31家房企過半庫存難消化 城鎮(zhèn)化與棚改救不了中國樓市

　　31家房企存貨直逼6100億元 過半庫存難消化

　　2015年03月20日 證券日報

　　31家房企未售現(xiàn)房合計848億元，比上年增長39.3%

　　■本報記者 王麗新

　　據(jù)蘭德咨詢統(tǒng)計，截至3月19日，197家全部上市房企中已有31家發(fā)布了2014年年報。蘭德咨詢表示，31家房企2014年末存貨值總和是6085億元，比上年增長20%;其中，未售現(xiàn)房合計848億元，比上年增長39.3%。

　　蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報》記者表示，存貨驟增背后有兩個不得不承認的事實：一是高開發(fā)投資額和施工面積意味著今后的潛在供應量非常大;二是許多房企的存貨質量較差，這意味著過半存貨難以消化。

　　存貨驟增敲響資金鏈警鐘

　　實際上，雖然已公布2014年年報的房企還不到滬深兩市上市房企的四分之一，但其存貨大增的趨勢已經非常明顯。

　　根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，按照Wind行業(yè)分類，截至3月19日，剔除數(shù)據(jù)不全的房企，30家上市房企公布2014年年報，存貨總計為5996.78億元，而去年同期則為5147.96億元，攀升了848.82億元，同比上漲幅度為16.49%。

　　宋延慶表示，從具體企業(yè)來看，與其他業(yè)績指標類似，不同企業(yè)的存貨情況也在加速分化。在已發(fā)布年報的各家企業(yè)中，20家企業(yè)存貨增長，占比達占65%。其中，5家企業(yè)增長50%以上：萊茵置業(yè)(7.63, -0.01, -0.13%)增長82%;中房地產(12.24, 0.37, 3.12%)與首創(chuàng)置業(yè)均增長65%;華發(fā)股份(15.04, 0.09, 0.60%)增長59%;廣宇發(fā)展(9.62, -0.24,-2.43%)增長54%。

　　“原來的存貨價格有一定上漲，尤其一線城市出讓的土地”。一位業(yè)內人士向記者表示，一個地王的誕生意味著前一個地王的解套，可見上漲的這部分存貨貨值非常高。

　　存貨驟增背后的另一主要原因是，市場消化存貨的速度減緩。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至2014年末，全國商品房待售面積62169萬平方米，比2013年末增加12874萬平方米，同比增長26.1%，三項指標均創(chuàng)下了歷史新高。

　　更令人不安的是，年內施工面積達72.6億平方米，開發(fā)投資額比銷售額高出18744億元。宋延慶表示，這意味著市場潛在供應量巨大，供大于求的局面僅是剛剛開始。同時，鑒于產品升級換代速度很快，可能過半再也賣不出去。這對房企的資金鏈可謂重壓。

　　過半庫存難以消化

　　《證券日報》記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)對比發(fā)現(xiàn)，與存貨增加，存貨周轉天數(shù)減少，去庫存能力強的大型房企相比，中小房企的控盤能力稍顯不足，項目布局過于集中，無法抓住市場窗口期，靈活推盤，項目去化速度較慢，因此存貨增長比例出現(xiàn)超過50%的現(xiàn)象。例如，宣布業(yè)務轉型的房企，或者被標桿房企搶占其產品布局“主場”市場份額的房企。

　　對此，上海易居房地產研究院研究員嚴躍進曾向《證券日報》記者表示，房企存貨周轉速度下滑可能由多方因素造成，比如企業(yè)產品與財務周轉的困難，影響資金的利用效率，或者企業(yè)拿地激進擴張等。

　　而據(jù)宋延慶向《證券日報》記者透露，“近期我們?yōu)橐恍┓科笞鰬?zhàn)略規(guī)劃和提供競爭監(jiān)測報告服務時，重點分析了5家房企的存貨情況。結果顯示，在某三線城市的中小房企的存貨中，已批未售貨值，包括車位、營業(yè)房等，占總存貨的70%以上，而存貨中該有的土地儲備幾乎為零。某上市房企，已批未售貨值中，位于二、三線城市的商業(yè)地產占比超過40%，不得不轉為被動性持有”。

　　宋延慶稱，說得嚴重些，資金投進去了，賣不出去，最終無奈地轉為被動性持有。同時，隨著其他房企的新項目持續(xù)入市，“我們預計，許多房企的現(xiàn)有庫存可能過半再也很難賣出去，哪怕是降價”。

　　當然，業(yè)內不少人認為一線城市的項目好賣。事實上，以北京市場上一些“熱銷”明星樓盤為例，融創(chuàng)西山壹號院中的“樓王”，至今依然待售;鴻坤的林語墅在改名后，銷售還是沒有起色……

　　據(jù)亞豪機構統(tǒng)計，2015年，北京新入市的豪宅項目將有十多個，預計全年將有20多個豪宅項目在售。據(jù)統(tǒng)計，這批豪宅供應量可能達到2000套，而從以往的成交量來看，這類高端豪宅項目年成交量一般維持在100套-150套之間。

　　“老項目結轉存貨多，新增項目持續(xù)入市，這就是房企2015年普遍所面臨的困境。”宋延慶如是表示。

　　據(jù)蘭德咨詢監(jiān)測，近年來，房地產開發(fā)凈利潤率以年均1個百分點左右的降幅在持續(xù)走低。其表示，測算結果顯示，在凈利率只有10%左右的情況下，如果一個項目投資失敗，可能會吃掉幾個項目的利潤，甚至會導致公司資金鏈斷裂。宋延慶稱，這意味著哪怕是項目中有10%的存貨積壓，也可能會吃掉整個項目的利潤。

　　延伸閱讀

　　1，高層要求住建部穩(wěn)定樓市 樓市一攬子政策或密集出臺

　　2015年03月20日 來源：中國證券報-中證網

　　盡管數(shù)據(jù)仍然低迷，但房地產市場的信心指數(shù)已較節(jié)前有明顯提升。近期，除國管公積金額度放寬外，濟南、寧波等地率先出臺政策，在信貸、保障房等方面松綁樓市。3月以來房地產市場明顯升溫，使市場樂觀情緒不斷提升。

　　中國證券報記者獲悉，高層密切關注樓市出現(xiàn)的問題，要求住建部等部門研究對策，做好政策儲備，穩(wěn)定房地產市場。有關部門已準備相關儲備政策。其中，除稅收、限購、房貸政策松綁外，還包括加大棚戶區(qū)改造支持力度、吸引社會資本加入等。目前，有關部門正等待合適時機推出相關政策。

　　分析人士認為，連續(xù)降息降準帶來的寬松貨幣環(huán)境及兩會期間不斷傳出的利好消息表明，房地產業(yè)的政策環(huán)境將逐漸寬松。中央和地方政府將密集出臺利好政策，推進支持剛需和“去庫存”的過程。

　　2，沈曉杰：城鎮(zhèn)化與棚改救不了中國樓市

　　2015年03月12日 08:26 新浪財經

　　中國總理李克強就任后所作的第二份政府工作報告，在房地產和住房政策方面的論述，又讓人感覺新鮮了一把。

　　也許是中國整個大環(huán)境突出“市場決定論”，在今年的政府工作報告中，有關房地產的論述，罕見地從社會保障和改善民生段落中消失，出現(xiàn)在了“協(xié)調推動經濟穩(wěn)定增長和結構優(yōu)化”中，作為城鎮(zhèn)化章節(jié)的一部分來論述。

　　往年的政府工作報告中，住房一直是政府在保障和民生上的重頭戲。而今年“持續(xù)推進民生改善”一章中，只留下創(chuàng)業(yè)就業(yè)、社會保障、增加居民收入、教育公平和基本醫(yī)療衛(wèi)生制度等。

　　比章節(jié)安排改變更突出的，是政府在如何解決普通市民買不起房方面，基本沒有提及。不僅“房地產調控”連續(xù)兩年從政府工作報告中消失，而且像“讓房價回歸合理水平”這類安穩(wěn)人心的客套話也沒有。這不禁讓眾多期望政府在解決住房問題上拿出新的實招的市民、尤其是進城多年至今還買不起房的“新市民”來說，多少有幾分無奈和失望。

　　細讀今年的政府工作報告，尤其是把房地產一段的上下文進行對比，會發(fā)現(xiàn)這份報告在房地產上的著力點，放在了房地產市場和住宅產業(yè)潛力上。報告中房地產(12.28, 0.41, 3.45%)段落的上一段，講的就是“推進新型城鎮(zhèn)化取得新突破”。這里不僅突出把城鎮(zhèn)化作為“最大的內需所在”，而且非常明確的提出“以解決三個1億人問題為著力點，發(fā)揮好城鎮(zhèn)化對現(xiàn)代化的支撐作用”。這里所說的“三個1億人”，就是李克強總理在去年政府工作報告中所提出的“促進約1億農業(yè)轉移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化”。在這里，李克強總理實際上把這“三個1億人”作為中國房地產市場和住宅產業(yè)最大的潛力和富礦，并以此回應國內外輿論對中國房地產市場降溫從而會拖累中國經濟的擔憂。

　　實際上，最直截了當?shù)陌殉擎?zhèn)化和棚戶區(qū)危房改造視為拉動中國房地產市場“救星”表述的，還是李克強總理今年1月下旬在達沃斯論壇上的一番話。當有人問他如何應對中國房地產行業(yè)降溫等風險時，他的回答是：中國去年城鎮(zhèn)人口又增加了1800萬，城鎮(zhèn)化率又提高了1.04個百分點，中國現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率在55%左右。中國實現(xiàn)現(xiàn)代化必然會伴隨著城鎮(zhèn)化，對房地產的剛性需求是長期的。此外，目前在城市棚戶區(qū)里居住的約有1億人，還有很多人住在城鄉(xiāng)危房里。政府將加大這方面的投資力度，這也說明中國住宅投資的需求是長期的，必然帶動與此相關的行業(yè)和產品供給。這就是李克強總理借城鎮(zhèn)化和棚戶區(qū)危房改造，給中國房地產市場及住宅產業(yè)算的一筆大帳。

　　中國城鎮(zhèn)住房消費潛力只是“看上去很美”

　　如果按照中國高層再三強調的全面建設小康社會的要求，城鎮(zhèn)居民如期在2020年實現(xiàn)全面小康的住房目標，那么，中國房地產市場的發(fā)展?jié)摿κ求@人的。

　　早在11年前(2004年底)，中國就正式發(fā)布了全面小康社會的住房標準。當時的建設部政策研究中心首次系統(tǒng)闡述了“全面小康”下中國人的居住指標。這就是：城鎮(zhèn)居民“2010年人均住房建筑面積為30平方米。2020年人均住房建筑面積為35平方米。平均每套住宅標準在120平方米左右，達到戶均一套、人均一間的總體目標。為保證居住的舒適度，合理的廚房面積應不低于6平方米，衛(wèi)生間面積不低于4平方米，主臥室面積不低于12平方米”。農村住房的全面小康標準為：“2010年農村人均住房建筑面積達到35平方米。2020年為40平方米左右。”這也是我國公認的全面小康社會的住房標準。

　　那么，到2020年，中國城鎮(zhèn)常住居民人口的規(guī)模會有多大?

　　2006年中國國務院辦公廳印發(fā)的國家《人口發(fā)展“十一五”和2020年規(guī)劃》指出，到2020年中國人口發(fā)展的目標及總量控制在14.5億人左右。如果按照中國城鎮(zhèn)化率到2020年提高到61.9%的目標，屆時中國城鎮(zhèn)總人口就是8.98億人。

　　這8.98億人要實現(xiàn)人均住房35平方米的全面小康住房標準，城鎮(zhèn)居民住房在2020年就必須達到314.3億平方米。而現(xiàn)在全國城鎮(zhèn)所有的存量住房與此相差甚遠。

　　2003年中國建設部公布的數(shù)據(jù)顯示，到2002年底，全國城鎮(zhèn)住宅建筑面積為81.85億平方米。而根據(jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計年鑒和年度統(tǒng)計公報，從2003到2014年，全國城鎮(zhèn)竣工的新建住房總面積為89.6億平方米。

　　但這12年間城鎮(zhèn)新增的竣工住房，還必須扣除由于城鎮(zhèn)改造更新對原有住宅的拆遷——保守估計，全國城鎮(zhèn)原有的存量住房在12年間減少了14.4億平方米。

　　因此，到去年底，中國城鎮(zhèn)所有的住房(包括未售出的已竣工住房)加起來也只有157.05億平方米(81.85億+89.6億-14.4億)，僅是“全面小康”所要求的314.3億平方米的約一半，缺口高達157.25億平方米。

　　要填補這個鴻溝，今后6年中國城鎮(zhèn)每年需要竣工26.2億平方米的新建住房。這比從2012年以來的3年中城鎮(zhèn)所有竣工的住房總和(23.87億平方米)還要多。就是按照這兩年中國城鎮(zhèn)每年10億平方米左右的商品住房的年銷售量(包括庫存房和預售房)來看，這也將使得住房消費可取得令人振奮的消費倍增。

　　政府和政策缺位，讓中國房市主要矛盾無人問津

　　但關鍵的問題，就在于如此美妙的理想目標，在今天的中國房地產市場和住房供應模式下，幾乎沒有實現(xiàn)的模式和通路的可能。

　　之所以這么說，是因為政府已經把住房政策減到了僅剩保障房一塊。保障房之外，就是“市場問題交由市場自己來解決”。但僅靠市場力量，能夠解決房地產市場的根本矛盾嗎?

　　眾所周知，中國人住房問題上的主要矛盾，是城鎮(zhèn)約七成常住人口買不起房。政府對這些人中的大部分“撒手不管”，只在保障房上做文章，這就注定了中國房地產商這些年來“一頭走到黑”。根據(jù)測算，雖然中國政府承諾，到2020年保障房覆蓋面要達到20%，但實際上扣除拆遷戶安置房等因素，真正能享受到保障房的，只是占城鎮(zhèn)人口10%左右的最低收入者。那么，另外六成買不起房或改善不了住房條件的老百姓，該怎么辦?

　　實際上，一邊是大量空置樓房，一邊是大量買不起房的老百姓，已經為政策缺失、市場調節(jié)并非萬能提供了明證。

　　根據(jù)中國國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，到2014年末，全國待售的商品房面積已經高達6.2億多平方米，比2010年中的1.9億平方米暴增了2.24倍，商品房的庫存滯銷創(chuàng)下了記錄。比這更能說明問題的是，住建部政策研究中心數(shù)據(jù)顯示，到去年10月，全國商品房銷售占到正在施工的商品房面積的比例不到10%，也創(chuàng)下了歷史最低水平。這也就是說，在建房屋中有90%以上沒賣出去。

　　所以說，中國房地產市場最大的問題，不在住房消費潛力究竟有多大，而在于如何激活這些潛力。

　　而政府給出的答案——城市化和棚戶區(qū)危房改造，顯然遠遠解決不了這個矛盾。

　　試想，在一個大多數(shù)原有城市居民都買不起房的時候，從農村進城務工或大學畢業(yè)留在城市工作的新市民群體，以及本身因為經濟條件受限只能蝸居在城市棚戶區(qū)和危房中的城市低收入者，又怎么能很快具有更高的購買力?實際上，新市民的城市化也好，老市民危房改造也罷，基本上都和房地產市場的啟動，特別是開發(fā)商商品住房的銷售，沒有什么關系。他們中只有少數(shù)經商有道的或是城郊結合部的拆遷戶，方有可能成為開發(fā)商商品房的銷售對象。他們中的絕大多數(shù)人，只能成為政府住房保障的對象，而不是商品住房的客戶。但在嚴苛的保障房政策體系下，他們中又有幾人能享受到政府住房保障的“陽光雨露”呢?

　　所以說，把城市化和棚戶區(qū)危房改造視為陷入困境的房地產市場的“救命稻草”，只能是天方夜譚。

　　實際上，中國年輕一代的90后，正被逼無奈的成為“不買房一代”。根據(jù)中國社科院不久前公布的“社會藍皮書”，在被調查的全國4110名90后大學生中，只有三分之一的畢業(yè)生接受“為了買房，我愿意降低生活質量”，而超過55%的90后畢業(yè)生選擇“如果要背上沉重的房貸，我寧愿不買房”。就是給他們一筆相當于住房首付的錢，超過一半以上的人還是會選擇創(chuàng)業(yè)而不是買房。

　　怎樣才是讓國民買得起的房?國際上通常用房價收入比，即住房價格和城市居民家庭年收入之比，作為衡量標準。一個地方的房價收入比如超過6，國際上就認為其為房地產泡沫區(qū)，如超過7，就會被認為是“國際房價最難承受地區(qū)”。

　　在今天中國的一些高房價城市里，一套住房的平均價格已經相當于普通家庭十幾年、甚至是二三十年的家庭收入，房價收入比高達20以上，是“國際房價最難承受地區(qū)”數(shù)倍。

　　中國急需找到一種把房價收入比降到10以內的方法，這并非沒有可能。直轄市重慶前幾年就做過一次有益的嘗試。重慶市長黃奇帆提出讓每個家庭每月的平均收入能買得起1平方米住房。該市百姓買一套90平方米的普通商品房，只需7年半的家庭收入(房價收入比為7.5)。這個數(shù)字雖然在國際上還屬偏高，但畢竟比中國多數(shù)大中城市的買房負擔下降了一半左右。

　　重慶的主要經驗就在于：政府在最大程度擴大保障房供應的同時，在商品房供應的市場上也絕不袖手旁觀，采取“保障房+商品房”雙軌制。一方面，重慶政府從2010年起就制定規(guī)劃，在10年內建造2000萬平方米共計30多萬套的公租房，讓100萬人有房住;另一方面，在商品房市場上，政府根據(jù)市場需求及時加大土地供應，保證商品房的樓面地價不超過當期房價的三分之一，又通過增加房源供應遏制了地產商借“饑餓營銷”哄抬房價。當?shù)卣诩せ钇胀ㄊ忻褡》肯M上做文章，而不像大多數(shù)中國城市那樣，為抬高土地出讓金收益，和開發(fā)商聯(lián)手控制土地和房源的供應，人為抬高房價。

　　在解決中國城鎮(zhèn)居民住房問題上，只有抓住普通居民買不起房這個主要矛盾，在住房和房地產政策上不再“躲貓貓”，“全面小康“之下的住房目標才不至于放空炮。

　　非常遺憾，在今年的中國政府工作報告中，人們并沒有發(fā)現(xiàn)政府在這方面有寫什么具體方法。公眾期待，在修改后的報告中，能看到在激活普通居民住房消費上有新的“亮點”。

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