中國樓價(jià)即將即進(jìn)入加速下跌通道。
在2013年10月，本人撰文判斷《中國樓市泡沫最晚2015年底前破滅》時(shí)，多數(shù)人對(duì)此不以為然;在2014年3月更進(jìn)一步判斷《中國樓市拐點(diǎn)已經(jīng)基本確認(rèn)》，認(rèn)同的人也不是太多。但是僅僅2個(gè)月后，大多數(shù)人認(rèn)可了這個(gè)判斷。但我們現(xiàn)在的判斷已經(jīng)再向推進(jìn)了一步，即中國樓價(jià)將在6個(gè)月內(nèi)進(jìn)入快速下滑階段，即便政府采取救市政策也于事無補(bǔ)。
從全國范圍看，4月份已經(jīng)成為更多城市的新房?jī)r(jià)格拐點(diǎn)月。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)調(diào)查：全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為11013元/平方米，環(huán)比上月上漲僅0.10%，漲幅較上月縮小0.28個(gè)百分點(diǎn)。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，55個(gè)城市環(huán)比上漲，45個(gè)城市環(huán)比下跌，分別同比減少和增加8個(gè)。
而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)更具沖擊力的是，五一節(jié)假日3天，一線城市房產(chǎn)成交量大幅下降。北京二手房?jī)H成交了31套，同比大降82%，創(chuàng)2009年有網(wǎng)簽記錄以來的歷史新低;北京商品住宅共成交169套，同比去年五一假期降低78.9%，并創(chuàng)下了自2008年實(shí)行“五一”小長假以來7年最低值。深圳商品房成交同比跌幅超過六成;杭州在小長假期間主城區(qū)銷售跌幅超過七成。上海、廣州兩地雖與去年基本持平，但促銷跑量樓盤在這兩地大幅增加。
從房?jī)r(jià)下降城市來看，寧波出現(xiàn)了7折新樓盤，而成都樓盤批量出現(xiàn)了10%左右的價(jià)格下調(diào)。而各地二手房已經(jīng)普遍出現(xiàn)了有價(jià)無市——房東降價(jià)趕不上買方心理降價(jià)預(yù)期的狀況。
造成房?jī)r(jià)下跌的最直接的原因是供需關(guān)系發(fā)生了變化。全國住房庫存由2012年底的3.47億平方米增加到了4月末的5.27億平方米，而且仍在不斷攀升。原因在于2012年以來新一輪價(jià)格泡沫的刺激，2013年全國土地出讓金同比大幅增加57%，出讓面積增加超過10%。這些地開發(fā)的樓盤在2014年陸續(xù)上市。與此同時(shí)，中國居民住宅消費(fèi)能力已經(jīng)接近被透支的極限，而仍有余錢買房的富豪和官員更多移民在海外買房。
在供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)的背后，是中國經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)的依賴度已經(jīng)達(dá)到了極限。交銀國際的一項(xiàng)研究表明，房地產(chǎn)價(jià)格上漲與中國貨幣供應(yīng)量密切相關(guān)，貨幣供應(yīng)量走勢(shì)領(lǐng)先約2-3個(gè)季度。在12個(gè)月的滾動(dòng)基礎(chǔ)上，現(xiàn)時(shí)逾60%的新廣義貨幣供應(yīng)量流入商品房銷售。這個(gè)比率實(shí)際上已處于歷史最高水平，十分驚人。
更深一層次探究，這里又潛伏著中國低通脹的秘密：一方面，房地產(chǎn)就像一塊巨大的海綿，吸收了國內(nèi)大部分新貨幣供應(yīng)量。而房?jī)r(jià)是不計(jì)入通脹的，計(jì)入通脹的是房租價(jià)。另一方面，激素和抗生素的使用大幅降低了中國糧食和肉食的轉(zhuǎn)化率，比如OECD國家平均每10公斤糧食轉(zhuǎn)化為1公斤牛肉，在中國是3.6公斤，這壓低了農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格，而農(nóng)產(chǎn)品在CPI中的比例高達(dá)近1/3。
現(xiàn)在的挑戰(zhàn)是，隨著貨幣供應(yīng)量處于接近歷史低點(diǎn)且不易擴(kuò)張，加上大部分新增貨幣供應(yīng)量已被配置到商品房銷售，目前市場(chǎng)根本沒有充裕資金進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)——這些錢主要是通過人民幣升值吸引熱錢投機(jī)而從海外借來的，隨著美聯(lián)儲(chǔ)開始退出QE，中國越來越缺乏賺錢的項(xiàng)目，熱錢外流正成為大勢(shì)所趨，房地產(chǎn)泡沫正面臨持續(xù)擠壓、甚至爆破的風(fēng)險(xiǎn)。
雖然5月14日央行要求商業(yè)銀行保證首套房貸，但這最多是杯水車薪，也是紙上談兵，因?yàn)閷?duì)于商業(yè)銀行來說，房地產(chǎn)正成為最大的風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域。今年一季度中國銀行業(yè)不良貸款新增540億元，創(chuàng)2008年9月以來最高水平，而去年全年才993億元人民幣，且這種新增不良貸款正在加速，其中礦產(chǎn)和房地產(chǎn)是重災(zāi)區(qū)。最近，央行、銀監(jiān)會(huì)和保監(jiān)會(huì)都在警告房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。
與此同時(shí)，央行和金融監(jiān)管部門正在進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)銀行的資金規(guī)范管理。近日五部門聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)同業(yè)業(yè)務(wù)的通知》，逐項(xiàng)界定并規(guī)范了同業(yè)拆借、同業(yè)存款、同業(yè)借款、同業(yè)代付、買入返售(賣出回購)等同業(yè)投融資業(yè)務(wù)。該規(guī)定要求金融機(jī)構(gòu)開展的以投融資為核心的同業(yè)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照各項(xiàng)交易的業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)歸入上述基本類型，并針對(duì)不同類型同業(yè)業(yè)務(wù)實(shí)施分類管理。這將增加商業(yè)銀行的融資成本，大大約束商業(yè)銀行的騰挪空間。
此外，據(jù)媒體披露，監(jiān)管層正將對(duì)“影子銀行”揮出最重磅一擊——10萬億銀行非標(biāo)融資或?qū)⒒乇恚康禺a(chǎn)資金輸血管面臨斷裂風(fēng)險(xiǎn)。由于銀行非標(biāo)融資主要輸血對(duì)象是包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的限制類行業(yè)，其監(jiān)管升級(jí)或?qū)⑦M(jìn)一步拉升房企融資成本和難度，這對(duì)于處于風(fēng)聲鶴唳中的房地產(chǎn)行業(yè)來說，這將是一次致命打擊。未來將出現(xiàn)因地產(chǎn)商資金鏈斷裂而被迫的價(jià)格跳水——這將打破“面粉價(jià)”推高“面包價(jià)”的神話。
即中國樓市泡沫已經(jīng)從“價(jià)格最后上沖成交量下降”階段，進(jìn)入了“成交量急劇萎縮價(jià)格出現(xiàn)拐點(diǎn)”階段，即將進(jìn)入“成交量低迷價(jià)格大幅下跌”階段。按照國際經(jīng)驗(yàn)，從成交量大幅下降到價(jià)格快速下跌，一般約6個(gè)月左右的時(shí)間。
這一輪房?jī)r(jià)的下跌，按照本人的估計(jì)，如果沒有外部地緣政治危機(jī)的影響，也至少會(huì)跌去30-40%;如果爆發(fā)了伊朗戰(zhàn)爭(zhēng)或東亞戰(zhàn)爭(zhēng)，則將會(huì)跌去50%以上。
這將是不以某些地產(chǎn)商意志為轉(zhuǎn)移的。(作者為中華元智庫創(chuàng)辦人，僅供參考，投資者決策風(fēng)險(xiǎn)自負(fù))
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