邋遢道人 | 樓市五十問之一：樓市是“剛需”嗎？

　　樓市有剛需，意味著房價漲到多少都是有道理的。于是房價沒有最高，只有更高。剛需是中國專家指鹿為馬的經典無恥。

　　上周幾個同學一起吃飯，說起鄭州樓市。都對房價如此瘋漲驚詫莫名。現在鄭州東區新開盤的房子已經賣到兩三萬一平米，我家領導提到前幾天一個樓盤銷售部的小伙兒指著一個樓盤說：這個樓昨天早晨開盤，到晚上就只剩一套了!河南省總商會的一個同學說，前幾天她與幾個房地產老板談起鄭州新地王的事兒，建業老總胡葆森一個勁兒說房地產的事兒現在看不懂了——7月份萬科25億拿下鄭紡機93畝地塊就不可思議了，沒想到一個月過去金茂置業竟以35.1億元拿下龍湖83.9畝地。單價折合4183萬元/畝，樓面價竟然達到36915元/平方米。這意味著這個項目開盤時賣不到5萬一平米難說能賺到錢。

　　自從河南有了“房地產開發”這門生意，胡葆森就坐頭把交椅。他都看不懂的事兒，有些意思。

　　專家們對中國這些年來遍地高樓平地起，樓房價格日日高的說法是：大量農民進城需要買房，大量要結婚和剛結婚的青年需要買房。專家們說，這種需求是剛性的，也就是所謂“剛需”。林毅夫在鳳凰臺回答吳小莉的問題也說：“讓剛需者這個買得起房，我想兩方面，一方面的話……”。甚至已經有所謂“住房三大剛需”之說：結婚為需求的“婚房剛需”，以家庭為單位的“改善型剛需”，以單身置業者為代表的“純剛需”——還好沒把農民工算進去!另一方面，政府一直人為控制建筑用地面積，供應不足。用專家許小年的話說是：“我們國家房價的上漲一定是和人為的土地供應的控制有關。這就是我們一直在講的18億畝紅線。起碼是從預期上牢牢的建立起了土地稀缺，從而房產稀缺的概念。土地供應不增加，需求這一端，人口收入城鎮化都在提高。房價肯定要上去……”。

　　兩億多農民已經屬于統計意義上的“城鎮常住人口”，肯定需要住房;每年上千萬城市男女青年要結婚住新房，更是迫不及待。而政府控制開發用地是明擺著的事——于是房價過去漲，現在漲，將來也要漲。聽起來事實清楚，邏輯周延，還真是這個理兒。

　　問題在于，如果這種論述沒問題，胡寶申怎么會看不懂今天的樓市呢?

　　問題就出在這個所謂的“剛需”上。貧道早就說，房地產市場的剛需是中國經濟學專家一個用來忽悠人的說法。

　　貧道喜歡從咬文嚼字開始。剛需是剛性需求的簡稱，先看看什么是需求。

　　百度百科上說：經濟學中需求是在一定的時期，在每個價格水平下，消費者愿意并且能夠購買的商品數量。

　　也就是說，經濟學說的需求不等于消費者的對某種商品的“欲望”。男女青年要結婚想住到新樓盤里，屬于愿望或者欲望。無論這個欲望有多大，都構不成經濟學中的需求，都只是“欲望”。所以“剛需者”并不是指“非常需要一套新房的人”。“非常需要一套新房的人”屬于定義中“消費者愿意”部分，還缺“并且能夠購買”這部分。經濟學的需求是指“有支付能力的欲望”。也就是你想買，這個價格你還拿的出錢來(哪怕借都算)。

　　其實商家也不傻，他們計算目標客戶(有需求者)時，都只計算那些既想買，又掏得起錢(或者有地方報銷)的人。開鮑魚館的老板并不是因為門口發廣告的小張會把魚翅當粉條才不把他們計算為目標客戶，而是因為小張不可能掏158元吃那半小碗“糊涂面條”。但小張依舊會認為自己屬于鮑魚館的顧客，于是對門口保安不讓自己發廣告喊叫什么“顧客是上帝”。

　　其實，把自己認為屬于樓市“剛需者”的年輕人和小張差不太遠，經濟學家們一個“剛需”就為自己的欲望撐起理論基礎了，以為那就是天經地義的住房需求!

　　接著說說“剛性”。剛性是對著彈性說的。MBA智庫百度說：剛性需求相對于彈性需求，指商品供求關系中受價格影響較小的需求，即需求彈性較小的需求，這些商品一般是指“必須品”，比如食鹽。

　　經濟學上的彈性和剛性是什么意思呢?是指需求或供給對價格的反應敏感程度。也就是說當價格發生變動時，需求或者供給變化是做出同樣幅度的反應，還是做出很小幅度的反應。本文所說的都是只需求，也就是消費者對房價的反應。

　　由于商品對消費者來講，有些是生活必須，有些并不是非買不可。比如糧食對老百姓來講是必需品，又沒有替代品，因此價格再漲也要買。也就是說，即使糧食大幅漲價，糧食需求量減少幅度都很小。對于糧價瘋長但需求量略微下降的情況，經濟學描述為糧食屬于剛性需求。但羊肉就不一樣了，羊肉的銷售量對羊肉價格變動很敏感，有一段時間羊肉價格漲到四五十元一斤，不是回民就去吃十元一斤的豬肉了。價格浮動需求就浮動，而且反應敏感，也就是一般商品都具備良好的“價格彈性”。

　　那么為貧道講那些說房地產市場有剛需是忽悠人的，是不是說住房這種商品不屬于必需品，因此價格彈性很低(即剛性)呢?

　　不是這個意思，對要結婚的上千萬年輕人來講，新房屬于必需品，真正的必需品!專家們都說年輕人應該先租房子結婚，還說什么英國人平均五十幾歲才買房。說這話的沒良心。現在中國并沒有穩定的，完全做出租用的足夠房源。要么是不知道哪天會拆掉的“城中村”，要么屬于不知道房主哪天會賣掉的“二手房”。除了打算很快離婚的，一般新婚夫婦都希望有一個新裝修的，家具與裝修配套的新房，而不是無法裝修，不知道哪天就不得不搬走的臨時“新房”。貧道覺得，住上不知道哪天就搬走的新房里會有婚姻不牢靠的感覺!

　　那么貧道是說什么呢?是說市場經濟說的價格剛性彈性不是指“變動方向”，而是指“變動幅度”。

　　經濟學講：需求與價格呈相反方向變動。價格漲，需求降;價格跌，需求長。某商品價格的需求彈性強，是指價格一漲需求就跌，價格漲得高需求就跌得猛。某種商品需求彈性低(剛性)，是指價格漲跌需求反應不快。價格漲很高，需求降低的也不明顯。價格跌很大，需求增長也不大。

　　這里“價格漲，需求降;價格跌，需求長”是基本條件。剛性彈性是描述這種條件下反應的敏感程度和變動幅度，超出這個范圍就要另說了。也就是說如果出現“價格漲需求也漲，價格跌需求也跌”的情況，不是一般商品市場研究的對象，不能用一般商品市場表述的供需關系術語進行描述。

　　但是，中國房地產市場在2005年以后發生了根本變化。在2005年以前，雖然房價漲的幅度均高于住宅商品房銷售量增加幅度，但方向都是一致的。

　　2004年平均房價從上年增長5.02%增加到18.71%，增加3、4倍。住宅商品房銷售面積就從上年25.64%的年增長率下降到13.57%。下降47%。這種情況反映了房地產市場的需求剛性特征——價格變動大，需求變動小。

　　2005年發生了些許變化，房價增幅降低到12.62%，增幅降低33%。但銷售面積猛增到46.62%，增幅擴大2倍多。房價雖然還漲，但漲幅降低明顯降低，按商品市場將銷售會增加，但一下子增加2倍多，就有點怪異。

　　2006年就怪了，房價增幅繼續降低一倍，增幅與房改前五六年差不多。但銷售增幅不僅沒增加，反而減少到上年的三分之一。

　　2007年以后，房價與銷售量完全走到“一順”了，變成房價漲，銷售就增加，房價跌，銷售也下跌。當年房價增幅擴大170%，銷售增幅擴大126%。而2008年，房價增長-1.89%，銷售額竟然下跌15.48%，不僅方向完全一致，而且需求往下出溜得比房價還快。2009年房價躥升24%，需求反應更靈敏，增幅達到46%!此后房價與銷售顯現了與2005年完全不同的情況。

　　房價跌不足2%，需求跌15%多;房價長了24%，而需求擴張接近50%。按銷售額算，2009年比上年增加81%!需求的價格彈性怎么樣?應該是彈性很高很高，哪里有什么剛性!

　　僅就彈性本來意義說，2005年以前中國房地產市場的需求彈性很小，需求對房價變動不敏感，確實屬于“剛需”。但2005年以后中國房地產需求彈性很大，價格漲跌一點點，需求卻瘋了一樣跟著漲跌。只是2005年前的是房價漲需求弱，房價跌需求強，屬于正常商品市場。而此后房價與需求變成“一順兒”了，需求跟著房價走，已經不屬于正常商品市場。這時再用商品市場術語去描述什么“經濟規律”，完全是忽悠人。

　　對于中國房地產市場的真實需求是什么樣子，下一篇再討論。由于貧道剛登記公眾號，關注人數不足，根據微信管理要求尚不提供討論空間。希望讀者多轉發，點贊，盡早具備討論空間。

　　附表：2000-2014年中國住宅商品房

　　(以下數據均來自國家統計局網站年度數據)

　　2001-2014年中國住宅商品房銷售面積和平均房價歷年增長率

　　貧道搞了個公眾號，所有文章都會先發在微信公眾號里。有興趣的可掃描下面二維碼，加入到訂閱里。

× 烏有之鄉 WYZXWK.COM

您的打賞將用于網站日常運行與維護。
幫助我們辦好網站，宣傳紅色文化！

歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉網刊微信公眾號