按2016年以來的漲幅粗略算來，目前上限近150萬億的城市房地產(chǎn)市場中(農(nóng)村房地產(chǎn)無法貸款)，房貸等杠桿資金約19萬億，占比約12.67%。而2015年股市杠桿資金最高時(shí)4萬億，對應(yīng)的是約50萬億市值，占比約8%。
圖4：房市股市中杠桿資金占比情況
面對這樣的市場杠桿占比，是不是很直觀呢?
三、一樣的大躍進(jìn)
如果說上述只是靜態(tài)的對比數(shù)據(jù)，更能說明問題的是，房市和股市的杠桿資金一樣經(jīng)歷了大躍進(jìn)。
在2015年之前，季度新增房貸保持在5000億元以下，甚至在2012年二季度只有1900億元。但在2014年11月央行的雙降之后，房貸增長不斷刷出新高。
對比2011年9月， 5年時(shí)間房貸余額從6.9萬億增加到17.9萬億(2016年9月預(yù)估值)。最讓人瞠目結(jié)舌的是2016年上半年房貸增加2.37萬億，2015年6月~2016年6月增長3.91萬億，一年時(shí)間增長30.69%。
再看崩潰的2015年股市大泡沫，2015年1月19日股市兩融余額為1.1萬億元，而到了5月20日就突破了2萬億元，到6月18日增長到2.27萬億，5個(gè)月翻倍。
雖然房市中的杠桿資金擴(kuò)容比例遜于股市，但考慮到體量其實(shí)也是半斤八兩了。
圖5：2016年單季度房貸新增超萬億，90%的居民貸款來買房
房貸占居民戶中長期貸款比例更能說明全民瘋狂為房，2014年4季度購房貸款占居民中長期貸款比例頓時(shí)從3季度55%飆升至85%，而到2016年3月、6月該數(shù)據(jù)都已超過90%。也就是說，超過90%的居民借貸都是用于買房了。
圖6：一個(gè)房產(chǎn)銷售的朋友圈
雖然股市樓市有差異，數(shù)據(jù)是不會(huì)騙人的，一樣的瘋狂背后，折射的是一樣的信號。
總有一種感覺，我們當(dāng)下所經(jīng)歷的將會(huì)深深地被記錄在世界的金融史中，要么作為一種泡沫必然崩潰的宿命，要么作為一個(gè)偉大的人類經(jīng)濟(jì)實(shí)驗(yàn)的奇跡。但看遍2000多年古今中外的金融史，從羅馬帝國到美聯(lián)儲(chǔ)格林斯潘時(shí)代，前者是司空見慣，后者尚無先例。
杭州部分區(qū)域?qū)嵤┫拶徴?/strong>
為進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)國家“分類調(diào)控、因城施策”的總要求，結(jié)合我市房地產(chǎn)市場實(shí)際情況，經(jīng)市政府研究決定，我市自9月19日起實(shí)施住房限購。
限購政策明確，在市區(qū)限購范圍內(nèi)暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。
限購政策充分體現(xiàn)“因城施策”總體要求下實(shí)施差別化、精細(xì)化調(diào)控的思路。明確了限購范圍為上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、杭州高新開發(fā)區(qū)(濱江)、杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、杭州之江國家旅游度假區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)，不包含富陽區(qū)、大江東以及臨安、桐廬、建德、淳安四縣(市).
限購時(shí)間明確，新建商品住房以網(wǎng)簽平臺商品房買賣合同簽訂時(shí)間為準(zhǔn);二手住房以網(wǎng)簽平臺房屋轉(zhuǎn)讓合同簽訂時(shí)間為準(zhǔn)。
限購政策還進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)憑房產(chǎn)檔案管理部門出具的確認(rèn)信息(針對本市戶籍居民家庭)或《非本市戶籍居民家庭杭州市區(qū)住房情況查詢記錄》簽訂商品住房買賣合同或二手房轉(zhuǎn)讓合同。違反限購規(guī)定的，不予辦理相關(guān)房產(chǎn)交易確認(rèn)手續(xù)，未辦理房產(chǎn)交易不得辦理房產(chǎn)登記。
鏈接：隨著近期國內(nèi)部分二線城市住房價(jià)格波動(dòng)水平加大，合肥、蘇州、南京、武漢、廈門、鄭州等城市相繼出臺政策，其中涉及限購政策的主要是蘇州和廈門。
蘇州規(guī)定自8月12日起，非本市戶籍居民家庭申請購買第2套住房時(shí)，應(yīng)提供自購房之日起前2年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明。
廈門規(guī)定自9月5日起，對兩類非本市戶籍居民家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其銷售建筑面積144平方米及以下的普通商品住房(包括新建商品住房和存量住房)：1、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭;2、無法提供購房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭。(來源：牛熊交易室、新浪)
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