北京憶通律師事務所主任李勁松律師
對《經濟觀察報》“任志強稱房企稅費占房價7成”中不實之處的
《澄清公告》之一
一、2013年11月30日《經濟觀察報》記者郭海飛在
“任志強稱房企稅費占房價7成”的文章中介紹：
“今年春節前，李勁松便拿著材料，來到我辦公室，向我反映上述房企涉嫌拖欠巨額土地增值稅的事，我覺得不對勁，便沒有報道”，中央電視臺《經濟半小時》欄目記者向經濟觀察報稱。
二、但客觀事實是：
1、至今為止，
李勁松律師“從沒去過央視經濟半小時欄目任何一個記者的辦公室”。
2、《經濟觀察報》郭海飛記者文中的這一處內容，純屬“不實虛構”。
3、李勁松律師是在2013年5月3日(即：今年5月3日)向央視經濟半小時欄目記者發送手機短信通報“29家上市房地產公司截至2012年12月31日止應交未交(即相關稅務機關可征未征)的土地增值稅金至少高達640億元”。
附
李勁松律師今年5月3日發給央視經濟半小時欄目記者的短信全文：
您好!我是北京憶通李勁松律師。向您通報兩個新聞線索材料：1、截至2012年12月31日止，潘石屹的SOHO公司、任志強的華遠地產、王石的萬科公司等29家上市房地產公司應交未交(即相關稅務機關可征未征)的土地增值稅金至少高達640億元(其中潘SOHO公司64億元、王萬科58億元、任華遠5億、雅居樂83億、富力地產58億、合生創展42億)。2、北京憶通李勁松律師依法要求廣東省的廣州珠海等11個地級市地方稅務局及北京市的東城西城等12個區縣稅務局盡責公開其執行貫徹落實國務院新國五條中“稅務部門要強化土地增值稅的征收管理工作嚴格按照有關規定進行清算審核和稽查”這一房地產市場調控政策措施工作情況和2012年度三公消費開支玉決算情況，接受人民監督。———如您有興趣了解相關數據資料及23家地方稅務局至昨天的相關回復詳情，請將您的郵箱短信通知我。謝謝!順祝您及我們的所有親人：健康!平安!開心快樂笑對毎一天!李勁松律師
三、另外，
李勁松律師早在11月25日“任志強：專業人士叫你補習稅務常識”一文里，
就已清楚具體分析指出了，
所謂“政府和銀行從房地產獲得收入47917億元; 占6.4萬億元收入的75%”，
是睜眼說瞎話的造謠!
但是，
任志強竟仍然繼續制造下列謠言并向經濟觀察報記者散布下列謠言：
“2008年，我們調研了北京等一線大城市的70個項目，發現地價大約占到平均售價的一半多一點，54%-55%，再加上25%的所得稅、增值稅可能到60%，包括地價和各種稅費在內的成本占到房價的70%左右。”
四、在此，
對任志強制造的“包括地價和各種稅費在內的成本占到房價的70%左右”這一禍國殃民害黨的“謠言”，
李勁松律師用反證法具體分析揭露。
1、若任志強所稱“2008年，我們調研了北京等一線大城市的70個項目，發現地價大約占到平均售價的一半多一點，54%-55%，再加上25%的所得稅、增值稅可能到60%，包括地價和各種稅費在內的成本占到房價的70%左右”屬實。
這就意味著，
潘石屹的SOHO中國等房地產公司賣出一間單價100萬元的暴利高價房所得的100萬元房地產銷售收入中，
用于包括地價和各種稅費在內的成本，占到房價的70%即70萬元。
即，
潘石屹的SOHO中國等房地產公司賣出這間房子從購房者身上取得的100萬元房地產銷售收入中，
有70萬元是要用于支付地價和各種稅費在內的成本。
2、這樣一來，
潘石屹的SOHO中國等房地產公司賣出這間房子從購房者身上取得的100萬元房地產銷售收入，減掉支付地價和各種稅費的70萬元后，就只剩余30萬元了吧?
3、顯而易見，
潘石屹的SOHO中國等房地產公司支付建造這間房須用建筑材料的材料費用及建這間房所請建筑工人的人工費用，
也只能是從這30萬元的余錢里出了吧?
4、由上可知，
潘石屹的SOHO中國等房地產公司賣出這間總價100萬元的房子從購房者身上賺取到的毛利總金額，
至多也就是，
等于“潘石屹的SOHO中國等房地產公司從手上這30萬元左右的余錢里減掉支付建這間房須用建筑材料的材料費用及建這間房所請建筑工人的人工費用后的差數”吧?
5、這就意味著，
就算潘石屹的SOHO中國等房地產公司蓋這間100萬元的房子時，不用花一分人工錢請工人建房，也不用花一分的建筑材料錢;
潘石屹的SOHO中國等房地產公司賣出這間總價100萬元的房子，
從購房者身上賺取到的毛利總金額，
至多也就是賣出這間房子所得房地產銷售收入總額100萬元里的30萬元(=總房價100萬元-包括地價和各種稅費在內的成本70萬元)!
6、這就意味著，
潘石屹的SOHO中國等房地產公司賣出這間房子從購房者身上賺取到的毛利率，是絕對不可能超出30%(=100%—70%)”!
7、但，
活生生的客觀事實真相卻是：
潘石屹家的SOHO中國有限公司自報 “2012年度的實際毛利率是高達63、84%”啊!
45家上市房地產公司2012年度的平均毛利率為41%，也比30%高出了11%啊!!!
五、其實，
禍國殃民為富不仁侵占國家640億元的暴利房地產團伙代言人，
無恥制造“包括地價和各種稅費在內的成本占到房價的70%左右”的謠言，
真是在：
既當“權貴資本狼狽為奸唯利是圖強征血拆偷稅漏稅”婊子!
禍國殃民!
又起“出頭幫中國廣大暴利高價房受害房奴伸張正義聲討中國政府”牌坊!
欺世盜名!
六、其實，
禍國殃民知錯不改的暴利房地產團伙代言人，
無恥制造“包括地價和各種稅費在內的成本占到房價的70%左右”的謠言，
是在惡意
混淆：
“包括地價和各種稅費在內的成本占到成本的70%左右”
與
“包括地價和各種稅費在內的成本占到房價的70%左右”，
的巨大不同!
1、若“包括地價和各種稅費在內的成本占到成本的70%左右”，
則就，
絕對不是：
“政府從房價里橫征暴斂到了全國房奴所交購房款的70%左右”!
2、若“包括地價和各種稅費在內的成本占到房價的70%左右”，
則就，
絕對是：
“政府從房價里橫征暴斂到了全國房奴所交購房款的70%左右”!
3、若“包括地價和各種稅費在內的成本占到房價的70%”，
則房地產開發商的毛利率就真是：
“絕對不可能高于30%”!
4、若“包括地價和各種稅費在內的成本占到成本的70%左右”，
則在此“包括地價和各種稅費在內的成本占到成本的70%左右”的情形下，
房地產開發商的毛利率也還是“絕對有可能高于70%”的!
七、還是以潘石屹的夫妻店房地產公司為例來說明吧。
1、假設，國企華遠地產公司的一言堂老總任志強大哥，重情重義俠肝鐵膽，于2008年提出并決定讓利于潘，一言堂拍板將國企華遠地產公司手上的，一個在北京朝陽區的“投入成本1億元獲利高達5億元的項目名稱為潘任美的房地產大發項目”，成功轉讓送進了小兄弟潘石屹的私營夫妻店房產公司。
2、一年后，小兄弟潘石屹的夫妻店私營房地產公司，
在成功獲取到“對中國市場房價走勢的判斷，自2005年起至2013年11月底止，從沒出過錯”的國企老總任志強大哥一年前決定送來的這個“成本僅1億元獲利達5億元的潘任美房地產大發項目”的4億元毛利后，
向任志強大哥披露了項目決算時發現的一個天大秘密。
這個天大的秘密就是：
A、“成本僅1億元獲利達4億元的潘任美房地產大發項目”的1億元成本里，
包括地價和各種稅費在內的成本，
高達7千萬元，
占到成本的70%!
B、“成本僅1億元獲利達4億元的潘任美房地產大發項目”的1億元成本里，
政府和銀行從此房地產項目獲得的收入總金額竟然高達7500萬元; 占到了1億元成本的75%!
3、顯而易見，
在此“成本僅1億元獲利達4億元的潘任美房地產大發項目”中，
盡管“政府和銀行從此房地產項目獲得的收入真是占到的成本的75%”，
但潘老板夫妻店從任志強大哥送來的這個大發項目里所賺到的毛利總額是4個億，
還是要遠高于“政府和銀行從此房地產項目獲得的收入7500萬元”。
4、潘老板夫妻店從任志強大哥送來的這個大發項目里所賺到的毛利額是4個億，
是“政府和銀行從此房地產項目獲得的收入7500萬元”的5倍!
5、潘老板夫妻店從任志強大哥送來的這個大發項目里所賺到的毛利率，是80%(={項目售房總房價收入5億元—項目總成本1億元}/項目售房總房價收入5億元*100%)!
6、潘老板夫妻店從任志強大哥送來的這個大發項目計算應交土地增值稅時的增值率，就肯定不止20%，絕對超過了300%!
即：
政府銀行，
的確是從這房地產開發項目里(也就是從房奴手里)賺到了占總成本75%的7500萬元中錢，
但政府銀行這7500萬元，
其實不過是只占總房價款的18、75%;
房地產開發商，
從這房地產開發項目里(也就是房奴手里)賺到了4億元大錢，
開發商所賺得的這4億元，
則是已經“占總房價款的80%”的大頭!
八、禍國殃民知錯不改的暴利房地產團伙代言人，
無恥制造“包括地價和各種稅費在內的成本占到房價的70%左右”的謠言，
就是想企圖借此轉移上至中央領導下至全國無數百姓的視線。
但是，
1、這也恰恰證明了，
強征血拆作惡多端的無良暴利房地產團伙代言人，
也會怕千夫所指無疾而終!
2、這也恰恰證明了，
強征血拆作惡多端的無良暴利房地產團伙代言人作賊心虛，
已經極其害怕：
上至國家中央領導，
下至電視機前的全國普通國民，
對“29家房地產開發商與瀆職稅官不清不楚不明不白8年，竟能成功侵占高達640億元全民所有的國家財政土地增值稅金”這一天怒人怨禍國殃民惡行的不懈關注!
附：任志強稱房企稅費占房價7成 各種費用達180多種
2013年11月30日 00:45 經濟觀察報
土地增值稅“戰爭”
郭海飛 杜濤
“我倒是希望任志強這樣的名人來起訴我，說我誹謗、損害他們企業的信譽和形象。”11月27日晚上八點半，李勁松笑著說，“我正想和他們理論清楚，到底有沒有拖欠土地增值稅呢!只要他們起訴我，就會有更多人來關注這件事!”
而一貫直率、強硬的任志強表示，“要以行業協會名義聯合相關企業，依法維護企業合法權益，挽回名譽損失及可能因此事件導致的相關經濟損失。”
孰對孰錯，一時成為近期的焦點。除了堅定的爆料人、同樣強硬的反擊者，其背后還牽涉到央視、稅務總局和眾多的地產商的立場和是非曲直。
李勁松是北京市憶通律師事務所主任，自稱曾在稅務部門工作長達10年，在會計師事務所工作超過5年，律所官網介紹其為中國法律界首批具有“律師、會計師、證券業注冊會計師、注冊稅務師”四師資格的資深執業律師。
雖然擁有眾多頭銜，但李勁松并不為人所知，突然“爆名”緣于近日中央電視臺播出的《土增稅黑洞》，報道引用李勁松的分析測算發現，2005年1月1日至2012年12月31日，這8年間全國房地產企業應交未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元。
SOHO中國、萬科、華遠、雅居樂、華僑城、富力、招商地產[微博](21.93, -0.15, -0.68%)、合生創展、融創中國、金地集團(6.13, -0.01, -0.16%)、新世界(8.68, 0.05, 0.58%)中國地產等45家上市房企均榜上有名，消息一出，輿論嘩然。
房企與國稅總局表態
11月26日凌晨兩點，地產龍頭萬科董事會主席王石在微博中稱，“萬科聲明，萬科一貫守法經營、照章納稅，嚴格按照稅務機關對土地增值稅實行先預征后清算的管理辦法履行納稅義務。公司財務報告公允反映了公司財務狀況和經營成果，不存在欠繳土地增值稅的情況。從稅務總局公布的數據，土地增值稅是近年持續高增長稅種。”
當天，12家被指拖欠巨額土地增值稅的房企便陸續發布公告，否認欠繳土地增值稅。
同一天，國稅總局也在官網發表稅務總局財產行為稅司負責人答記者問表示，“近日引起社會關注的有關人員對欠稅的巨額推算，方法是不正確的，對稅收政策和征管方式存在誤解誤讀。”
26日下午，中房協也緊急召開了關于土地增值稅的座談會，當天晚上任志強擔任執行會長的全聯房地產商會更是在官網發表聲明稱，“我將聯合法律、財務、稅務等第三方專業機構，對國家土地增值稅之規定及其執行做系統化解讀，對央視報道的相關企業納稅問題進行調研，并將結果廣而告之。”
而潘石屹[微博]稱，“‘3.8萬億欠稅門’事件，隨著國稅總局權威解釋的出臺，已經過去了。”
但一位緊追不舍的業內人士稱，“國稅總局這種含糊其詞的回應是無法平息爭論的，如果說存在誤解誤讀，那么所謂的正解和正讀在哪里? 具體到具體的公司和項目，公眾疑問的核心點在于，是否所有銷售比例在85%以上的項目都已經按期繳納完稅款了? ”
“欠稅門”的“始作俑者”李勁松也指稱，“國稅總局官員在攪亂視線轉移焦點，為什么對‘29家上市房地產公司可收未收的土地增值稅總額是否真的高達640億元’這一問題避而不談?只要把上述29家房企應交未交的640億元土地增值稅來源于哪些項目的名單公布，就可以自證清白，而不是像現在這樣避重就輕。”
“房企自證清白的最好和最簡單的方法，就是公布預提的土地增值稅來源項目清單，只要證明這些項目都沒有完成85%的銷售，預售許可證都沒有滿三年就可以了。”李勁松說。
11月28日上午，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭[微博]在微博稱，“花了一個半小時，接待北京過來的央視記者。他們節目組兵分幾路，采訪不同條線的人士，正在制作新一期節目。央視不認為自己有錯，只是所采訪的專家觀點有偏差，他們對土地增值稅已跟蹤了很久，旨在揭開這一領域的不規范現象!戰斗還沒結束哦，稅務局和不規范的開發商將有壓力……”
同一天晚上9點，任志強卻發表微博稱，“昨天在上海參加福卡年會，葉檀[微博]說央視要采訪她說說土增稅，大概還采訪了其他人，似乎仍在追剿行動。今天領導告訴我，閉嘴。上級已經指示央視要公開正面糾錯了。到底哪個信息對?我更相信領導指示。坐等結果吧!”
最先報道此事的央視《每周質量報告》也三緘其口。
土地增值稅溯源
為了規范土地、房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益，1993年12月，國務院頒發了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(以下簡稱為《條例》)。《條例》規定，轉讓房地產取得收入的單位和個人，應當按照轉讓房地產所取得的增值額，繳納土地增值稅。
增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入減去稅法規定的地價款、開發土地成本及費用、新建房及配套設施成本及費用和轉讓地產有關的稅金。
稅務總局發布的稅收統計報告顯示，1994年到2004年11年間，征收的土地增值稅總額僅為166.7億元，步入2005年開始快速增長，2005年一年便實現140億元土地增值稅收入，2006年更是增長到231億元。
2007年，稅務總局下發了《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》、《土地增值稅清算管理規程》、《關于加強土地增值稅征管工作的通知》等一系列完善制度、加強征管的文件，并連續幾年對北京、上海等21個省市進行督導檢查，推動土地增值稅清算工作。
上述稅務總局財產行為稅司負責人稱，從2007年到2012年的6年，全國土地增值稅收入同比分別增長74.3%、33%、33.9%、77.6%、61.4%、31.8%，2013年1-10月土地增值稅實現收入2711億元，增長22.2%。按此計算，李勁松所得出的2005年至2012年全國土地增值稅收入總額合計8086億元基本準確。
舉報和反擊
今年3月，國務院下發了被稱為“新國五條”的《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》，明確要求：稅務部門要強化土地增值稅的征收管理工作，嚴格按照有關規定進行清算審核和稽查。
這引起了李勁松的注意。
4月25日，李勁松便向稅務總局郵寄了包含上述29家房企在內的45家上市房企應交未交巨額土地增值稅金的舉報材料。
“今年春節前，李勁松便拿著材料，來到我辦公室，向我反映上述房企涉嫌拖欠巨額土地增值稅的事，我覺得不對勁，便沒有報道”，中央電視臺《經濟半小時》欄目記者向經濟觀察報稱。
11月17日，中央電視臺《每周質量報告》的《土增稅黑洞》便出爐，報道稱李勁松根據國家統計局、財政部及國家稅務總局公布的房地產相關數據分析測算發現，自2005年至2012年8年，全國各類房地產企業應交未交的土地增值稅總額超過3.8萬億。
一周后的11月24日，《土增稅黑洞2》如期播發，45家上市房企應交未交土地增值稅排行榜曝光。消息一出，輿論嘩然，瞬間刺痛了公眾和涉事房企的神經。
11月24日晚上，“大炮”任志強便連夜發表“任八條”，來駁斥央視的拖欠土地增值稅一說，第二天早上9點半，又揚言要公開起訴央視。
11月26日下午兩點，穿著中山裝、黑色皮鞋的任志強在中房協緊急召開的座談會上，對于李勁松提出的避稅說法逐一反駁，并表示，“要以行業協會名義聯合相關企業，依法維護企業合法權益，挽回名譽損失及可能因此事件導致的相關經濟損失。”他的另一個身份是全聯房地產商會的執行會長。
“企業在項目預繳土增稅時，就必須預提應交未交的土增稅成本，并列入公布的科目中，說明這些應交而未交的稅項，但在未達到稅法規定的結算條件時，可以不交，并不違背稅法，也非拖欠。”任志強稱，“‘預提’和‘應交未交’是兩個概念。”
根據土地增值稅條例、細則規定，目前對房地產開發企業土地增值稅實行銷售時預征、項目終結進行清算，多退少補的制度。在項目竣工結算前，由于涉及的成本確定等原因而無法據以計算土地增值稅的，可以實行預征。
國稅總局官網介紹，房地產開發項目全部竣工、完成銷售和整體轉讓未竣工決算的房地產開發項目，以及直接轉讓土地使用權的必須清算土地增值稅，已竣工項目轉讓面積超過85%、或雖未超過85%但剩余面積已出租或自用、取得預售許可證滿三年仍未銷售完畢和納稅人注銷登記的，稅務機關可要求清算。
“不排除項目公司合法利用稅法中的規定拖延應結算的條件，如將預售的條件結點拖后，大項目分別領取預售證，等待現房或準現房時才開始銷售等，但不違背稅法就行，這只能說是預繳稅后結算的制度結果。”任志強稱，“企業會高預提，以減少后期風險，如果尾盤處理或降價，則必然減少結算時的實際交稅額。”
房企的稅費重擔
而房企采取合理方法避稅，與房地產行業的稅負重壓密不可分。財政部數據顯示，2012年中國房地產總體稅收首次突破萬億大關，占地方總體財政收入的比重進一步提升至16.6%。
財政部數據顯示，2012年在稅收總盤子中，涉及房地產稅收占比最高的分別是營業稅 (房地產和建筑業)、契稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅和房產稅。據此計算，僅上述五項合計就占稅收總收入的14.7%，占地方本級財政收入 (不含轉移支付和稅收返還)的24.4%。
其中，房地產營業稅達4051億元，建筑業營業稅3706億元，合計占稅收收入的比重為7.7%;其次是契稅和土地增值稅，實現收入分別為2873.92億元和2718.84億元，占稅收總收入的比重為2.9%和2.7%。
任志強向經濟觀察報介紹，房地產企業需要交納的各種稅多達27種，“這其中包含重復征收的部分，比如施工單位交的稅、采購單位交的稅等”。“各種費用更是達180多種，要蓋150多個章，那就是150多個費，額外還有些不蓋章的費，比如配套費，都是文件，蓋不蓋章都要交費。”任志強稱。“2008年，我們調研了北京等一線大城市的70個項目，發現地價大約占到平均售價的一半多一點，54%-55%，再加上25%的所得稅、增值稅可能到60%，包括地價和各種稅費在內的成本占到房價的70%左右。”任志強稱。
http://finance.sina.com.cn/china/20131130/004517484348.shtml
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