過去我們房價上漲的關(guān)鍵因素在哪里?有兩個核心的關(guān)鍵因素，一個是我們前一段時間的貨幣供應(yīng)量快速擴(kuò)張。因為貨幣供應(yīng)量的流動性過剩，貨幣太多以后，水漲船高，幾乎所有東西都漲。另外一個核心推動力量，就是老百姓樂觀的預(yù)期。當(dāng)房價越漲他越買的時候，樂觀預(yù)期就越來越強(qiáng)化，越來越想買?，F(xiàn)在這兩個因素雖然還沒有完全消失，但基本消失了。比如說現(xiàn)在貨幣的供應(yīng)量，其實從國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)一直到部門的領(lǐng)導(dǎo)，一再表示，我們無法再像過去那么刺激下去了，我們貨幣供應(yīng)量已經(jīng)太大了，貨幣供應(yīng)量現(xiàn)在總體來講是趨緊。再來，老百姓的情緒也變了。
除了我講的兩個過剩，我們回到實體的層面來看，有一點是對的，就是說供給過?！，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場在全國來講，確實供給過剩。我到很多地方去看過， 中國比較富裕的地區(qū)長三角，珠三角，我都去看過，當(dāng)?shù)氐谋热缯f發(fā)改委的負(fù)責(zé)同志，甚至市長，私下里他們非常坦率地講，說我們這個地方確實出現(xiàn)了過剩。有些人把我們這兒定為鬼城，我們當(dāng)然很不高興，我們不愿意叫鬼城，但其實我們這兒是過剩的。過剩到什么情況呢?你可以隨便做一個調(diào)查，把總量除以總個家庭，有些地方已經(jīng)每一個家庭可能有三套，甚至四套以上的房，這不是過剩嗎?供給已經(jīng)嚴(yán)重過剩，是造成平均房價下跌的最核心原因。當(dāng)市場預(yù)期起來的時候，當(dāng)貨幣供應(yīng)量這么大的時候，你怎么去限價、限購，都沒有用。
現(xiàn)在這兩個核心原因變化以后，有些房地產(chǎn)商，還有一些人在呼吁政府救市。我想問一句，政府怎么救市?政府去買房嗎?我覺得房地產(chǎn)商在這些年，其實和其他的行業(yè)一樣，擴(kuò)張過度。說句不好聽的，就是錢太多把它撐死了。我們的很多行業(yè)、企業(yè)，就是錢太多把它撐死了。我非常坦率地講，我們銀行體系也要負(fù)責(zé)任，很多行業(yè)因為過多的給他貸款，他瘋狂的擴(kuò)張，鋼鐵、煤炭是這樣，房地產(chǎn)也是一樣的道理，拿錢太容易，所以瘋狂地去買地，買了地以后當(dāng)然要蓋房子、要賣。我想未來這些房子你賣給誰去，首先這個問題擺在這兒。
面對這個情況該怎么辦呢?我們現(xiàn)在全國的房地產(chǎn)公司據(jù)不完全統(tǒng)計超過一萬多家，有些上市公司，可能他的資金流比較充分，他可能不太著急，所以有些上市的開發(fā)商說沒關(guān)系。但是我們的數(shù)據(jù)表明，絕大多數(shù)房地產(chǎn)商的負(fù)債率已經(jīng)超過80%，什么意思呢?他現(xiàn)在自有資金并不多，他靠貸款，而且不僅僅是銀行貸款，相當(dāng)一部分是影子銀行的一些貸款，包括信托。我去調(diào)查過幾個房地產(chǎn)公司，銀行貸款在整個負(fù)債里面占的不到40%，剩下的60%就是靠民間的借貸，這個事就麻煩了。所以為什么現(xiàn)在有些房地產(chǎn)降價，不是空穴來風(fēng)，他必須要盡可能的要套現(xiàn)，因為他要還債。
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