海嘯后的希望：銀行究竟能承受多大的房價下跌？

　　最近，房價下跌的輿論開始蔓延。香港部分新房開始下降。內(nèi)地杭州也出現(xiàn)部分新房開盤價格大幅下調(diào)?？纯辗績r的輿論這幾天又開始出現(xiàn)了。

　　美國次貸危機就是由于美國房價引起，美國房價下跌大概在30%左右，就導致美國大量銀行倒閉。最嚴重的時候，幾乎所有美國金融機構都岌岌可危。即使如美國銀行、花旗銀行、摩根銀行都依靠美國政府救助才度過難關，高盛也不得不求助巴菲特才度過難關。中國的銀行究竟能承受多大的房價下跌呢?

　　前銀監(jiān)會主席劉明康在2011年7月接受采訪中稱根據(jù)壓力測試的結果，即使房價下跌5成，銀行業(yè)也能夠承受。

　　銀行是怎么壓力測試的呢?為什么會得出這樣的結論呢?

　　先看看一組數(shù)據(jù)：

　　1、2013年末，金融機構本外幣貸款余額76.63萬億元，同比增長13.9%。人民幣貸款余額71.90萬億元，同比增長14.1%，比上年末低0.9個百分點。全年人民幣貸款增加8.89萬億元，同比多增6879億元。外幣貸款余額7769億美元，同比增長13.7%，全年外幣貸款增加935億美元。

　　2、個人住房貸款余額為9萬億元，同比增長21%，比上年末高8.1個百分點;房產(chǎn)開發(fā)貸款余額為3.5萬億元，同比增長16.3%，比上年末高6.1個百分點;地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為1.1萬億元，同比增長9.8%，比上年末低3.8個百分點。

　　3、銀監(jiān)會發(fā)布了2013年度監(jiān)管統(tǒng)計數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，截至2013年12月末，我國銀行業(yè)金融機構境內(nèi)外本外幣資產(chǎn)總額為151.4萬億元，同比增長13.3%。

　　4、2011年中國銀行業(yè)金融機構稅后利潤1.25萬億;銀監(jiān)會數(shù)據(jù)顯示2012年商業(yè)銀行凈利潤1.24萬億。

　　銀行之所以壓力測試的結果是50%不外乎是下面的原因：

　　1、個人房貸和房地產(chǎn)開發(fā)貸款總余額大概13.6萬億，占金融機構貸款余額76.63萬億的17.6%。意思是，如果房價下跌50%。銀行貸款中可能出現(xiàn)的壞賬理論上是17.6%。

　　2、貸款首付降低了銀行虧損的風險，銀行首套房貸一般在三成，甚至更高。二套房貸更高。所以即使房價下跌50%，銀行出現(xiàn)壞賬貸款理論最高虧損比例僅僅不到20%。

　　3、對貸款人有資質(zhì)審核，貸款人償付能力較強;

　　4、 房貸是每年分別貸款，房價是逐漸上漲。所以，平均房貸價格是遠低于市場最高價的。

　　如果按以上方法計算，房價如果下跌50%。即使按所有房貸都是最高點計算，銀行可能遭受的損失占貸款余額比例僅僅17.6%*20%=3.52% 。如果考慮大部分貸款低于最高點價格這個實際情況。銀行貸款虧損理論可能大概不到總額貸款余額的2.5%。也就是說房價下跌，理論上銀行賬目虧損不會超過2萬億。和銀行151萬億的總資產(chǎn)比較起來好像是很小的一個數(shù)據(jù)。

　　房價真的下跌50%，銀行都能安然無恙嗎?當然不是，世界上很多國家因為房價下跌經(jīng)濟出現(xiàn)嚴重的下滑，美國房價下跌最低不到40%，美國銀行大量倒閉。美國經(jīng)濟6年還沒有完全恢復，即使現(xiàn)在美國房價再次大幅上漲，美國經(jīng)濟依然還未走出低谷。1990年以后日本房價最多下跌也不到50%，日本銀行巨額虧損，很多日本銀行長期成為“僵尸銀行”。日本經(jīng)濟衰退20多年。

　　我認為，房價下跌會銀行的影響遠遠不是銀行測試就能計算出來的，原因如下：

　　1、大量貸款以其它名義貸款曲線進入房地產(chǎn)行業(yè);

　　溫州房價下跌導致大量企業(yè)倒閉實際就是很多企業(yè)以企業(yè)經(jīng)營名義貸款投機房地產(chǎn)，在房價下跌的情況下大幅虧損所致;CCTV-2昨晚也報道鋼鐵行業(yè)利用鋼鐵大量抵押投機房地產(chǎn);CCTV-2也曾經(jīng)報道金融機構和中介合伙以消費貸款名義貸款給部分買房者

　　2、部分陰陽合同導致實際首付比例下降;

　　3、部分貸款者虛開收入，推高貸款潛在風險增加;

　　4、房價一旦下跌，會導致其他行業(yè)出現(xiàn)衰退，進而引起經(jīng)濟危機，并導致抵押資產(chǎn)價格下跌，甚至出現(xiàn)大量企業(yè)倒閉，進而增加銀行其它方面貸款的風險。現(xiàn)在溫州企業(yè)大量倒閉引發(fā)銀行大量壞賬就是證據(jù);

　　5、經(jīng)濟下滑導致資產(chǎn)價格和金融產(chǎn)品價格下降，進而導致人們名益財富縮水，在債務無法減少的情況下，名義財富縮水會導致負資產(chǎn)人大量增加，進而導致銀行壞賬增加;

　　6、經(jīng)濟下滑會導致失業(yè)率大幅增加，收入下降，進而導致很多人償還能力下降。進而引發(fā)銀行更多的壞賬。這些壞賬當然不僅僅局限于房貸;

　　7、房價下跌導致地方政府收稅大幅減少，土地拍賣資金大量下降。進而導致地方政府償還能力下降，加劇銀行壞賬;

　　8、銀行現(xiàn)金流枯竭;

　　美國次貸危機爆發(fā)以后，部分賬目盈利的銀行也因為現(xiàn)金流枯竭而突然倒閉。中國銀行在去年房價上漲的情況下還出現(xiàn)幾次錢荒。如果出現(xiàn)房價下跌、壞賬大量增加現(xiàn)金流問題必定更大。

　　很房價下跌對銀行的影響遠遠不是數(shù)學方法能計算出來的。因為房價下跌會導致大量投機者和投資者拋售囤積的房源，進而引起房價持續(xù)下跌，而房價的下跌會導致房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)的萎縮，進而導致房地產(chǎn)相關行業(yè)的衰退，因為房地產(chǎn)是經(jīng)濟的火車頭。一旦房地產(chǎn)萎縮會導致經(jīng)濟形成惡性循環(huán)。房地產(chǎn)擴張對經(jīng)濟的帶動作用有多大，那么房地產(chǎn)萎縮對經(jīng)濟的打擊也一樣的嚴重。

　　房價下跌——房地產(chǎn)投機、投資減少，拋售增加——供過于求——價格下跌——房地產(chǎn)投資盈利下降，甚至虧損——投資減少，甚至出現(xiàn)爛尾樓——相關行業(yè)萎縮——相關需求減少、勞動者需求減少——失業(yè)增加、企業(yè)倒閉——人們收入下降——消費下降——其他行業(yè)需求減少——失業(yè)進一步增加——收入繼續(xù)下降—— 不斷循環(huán)

　　所以，房價下跌會導致整個社會經(jīng)濟下滑和資產(chǎn)價格下跌。進而導致銀行壞賬大量增加。

　　2008年以后，由于美歐先后爆發(fā)經(jīng)濟危機，導致中國出口增速下滑。中國政府通過刺激消費和擴大基礎建設提振經(jīng)濟?，F(xiàn)在，出口依然不振，政府投資和消費難以為繼。中國經(jīng)濟下滑無法避免。而房價下跌只是導火線而已。

　　多經(jīng)濟學家通過數(shù)據(jù)計算得出房地產(chǎn)下跌對中國經(jīng)濟不會造成太大的打擊。這個結論是數(shù)學計算的結果，根本不應該是經(jīng)濟學家應該說出來的話，因為經(jīng)濟不是數(shù)學。很多經(jīng)濟變化不是數(shù)學家能計算出來的，因為經(jīng)濟是聯(lián)動的，很多時候牽一發(fā)而動全身。那些一談經(jīng)濟就拿出一大堆數(shù)據(jù)的人，開口閉口要求別人數(shù)據(jù)說話的人，可能并不真正懂經(jīng)濟。

　　如果經(jīng)濟是可以數(shù)學計算出來的，為什么當年亞洲金融危機沒有哪個數(shù)學家能提前計算出來呢?美國2次那么嚴重的經(jīng)濟危機，全世界沒有一個數(shù)學家能計算出來呢?日本經(jīng)濟衰退這么多年，全世界那么多數(shù)學家現(xiàn)在還沒有計算出結論呢?

　　我個人認為只要房價下跌20%左右，銀行壞賬將會大量增加。因為房價下跌20%就意味中國泡沫徹底開始泡破滅，也就意味中國經(jīng)濟下滑無可避免。中國銀行絕對無法承受房價下跌50%的打擊。這就是為什么外資銀行拼命拋售中國金融股票的原因。

　　我曾經(jīng)寫了很多關于房地產(chǎn)過度發(fā)展對經(jīng)濟危害的文章，可惜，一直沒有引起足夠的重視。今天，房地產(chǎn)泡沫即將破滅，部分人還在自我陶醉，危險近在眼前而不自知!

× 烏有之鄉(xiāng) WYZXWK.COM

您的打賞將用于網(wǎng)站日常運行與維護。
幫助我們辦好網(wǎng)站，宣傳紅色文化！

歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉(xiāng)網(wǎng)刊微信公眾號