沈曉杰：是誰在決定中國的房價

　　是誰在決定中國的房價

　　沈曉杰

　　前幾天，有著開發商大嘴之稱、自詡為“地產總理”的任志強又對房價甩出了“狠話”。按照他的最新說法，房價還將繼續上漲，“你可以不信但別后悔”。

　　這次任志強給出的房價要繼續上漲的“理由”，看起來比以往都要顯得更“上層次”。按照他的說法，是“新一屆政府可能更希望房價漲，要保證地方債能夠運轉起來”。

　　任此次“房價還要上漲”說法的“根據”，深究起來并不靠譜。多年前還是有建設部的時代，由于他的一些“政策建議”致使房地產調控政策“屢調屢敗”，導致他最終被排除在決策層的咨詢圈外。不客氣的說，和李克強總理的新一屆政府，任志強基本沒有“瓜葛”。所以，這次他也只能用一種“推測式”的“可能”字眼，來推銷他的“房價繼續上漲”論。

　　一般來說，新上任的政府都不會違逆和罔顧民意，縱容和聽任房價上漲這類國民最反感的問題任其發展。總結上一屆政府大話多、承諾最終未能兌現的教訓，本屆政府正在尋找治本的長效調控方式。最終期望達到新的房地產調控舉措亮劍之時，能“一劍封喉”。

　　有不少人都以為，任志強的“房價分析”最準。但任何人只要認真梳理一下就不難發現，他每次喊出的房價上漲“理論根據”都極其荒唐。與其說是“分析”，還不如說是打響了開發商集體漲價的“信號槍”。很多人沒注意到一個不可小瞧的細節，任志強每年從房地產界拿到的各種“講課費”名義的津貼，早就超過他的年薪收入(注：前幾年上市公司公布的他的年薪就高達774.3萬元)。從本質上說，任志強雖然房地產做的在中國不算大，但他卻是拿著房地產商高額補貼的業界“代言人”。每年拿著數百萬元的開發商“兄弟”的補貼，任志強自然要“全方位服務”。不斷的鼓吹房價上漲。在關鍵的時候打響房價上漲“第一槍”，就成為他責無旁貸的“使命”。

　　中國的房地產，是自由競爭的市場，還是被高度壟斷操控的寡頭市場，這點早已沒有疑問。在高度壟斷的寡頭市場，房價本身不是市場競爭的產物，而是被壟斷操控的。其壟斷暴利的程度，不知道要比受到國家發改委重罰的五糧液茅臺和奶業跨國公司巨頭要高出多少倍。只要代言人“一聲槍響”，房價就在房地產商的合謀下“從容”的集體上漲。看清了這個本質，就會對任志強的“房價預測”有了徹底的認清。

　　對房價究竟是由市場決定還是由寡頭操控，筆者自己也有個認知的過程。早在06年，筆者在“中國房地產十大批判”系列文章就指出：中國的房價已經是世界公認的泡沫水平的數倍。但越是到后來，筆者就越是不敢在“房價走勢”上去“爭高低”。這倒是不少因為中國的房價因為“市場不確定性”高深莫測，恰恰相反，越是深入破析中國的房市，越是會發現：中國的房地產市場、尤其是房價，是一個被寡頭壟斷操控的市場。用市場競爭的理論分析評判，甚至去“預測”房價的走勢，那就太“八卦”了。在中國房地產市場這樣的壟斷格局未被打破的情況下，任何人說“成功的預測了房價”，都是天大的笑話。

　　那么，操控房地產的寡頭市場，又是怎樣在決定中國的房價呢?

　　首先，中國房地產在總體設計上它就被“釘死”在一個極端“供不應求”基礎之上。眾所周知，被稱為人類史上最大“遷徙”的中國城鎮化，每年有1000多萬人成為新市民。此外，還有數億城鎮“老市民”住房小康(人均住房面積達到30平米以上)的剛性需求。要滿足這兩者的剛需，每年全國城鎮的住房供應量至少要達到15-20億平米。但是翻翻中國統計年鑒就可以知道，過去十年全國城鎮總共銷售出的商品住房僅僅只有67.26億平方米，年均連7億平方米也不到。這將使全國城鎮的住房的實際供應總量，僅僅只能滿足正常需求量的三分之一到二分之一。在國家開發土地和住宅總量供應都“極端不平衡市場”下，任何“用市場的眼光來分析走勢”都成為一種奢談。

　　其次，中國的房地產市場是只有開發商才有“資質”進行運作的壟斷市場。其他任何人沒有這個“資質”，連競拍土地的權利都沒有，這也是前幾年不少地方出現的個人合作建房被部門扼殺原因所在。本來中國房市就是一個極端供不應求的市場，供應權再交由開發商獨家壟斷，雖然全國看起來開發商有數萬，但落腳到某個城市和區域，開發商對樓市和房價的寡頭合謀操控就“勢不可擋”。就連在房產賣不出的“最瘟的時候”，開發商也可繼續通過囤地捂盤惜售，維持其高高在上房價。這些方面的“事例”比比皆是，早已不是什么新聞。半年多前洛陽等地出現的“合作建房”，使房價下降三分之一以上，就從另一個側面證明：一天不破除住房供應上的開發商壟斷，城鎮的房價就一天不會由“自由競爭的市場”說了算。

　　當然，話也說回來，沒有買方的狂熱，也不會有高房價市場的支撐。由于通脹和調控的不到位，使房價的“堅挺”產生了蝴蝶效應。越來越多的大小投資者，把買房作為資產“保值增值”的利器，也使不少人誤以為住房是像黃金一樣的“硬通貨”。畢竟，中國買房人還沒有經歷過像日本和香港那樣房價暴跌二分之一以上的慘痛教訓。實際上，像房姐龔愛愛那樣擁有幾十套房的畢竟是少數。最可怕的，還是幾千萬富裕起來的中產階級，把房產作為投資工具。

　　此外，房價的“堅挺”，也使眾多條件不具備的剛需“創造條件”拼市場。過去是夫妻倆買房，現在成了一家三代七口人買房。爺爺奶奶外公外婆拿出養老的保命錢，孩子長大后也必須替父母買房還貸。這樣被大大透支出的“買房消費”，也成了當今高房價市場的“生力軍”。既然政府保證不了“房價回歸合理水平”，早下手就意味著成本更低。沒有幾個傻子會聽信“租房”之說。誰也不愿意因為今天的租房，使以后的買房要多交十幾萬甚至幾十萬元的“學費”。

　　不過，過去十年對高房價最大的支撐，還是中央層面不當的房地產政策。眾所周知，在2008年房價剛剛在“市場作用”下降了一些的時候，高層就出臺了房地產的救市政策。其威力之強大，以至于后來數年的調控都沒壓住其瘋狂的勢頭。在2004年也出現過類似的情況。由于其前一年推出的“房產新政”，結果使實施新政第一年的全國商品住宅的漲幅，竟然比此前5年的房價漲幅之和還要高出三分之一，超過近6個百分點。歷史用事實來證明了一句話，政策和策略，是房價的生命。

　　綜上所述，任何人要想“預測房價”，首先必須厘清，究竟是誰在決定中國的房市和房價。開發商和政府官員。一個掌握市場的供應量，一個控制土地的上市量。在這樣的寡頭壟斷下，可憐的文人要以“市場經濟的規律”預測房價，并天真的以為任何調控政策都能“落地生根、開花結果”，不跌跟頭才怪。

　　不過，知道了誰在操控市場和房價，也就知道了調控的主要目標和對象。只有調控政府本身，調控開發商，房地產調控才能“綱舉目張”。

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