2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)注定是不平凡的一年。土地市場(chǎng)的火爆，與開(kāi)年之際市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌的表現(xiàn)為2014年的中國(guó)房地產(chǎn)奠定了極其“詭異”的基調(diào)：在經(jīng)濟(jì)持續(xù)減速已成定局的情況下，中國(guó)房地產(chǎn)將何去何從，中國(guó)房?jī)r(jià)對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)會(huì)造成什么樣的影響，都成為決定2014年中國(guó)經(jīng)濟(jì)好壞的關(guān)鍵性因素。
就土地市場(chǎng)而言，2014年開(kāi)年伊始，包括京滬在內(nèi)的一線城市的土地市場(chǎng)仍然持續(xù)了2013年的熱度。北京1月北京土地市場(chǎng)共成交26宗土地，累計(jì)成交金額405.92億，超過(guò)了去年同期的7倍。但與土地市場(chǎng)的火爆冰火兩重天的是，1月北京商品住宅成交僅僅只有6908套，成交面積74.42萬(wàn)平方米，無(wú)論是環(huán)比，還是同比，都暴跌近50%。6908套的月成交量甚至僅高于2012年1月“熊市”時(shí)的4473套，成為自2006年商品住宅開(kāi)始網(wǎng)簽近9年來(lái)1月商品住宅銷(xiāo)量的第二低位。在成交暴跌的同時(shí)，北京對(duì)高價(jià)樓盤(pán)開(kāi)始解禁，1月份3個(gè)超過(guò)6萬(wàn)元的高價(jià)房獲批，最高者每平達(dá)到9.5萬(wàn)元，但這些高價(jià)樓盤(pán)的入市，并沒(méi)有帶動(dòng)樓市的回升，一線城市的樓市在經(jīng)歷2013年的瘋漲之后，開(kāi)始陷入了猶豫。
與此相對(duì)應(yīng)，在對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)的預(yù)判上，看空者明顯增多。最近引起最多關(guān)注的言論是中國(guó)社科院副院長(zhǎng)李揚(yáng)。他認(rèn)為，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)2014年面臨經(jīng)濟(jì)減速、產(chǎn)能過(guò)剩、影子銀行、地方債務(wù)以及房地產(chǎn)等五大風(fēng)險(xiǎn)。他認(rèn)為，隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以及信息聯(lián)網(wǎng)的實(shí)施，住房過(guò)剩問(wèn)題也可能露出水面，金融部門(mén)已經(jīng)在對(duì)未來(lái)可能的下跌做準(zhǔn)備。同時(shí)，美國(guó)加大QE退出力度以及由此引發(fā)的新興市場(chǎng)的動(dòng)蕩更加劇了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的不確定。春節(jié)前后，信托行業(yè)相繼爆出可能違約的信息，如果深究，也和房地產(chǎn)行業(yè)不無(wú)關(guān)系。甚至香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的降價(jià)，也引發(fā)了內(nèi)地輿論關(guān)于房?jī)r(jià)未來(lái)的恐慌。
如此種種，已經(jīng)明白無(wú)誤的預(yù)示：2014年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)絕非很多人樂(lè)觀的認(rèn)為，只是簡(jiǎn)單的市場(chǎng)分化：一二線城市繼續(xù)上漲，而供應(yīng)已經(jīng)過(guò)剩的三四線及以下城市房?jī)r(jià)下跌。從目前的市場(chǎng)表現(xiàn)看，由于各種因素的影響，中國(guó)房地產(chǎn)的預(yù)期可能逆轉(zhuǎn)，并導(dǎo)致整體房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟，房?jī)r(jià)下跌。首先，從過(guò)去10多年房?jī)r(jià)上漲的三大引擎：貨幣超發(fā)、經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)以及巨大的住房需求看，最起碼有兩大引擎已經(jīng)趨于熄火：一是貨幣超發(fā)，貨幣超發(fā)盛宴的結(jié)束，一方面和中國(guó)努力告別貨幣驅(qū)動(dòng)投資驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式有關(guān)，另一方面和美聯(lián)儲(chǔ)退出之后，全球流動(dòng)性盛宴宣告結(jié)束有關(guān)。美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、美元走強(qiáng)意味著過(guò)去近20年的流動(dòng)性盛宴已經(jīng)結(jié)束，新興市場(chǎng)在未來(lái)至少五年將面臨流動(dòng)性短缺問(wèn)題，這將迫使中國(guó)央行被動(dòng)收縮貨幣，對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)而言，貨幣的收緊對(duì)于快速上漲的房?jī)r(jià)而言，是最致命的。第二，自2012年開(kāi)始，中國(guó)經(jīng)濟(jì)事實(shí)上已經(jīng)告別了快速增長(zhǎng)，2013年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)7.7%，更多的是依靠房地產(chǎn)投資的拉動(dòng)，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入正常增長(zhǎng)，包括房地產(chǎn)投資在內(nèi)的增速不可能超常規(guī)增長(zhǎng)。除了這兩個(gè)因素之外，事實(shí)上，從供求關(guān)系而言，筆者在去年就一直強(qiáng)調(diào)，就中國(guó)房地產(chǎn)的周期而言，需求最旺盛的階段已經(jīng)結(jié)束，從總量看，中國(guó)城鎮(zhèn)人均居住面積事實(shí)上已經(jīng)超過(guò)了40平，住房供求已經(jīng)基本平衡。從2013年房地產(chǎn)表現(xiàn)最好的一年的數(shù)字看：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資86013億元，比上年名義增長(zhǎng)19.8%，占全年GDP的比重超過(guò)15%，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)施工面積66.6億平，按照2013年房13億平的銷(xiāo)售面積，意味著未來(lái)五年，住房供應(yīng)出現(xiàn)過(guò)剩肯定會(huì)成為事實(shí)，而2013年接近5億平的待售面積事實(shí)上也意味著未來(lái)住房出現(xiàn)“產(chǎn)能過(guò)剩”的情況很快會(huì)成為事實(shí)。
事實(shí)上，對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)而言，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲短期而言倒未必影響宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。我們擔(dān)心的是，已經(jīng)極度依賴(lài)房地產(chǎn)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，能否承擔(dān)房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)預(yù)期逆轉(zhuǎn)，一旦房?jī)r(jià)整體下降，無(wú)論是中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)，還是所有的老百姓，都可能要為房?jī)r(jià)的下降而陪葬。中國(guó)目前的宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)的過(guò)度依賴(lài)也意味著，房?jī)r(jià)一旦下跌，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的日子也必將到頭，為了應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，深層領(lǐng)域的改革和結(jié)構(gòu)調(diào)整必然要為應(yīng)付房地產(chǎn)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)而讓路，這是一個(gè)大概率事件。因此，就未來(lái)的房地產(chǎn)政策而言，一定要將未來(lái)房?jī)r(jià)的下跌后政策的應(yīng)對(duì)提上極其重要的地位。要化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，除了加快土地制度改革等一系列長(zhǎng)效措施的建設(shè)之外，更重要的，高層應(yīng)該對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)目前的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面評(píng)估，并做好房地產(chǎn)引發(fā)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的政策應(yīng)對(duì)。目前盡管風(fēng)險(xiǎn)凸顯的只有三四線城市，但就全局而言，2014年房?jī)r(jià)預(yù)期逆轉(zhuǎn)的可能極大。就中國(guó)經(jīng)濟(jì)而言，沒(méi)有比房?jī)r(jià)下跌更大的風(fēng)險(xiǎn)了。
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