地方救市路徑或再演2008年版本：放權(quán)限購(gòu)信貸

　　地方救市路徑或再演2008年版本：放權(quán)限購(gòu)信貸

　　近日，有關(guān)限購(gòu)松綁的消息不斷傳來(lái)，“救市”的聲音再度響起。

　　據(jù)記者了解，在庫(kù)存量較大的城市，目前有不少房企呼吁政府“救市”，而“救市”建議集中在以下幾方面：放松二套房貸，加強(qiáng)對(duì)房企信貸上的支持;地方出臺(tái)購(gòu)房稅費(fèi)減免政策;實(shí)行限購(gòu)的城市能夠松綁限購(gòu)，從需求層面給予支持。

　　而開(kāi)發(fā)商的訴求正好與決策層給出的下一步調(diào)控路線相呼應(yīng)。在今年全國(guó)兩會(huì)期間，住建部副部長(zhǎng)仇保興明確表態(tài)，將在樓市調(diào)控中擴(kuò)大地方政府的調(diào)控權(quán)限，包括制定和實(shí)施住房限購(gòu)政策、住房信貸政策、公積金貸款政策、土地投放和房地產(chǎn)稅負(fù)。這讓地方政府出手“救市”成為可能。

　　“實(shí)際上，從我們市里的情況來(lái)看，在信貸、稅收方面能夠進(jìn)行政策調(diào)整，這是比放松限購(gòu)更為有效的辦法”，東部某二線城市一位住建廳官員對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，“放松限購(gòu)只是改變預(yù)期，信貸、稅收的調(diào)整卻能直接為購(gòu)房者降低購(gòu)房成本。”

　　放權(quán)地方政府

　　“我們已經(jīng)在部署監(jiān)測(cè)樓市各項(xiàng)調(diào)控政策的效果，一季度的調(diào)研報(bào)告和情況說(shuō)明正在匯總中。”上述東部二線城市的住建廳官員向記者表示，在對(duì)調(diào)研進(jìn)行匯總后，市里將集中討論關(guān)于樓市調(diào)控工作中的相關(guān)問(wèn)題。

　　按照他的說(shuō)法，盡管中央層面尚未直接表態(tài)地方可以調(diào)整樓市相關(guān)政策，但目前高層關(guān)于樓市調(diào)控的“口風(fēng)”沒(méi)那么緊了。“目前市里在限購(gòu)、公積金貸款以及契稅優(yōu)惠方面都在進(jìn)行相應(yīng)的政策儲(chǔ)備，一旦其他城市有所松動(dòng)，我們的政策也能跟得上。”

　　從今年3月份開(kāi)始，幾個(gè)樓市成交大幅下降的城市已經(jīng)對(duì)“限購(gòu)”政策作出了“松動(dòng)”嘗試。溫州（樓盤(pán)）市限購(gòu)松綁方案已經(jīng)上報(bào)浙江省政府，長(zhǎng)沙（樓盤(pán)）、杭州（樓盤(pán)）、常州（樓盤(pán)）等地也在醞釀對(duì)樓市調(diào)控政策做出調(diào)整。

　　“除了嚴(yán)控土地供應(yīng)量，我們預(yù)計(jì)在需求方面也有可供備選的方案，如放寬公積金貸款限制、降低政府性規(guī)費(fèi)收繳標(biāo)準(zhǔn)并分期繳費(fèi)、購(gòu)房入戶等政策。”常州一位知情人士如是說(shuō)。

　　值得關(guān)注的是，從2013年年底開(kāi)始，“放權(quán)地方政府、對(duì)不同城市實(shí)行分類(lèi)指導(dǎo)”的思路就已經(jīng)在住建部工作會(huì)議上被確定下來(lái)。

　　“盡可能放權(quán)給地方政府的思路已經(jīng)確定，問(wèn)題就在于放什么權(quán)、如何放權(quán)”，住建部一位內(nèi)部人士對(duì)本報(bào)記者表示，“在這兩個(gè)問(wèn)題上，從部里來(lái)說(shuō)仍然是有不同的聲音，現(xiàn)在只能視情況而定，根據(jù)各地上報(bào)的政策調(diào)整方案我們?cè)僮们檠芯俊?rdquo;

　　據(jù)上述東部二線城市的住建廳官員透露，目前其所在部門(mén)已經(jīng)開(kāi)展了對(duì)公積金貸款情況進(jìn)行調(diào)查，預(yù)計(jì)先出臺(tái)調(diào)整公積金政策的可能性比較大。

　　實(shí)際上，已經(jīng)有城市在這類(lèi)政策上先動(dòng)起來(lái)。近日，有媒體報(bào)道，營(yíng)口（樓盤(pán)）市相關(guān)主管部門(mén)出臺(tái)政策稱(chēng)，在4月1日-30日期間個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房，經(jīng)各區(qū)財(cái)政部門(mén)房交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)證，給予購(gòu)房者契稅全額返還政策。同時(shí)，在這一時(shí)段購(gòu)房，辦理房屋所有權(quán)證時(shí)給予行政事業(yè)性收費(fèi)減免政策。

　　“如果地方政府可以在信貸、稅收等方面進(jìn)行調(diào)整的話，調(diào)整的效果不亞于放松限購(gòu)。從以往樓市調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在限購(gòu)不能明確松綁的前提下，地方政府都是通過(guò)在信貸、稅收方面的調(diào)整獲得喘息機(jī)會(huì)的。”北京（樓盤(pán)）市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志對(duì)記者表示。

　　2008年“救市”將重演？

　　實(shí)際上，對(duì)于樓市調(diào)控來(lái)說(shuō)，地方政府一直將“適度放松信貸和稅收”的做法作為“曲線救市”的首選動(dòng)作。

　　2011年底，在銀行信貸壓力持續(xù)不減的情況下，各地就曾經(jīng)出現(xiàn)利用住房公積金做“微調(diào)”文章的舉動(dòng)。當(dāng)時(shí)，寧波（樓盤(pán)）、南京（樓盤(pán)）、重慶（樓盤(pán)）等地就分別出現(xiàn)了購(gòu)房貸款“商轉(zhuǎn)公”、提高公積金貸款額度等調(diào)整政策。

　　“這類(lèi)政策比直接松綁限購(gòu)要溫和許多，”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，在樓市限購(gòu)博弈時(shí)期，通過(guò)這樣一些措施來(lái)避免剛性需求被抑制，同時(shí)也并非明顯“與中央政策對(duì)著干”。

　　“現(xiàn)在地方出政策主要還是隨大流，只要是對(duì)地方有利的，其他城市先出了而且上面也不反對(duì)，其他城市基本也會(huì)跟著出。”上述東部二線城市的住建廳官員告訴記者，除公積金貸款之外，其他的減免稅費(fèi)政策也是各地調(diào)整政策的重點(diǎn)。

　　而地方政府的這類(lèi)舉動(dòng)不難讓人聯(lián)想到2008年的“救市之舉”。

　　2008年7月份，全國(guó)樓市普遍處于低谷，“允許地方政府自行救市”的呼聲此起彼伏。之后不久，西安（樓盤(pán)）、蕪湖（樓盤(pán)）、蘇州（樓盤(pán)）、成都等地開(kāi)始陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)的救市舉措。調(diào)整內(nèi)容除了下調(diào)公積金貸款首付及放寬貸款年限外，部分城市還出臺(tái)了減免稅費(fèi)或直接給予財(cái)政補(bǔ)貼等政策。

　　業(yè)內(nèi)分析人士表示，對(duì)比之下，如果今年樓市調(diào)控中給地方政府放權(quán)，令地方政府在信貸、稅收方面有調(diào)整的權(quán)限，政策的走向有可能類(lèi)似2008年的老版本，而對(duì)于目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，這無(wú)異于政府出手“救市”。

　　附：廣東珠海增城突圍限價(jià)令 地方試探中央調(diào)控底線

　　“‘超限率’已經(jīng)不是個(gè)別現(xiàn)象，目前市面上近八成的項(xiàng)目實(shí)際上超過(guò)限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。”某知名房企珠海（樓盤(pán)）項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)人士向記者表示，珠海實(shí)行嚴(yán)格的“雙限令”政策已有兩年多，今年以來(lái)，松綁限價(jià)政策的跡象越來(lái)越明顯。

　　此外，作為廣州（樓盤(pán)）成交主力軍的增城市也出現(xiàn)限價(jià)松動(dòng)的現(xiàn)象。廣東省政府一位不具名的人士告訴記者，珠三角有幾個(gè)城市一直嘗試掙脫限價(jià)限購(gòu)政策的束縛，但之前公開(kāi)松綁后便很快被叫停。“如今地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力，或多或少都有些放松調(diào)控的小動(dòng)作。”

　　上述廣東省政府人士表示，在中央“雙向調(diào)控”政策尚不明朗的情況下，限價(jià)作為較為溫和的調(diào)控措施，將成為地方政府突圍樓市調(diào)控政策的一個(gè)出口。

　　限價(jià)名存實(shí)亡？

　　“春節(jié)之后，珠海出現(xiàn)樓盤(pán)超過(guò)限價(jià)已經(jīng)不是什么新鮮事，大家都常常提到的‘超限率’，從30%零星現(xiàn)象，擴(kuò)展到現(xiàn)在的至少80%。”珠海市一知名房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)副總經(jīng)理描述珠海市正對(duì)限價(jià)政策進(jìn)一步“松口”的市場(chǎng)表現(xiàn)。

　　“我們項(xiàng)目正在推的都是100多平方米以上戶型，均價(jià)約在19000元/平方米，屬于同區(qū)域中等房?jī)r(jià)的項(xiàng)目。”上述營(yíng)銷(xiāo)副總經(jīng)理稱(chēng)，事實(shí)上，該樓盤(pán)已經(jīng)超過(guò)珠海“雙限令”規(guī)定的11285元/平方米限價(jià)紅線。

　　對(duì)此，他表示，采取“雙合同”方式讓該項(xiàng)目獲得政府通過(guò)，裝修標(biāo)準(zhǔn)合同均價(jià)接近8000元/平方米，客戶購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候簽兩份合同，“交給住建局的那份價(jià)格，就是在限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的。”

　　知名房企駐珠海項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)人士稱(chēng)，珠海執(zhí)行“雙限令”的兩年多期間，政府在口徑上仍堅(jiān)守規(guī)定的限價(jià)政策，但由于實(shí)施過(guò)程中采取“靈活的處理手段”，網(wǎng)簽價(jià)格超過(guò)限價(jià)范圍的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

　　事實(shí)上，除了在網(wǎng)簽階段采取上行下效的價(jià)格報(bào)送方式，使樓盤(pán)平均預(yù)售價(jià)格在限價(jià)范圍內(nèi)。記者還了解到，開(kāi)發(fā)商也采取先將條件更好的單位高價(jià)出售，其他以稍低價(jià)格報(bào)送的單位先采取內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，不對(duì)外出售，在預(yù)售結(jié)束后，再將“捂售”那批單位以高出原報(bào)送的價(jià)格對(duì)外銷(xiāo)售。

　　上述營(yíng)銷(xiāo)人士指出，春節(jié)之后，該市遠(yuǎn)離中心的區(qū)域房源價(jià)格雖有小幅攀升，但價(jià)位在限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)左右，而中心區(qū)域的房?jī)r(jià)則頻頻走高，帶動(dòng)中心周邊的樓市價(jià)位遠(yuǎn)超限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，“大家都能找到辦法刷出新價(jià)位。”

　　對(duì)此，珠海市住建局宣傳負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱(chēng)，該市繼續(xù)實(shí)行嚴(yán)格的雙限政策，暫時(shí)沒(méi)有通知要調(diào)整。

　　據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，截至4月1日，珠海市拱北、南灣片區(qū)在售樓盤(pán)的“超限率”為91%，吉大、香洲、唐家、新香洲、前山片區(qū)在售樓盤(pán)的“超限率”為100%。

　　全國(guó)首個(gè)限價(jià)城市增城的情況也類(lèi)似。記者咨詢了增城多個(gè)在售樓盤(pán)，售價(jià)低于增城限價(jià)7385元/平方米的新房源很少，大部分在售房源價(jià)格在1萬(wàn)元以上，甚至出現(xiàn)售價(jià)為限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)兩倍的項(xiàng)目。

　　碧桂園增城項(xiàng)目一位營(yíng)銷(xiāo)人士透露，春節(jié)后，推出市面的房源起步價(jià)格稍有提高，部分靠低價(jià)房源拉低整體預(yù)售均價(jià)的項(xiàng)目，但低價(jià)房源很難買(mǎi)到。

　　他從政府人士處了解到，受增城撤市設(shè)區(qū)消息影響，近兩個(gè)月以來(lái)，當(dāng)?shù)貥鞘薪灰滋讛?shù)保持了明顯的增量。“大家都擔(dān)心，設(shè)區(qū)后納入廣州市限購(gòu)范圍，實(shí)施限購(gòu)將會(huì)影響增城樓市發(fā)展，所以都在盡可能地推出庫(kù)存，同時(shí)爭(zhēng)取更高價(jià)出售，政府對(duì)限價(jià)的嚴(yán)格實(shí)施也稍有松口空間。”

　　地方試探中央調(diào)控底線

　　這兩個(gè)城市曾自行松綁限價(jià)、限購(gòu)，受到多方壓力，均無(wú)法實(shí)現(xiàn)。珠海市在宣布取消“雙限令”后的短短5個(gè)多小時(shí)內(nèi)被緊急叫停，增城市則將新建住房限價(jià)的漲幅從去年的5%提高至8%，在業(yè)界引發(fā)政府“助漲”房?jī)r(jià)猜測(cè)不久之后，立馬宣布限漲回調(diào)至5%。

　　在市場(chǎng)人士看來(lái)，地方松綁限購(gòu)限價(jià)、響應(yīng)“雙向調(diào)控”的意圖十分迫切，地方將會(huì)采取各種措施試探中央的調(diào)控底線。

　　與前一兩年相比，地方自行松綁限購(gòu)限價(jià)的外部環(huán)境不同。

　　在珠海，業(yè)內(nèi)分析，受到供貨量不足、銀行房貸利率上浮和全國(guó)部分城市出現(xiàn)降價(jià)潮等因素影響，該市樓市一季度成交持續(xù)低迷。“受到房?jī)r(jià)下跌、樓市崩盤(pán)等影響，購(gòu)房者處于觀望的狀態(tài)，這對(duì)樓市影響很大。”一家房企營(yíng)銷(xiāo)副總稱(chēng)。

　　記者從珠海市住建局了解到，房企普遍認(rèn)為珠海市房?jī)r(jià)一直被低估，且對(duì)橫琴新區(qū)的前景看好，都希望能到珠海獲得更大的發(fā)展。當(dāng)?shù)貙?shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展乏力，且橫琴新區(qū)發(fā)展需要更強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)“助力器”，政府都寄希望于房地產(chǎn)投資，而限價(jià)、限購(gòu)政策，對(duì)吸引房企進(jìn)駐珠海投資是一種制約，所以各方面都需要調(diào)整。

　　某大型央企珠海公司知情人士透露，該公司在珠海的項(xiàng)目為豪宅級(jí)別，售價(jià)在3萬(wàn)元以上，且新推樓盤(pán)售價(jià)也逐步走高。當(dāng)珠海市住建局要求按規(guī)劃對(duì)該項(xiàng)目實(shí)施限價(jià)措施時(shí)，住建局則受到中央方面的壓力，最后，該項(xiàng)目悄然擺脫“限價(jià)令”。

　　一位廣東省政府人士表示，以往試圖松綁卻又被叫停的城市，不敢貿(mào)然成為新一輪松綁的“出頭鳥(niǎo)”，所以低調(diào)向個(gè)別區(qū)域、個(gè)別樓盤(pán)松口也是一種變相緩解壓力的方式。

　　該人士表示，以增城為例，增城市是廣州下轄的縣級(jí)市，其新房供應(yīng)近年來(lái)一直為廣州各區(qū)之首，也是廣州樓市的主力軍，過(guò)去兩年持續(xù)執(zhí)行了限購(gòu)、限價(jià)的“雙限政策”。撤市設(shè)區(qū)的政策為增城樓市帶來(lái)利好，開(kāi)發(fā)商推動(dòng)房?jī)r(jià)上升，以及政府希望促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意愿都十分強(qiáng)烈。

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