當(dāng)持續(xù)上漲了20多個月的住房價格開始下跌、當(dāng)各個城市的住房銷售急劇性下降、當(dāng)不少地方政府都希望松綁住房限制政策來救市時，這些跡象表明中國住房市場的周期性調(diào)整已經(jīng)開始。而且這種調(diào)整已經(jīng)成了一種趨勢，如果沒有重大的政策沖擊，想阻礙這種調(diào)整已不可能。甚至于即使政府要救市，這次中國房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整可能也無法逆轉(zhuǎn)。
為什么說國內(nèi)住房市場的周期性調(diào)整已經(jīng)開始?從本質(zhì)上來看，這十多年來中國住房市場完全是一個投資投機的炒作市場。在以投資投機為主導(dǎo)的住房市場中，購買者進入市場的目的在于預(yù)期住房購買之后能夠以更高的價格賣出，而這種預(yù)期又取決于利率高低、融資杠桿率大小、信貸獲得容易程度等金融條件。如果金融市場條件對投資者有利，投資者都會預(yù)期住房價格上漲，住房市場有更多的需求涌現(xiàn)。如果投資者預(yù)期房價會下跌，那么住房需求就可能急劇下降，甚至下降到零。這就是十多年來國內(nèi)住房市場的基本情況。
從經(jīng)驗上來看，中國住房市場價格已經(jīng)持續(xù)上漲了十多年，形成了一個巨大的房地產(chǎn)泡沫。這種上漲發(fā)展到今天已完全不可持續(xù)了。只要金融市場條件有少許的變化，整個住房市場的預(yù)期就會發(fā)生逆轉(zhuǎn)。眼下的當(dāng)務(wù)之急是，政府、居民及企業(yè)是否已經(jīng)準(zhǔn)備好應(yīng)對調(diào)整。
十多年來，絕大多數(shù)城市的住房市場價格都只漲不跌，更不曾出現(xiàn)周期性調(diào)整。作為一個以投資為主導(dǎo)的市場，房價只漲不跌意味著任何人只要買了房就能賺錢，這無疑會吸引越來越多的人進入房產(chǎn)市場，各個城市的房價也就越推越高。如果房價出現(xiàn)周期性調(diào)節(jié)或下跌，住房市場投資者將無法承受。這就是為何“房鬧事件”會越來越多，越來越嚴重。如果政府對此沒有一個明確的態(tài)度，“房鬧事件”就可能由經(jīng)濟問題轉(zhuǎn)化為社會問題。
國內(nèi)銀行也可能面臨沖擊，當(dāng)房價上漲時，銀行可以把給住房市場的貸款及居民的住房按揭貸款看作是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這種貸款做得越多，越有利于銀行贏利。但是，當(dāng)住房市場出現(xiàn)周期性調(diào)整時，作為抵押品的住房價格會全面下跌，銀行貸款的不良率就可能全面上升。
住房市場的周期性調(diào)整，受沖擊最大的可能是地方政府。這不僅可能暴露地方政府的融資平臺風(fēng)險，也可能讓政府財政風(fēng)險增加，令一些地方政府官員的腐敗劣跡顯露。這就是當(dāng)前部分地方政府救市的原因之一。但是國內(nèi)住房市場周期性調(diào)整已成趨勢，地方政府要救市不僅沒有作用反而只能把問題搞得更糟。中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)吸毒成癮，不經(jīng)過這種周期性調(diào)整的陣痛，要讓經(jīng)濟恢復(fù)正常是不可能的。
國內(nèi)不少城市的住房銷售急劇下降但價格下跌很小，意味著國內(nèi)房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整已經(jīng)開始。對此，中國住房投資者、企業(yè)、銀行及地方政府準(zhǔn)備好了嗎?這才是中國房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整的關(guān)鍵問題所在。▲(作者是社會科學(xué)院金融研究所研究員)
相關(guān)文章
「 支持烏有之鄉(xiāng)！」
烏有之鄉(xiāng) WYZXWK.COM
您的打賞將用于網(wǎng)站日常運行與維護。
幫助我們辦好網(wǎng)站，宣傳紅色文化！
歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉(xiāng)網(wǎng)刊微信公眾號
