近期，興業銀行停止房地產貸款的風聲傳出，加上杭州有樓盤降價、溫州房價“腰斬”的消息，均被解讀為銀行業將收緊房地產貸款的信號，隨后多家銀行發公告澄清并未對房產業停貸。
但該來的終歸要來。“停貸風波”背后隱藏的風控憂慮，在寧波奉化出現了真實樣本。
《每日經濟新聞》記者獲悉，一家寧波地產界曾經的房企大佬（興潤置業），日前轟然倒塌，留下超過35億元的巨額債務，其中銀行欠貸達24億元，涉及十多家銀行，而整個事態的處置遠未到劃句號的時候。3月13日，記者從奉化官方獲悉，該企業資金鏈斷裂，已經嚴重資不抵債，當地已經成立專案組和應急工作領導小組處置相關工作。
(新聞參考：寧波一房企資金斷鏈負債超35億 涉及十多家銀行)
個別外媒做了題為《中國央行緊急討論救助小型房地產公司》的報道，昨天晚上，央行官方微博做了澄清，表示此報道與事實不符;人民銀行未參與浙江興潤置業相關風險處置。
向松祚：樓市拐點很快到來
我有一個詞就是，中國的房地產市場現在進入到神經敏感期。什么叫神經敏感期?就是說現在大家看不太準了，到底房地產價格是繼續往上漲，還是會下降，甚至會快速下降，或者像有的人講說崩盤或者是暴跌?所以現在大家對于房地產的每一個信息就高度的敏感，特別是有些房地產公司出現了違約，那當然這可能是非常不妙的一個信號。哪怕是星星之火，也會讓大家神經高度敏感。
這么一個小小的，或者說冰山的一角，其實它揭示了房地產對整個中國經濟，中國金融巨大的關聯度，就是說我們講有3個60%可以來概括這個事。中國的所有的經濟60%跟房地產是有關系的;第二個就是中國的金融和整個金融體系的信貸資產，有60%是直接和間接以房地產為抵押的;還有就是居民家庭的財產有60%是買的房子。所以如果房地產價格開始下降，如果一些房地產商出現信貸違約，它必然要降價賣房，降價賣房會不會引起連鎖反應，造成房價大幅度的下降?那么大幅度的下降必然會引起金融體系的風險上升，必然會使得至少部分大量買房子家庭會出現負資產。這當然是一個大事，所以確實值得高度去研究。
當然我們必須要個案的去分析，不是說每家公司都有類似的問題，要根據不同的地區，不同的公司來看，有一些公司，比如像浙江這個公司，當然它也不是個案，就是說它的負債除了銀行貸款，還有其他的民間借貸。所以說除了銀行，正常的銀行貸款以外，特別是一些沒有上市的這些房地產公司還有大量的民間借貸，所以這個鏈條可能是相當長。
我們現在講系統性的金融風險是有四大風險。第一個是影子銀行，因為我們影子銀行的規模是接近30萬個億;第二個是地方政府的債務，地方政府的債務去年國家審計署審計的結果是18萬億;第三個風險就是我們有很多過剩產能的行業，比如說鋼鐵，造船這些行業，有部分企業依然是要重組，甚至是要破產的，這樣也會造成銀行的不良貸款;還有一個就是進入神經敏感期的房地產，因為房地產這個價格很顯然不可能再像前幾年這么暴漲。現在看起來，房地產價格極有可能出現回調，我不同意說它會崩盤，但是既使是一個緩慢的下調，它也會造成金融風險的部分程度的上升。比如說我們現在銀行體系，其實大家在加大防范房地產風險的力度。
在前幾年，銀行已經開始比較謹慎對房地產企業提供新的貸款，所以有些房地產的企業開始向社會來尋求資金支持，也就是說從影子銀行這個體系里面拿錢，所以這樣的房地產公司如果出現了房地產價格下跌，甚至快速下跌的時候，它們會非常麻煩。首先銀行不太愿意再給它提供資金周轉了，那么社會融資，特別是類似高利貸的融資有幾個特點，一個是周期非常短，一般都是一個月，最多可能三個月;第二個它利息的成本極高，可能年利息可能一般都是15%以上，甚至30%以上，它不一定負擔得起。那么房價你賣不出去，所以這個事就逼迫它必須去大規模的降價，去賣房地產，但是老百姓的心理是什么?它越降，他越不買，就是叫做買漲殺跌，所以在這種大的背景下極有可能出現一個連鎖反應，這正是我們現在需要高度警惕的。
目前系統性的風險開始在各個層面上暴露出來
系統性風險的苗頭應該來講是非常明顯的，那么房地產的風險是3個60%。具體來講，比如說地方政府的債務，它絕大多數的債務都是以土地，或者是房產作為抵押的，主要是土地。那么地方政府如果土地的價格，房地產價格開始下降，土地的價格下降，它賣不出地來，它那個抵押品本身就要收縮，那這樣必然會造成它還本金，還利息困難。同時可能包括銀行在內的金融機構需要它提供更多的抵押，所以這樣有沒有可能出現部分的，或者個別地方政府違約?是我們今年考驗政府的非常敏感的一個難題。
實際上，總理在政府工作報告里，在他的記者招待會里已經提到，就是說守住這個底線。如果地方政府出現違約，那這個事就非常大，我相信這個底線必須要守住;第二個底線，有部分開發商一定出問題，部分開發商有可能會破產，那這個破產可讓它就破了;還有些過去過度依靠房子來投資、投機的個人投資者會出現負資產。因為前一段時間，像北、上、廣、深這樣的大城市，買新房的投資和投機的比例超過了50%，也就是剛需不到50%，那這些人買房子肯定也是通過了銀行的信貸，比如說按揭或者通過其它辦法用信貸資金來炒房，那這個時候出現負資產怎么辦?出現負資產他有可能會出現違約。所以這些系統性的風險在各個層面，各個點上開始暴露出來，這也是為什么今年中央提的宏觀的四個任務里有一條叫防風險，不要讓風險太大。
樓市拐點即使還沒有到來但可能也會很快到來
有三個數字大體上在預示著即使拐點還沒有到來，但是可能很快要到來。一個是全國房地產銷售面積在下降，就是增速在大幅下降;第二個是監測了70個大城市的房價漲幅在大幅度的收窄;還有一個在北、上、廣、深、杭這些一線城市里，投機買房的比例從去年開始已經大幅下降，也就是現在大家對投資、投機房地產覺得風險很大了，所以現在買的真是剛性需求。比如萬科降價到21000元，可能它這是一個銷售策略，有很多房產公司搞這個名堂，我本來價格賣的挺高，我現在先開一個特高的價，然后我降到5000元，3000元，聽起來特別醒目，那么賣得會很快，這可能是一個銷售策略，但是你從這個銷售策略里面也會看出一點端倪。
其實房地產是一個典型的周期性行業，那么能夠生存的房地產公司一定是在周期的頂端，它能夠率先的降低它的負債，能夠儲存更多的現金，所謂現金為王。我相信，王石的說法也好，萬科的策略也好不完全是空穴來風。我相信，在未來的日子里你會看到很多房地產公司會用各種策略，不管是降價還是怎么樣，盡可能要把房子資金收回來。原因很簡單，因為這些年的房地產市場太好，很多房地產公司可以說是大規模擴張，甚至是擴張過度，到處買地，然后有大量的信貸資金。現在開始出現這個問題以后，他只有這幾個策略，就是第一，大量的賣房。然后停止擴張，盡可能保留資金，如果真正要出現冬天到來的時候，那就要你有現金在手，那你才能夠緩過這個勁。
目前房地產價格走勢到了一個周期調整的時候
這是很糾結的一個事，就是說房價快速上漲的時候當然有一部分人高興。開發商高興，地方政府也高興，買到房子的人也高興，沒有買房子的人很不高興，焦慮。從國家宏觀經濟來講，確實我們之前反復講就不希望房子漲的太高，漲得太快。現在開始下降了，其實你也不希望它下降的太快。
這次開兩會期間，有一些人大代表，一些政協委員已經呼吁總理說要高度關注，今年房地產如果說有調控政策，調控的重點是什么?就是防止房地產價格大幅度的下滑。我現在想提的是什么?就是說實際上這個房地產價格走勢到了一個周期調整的時候，政府的力量在里面只是一部分，它核心的還是市場預期。比如說現在市場如果大家都覺得這個方向轉了，大家不想買了，或者認為房價會下降，那這個時候你想不讓它下降也不太可能，所以現在各個方面，包括銀行，包括政府，包括房地產商，包括個人都要做好應對這個危機的準備……
張庭賓：樓市拐點已經很明顯
樓市同步出現成交量拐點已更加明顯。根據搜房網數據，1月份，35個城市的樓市成交量普遍下降，60%以上下降了20-40%，降幅最大的青島為51.9%。而2月份，由于春節的原因，成交量更差，以北京為例，根據鏈家地產市場研究部統計， 2月純商品住宅為1383套，較1月同期下降62.2%。與去年同期相比，純商品住宅成交量下降了67.4%。3月上半月，北京新建住宅和二手房住宅合計簽約7252套，創造了北京樓市近6年來的最低值，比2013年同期大降74.9%。
雖然近期銀行出面辟謠停止房貸，但是房貸收緊已經是不爭的事實;特別是超日債違約和天威債的停牌，使得債券和信托融資等受到打擊，會使房產商面臨越來越大的資金流壓力。
此外，此前備受爭議的余額寶等互聯網金融，也受到了壓抑。央行13日下發了關于暫停支付寶和騰訊等虛擬信用貨幣線下條碼(二維碼)支付等業務意見的函。近日央行還向多家機構下發《支付機構網絡支付業務管理辦法》、《手機支付業務發展指導意見》新征求意見稿中。限制移動互聯支付——“個人支付賬戶轉賬單筆不超過1000元，年累計不能超過1萬元;個人單筆消費不得超過5000元，月累計不能超過1萬元。”這會使包括余額寶在內的銀行短期理財產品收益率下行。這會讓熱錢留在中國最后短期套利的理由也降溫了。
烏克蘭局勢更加復雜和尖銳，其客觀上將幫助美國達到“一石多鳥”的作用：打擊了俄羅斯經濟;使中國軍工喪失烏克蘭這個重要盟友;烏克蘭沖突升級，乃至影響到歐盟的油氣供應，將打擊歐元，這有可能造成類似于1999年科索沃戰爭對歐元的沖擊;這還會并讓中俄的打通歐亞交通線的計劃擱淺。如果這時候美元勢力做空中國，大量熱錢外流，就會較少分流到歐洲，美國將會獨享成果。
海嘯后的希望：全國房價下跌指日可待
全國房價下跌指日可待。很多人說，現在盼望房價下跌，說明想抄底的人很多。抄底的人一多了，房價就會再次大漲，實際這種觀點是錯誤的，原因如下：
1、一旦房價下跌幅度過大，銀行就會出現虧損，銀行必定會收緊貸款。而貸款的收緊會導致購房能力的下降，進而導致需求下降;
2、房價一旦下跌幅度過大，就會有部分房屋成為負資產，出現部分人主動斷供，最后銀行不得不把這些房屋進行拍賣。而大量的拍賣會增加房屋市場的供應加劇供過于求，進而加速房價下跌。而房價下跌又會導致更多的房屋成為負資產，進而導致更多的斷供。并形成惡性循環;
3、房價大幅下跌，會導致整體經濟大幅下滑，進而引發大量的企業倒閉和工人失業。整個社會收入會大幅下降。這時候很多人買房已經不是最重要的事情了，最重要的事情是怎么養家糊口。
古人說得好：衣食住行，住房需求是排在衣服和吃的后面，在人們收入大幅減少以后，房屋購買的需求就會下降。
4、房價下跌預期強化以后，大量的投機和投資者會爭先恐后的拋售手中天量的房源，這個量是非常巨大的。天量的房源會導致房價跌跌不休，根本找不到那么多接盤的力量。中國投機者和投資者手中的房源加上開發商未售、在建、擬建的總房屋，幾乎夠所有的城市人家家都擁有一套住房了。
5、一旦房地產萎縮導致經濟大幅下滑，失業率增加，在城市打工的部分人就不得不回到農村。這樣也會導致城市房屋需求的下降。
如果說房價一旦下跌，大量的人肯定會抄底，那么現在的鄂爾多斯和溫州怎么沒有見大量的人去抄底呢?
所以，一旦房屋下降，即使有部分人抄底，也遠遠無法化解房屋過剩的局面，最初抄底的人，也許會重復當初高位抄底股市被套一樣的悲劇。
那些說房價下跌只會在三四線城市蔓延，是絕對錯誤的，因為一二線城市的房屋空置率也是很高的，一旦房價下跌蔓延。銀行就會風險意識就會加強，而大量的炒房者虧損和房價下跌預期，會讓所有的炒房者心驚膽戰，炒房者都會恐慌性的拋售房屋。一二線的炒房者和三四線的炒房者很多甚至是同一批人。他們怎么可能在看見三四線炒房者傾家蕩產的情況下，死守一二線的空房子呢?更可能出現三四線城市大跌，一二線城市上漲的情況呢?中國的房地產投機充滿所有的城市，每個城市都有大量的空置房。說一二線城市需求剛性都是騙人的。美國房價大跌的時候，也沒有出現中心城市房價上漲的情況。
在溫州取消限購，溫州房價也沒有任何好轉的跡象下。現在杭州房價又開始大幅下跌了。隨著一個個泡沫的破滅，危機將很快蔓延。溫州出現的問題將在全國上演。房地產下跌的結果將是災難性的。這是我們瘋狂和無知的結果。我們必須為自己的瘋狂承受一切后果。希望人們在經歷過金融海嘯后能汲取教訓，這樣我們的民族在海嘯后還能看見希望!
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