城鎮(zhèn)新增住房到底有多少——回復(fù)任志強(qiáng)先生

　　自我們6月10日公布中國(guó)城鎮(zhèn)自有住房空置率以來(lái)，引起了社會(huì)各界的熱烈討論。其中，任志強(qiáng)先生按照1998年至今新增住房套數(shù)7000萬(wàn)套以及新增7000萬(wàn)家庭數(shù)，得出中國(guó)住房空置不可能超過(guò)5000萬(wàn)套的的結(jié)論。我對(duì)此回復(fù)如下：

　　任志強(qiáng)先生推算1998年至2013年間城鎮(zhèn)地區(qū)新增住房面積106億平米，拆遷三十多億平米，住房?jī)粼雒娣e約為70億平米。這與各方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不符。根據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)(db.cei.gov.cn），1998年，中國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)人均建筑面積18.7平方米，城鎮(zhèn)人口為4.2億;至2012年，城鎮(zhèn)人口為7.1億，中國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)人均建筑面積已大幅增至32.9平米。住建部姜維新部長(zhǎng)在2010年12月表示城鎮(zhèn)家庭人均住宅建筑面積在2009年底已經(jīng)達(dá)到約30平米，與中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)一致。據(jù)此推算，1998年至2012年間，城鎮(zhèn)地區(qū)凈增住房面積為156億平米。也至少高出任志強(qiáng)先生的凈增住房面積80億平米。

　　那么，到底這80億平米的差距在哪里?

　　首先，任志強(qiáng)先生的新增住房面積僅包括國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的城鎮(zhèn)住房竣工面積，總量為106億平米。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的竣工面積來(lái)源于轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申報(bào)的竣工面積，不包括家庭自建房。城鎮(zhèn)地區(qū)的自建房一部分是該地區(qū)被劃為城鎮(zhèn)地區(qū)之前就已建好的住房，另外，也存在違規(guī)修建的現(xiàn)象。我們的數(shù)據(jù)顯示城鎮(zhèn)地區(qū)1998年以后的自建房占住房存量總量的10.2%，約為2240萬(wàn)套，戶均建筑面積為180平米，總面積約40億平米。

　　其次，非自建房中，也有一部分住房不在城鎮(zhèn)住房竣工面積的統(tǒng)計(jì)范圍之內(nèi)，比如小產(chǎn)權(quán)房和農(nóng)村集體土地使用權(quán)住房。根據(jù)我們的數(shù)據(jù)，除自建房外，98年之后購(gòu)買的小產(chǎn)權(quán)房占比1.83%，約400萬(wàn)套;農(nóng)村集體土地使用權(quán)住房占比1.89%，約415萬(wàn)套。兩者合計(jì)815萬(wàn)套，總面積約8.3億平米。

　　第三，任志強(qiáng)先生高估了拆遷面積。他在計(jì)算98年至今的總拆遷面積時(shí)，直接按照98年舊房拆遷量2.4億平米(未能找到該數(shù)出處)乘以16年計(jì)算。根據(jù)我們的數(shù)據(jù)，98年至2013年經(jīng)歷過(guò)拆遷的城鎮(zhèn)家庭比例為8.4%，戶均拆遷面積為125.5平米。共拆除面積23億平米，與任志強(qiáng)先生的估算存在顯著差異。另外，城鎮(zhèn)地區(qū)經(jīng)歷過(guò)拆遷的家庭中，30%的家庭為農(nóng)村家庭房屋的拆遷，這些住房的拆遷并不應(yīng)納入城鎮(zhèn)地區(qū)住房?jī)粼隽康挠?jì)算。即使以70%任志強(qiáng)先生的38億平米的總拆遷面積推算，他也高估了11.4億平米。

　　綜合以上三項(xiàng)因素，任志強(qiáng)先生僅用城鎮(zhèn)住房竣工面積及簡(jiǎn)單估算的拆遷面積，低估了城鎮(zhèn)住房?jī)粼雒娣e60億平米。雖然這仍然低于前述計(jì)算中80億平米差距，也潛在反映了我們數(shù)據(jù)仍然有可能低估中國(guó)空置住房的總量(空置率應(yīng)該沒(méi)有問(wèn)題)，但是，至少我們可以得出，任志強(qiáng)先生關(guān)于我國(guó)絕不可能有5000萬(wàn)套或更多的空置住房的結(jié)論是站不住腳的。

　　中國(guó)家庭住房數(shù)據(jù)極為缺乏，尤其是對(duì)存量房，國(guó)家也缺乏準(zhǔn)確的估計(jì)。中國(guó)家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)為存量房提供一個(gè)驗(yàn)證。我們界定空置房的標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單易懂，就是全國(guó)有代表性的28000受訪戶自述的城鎮(zhèn)地區(qū)無(wú)人居住的家庭自有住房，既包括商品房，也包括小產(chǎn)權(quán)、家庭自建房等可能沒(méi)有被列入城鎮(zhèn)住房竣工面積的住房。在空置率的計(jì)算上，我們填補(bǔ)了的空白。

　　中國(guó)住房市場(chǎng)的爭(zhēng)論激烈，持續(xù)久遠(yuǎn)，但各方均以主觀感受為主，一方很難說(shuō)服另一方。在我們公布空置率的數(shù)據(jù)以后，任志強(qiáng)先生以數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)表達(dá)觀點(diǎn)，我認(rèn)為這是住房市場(chǎng)討論的一個(gè)很大進(jìn)步。希望更多的專家學(xué)者業(yè)界人士以數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)參與討論，多辯則明。

　　附1：甘犁：駁任志強(qiáng)“房?jī)r(jià)拐點(diǎn)未到論”

　　2014年二季度，國(guó)內(nèi)樓市一片低迷，在社會(huì)各界的一片“看跌”聲中，華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)先生發(fā)表了博文《樓市》(下稱“博文”)駁斥“房?jī)r(jià)拐點(diǎn)論”，表示“今年的投資、銷售、價(jià)格增幅總體穩(wěn)定，或仍略有增長(zhǎng)”，甚至聲稱“現(xiàn)在是買房的最好機(jī)會(huì)”。文章一經(jīng)面世，就引發(fā)了國(guó)內(nèi)關(guān)于房?jī)r(jià)是漲是跌的大討論。

　　針對(duì)文章的一些觀點(diǎn)，筆者有一些不同的看法。

　　支撐房地產(chǎn)發(fā)展的基本要素是否改變？

　　博文基于四個(gè)原因認(rèn)為“支撐我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的基本要素沒(méi)有改變”。對(duì)此，筆者有不同的看法。

　　其一，“中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍將以7%至8%左右的速度增長(zhǎng)，而在世界范圍內(nèi)房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)的國(guó)家，其GDP增速都低于6%”,任志強(qiáng)先生認(rèn)為只有增速降低到6%以下才可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)。對(duì)此，筆者認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)增速與房?jī)r(jià)拐點(diǎn)并無(wú)理論上的直接聯(lián)系，且增速趨勢(shì)的放緩也并非拐點(diǎn)出現(xiàn)的必要條件。如日本經(jīng)濟(jì)自上世紀(jì)60年代中期以來(lái)就高速發(fā)展，大量新資金沒(méi)有去處，使得日本出現(xiàn)了地產(chǎn)投機(jī)風(fēng)潮，房?jī)r(jià)泡沫與日俱增，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅，當(dāng)時(shí)日本的GDP增速也達(dá)到了8%。

　　其二，博文談到“中國(guó)城市化率較低，城鎮(zhèn)化率仍處于高增長(zhǎng)期”。想必任志強(qiáng)先生忽略了一點(diǎn)，那就是農(nóng)村大量青壯年勞動(dòng)力已經(jīng)進(jìn)城。根據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)(CHFS)，16~30歲的農(nóng)村戶籍年輕人中進(jìn)城人口占到58.7%，31~45歲的進(jìn)城比例也達(dá)到了46.6%,留在農(nóng)村的年輕人已經(jīng)不多,未來(lái)我國(guó)城鎮(zhèn)化速度將會(huì)進(jìn)一步減緩。

　　其三，博文提到我國(guó)“適齡結(jié)婚人口高峰持續(xù)，人口老齡化加速”。根據(jù)CHFS數(shù)據(jù)，我國(guó)戶主年齡在55歲以下的年輕家庭和中年家庭其自有住房率高于其他國(guó)家。其中，年齡在25~34歲的年輕家庭中，自有住房率高達(dá)80.9%，而澳大利亞和美國(guó)這一比例僅為48.9%和36.8%。同時(shí)，伴隨著人口老齡化的加速，老齡化人口的去世將供給出更多房屋。

　　第四，“消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面，我國(guó)住房消費(fèi)剛超過(guò)家庭消費(fèi)的8%，至少還有三倍的上行空間”。我們不妨用CHFS數(shù)據(jù)來(lái)看看中國(guó)家庭的房產(chǎn)占據(jù)家庭總資產(chǎn)的比重情況，我國(guó)城鎮(zhèn)家庭的房產(chǎn)已經(jīng)占到家庭總資產(chǎn)的62.9%。試問(wèn)，在以房產(chǎn)為主要資產(chǎn)的家庭中，還能有多少能力再負(fù)擔(dān)住房消費(fèi)?中國(guó)居民住宅消費(fèi)能力已接近透支的極限。

　　是否只要有銷量就是有需求？

　　該博文還說(shuō)“價(jià)格合理調(diào)整的市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)日光盤，當(dāng)價(jià)格隨市場(chǎng)中的供求關(guān)系調(diào)整時(shí)，只要有銷量就是有需求”。不可否認(rèn)，在市場(chǎng)低迷的情況下，目前某些地區(qū)還出現(xiàn)了不少“日光盤”，但“熱銷”的表象都是由某一樓盤降價(jià)而周遭房?jī)r(jià)依然還處于“高燒不退”的狀態(tài)下生成的。這從另一個(gè)側(cè)面說(shuō)明了購(gòu)房家庭數(shù)據(jù)缺乏，難以全面了解住房市場(chǎng)的供需狀況，無(wú)法形成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)合理的預(yù)期。

　　根據(jù)CHFS數(shù)據(jù)，我國(guó)住房剛需旺盛的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，且目前剛需中超過(guò)八成的需求都是無(wú)效的,沒(méi)有購(gòu)房能力。自2011年8月到2013年8月，剛性住房需求從28%下降至25%。在這不到1/3的剛需家庭中，有能力購(gòu)買的家庭鳳毛麟角。城鎮(zhèn)地區(qū)剩余的可實(shí)現(xiàn)剛性住房需求的僅為15.9%，無(wú)效的剛需達(dá)到84.1%。當(dāng)前剛性需求已經(jīng)很難成為現(xiàn)有房?jī)r(jià)的有力支撐。

　　在此剛需嚴(yán)重不足的情形下，即便央行近日出臺(tái)政策，“禁止銀行停止個(gè)人購(gòu)房貸款”，其指導(dǎo)效果恐怕也十分有限。

　　空置問(wèn)題是否嚴(yán)重？

　　針對(duì)“空置”這一問(wèn)題，任志強(qiáng)先生的看法是“已購(gòu)房的空置在不同城市意義不同，如三四線城鎮(zhèn)的空屋多是由勞動(dòng)力流入大城市造成的”。的確，在城鎮(zhèn)化態(tài)勢(shì)下，大量的農(nóng)村戶籍人口涌入城市，造成戶籍地房屋大量空置，但是，CHFS數(shù)據(jù)顯示，即使排除由于外出務(wù)工等原因造成的空置，三、四線城市的空置率也與一、二線城市的空置率相當(dāng)。

　　而且，隨著時(shí)間的推移，勞動(dòng)力回流的現(xiàn)象也開(kāi)始出現(xiàn)。根據(jù)CHFS數(shù)據(jù)，從2011年到2013年，東部和中部農(nóng)民工占比都出現(xiàn)了明顯下降，東部從25.1%下降至23.6%，中部地區(qū)則由15.9%下降至14.9%。這兩個(gè)地區(qū)流失的農(nóng)民工都回到了西部，使西部地區(qū)農(nóng)民工比例從8.0%上升到了19.9%。目前，一、二線城市也已存在相當(dāng)高的住房空置率現(xiàn)象。在過(guò)去的若干年和今后相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期內(nèi)，農(nóng)村勞動(dòng)力還是難以融入城市，因此當(dāng)他們年老時(shí)，回流是大多數(shù)農(nóng)民工最終、必然的選擇，那么勞動(dòng)力輸入大省房屋空置狀況勢(shì)必還會(huì)加劇。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記與房地產(chǎn)稅將進(jìn)一步激活存量

　　中國(guó)家庭金融調(diào)查2013年數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)住房供給已經(jīng)過(guò)剩，現(xiàn)有存量房短期內(nèi)難以消化。城鎮(zhèn)家庭多套房擁有率達(dá)到18.6%。

　　假設(shè)擁有多套住房的家庭僅保留一套住房自住，將其他住房視為住房供給，這部分家庭提供的住房供給量就達(dá)到5126萬(wàn)套，可滿足23.3%的城鎮(zhèn)家庭的住房需求。同時(shí)，截至2013年8月，全國(guó)住宅商品房待售面積為2.92億平方米，按照2012年城鎮(zhèn)地區(qū)人均住房面積33平方米進(jìn)行計(jì)算，若取城鎮(zhèn)家庭戶均人口2.88人，則截止到2013年8月未出售的商品住宅約為300萬(wàn)套，因此現(xiàn)有存量房所能提供的總供給為5426萬(wàn)套住房。

　　同時(shí)根據(jù)家庭現(xiàn)有住房狀況推算的家庭剛性住房需求量為5500萬(wàn)套，則僅有74萬(wàn)套需求缺口需要滿足。進(jìn)一步，若再考慮到另有1600萬(wàn)套保障房將計(jì)劃投入使用，現(xiàn)有住房需求缺口將完全被填補(bǔ)。

　　另一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記與房地產(chǎn)稅的實(shí)施還將進(jìn)一步激活存量。十八屆三中全會(huì)《決定》要求加速推進(jìn)房地產(chǎn)稅相關(guān)立法，以擔(dān)當(dāng)?shù)胤截?cái)政收入主力，房地產(chǎn)稅的開(kāi)征為大勢(shì)所趨。根據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)，若僅對(duì)家庭持有的多套房征收2.68%的房地產(chǎn)稅，就可以房產(chǎn)稅取代土地財(cái)政。而征收房地產(chǎn)稅增加了持有多套房的成本，若房地產(chǎn)稅使得持有一套房屋的成本高于收益，則戶主會(huì)選擇出售房產(chǎn)。數(shù)據(jù)核算顯示，在對(duì)多套房征收2.68%的房地產(chǎn)稅后將至少激活1132萬(wàn)套存量住房售出。

　　同時(shí)，十八屆三中全會(huì)后，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)提出“整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”，這項(xiàng)制度出臺(tái)以后，全面征收房地產(chǎn)稅的技術(shù)條件就基本具備。考慮到未來(lái)持有成本的增加，多套房家庭可能將拋出多余住房。

　　博文還稱“一至四月房?jī)r(jià)的下降是與去年同期的高增長(zhǎng)相比的”。然而，更多的消息稱，“五一節(jié)”期間，一線城市房產(chǎn)成交量大幅下降，全國(guó)各地二手房也普遍出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的局面。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售并不“景氣”，遠(yuǎn)非任志強(qiáng)先生所說(shuō)的“絕對(duì)銷售面積仍是歷史上除去年之外的最高量”。

　　綜上，筆者認(rèn)為，2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)供給嚴(yán)重過(guò)剩，且存在大量空置，短期內(nèi)難以消化，快速擴(kuò)張的房企正為回籠資金尋找出路。房地產(chǎn)市場(chǎng)的種種不健康因素都在表明：房地產(chǎn)泡沫正面臨被擠破的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“拐點(diǎn)”已經(jīng)來(lái)臨。(作者系西南財(cái)大中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心主任)

　　附2：甘犁：全國(guó)20%家庭有多套房 住房空置率達(dá)22.4%

　　2014年6月10日，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心在北京舉辦了以“城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)”為專題的新聞發(fā)布會(huì)。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛教授出席了發(fā)布會(huì)并作發(fā)言。發(fā)布會(huì)上，中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁教授公布了基于2013年中國(guó)家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)及2014年最新季度數(shù)據(jù)計(jì)算出的住房空置率，并詳細(xì)分析了城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。

　　看點(diǎn)一：我國(guó)家庭自有住房率達(dá)九成 超20%的家庭擁有多套房

　　記者從發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)獲悉，我國(guó)家庭的住房擁有率已達(dá)到90.8%，其中城鎮(zhèn)家庭住房擁有率為87.0%，農(nóng)村家庭住房擁有率則為95.8%。與歐美發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房擁有率顯著偏高。其中，高出英國(guó)家庭的20.3%，高出美國(guó)家庭的21.8%，高出德國(guó)家庭的33.7%。

　　同時(shí)，2013年中國(guó)城鎮(zhèn)家庭多套房擁有率為18.6%，與2011年相比增長(zhǎng)了15.9%。2014年3月的季度數(shù)據(jù)顯示城鎮(zhèn)家庭多套房擁有率已上升至21.0%。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任 倪鵬飛教授

　　看點(diǎn)二：住房剛性需求不到25% 而可實(shí)現(xiàn)的住房剛需僅3.1%

　　在考慮家庭住房的剛性需求時(shí)，甘犁和他的團(tuán)隊(duì)不僅包括在城鎮(zhèn)地區(qū)居住的無(wú)房家庭，還包括了在其它地方有房但在工作生活重心所在地?zé)o房的“人房分離”家庭，以及與父母居住在一起的成年子女的“啃老族”。該中心的數(shù)據(jù)顯示，自2011年8月到2013年8月，城鎮(zhèn)家庭剛性住房需求顯著下降，從28.2%降低至24.6%，下降近3個(gè)百分點(diǎn)。而2014年第一季度數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)家庭剛性住房需求進(jìn)一步下降至22.2%。

　　另外，該中心在結(jié)合家庭在所居住房屋的年限和房屋面積，估算出有13.1%的城鎮(zhèn)家庭有潛在的改善型住房需求。

　　那么這些需求中有多少需求能夠?qū)崿F(xiàn)呢?甘犁說(shuō)，他和他的團(tuán)隊(duì)在結(jié)合家庭的收入以及家庭資產(chǎn)狀況進(jìn)行估算后發(fā)現(xiàn)，全國(guó)家庭中只有7%的家庭其剛性住房需求以及改善型住房需求有能力得到滿足，其中，城鎮(zhèn)地區(qū)剩余的可實(shí)現(xiàn)剛性住房需求為3.1%，可實(shí)現(xiàn)改善型住房需求為3.9%。

　　“我們?cè)谂袛嗉彝ナ欠裼心芰?gòu)買住房時(shí)采用的標(biāo)準(zhǔn)為家庭是否能支付新房三成首付款”甘犁解釋說(shuō)。

　　中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心主任 甘犁教授

　　看點(diǎn)三：現(xiàn)有存量可完全填補(bǔ)住房剛需 且還有1998萬(wàn)套房屋供給過(guò)剩

　　該中心的數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，中國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)可實(shí)現(xiàn)剛性住房需求上限約為2300萬(wàn)套，可實(shí)現(xiàn)改善型住房需求上限約為950萬(wàn)套。而目前城鎮(zhèn)地區(qū)家庭自有空置住房為4898萬(wàn)套，待售商品住宅約為350萬(wàn)套，總供給為5248萬(wàn)套住房。因此，即使不計(jì)算“十二五”期間的保障性住房建設(shè)供給，現(xiàn)有的存量住房已經(jīng)可以滿足可實(shí)現(xiàn)住房需求。

　　看點(diǎn)四：2013年城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率為22.4% 空置住房約4898萬(wàn)套

　　中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心數(shù)據(jù)顯示，2013年，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)的整體空置率達(dá)到22.4%，比2011年上升1.8個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)此估算，城鎮(zhèn)地區(qū)空置住房約為4898萬(wàn)套。在國(guó)際上，2000年至今，美國(guó)的空置率介于1%至3%。香港地區(qū)的住房空置率低于5%。歐盟在2004年的住房空置調(diào)查顯示各國(guó)平均空置率為9.5%。日本2008年的空置率為13.1%。臺(tái)灣地區(qū)2001年的住房空置率為17.6%。可見(jiàn)，我國(guó)住房空置率高于其它國(guó)家和地區(qū)。

　　看點(diǎn)五：經(jīng)濟(jì)適用房空置比例達(dá)23.3% 未能發(fā)揮其社會(huì)保障作用

　　經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家為滿足城鎮(zhèn)中低收入家庭而提供的保障性住房。中國(guó)家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)濟(jì)適用房的空置率高達(dá)23.3%，僅次于商品房的空置率。數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，家庭年總收入最高的25%家庭擁有經(jīng)濟(jì)適用房的比例最高，達(dá)3.2%，比中低收入家庭高出近1個(gè)百分點(diǎn)。“收入最高的25%家庭擁有的經(jīng)濟(jì)適用房中27.5%的比例處于空置狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)適用房存在嚴(yán)重的資源浪費(fèi)和‘錯(cuò)配’現(xiàn)象，未能充分發(fā)揮其社會(huì)保障作用。” 甘犁在發(fā)布會(huì)上如是說(shuō)。

　　看點(diǎn)六：4.2萬(wàn)億銀行房貸沉淀于空置住房 降低了金融市場(chǎng)的效率

　　該報(bào)告稱，截至2013年8月，空置住房占據(jù)了4.2萬(wàn)億的住房貸款余額。空置住房占用的銀行貸款，屬于資本閑置，降低了金融市場(chǎng)的效率。空置住房的資產(chǎn)價(jià)值在有空置住房家庭總資產(chǎn)中的比重為34.4%，在城鎮(zhèn)所有家庭總資產(chǎn)中的比重為11.8%，是社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)。

　　現(xiàn)場(chǎng)答記者問(wèn)環(huán)節(jié)

　　看點(diǎn)七：家庭擁有空置住房原因多樣化，有投資原因，也有為成年未婚兒子購(gòu)買的“結(jié)婚房”。

　　該報(bào)告稱，家庭擁有空置住房原因多樣化。首先是家庭收入。收入最高的前10%的城鎮(zhèn)家庭，40%擁有空置住房，遠(yuǎn)高于其他家庭。有適齡未婚男性家庭，擁有空置房的比例達(dá)到28%，高于其他家庭的23.9%。家庭兒子購(gòu)買“結(jié)婚房”的現(xiàn)象明顯。另外，房?jī)r(jià)租金比越高的地區(qū)，有空置比例越高。房?jī)r(jià)租金比沒(méi)上升10個(gè)百分點(diǎn)，空置比例上升0.6個(gè)百分點(diǎn)。甘犁解釋，房?jī)r(jià)租金比越高，租房動(dòng)機(jī)弱，購(gòu)多套房投資的動(dòng)機(jī)更強(qiáng)，空置住房作為投資目的的可能性越大。該報(bào)告還發(fā)現(xiàn)，隨著城鎮(zhèn)化率的提高，更多農(nóng)村人口進(jìn)入城市，空置率會(huì)有所減少，但效果不是很明顯。城鎮(zhèn)化率每提高10個(gè)百分點(diǎn)，空置率僅降低2.6%個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)化率效果有限。

　　看點(diǎn)八：空置住房風(fēng)險(xiǎn)較高 對(duì)房?jī)r(jià)下跌的抵抗力較弱

　　甘犁在發(fā)布會(huì)上稱：“房?jī)r(jià)一旦下跌，空置住房更容易虧本;同時(shí)，房?jī)r(jià)一旦下跌，空置住房更容易資不抵債。”

　　數(shù)據(jù)顯示，目前，我國(guó)空置住房虧本的比例為5.4%，略高于非空置住房。但房?jī)r(jià)一旦下跌5%，將會(huì)有17.1%的空置住房出現(xiàn)虧本，遠(yuǎn)高于非空置住房的6.6%。若房?jī)r(jià)下跌50%，49.1%的空置住房?jī)r(jià)值將低于購(gòu)買成本，而非空置住房?jī)H為24.2%。

　　另一方面，從住房負(fù)債(包括銀行貸款負(fù)債和民間借款負(fù)債)來(lái)看，數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前有住房負(fù)債的空置房中僅有0.8%的比例資不抵債，非空置住房略低，為0.6%。如果房?jī)r(jià)下跌30%，將有11.2%的空置住房資不抵債，而非空置住房?jī)H為3.3%。

　　“雖然房?jī)r(jià)下跌對(duì)空置住房沖擊不小，但從整體來(lái)看，房?jī)r(jià)下跌，銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)不大。”甘犁補(bǔ)充道。

　　附3：22.4%的空置率是如何得出的

　　本報(bào)北京6月12日電 “2013年住房空置率為22.4%，其中北京住房空置率19.5%、上海18.5%、天津22.5%、重慶25.6%。”本周，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心公布的一組數(shù)據(jù)引起熱議。

　　對(duì)于22.4%的空置率，不少網(wǎng)民認(rèn)為實(shí)際還要高，不過(guò)，也有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士提出了質(zhì)疑。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭昨天在媒體撰文稱，“全國(guó)城鎮(zhèn)住宅空置率為5%左右。即便考慮到調(diào)查時(shí)存在有居民少報(bào)套數(shù)現(xiàn)象，另外還有小產(chǎn)權(quán)房、城中村缺少統(tǒng)計(jì)等現(xiàn)象，我國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)的空置率超過(guò)10%的可能性也較小，絕不可能超過(guò)20%。”

　　住房空置率之所以被置疑，是因?yàn)閲?guó)內(nèi)從官方到學(xué)界，再到業(yè)界還沒(méi)有統(tǒng)一的口徑，在缺少官方數(shù)據(jù)的情況下，民間學(xué)術(shù)團(tuán)隊(duì)統(tǒng)計(jì)出來(lái)的數(shù)據(jù)，面臨著概念、樣本數(shù)量及統(tǒng)計(jì)方法等多重考量。

　　但一個(gè)不可否認(rèn)的事實(shí)是，一線城市二手房空置率走高。偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在北京、上海、天津、杭州、南京、蘇州、太原7個(gè)城市近一年的二手房成交房源中，從原業(yè)主對(duì)房源的使用情況看，空置房屋占比高達(dá)46.1%。空置率較高的一個(gè)主要原因是“67.8%的業(yè)主有兩套或兩套以上房子，業(yè)主在出售房源時(shí)，另有住所”。

　　一方面是房?jī)r(jià)高企，人們抱怨買不起房;一方面是大量住房空置，這樣一對(duì)矛盾該如何化解?如何將存量房釋放出來(lái)，提高空置房的使用效率?如何通過(guò)盤活存量房，加大供給，降低日益高漲的房屋租金，滿足大城市年輕人的租房需求?毫無(wú)疑問(wèn)，對(duì)這些問(wèn)題的討論很有現(xiàn)實(shí)意義。

　　空置率如何得來(lái)

　　北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩質(zhì)疑“空置率22.4%”這一數(shù)據(jù)的可信度，原因在于目前多數(shù)對(duì)空置率的調(diào)查方法都存在問(wèn)題。“晚上數(shù)燈，燈滅著就是空置房，這樣統(tǒng)計(jì)來(lái)的數(shù)據(jù)顯然不準(zhǔn)確。”

　　而西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理研究院院長(zhǎng)、中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁則認(rèn)為，22.4%數(shù)據(jù)是有科學(xué)依據(jù)的。他說(shuō)，調(diào)查從2009年啟動(dòng)，2011年第一次入戶調(diào)查，2013年進(jìn)行了第二次入戶調(diào)查，今年又進(jìn)行了2次電話回訪，按照最新的時(shí)點(diǎn)，也就是上個(gè)月電話回訪情況，算出來(lái)這樣的空置率。“有2.8萬(wàn)多個(gè)樣本，去年一年花了2000多萬(wàn)元，動(dòng)員了全校1600名師生，這是一個(gè)浩大的工程。”

　　“在全國(guó)2500多個(gè)縣(區(qū))里面，按照人均GDP分成10組，每組隨機(jī)抽取8個(gè)縣。每個(gè)縣隨機(jī)抽取4個(gè)社區(qū)(居委會(huì)、村委會(huì))。然后我們派人到這些居委會(huì)、村委會(huì)匯總信息，繪制一個(gè)抽樣框，把每一套房子都繪在地圖上，給每個(gè)房子編碼，輸入計(jì)算機(jī)系統(tǒng)，最后隨機(jī)抽取20到50戶。”甘犁告訴記者。

　　甘犁表示，北京的樣本數(shù)量在1500戶左右，“我們把北京的社區(qū)、居委會(huì)、村委會(huì)排序，隨機(jī)抽中30個(gè)，然后每個(gè)村委會(huì)居委會(huì)再抽中50戶，入戶調(diào)查，其中涵蓋了不同層次的小區(qū)。”

　　談到調(diào)查樣本問(wèn)題，中國(guó)政法大學(xué)社會(huì)學(xué)院副教授畢向陽(yáng)認(rèn)為，“全國(guó)范圍的調(diào)查，樣本一般五六千就可以了”。在他看來(lái)，采取普查的話，民間團(tuán)體做不到，其次，樣本量大小不是關(guān)鍵，關(guān)鍵是樣本是不是隨機(jī)抽取的。

　　在他看來(lái)22.4%的數(shù)據(jù)是比較準(zhǔn)確的。畢向陽(yáng)說(shuō)，“涉及資產(chǎn)，樣本可能會(huì)有偏差，特別富的人，根據(jù)我們以前的經(jīng)驗(yàn)，不會(huì)真實(shí)反映房產(chǎn)情況，所以，現(xiàn)實(shí)中空置率可能更嚴(yán)重。”

　　22.4%的數(shù)據(jù)引起爭(zhēng)議的另一個(gè)原因在于，學(xué)界尚未對(duì)空置房的標(biāo)準(zhǔn)給出一個(gè)統(tǒng)一的定義。按照甘犁的理解，空置房指的是兩類情況，一類是因一套房家庭外出務(wù)工等原因而無(wú)人居住的住房;一類是多套房家庭既未自住也無(wú)他人居住的住房。

　　“分子是全國(guó)空置住房，也是我們自己調(diào)查出來(lái)的數(shù)據(jù)，分母是全國(guó)的城鎮(zhèn)住房，這方面是根據(jù)國(guó)家公布的數(shù)據(jù)。”甘犁認(rèn)為，是有多套房的人拉高了住房空置率的數(shù)值，“入戶調(diào)查中，盡管沒(méi)有發(fā)現(xiàn)房叔房姐，但也遇到了一個(gè)家庭擁有14套房的情況。”

　　將“居民手中空著的房子”當(dāng)分子的做法，董藩并不認(rèn)同，他提出居民手中不住的空置房不應(yīng)算進(jìn)住房空置率里，因?yàn)橐呀?jīng)不屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，屬于消費(fèi)環(huán)節(jié)，如同一個(gè)人買了很多衣服但大多不穿，不能再將這些衣服視為服裝廠的庫(kù)存。“空置房這個(gè)概念完全是對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言的，指的是開(kāi)發(fā)商竣工驗(yàn)收沒(méi)有賣出去或者租出去的房子。”

　　他說(shuō)，“一線城市擁有兩、三套房子的家庭很常見(jiàn)，有的需要把老人接過(guò)來(lái)住，有的是給孩子結(jié)婚用的，有的是剛裝修完晾著的。”

　　空置率能否作為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀數(shù)據(jù)

　　北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波也表示，“對(duì)空置率標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有統(tǒng)一的說(shuō)法。”在他看來(lái)，從個(gè)人角度理解，比如有很多人在海南買房用于度假，買房的人沒(méi)有出售和出租的意圖，算在空置率里面有什么意義?從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)算空置率，完成了1000套的開(kāi)發(fā)，賣出去800套，那就有20%的空置率，企業(yè)就要控制成本。

　　“實(shí)際上造成空置房的原因有很多，地方環(huán)境、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、就業(yè)情況都有關(guān)系，這個(gè)數(shù)據(jù)對(duì)政府宏觀調(diào)控，對(duì)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)都有參考價(jià)值。”樓建波表示。

　　甘犁的調(diào)查報(bào)告顯示，2013年我國(guó)城鎮(zhèn)空置房為4898萬(wàn)套。造成空置房的主要原因有，投資性購(gòu)房、年輕人的婚房，養(yǎng)老用房，但對(duì)于具體比重情況，報(bào)告中并沒(méi)有顯示。

　　“變數(shù)太大、原因很多，不好計(jì)算各自的占比情況，但總結(jié)出了空置房的概率。”甘犁說(shuō)，在樣本中，家庭經(jīng)營(yíng)工商業(yè)的，空置房的概率就增加11.2個(gè)百分點(diǎn);房?jī)r(jià)租金比每提高1倍，空置房的概率就增加6.1個(gè)百分點(diǎn);投資風(fēng)險(xiǎn)偏好強(qiáng)的家庭，空置房的概率就增加5.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　對(duì)于一線城市空置率較高的情況，甘犁認(rèn)為，單獨(dú)看城市住房空置率的意義不大，只有做到統(tǒng)計(jì)出一個(gè)區(qū)的空置率，乃至一個(gè)小區(qū)的空置率，才能合理地引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，引導(dǎo)理性購(gòu)房。

　　官方層面，住建部總經(jīng)濟(jì)師馮俊4日表示，現(xiàn)在對(duì)于空置率沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確的官方定義。他說(shuō)，國(guó)際上是以這個(gè)城市里有出租愿望的住房或者有出售愿望的住房作為分子，總住房量作為分母，來(lái)計(jì)算空置率的。“我們?cè)谶@方面是沒(méi)有調(diào)查的，所以很難得出空置率的概念。”

　　媒體報(bào)道，早在2010年8月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人曾明確表示，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局還不能計(jì)算出空置率。一方面是由于房屋空置是近幾年出現(xiàn)的新問(wèn)題，調(diào)查統(tǒng)計(jì)制度還沒(méi)有來(lái)得及作出統(tǒng)計(jì);更重要的是空置的狀態(tài)和時(shí)間很難給出標(biāo)準(zhǔn)，要清楚計(jì)算出來(lái)很難。

　　這樣的說(shuō)法，甘犁并不認(rèn)同。他回應(yīng)，“因?yàn)榭罩寐实母拍畈灰粯泳筒蛔?統(tǒng)計(jì))，是一種借口。”他告訴記者，“我們調(diào)查的時(shí)候，問(wèn)受訪家庭有多少房子，有沒(méi)有住人，有沒(méi)有租出去。沒(méi)有住人也沒(méi)有租出去的房子的數(shù)量，除以總房數(shù)，得出的就是空置率。”他認(rèn)為，還可以把空置率做得再細(xì)一點(diǎn)，比如空置了幾個(gè)月還是空置了幾年，空置率的計(jì)算也可以包括在建商品房。“不能因?yàn)闆](méi)有定義就不去做。”

　　如何提高空置房使用率

　　通過(guò)這次統(tǒng)計(jì)分析，甘犁認(rèn)為，當(dāng)前城市存量房和住房產(chǎn)能供給過(guò)剩非常嚴(yán)重。他告訴記者，通過(guò)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，空置房約4898萬(wàn)套，待售商品住宅供給是350萬(wàn)套，總計(jì)5248萬(wàn)套。

　　中國(guó)社科院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室主任倪鵬飛向媒體表示，政策要調(diào)整到盤活存量這樣一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)上來(lái)。

　　“二手房市場(chǎng)要活躍起來(lái)。增加房產(chǎn)稅，降低交易稅，提高空置房的使用效率，將二手房市場(chǎng)盤活。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)卞洪登告訴記者。他認(rèn)為，在當(dāng)前的二手房交易中，稅務(wù)部門向賣方征收的各類稅收有8種，其中個(gè)人所得稅比率最高。

　　“本意是抑制投資性的房屋買賣，但在現(xiàn)實(shí)中，很多家庭的剛需房也瞄準(zhǔn)了二手房市場(chǎng)，交易稅本來(lái)應(yīng)當(dāng)讓出售者承擔(dān)，但實(shí)際上都由買方承擔(dān)了，增加了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，不利于存量房的銷售。”他建議，要將存量房釋放出來(lái)，在政策上應(yīng)該加以區(qū)別，在打壓炒房的同時(shí)，更要照顧剛性需求。“政策要差異化，不能一棍子打倒一片。”

　　除了盤活二手房，甘犁表示，一線城市中，還有大量的租房需求，現(xiàn)在的房屋租賃市場(chǎng)也很混亂。中介掌控了房源之后，開(kāi)始操縱市場(chǎng)、抬高租金，制定霸王條款。“損害了租賃市場(chǎng)秩序，所以，要免除租房稅費(fèi)，規(guī)范租房市場(chǎng)，保護(hù)出租雙方利益。”

　　據(jù)媒體報(bào)道，2012年，北京市政府下發(fā)《北京市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)穩(wěn)定房屋租金工作的意見(jiàn)》。《意見(jiàn)》規(guī)定，將鼓勵(lì)北京市有關(guān)部門、各區(qū)縣成立國(guó)有房屋租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，集中開(kāi)展房屋租賃經(jīng)營(yíng)。

　　但這個(gè)《意見(jiàn)》在當(dāng)時(shí)遭到了一些學(xué)者的反對(duì)。北京工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授梁小民曾表示，政府要做的是從管理上下功夫，不要既當(dāng)裁判員，又當(dāng)運(yùn)動(dòng)員。如果一定要設(shè)立，不能定義為企業(yè)性質(zhì)的機(jī)構(gòu)，必須定義為公益機(jī)構(gòu)，來(lái)補(bǔ)充私營(yíng)市場(chǎng)的不足。例如，建立一個(gè)免費(fèi)信息發(fā)布平臺(tái)，供出租者與承租者進(jìn)行溝通。

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