如果通過降息釋放的資金再次涌入房地產市場,降息所起的作用將適得其反,不利于經濟可持續健康發展
央行的降息舉措,迅速在市場上激起了一系列反應,A股市場連續兩天出現了難得一見的暴漲行情,低迷已久的黃金市場也出現了強勁反彈,而人民幣交易則大跌超過200個點。降息所引起的這些市場反應,并未超出市場預期。在中國貨幣政策長期“按兵不動”的情況下,兩年來第一次出現的降息,必然會產生強烈效果。
與此同時,大家對房地產市場的預期也開始改變。雖然房地產市場不可能像股市、匯市這種即時交易市場那樣產生立竿見影的效應,但一些市場分析人士普遍認為,這次降息將對房地產市場產生重要的刺激作用,改變今年以來出現的低迷現象。這種分析有其合理之處,在此次降息中,由于央行采用了不對稱降息,貸款利息的降幅明顯低于存款利息的降幅,降低了房貸利息支出,減少了購房者的支出,從而對樓市交易起到一定的刺激作用。
但是,如果認為央行的此次降息是為了救房地產市場,這很可能是一廂情愿。需要思考的是,為什么大家會在央行降息以后馬上改變對房地產市場的預期?究其因,房地產市場曾經長期被地方政府視為推動經濟增長的一個重要工具,經過投資投機力量的反復炒作,其價格很快與民眾的購買力拉開了距離。在這個過程中,地方政府也對房地產市場產生了很大的依賴,政府通過城市土地拍賣和房地產上的高稅費,獲取了大量收入,成為地方財政的一個重要來源,但社會卻因此而產生了住房困難的嚴峻問題。
最近幾年,政府在保障房建設上投入了一定的財力來彌補這方面的缺憾,但是,地方經濟對于房地產市場的依賴性還沒有質的改變。因此我們看到,在房價上漲趨勢剛剛有所收斂的時候,一些地方政府就迫不及待地推出了版本各異的救市政策,除了可以理解的取消限購以外,一些地方又開始采用對購房者給予免稅優惠甚至補貼的措施。在這種情況下,央行出臺的降息決定被一些人解讀為救房地產市場的舉措,也就不足為怪了。
其實,此次央行降息,是在中央對目前的宏觀經濟進行深入研究后做出的準確決策,經濟增速的下降表明實體經濟深受資金短缺困擾,在此之前,中央采取的是定向降準等“微刺激”政策,期望用“滴灌”的手段來向嚴重缺錢的中小微企業進行援助,此次全面降息的“中性操作”仍然是為了緩解實體經濟運行中的資金梗阻問題。
但一個不能忽視的問題是,通過降息釋放出來的流動性,是如愿流向以中小微企業為主的實體經濟,還是像以往那樣通過各種渠道再度流入房地產市場?從目前的動向來看,由于經濟轉型以后短時間里難以建立起可以有效拉動經濟的新引擎,地方政府對于再度啟用房地產市場這個“經濟龍頭”抱有很強烈的沖動,如果這種沖動成為普遍性的實際行動,那么,通過降息釋放的資金就很容易涌入房地產市場,降息所起的作用就適得其反了。
前不久召開的一次國務院常務會議,提出了“促進住房消費”的目標,但是,這種住房消費應該是滿足民眾居住需求的消費,在此基礎上,此次降息給這部分住房消費帶來的房貸利好才是可以肯定的。需要我們警惕的是,盡管一些內地三四線城市房地產市場已經乏人問津,但像北上廣深這些一線城市,其房地產市場的投資投機價值仍然存在,因此,對于這些城市來說,盡管同樣面臨穩增長的需求,但切不可把穩增長的動力放到房地產市場上,甚至再度把投資投機力量作為“座上賓”。這種投資投機雖然會在短期內收到刺激經濟的效果,但卻會加劇這些城市普通民眾的購房難,并且再度推高這些城市的商務成本,從根本上說也是不利于這些城市的可持續健康發展的。
實際上,雖然從目前來看,各地的房價已經出現了滯漲,但是經過幾年來的不斷上漲,從目前的絕對價位來說,它仍然處于一個很高的位置,與普通民眾的購買力存在很大的距離。今年以來,房地產市場出現的變化,與其說是因為市場缺錢,更重要的原因只能是民眾依然對高房價望而生畏。而目前出現的經濟增速下降,并不會因刺激房地產市場而改變。因此,最為重要的是應該抓住此次降息的有利時機,確保通過降息增加的流動性進入最需要的實體經濟,以整個宏觀經濟的穩定來帶動房地產市場的穩定和活躍。
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