長效機制當以稅收、金融調整市場

　　崩潰論、危險邊緣論、拐點論、轉折點論、跌價不利論……紛紛出籠。放言高論房地產行業全面崩潰未免危言聳聽，不過宏觀經濟形勢面臨諸多不利因素卻是事實。

　　5月21日，中國房地產報記者專訪了著名經濟學家華生教授，聆聽他對時勢的判斷，“整個國民經濟既然都已被綁架到了房地產的戰車上，出現這樣的局面也就在意料之中。之前十多年， 政府對房地產和土地財政的依賴過度，忽略了自己相對中立的角色，出臺的政策也被房地產牽著鼻子走，忘記了自己監管者的角色，這是一個挺危險的信號。”

　　長周期需要慢調理

　　中國房地產報：你是說政府監管角色缺位?

　　華生：是的。除了政府，房地產市場本身也有它的規律，從規劃到拿地、開工建設到澆筑封頂，到最后開盤銷售，是個漫長的周期。長周期是全球房地產最顯著的特點。

　　上世紀80年代末，我留學牛津大學期間，親眼目睹了英國房地產的衰落，就像是倫敦連綿的陰雨下個不停，根本看不到天放晴的一絲機會。那時主政的鐵娘子撒切爾政府使出了渾身解數 ，仍然不得其法，眼睜睜地看著倫敦的房價足足跌了十年。

　　我有個同學抄底價買下了一棟29萬英鎊的獨棟別墅，十年之后漲了三四倍;而2008年次貸危機前的美國，房價一漲就漲了很多年，一直停不下來，若不是債券投機引發斷崖似的崩盤，估 計房價還會照樣一直瘋漲下去。

　　中國與英國、美國大不相同，政府的干預很多。比較像樣的市場經濟就是浙江溫州，房地產是溫州當地的標桿，一漲就不停地漲，扶搖直上地漲到了頂點，區區一個地級市居然達到了每 平方米4萬元以上的天價，這在全國范圍內，都是獨一無二的。

　　2012年，溫州房地產商緊繃的資金鏈突然斷裂，老板們跑路、跳樓自殺、遠走海外，房價開始大跳水，到現在已經跌了三年、跌掉了40%，但還是一直在跌。

　　房地產因為這一長周期的特點，一旦出現了拐點，那也是剎不下來的，同樣是長周期地慢慢下跌。房價往上走的時候，一時間所有的利好因素都匯聚過來，推動它往上走。過去的經驗表 明，越漲越停不下來。

　　多年來，深滬股市一直都不景氣，而房地產的投機性投資又能大賺數倍甚至數十倍暴利，各行各業的錢越來越多地都涌進了房地產，結果把民眾的住房需求都透支了。商品化住房的巨量 供給以及高不可攀的價格，迫使房地產業進入拐點。

　　但是，拐點究竟是什么時候出現的，沒人說得清楚，經濟學家不是算命先生，也不是神仙，只能是預測。

　　多因素糾結房地產

　　中國房地產報：很多專家學者都堅稱城鎮化是今后若干年房價長期上漲的推手，你覺得呢?

　　華生：國人千百年來一直都有安居樂業的傳統，安居了才能樂業。當下的中國處于城鎮化的前期，城鎮化率34%，幾億進城務工的外來人口需要的保障性住房還基本上沒有著落，但高價的商品化住房已經供過于求;目前打老虎拍蒼蠅的反貪腐行動也將迫使貪官們將原先不擇手段囤積的多套房子釋放出來，這也加大了供給的數量。

　　中國房地產報：三四線城市出現了新盤減價、折扣優惠，一二線城市如廣州和深圳也有個別樓盤仍然滯銷。我在實地走訪新盤銷售現場時也發現，所謂的跌價還只是表象上的假跌，降的幅度非常有限。這么說拐點有沒有道理呢?

　　華生：即使拐點出現了，房地產市場的調整也不會像多米諾骨牌那樣一觸即發，而是緩慢地持續好幾年。譬如發達國家，至少跌了六七年，即使是日本、韓國這樣剛剛完成城鎮化的國家 也都不同程度地跌了三四年，甚至四五年。

　　房地產市場的調整需要好幾年，就是因為民眾的購買力被超前透支了。放眼全球房地產，道理都是相同的。

　　房地產市場運行是有規律的，不可遏制也難以逆轉，原來的一切推動因素都是買漲不買跌，這是人們的心理預期。中國內地的房地產市場從根本上說也逃脫不了這個規律。這其中有政府 的強力主導因素，也是多少年來供給累積的結果，宏觀經濟下的政策對房地產價格的影響很大。

　　目前的房地產開始有了點不景氣，而本屆中央政府對房地產比較謹慎，一直沒有什么明確表態。好處是，政府的作用不是那么突出，讓位于市場的意圖還是有導向性意義的。不過地方政 府并不是這么想的，土地是他們的命根子，各種救市、托市的措施也在變著花樣明目張膽地出籠。

　　短調控缺乏長效性

　　中國房地產報：賈康在多次論壇的發言中提到，決策層新的調控思路，一是要推出3600萬套保障房，二是地方政府放棄了限購的行政手段。你覺得調控的效力究竟如何?

　　華生：保障房因為缺乏切實的資金來源而多半淪為紙上談兵。自2003年至今的十多年時間里，政府方面頻頻推出了房地產調控措施，而房價就在調控聲中飆漲了許多倍，調控的目標一再 落空，調控的力度一次比一次嚴厲，但都最終被各大商業銀行和各級地方政府化解于無形之中。

　　商業銀行已經不再是簡簡單單的政府工具，而是贏利本能強烈的企業，在執行房地產調控政策時必然是三心兩意、避重就輕、敷衍塞責;而地方政府對土地收入的無限依賴，至少希望地 價持續上升，能給自己提供源源不斷的資金來源，所以打壓房價抑制地價并不符合地方政府的利益。

　　此外，樓市政策左右搖擺，時常在經濟過熱與過冷之間首鼠兩端，政府的軟肋暴露無遺，總被調控來調控去的房地產業蒸蒸日上，毫無懸念地綁架了整個國民經濟，調控也就成了調而難 控，調而不控。

　　如果假以長效機制，而不是頭痛醫頭腳痛醫腳，也就是以稅收金融等手段取代之前的調控政策，那么房地產市場調整的深度、廣度可能就完全不一樣了，像美國那樣收取1%的房產稅，市 場調整的深度就將大為改觀。

　　與發達國家人均國民生產總值數萬美元相比，中國人均不過幾千美元，卻背負著數倍于發達國家的房貸，風險可想而知。

　　房地產業的致命點在于它的資金流。今日的房企若還寄希望于短暫停滯后的強烈反彈，企圖收復失地大撈一把，恐怕已經不夠現實。

　　房價已經漲了十幾年，漲得高也會跌得狠，若不及時收縮，資金無法及時回籠，就極有可能在這一波衰退中倒掉。房地產業不一定都會全面崩盤，但中小房企卻無法回避死于非命。房地 產企業要做好最壞的打算，商場上折戟沉沙的往往就是死于市場的誤判。

　　來源：中國房地產報

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