易憲容：中國(guó)房地產(chǎn)崩盤(pán)概率有多高？

　　最近，住建部副部長(zhǎng)仇保興在“兩會(huì)”期間表示，按照城鎮(zhèn)化的規(guī)律來(lái)講，中國(guó)在十年內(nèi)不大可能出現(xiàn)全面崩盤(pán)，但如果不注意調(diào)控，局部城市可能出現(xiàn)類(lèi)似鄂爾多斯、溫州、海南的情況那樣。對(duì)于仇副部長(zhǎng)的講話(huà)，其含義應(yīng)該包括了以下幾個(gè)意思。一是當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)。二是這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)并非是全國(guó)性的，而且全國(guó)性房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)在未來(lái)十年內(nèi)不會(huì)發(fā)生。對(duì)于這個(gè)判斷，以十年為一個(gè)周期，時(shí)間太長(zhǎng)，不是說(shuō)是一個(gè)政府的部長(zhǎng)，就是一個(gè)外星人也是無(wú)法確定的。因?yàn)?，未?lái)十年太多不確定性，人類(lèi)的水晶球是無(wú)法來(lái)預(yù)測(cè)的。

　　如果說(shuō)，我們把這個(gè)問(wèn)題轉(zhuǎn)換成另一個(gè)問(wèn)題，這就為經(jīng)濟(jì)分析提供了可能。也就是說(shuō)，把仇副部長(zhǎng)的這個(gè)問(wèn)題轉(zhuǎn)換成中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)的概率有多高?我們分析起來(lái)就方便了許多。

　　首先，我們先來(lái)界定什么是房地產(chǎn)崩盤(pán)?對(duì)于房地產(chǎn)崩盤(pán)，就是指對(duì)于一個(gè)以投機(jī)投資為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)的預(yù)期全面逆轉(zhuǎn)，從而使得住房市場(chǎng)的投資投機(jī)者逐漸地退出市場(chǎng)或離開(kāi)市場(chǎng)，導(dǎo)致市場(chǎng)住房?jī)r(jià)格全面持續(xù)地快速下跌，住房銷(xiāo)售全面下降，即房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)周期性調(diào)整。但是，由于住房是不動(dòng)產(chǎn)，莫說(shuō)是全國(guó)，即使是在一個(gè)城市，住房市場(chǎng)都被分割成為無(wú)數(shù)個(gè)分散的市場(chǎng)，因此，住房市場(chǎng)的崩盤(pán)不會(huì)如股市崩盤(pán)那樣，突然間整個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格全面快速地下跌，而往往會(huì)是在一個(gè)又一個(gè)的城市不斷地發(fā)生。也就是說(shuō)，住房市場(chǎng)崩盤(pán)并非是全國(guó)性及連續(xù)的，而是個(gè)別的、分散的、不連續(xù)的。但是房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)的分散性、非連續(xù)性、個(gè)別性，其預(yù)期傳遞與影響又是連續(xù)與全國(guó)性的。

　　所以，仇副部長(zhǎng)所講的全國(guó)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)當(dāng)然不會(huì)立即發(fā)生，但國(guó)內(nèi)有城市出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)，其預(yù)期的傳染是不可改變的。比如，有人說(shuō)，最近溫州、鄂爾多斯及海南房地產(chǎn)的價(jià)格下跌，杭州、常州等地個(gè)別新盤(pán)劈價(jià)促銷(xiāo)、湖北襄樊等地發(fā)展商因資金鏈斷裂走路，對(duì)國(guó)內(nèi)其他市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有多少影響，那可能是一廂情愿。市場(chǎng)規(guī)律并非由其言論所左右。

　　那么房地產(chǎn)崩盤(pán)的條件或原因是什么?房地產(chǎn)市場(chǎng)要崩盤(pán)，有以下幾個(gè)前提條件，一是這個(gè)住房市場(chǎng)一定是以投資投機(jī)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，即住房市場(chǎng)完全成了投資者賺錢(qián)工具。二是由于住房市場(chǎng)完全是一種賺錢(qián)工具，投資者是否進(jìn)入市場(chǎng)完全取決于預(yù)期，即投資者進(jìn)入市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)是否預(yù)期可賣(mài)出賺錢(qián)，如果投資者預(yù)期不能賺錢(qián)，那么這種需求立即會(huì)降到零。三是投資者的預(yù)期完全取決于金融市場(chǎng)條件，比如利率高低、杠桿率大小及融資獲得性。四是由于有好的金融市場(chǎng)條件，投資者利用這些金融市場(chǎng)條件把房?jī)r(jià)推到一個(gè)遠(yuǎn)離實(shí)際價(jià)值的高位，房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了一個(gè)巨大泡沫。如果說(shuō)，住房市場(chǎng)不是投資賺錢(qián)的工具，房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的泡沫沒(méi)有形成，那么這個(gè)市場(chǎng)也就談不上崩盤(pán)了。

　　可以說(shuō)，近十年來(lái)的國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)，就是在上述條件下把價(jià)格不斷推高，使得不少地方的住房?jī)r(jià)格十年飚升10倍以上，其價(jià)格水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了一般居民把住房作為消費(fèi)品的購(gòu)買(mǎi)能力水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了一個(gè)巨大的泡沫。而這些條件最為重要就是銀行的信貸杠桿。如果沒(méi)有住房按揭貸款及貸款低利率，如果沒(méi)有過(guò)度放縱信貸擴(kuò)張的住房預(yù)售制度，那么中國(guó)住房市場(chǎng)也走不到今天這樣遠(yuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫也不會(huì)吹得如此之大。所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)的最為重要的因素就是金融市場(chǎng)條件變化情況。

　　從當(dāng)前國(guó)內(nèi)外的金融市場(chǎng)條件來(lái)看，變化最大的就是銀行對(duì)住房按揭貸款的性質(zhì)的看法完全轉(zhuǎn)變，以前銀行把住房按揭貸款看成了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)而現(xiàn)在看成了風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)。這種變化必然會(huì)導(dǎo)致銀行對(duì)住房按揭貸款發(fā)放的全面收緊，利率上升。可以說(shuō)，利率全面上升，對(duì)住房投機(jī)者來(lái)說(shuō)，其投資成本上升，將對(duì)其投資住房造成巨大的影響。在這種情況下，住房投資需求或投資者預(yù)期將出現(xiàn)根本性逆轉(zhuǎn)，這將是房地產(chǎn)崩盤(pán)的開(kāi)始。

　　銀行對(duì)住房市場(chǎng)看法改變，同樣也會(huì)影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，同樣會(huì)把房地產(chǎn)業(yè)看成是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。在這種情況下，無(wú)論是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信貸收緊還是貸款利率上升，都會(huì)對(duì)資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)造成巨大影響。如果再加上人民幣貶值，它必然會(huì)導(dǎo)致早些時(shí)候從海外涌入國(guó)內(nèi)的資金流出中國(guó)。這不僅會(huì)導(dǎo)致住房二手房市場(chǎng)銷(xiāo)售與價(jià)格全面快速下跌，也會(huì)迫使一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商降價(jià)出售。在這種情況下，這會(huì)導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)早些時(shí)候從海外融資成本迅速上升(近年來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)海外融資達(dá)1萬(wàn)億美元以上)。對(duì)資本密集型的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)這可能是雪上加霜。因?yàn)檫@時(shí)不僅使得企業(yè)的住房銷(xiāo)售與價(jià)格全面下降，而且融資成本上升，如果房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率過(guò)高，這些房地產(chǎn)企業(yè)就可能面臨著資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)所銷(xiāo)售住房的降價(jià)，會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化住房?jī)r(jià)格下行的預(yù)期，并造成房?jī)r(jià)更是全面下跌。這時(shí)國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的周期性調(diào)整更是會(huì)加速，一些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)也不可避免。

　　還有最近國(guó)內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)金融市場(chǎng)風(fēng)起云涌，更是把整個(gè)金融市場(chǎng)融資成本全面提高。這對(duì)住房投資者及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的影響同樣不可低估。再加上，這兩年政府的房地產(chǎn)政策希望通過(guò)增加住房供給來(lái)解決住房?jī)r(jià)格過(guò)高的問(wèn)題，而這種住房供給早已形成，或突然間快速增長(zhǎng)，這些同樣可能成為引發(fā)引發(fā)房地產(chǎn)崩盤(pán)之因素。

　　總之，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫是過(guò)度擴(kuò)張的信貸條件吹大的，如果這個(gè)條件發(fā)生變化，這個(gè)泡沫的破滅就是必然，而房地產(chǎn)泡沫破滅必然會(huì)增加房地產(chǎn)崩盤(pán)的概率，這是誰(shuí)也無(wú)法改變，也不是誰(shuí)情愿的問(wèn)題。比如鄂爾多斯的托市，只是把這個(gè)市場(chǎng)變得更加扭曲及崩盤(pán)更為嚴(yán)重。所以，對(duì)于當(dāng)前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，其崩盤(pán)的概率正上升。

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