取消限購(gòu)被很多人看成是維持樓市泡沫的最后希望，他們真能如愿嗎?
在呼和浩特取消限購(gòu)后，多個(gè)城市看到了跨過(guò)限購(gòu)紅線的希望，也或明或暗地開(kāi)始放松限購(gòu)。
“預(yù)計(jì)30多個(gè)城市的限購(gòu)政策可能在年內(nèi)取消。”某地產(chǎn)分析師表示。因?yàn)檎w經(jīng)濟(jì)增速放緩等問(wèn)題，很多樓市現(xiàn)狀與呼和浩特類(lèi)似的城市放松限購(gòu)的心情非常迫切。事實(shí)上，呼和浩特6月27日下文取消限購(gòu)得到默許之后，不到一個(gè)星期，濟(jì)南也傳出松綁限購(gòu)的消息。
筆者覺(jué)得取消限購(gòu)將成為越來(lái)越多城市的選擇，而中央政府也不太會(huì)強(qiáng)行制止。
這是自今年4月房?jī)r(jià)進(jìn)入拐點(diǎn)，5、6兩月全國(guó)新房?jī)r(jià)格連續(xù)環(huán)比下降，北京、上海等地的二手房?jī)r(jià)已經(jīng)下降約10%的情況下，地方政府為了保土地財(cái)政，難免會(huì)動(dòng)取消限購(gòu)的腦筋。
那么，取消限購(gòu)會(huì)不會(huì)形成新一輪的房?jī)r(jià)反彈乃至創(chuàng)出新高呢?筆者認(rèn)為這是一廂情愿。
須知取消限購(gòu)現(xiàn)在已經(jīng)很難新增購(gòu)買(mǎi)力了。原因很簡(jiǎn)單：買(mǎi)房的主要有兩類(lèi)人，一是剛性需求，即第一套房或者是改善型購(gòu)房，他們本來(lái)就大多不在限購(gòu)范圍內(nèi);二是炒作房產(chǎn)的富有投資者，他們?cè)窍拶?gòu)的主要對(duì)象，但現(xiàn)在大多數(shù)投資者在考慮的是如何賣(mài)掉在中國(guó)的多套房而去國(guó)外購(gòu)置房產(chǎn)。這是目前二手大戶型豪宅跌幅高于中小戶型的主要原因。
也就是說(shuō)，取消限購(gòu)能夠增加的需求很有限，而與此同時(shí)房產(chǎn)庫(kù)存卻會(huì)因?yàn)?012年下半年至2013年的賣(mài)地高峰而不斷增加。一線城市庫(kù)存消費(fèi)比從年初的14.6個(gè)月上升到6月份的17.3個(gè)月。6月份，14個(gè)主要城市庫(kù)存量環(huán)比上月增長(zhǎng)2.78%，處于2014年以來(lái)最高水平，上海、廣州、青島等地庫(kù)存接近2010年以來(lái)的最高水平。北京庫(kù)存突破980萬(wàn)平方米，位于2014年以來(lái)最高水平。
從資金的角度看，近幾個(gè)月來(lái)，外匯占款不斷下降，由3月份的1892億元下降到4月份的1169億元，進(jìn)而驟降到5月份的3.61億元。顯示出熱錢(qián)撤離中國(guó)的態(tài)勢(shì)，貨幣相對(duì)緊縮，這是商業(yè)銀行限制房貸、房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張的重要原因。究其根本，錢(qián)是水，房?jī)r(jià)是水上的船，過(guò)去是熱錢(qián)涌入、水漲船高，現(xiàn)在到了熱錢(qián)外流、水落石出的時(shí)候了。
從戰(zhàn)略層面而言，2008年美國(guó)金融危機(jī)、2010年歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)之后，歐美都在想辦法解決問(wèn)題，再造競(jìng)爭(zhēng)力。而中國(guó)卻以一輪輪救市拖延調(diào)整，特別是6年來(lái)房?jī)r(jià)的暴漲進(jìn)一步透支了民眾的消費(fèi)能力，大大增加了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的成本，削弱了中國(guó)制造的競(jìng)爭(zhēng)力。
這使得2008年一度向中國(guó)傾斜的全球競(jìng)爭(zhēng)力天平，如今再度向發(fā)達(dá)國(guó)家特別是美國(guó)傾斜。現(xiàn)在看來(lái)進(jìn)行痛苦的結(jié)構(gòu)調(diào)整在所難免。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的本質(zhì)是要大幅降低政府為主的國(guó)家宏觀管理成本，表象是房地產(chǎn)回歸其合理價(jià)格。地方政府保衛(wèi)土地財(cái)政的行為可以延后它的到來(lái)，但不可能逆轉(zhuǎn)這個(gè)必然規(guī)律。
因此，指望取消限購(gòu)房地產(chǎn)業(yè)就會(huì)再度迎來(lái)好日子，是不可能的。
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