21世紀(jì)經(jīng)濟報道
根據(jù)本報記者多方采訪梳理，地方樓市調(diào)控變動多數(shù)還停留在研討階段，主要是為地產(chǎn)維穩(wěn)儲備政策，且?guī)缀跷瓷婕?ldquo;限貸”政策調(diào)整。
兩會后，各地有關(guān)“救市”的信號便層出不窮。
自杭州醞釀松綁限購后，一則“杭州將在5月1號之后松綁限購”的消息亦在市場流傳。
“來自多方面的信號都顯示，杭州的限購將在五一開放，已經(jīng)有樓盤意欲五一后漲價，這在杭州房地產(chǎn)市場已不是秘密。”杭州本地房企的一位人士向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者介紹。
4月28日，當(dāng)?shù)貜?fù)地上城售樓處的一位售樓人員在電話中告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，“目前該項目均價10000元，五一之后限購會松，屆時該項目會有一定的漲幅”。
上述杭州本地的開發(fā)商亦透露，所謂的限購放松并非取消限購，只是依照杭州各區(qū)域、板塊的庫存情況，進行局部調(diào)整，蕭山、余杭區(qū)等庫存較大、競爭激烈的重點板塊限購將適度松綁，但主城區(qū)不會放開。
據(jù)其了解，和3月初因座談會引發(fā)的“杭州救市”說不同，此次杭州的限購放松，原則上已獲取浙江省層面的認(rèn)可。
不過當(dāng)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者致電杭州市房管局和浙江省住建廳予以核實時，均對本報回應(yīng)稱“尚不清楚”。
實際上，這并非全國首個存在“救市”懸疑的地方政府，早在杭州之前，福建、常州、長沙等多地均被曝光擬通過限購、限價等房地產(chǎn)政策的調(diào)整，以刺激樓市，但官方均未明確表態(tài)。
根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者多方采訪梳理，此番地方樓市調(diào)控變動以地方自發(fā)性調(diào)整為主，其中包括松綁限購、限價、購房入戶等多個方面，且多數(shù)還停留在研討階段，意圖為地產(chǎn)維穩(wěn)儲備政策，且?guī)缀鯖]有涉及“限貸”政策調(diào)整的，后者被認(rèn)為殺傷力更大。
中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一表示，和2008年自下而上，涉及松綁信貸政策等一攬子刺激樓市消費的組合政策不同，在當(dāng)前信貸政策仍然趨緊的背景下，地方行政性主導(dǎo)的救市可能效果有限，市場層面博弈的變幻，或是更大的期許。
限購謀微調(diào)限貸加碼
杭州的“救市”傳言始于3月底。
“彼時，杭州市政府與杭州市場上本地和全國性的大型房企的主要負(fù)責(zé)人進行了一次會議溝通。”世邦魏理仕杭州分公司董事總經(jīng)理馬英樞介紹，會議上，就“限購松綁、二套房首付調(diào)整等政策”進行了一些討論，由此也引發(fā)了市場對于限購松綁的猜測。
馬英樞稱，杭州樓市眼下確實面臨著巨大的庫存高、去化慢、成交疲軟的壓力，杭州的確存在限購松綁的意愿和條件。
更值得一提的是，一季度，杭州市土地溢價亦存在小幅下調(diào)，主城區(qū)地價平均溢價率為9.3%，比去年平均20.9%的溢價率有很大的回落。
實際上，21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者多方采訪了解到，除杭州外，3月以來，長沙、常州、無錫、鄭州、福建等多地均曝光出擬調(diào)整現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策以刺激樓市，涉及限購松綁、購房入戶等多個方面。
比如天津、福州、杭州等地，召集房企研討通過松綁限購等，刺激樓市銷售;無錫、河南是借助新型城鎮(zhèn)化的戶籍制度改革，刺激樓市消費。
河南省住建廳相關(guān)人士介紹，河南省將研究出臺鼓勵農(nóng)村人口到縣城買房落戶的政策，“目前建議已經(jīng)匯報給省住建廳，住建廳將根據(jù)這些建議，匯總、調(diào)研，并為后續(xù)的政策制定提供依據(jù)，這也將大幅提振河南本地縣域房地產(chǎn)市場消費力度。”
無錫更是發(fā)出通知，自5月1日起，在無錫市購商品房(含二手房)達60平方米以上，且在本市有穩(wěn)定工作的人員，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。無錫這一戶籍新政比以前“購房70平方米落戶”的規(guī)定減少了10平方米。
與此同時，21世紀(jì)經(jīng)濟報道了解到，被業(yè)界認(rèn)為殺傷力更大的“限貸”政策卻幾乎未見松動，并有加碼跡象。
劉利欽介紹，“目前，杭州本地的按揭利率已全面抬升至基準(zhǔn)利率，二套房的首付6成，部分銀行已經(jīng)提高至7成，利息也高達20%，如此限制了大批購房客戶。”
在杭州以外的多個地區(qū)，限貸同樣遏制住了樓市炒熱的咽喉，比如目前河北廊坊等地均收緊了房貸，非本地戶籍者在當(dāng)?shù)刭彿恳〉觅J款，非常困難，某樓盤的貸款拖了將近半年也沒辦下來。
在近期舉行的河南省房地產(chǎn)市場形勢分析座談會上，參會的河南省市、縣的房管局長也認(rèn)為，房貸收緊是影響樓市銷售的重要因素。
劉利欽說，銀行銀根收緊的背景下，一方面開發(fā)企業(yè)貸款難，需要大幅降價回籠資金;另一方面?zhèn)€貸也無法實時到賬，個別銀行更是暫停房貸甚至存在延遲放貸的情況，從而阻礙購買力。
劉對此也表示理解：在銀根收緊背景下，各地方分行的貸款額度有限制，需要遵從總行的調(diào)配，需符合銀行本身的商業(yè)利益。
朱中一表示，地方主導(dǎo)的所謂的“救市”政策很難涉及“信貸”政策層面，在信貸政策趨嚴(yán)之時，諸如基于地方供需關(guān)系，放松或者調(diào)整限購對于市場的影響有限。
為分類調(diào)控儲備政策?
值得一提的是，目前各地的“救市”動作并不一致：除了無錫出臺了官方的戶籍新政通知之外，其余的尚屬于政策建議和儲備階段，并未有實質(zhì)性的執(zhí)行文件。
中部某省住建廳有關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者介紹，房地產(chǎn)市場維穩(wěn)已經(jīng)替代房價控制目標(biāo)，成為2014年樓市調(diào)控的核心。在后期市場預(yù)期不明的情況下，該省正在研討分類調(diào)控思路，儲備房地產(chǎn)市場的維穩(wěn)政策。
上述領(lǐng)導(dǎo)也認(rèn)為，福建、長沙、杭州等地通過座談會征求意見的形式，實際上是政府調(diào)研市場，儲備房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的相關(guān)信息。此舉在市場敏感時期，被解讀為“救市”，不一定準(zhǔn)確。
福建省住建廳相關(guān)人士亦告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，當(dāng)?shù)氐拇_召集過開發(fā)商研討有關(guān)樓市調(diào)整意見，但也只是處于前期收集市場意見、研究儲備政策的階段，并未明確出臺時間。
河南省住建廳的相關(guān)負(fù)責(zé)人也在該省近期房地產(chǎn)座談會上明確表態(tài)，今年房地產(chǎn)政策比較緊，省級層面近期不會出臺新政策，但是研究儲備政策，防范政策風(fēng)險，必不可少。
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