張捷：土增稅的避稅乾坤大挪移

　　對于土增稅的避稅，有專家說是配建酒店以此達到不清算的目的，立即遭到一些懂行者的痛擊，因為即使是銷售達不到85%，取得銷售證超過3年以上的，稅務局也是可以要求清算的，不過土增稅確實是最容易避稅的稅種之一，對于避稅的手段以及各種避稅的情況，本人在這里給大家分析一下。

　　這里我們先看一下土增稅的可以扣除的項目，看清具體的規定，我們就知道避稅的邊界在哪里了。土增稅可以扣除的部分包括(1)取得土地使用權所支付的金額，包括支付地價款和有關登記、過戶手續費;(2)房地產開發成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費和開發間接費用;(3)房地產開發費用，主要包括利息支出和其他房地產開發費用。其中其他房地產開發費用按《土地增值稅暫行條例》及其實施細則規定：納稅人能按轉移房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構證明的，可按利息加上上述第(1)和(2)項合計的5%以內計算扣除，否則按上述第(1)和(2)項合計的10%以內計算扣除;(4)轉讓房地產有關的稅金支出。包括營業稅、城建稅、印花稅、教育費附加等;(5)其他扣除項目。這條主要是針對房地產企業規定的，對專門從事房地產開發的企業可以按20%計算扣除。這條規定對于房地產開發企業特別重要，計算時千萬不能遺漏。

　　土增稅的第一個避稅點就是搞好釘子戶的關系，有些地塊不是凈地，會有開發商安插的釘子戶，這些所謂的釘子戶是假釘子戶，就是老板找來的窮親戚等頂包的，給這些釘子戶的補償就都是可以逃避土增稅的。這樣的避稅是連企業所得稅和老板的個人所得稅一起規避的。

　　其二就是加大工程的開支，工程的利潤是不用繳納土增稅的，而且工程費用的營業稅只有3%是超低的，工程的所得稅也是核定的，這個核定一般也是很低的。很多開發商是與工程公司互相關聯的，別看項目的承建方是央企等大建筑商，開發商的老板承包工程，是這些建筑商的承包人，利益輸送非常隱秘。

　　其三就是財務費用的扣除了，對于利息的扣除如果是一般借貸則最高是10%，但銀行貸款利息另外加5%的費用的計算方式是高于10%的，可以進行銀行委托貸款而不是直接的企業借貸，而現在放開了小貸公司則是進一步的利好，因為他也屬于金融機構，他的利率可以是銀行利率的四倍，可以扣除的利息就更多了，本來是老板直接投入的，也要做成是小貸公司的貸款，以此在增值當中多扣除財務費用。大量的小貸公司老板就是開發商老板，開發商老板也是最熱衷辦小貸公司的人群之一。

　　對于上述的做法，總的一個規律就是乾坤大挪移，把應當繳納土增稅的增值部分，通過形式合法的利潤轉移，挪移到小貸公司、工程公司、釘子戶等層面上，在這個層面上最多是多交一點所得稅營業稅，而對于開發公司是30-60%的土增稅繳納了以后也是要交所得稅的，因此這樣的挪移利潤避稅利益是巨大的。

　　對于房地產開發增值巨大的部分，增加成本能夠多扣除的項目的乾坤大挪移所帶來的意義大，不僅是扣除部分少繳了稅，還要影響整個增值部分的累進納稅比例，對此我們也可以如下計算一下：

　　增值額超過100%的部分，稅率是50%，速算扣除額是15%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除數為35%。如果我們列出一個算式，對于成本A和增值B而言，在房屋售價當中增加X的成本，稅收會有多少變化呢?假設增值B達到了60%，那么原納稅額=B*60%-A*35%，增加成本X后的新納稅額=(B-X)*60%-(A+X)*35%=原納稅額-X(35%+60%)=原納稅額-X*95%，這意味著支出多100元的成本，可以少繳的土增稅達到95元!即使是對于增值達到100%的情況，同理多支出100元的成本土增稅少繳65%。

　　看到了有這樣大的效果，我們可以再度理解一下開發商建設五星級酒店的避稅意義!在前面所說的不用清算不成立的情況下，建設五星級酒店更大的意義是在于增加了成本支出和扣除項目，開發商的建安成本在普通住宅是有限的，毛坯房土建也就是2000多，算上裝修你能夠把裝修標準做到每平米3000塊就是非常豪宅了，在二三線城市1000塊以上稅務局就不干了，但修五星級酒店，尤其是引進國際品牌管理團隊，每平米的裝修標準在2萬以上是正常的，這樣可以極大的來下來土增稅繳稅的額度，就如前面計算如果是增值200%以上的項目(如開盤7000成本5000最后漲價到均價17000的項目非常多，這項目的增值就超過200%了)五星級的豪華裝修費的95%可以被減少的土增稅抵消了。同時開發商以這樣高的投資以及五星級酒店對于當地經濟的帶動為名，還可以要求政府對于酒店給優惠政策，酒店的土地優惠不說還可以減免酒店經營的稅收等。

　　這里酒店的避稅還有一個重要的漏洞在于這些酒店商場等物業開發商是不賣自用的，對于這些自用是視同銷售，但只要開發商不轉移產權，視同銷售的所得稅要繳納但土增稅是不用繳納的，在這樣的情況下開發商是可以把所有的酒店等物業建設成本均轉嫁攤銷到其他的商品房里面，五星級酒店本身變成了低成本甚至零成本，但為了少繳所得稅，在五星級酒店的資產負債表上會計提土增稅，但這些土增稅是永遠不要繳稅的，即使是開發商要轉讓酒店了，開發商也是直接出售項目公司的股權而不是出售酒店產權變更過戶。所以建設這樣的酒店確實是開發商的避稅利器，只不過書齋里面的專家沒有說到關鍵點上。

　　土增稅還有一個避稅的手段就是利用預繳和企業的損失，這等于是要了稅務局的臉!開發商的預繳比例是1-5%很低的，會出現大量計提的土增稅，但開發商每一個項目是單獨設立的項目公司，項目賣大部分以后留下車位和會所等不出手，這樣面積就達不到85%銷售，政府要求清算只有等到三年以后，但作為股東每年卻可以合法的繳納所得稅后分紅，稅務局為了收取所得稅還支持這樣干，結果就是到三年的時候公司資產只剩下車位會所等，負債就是應繳稅款和注冊資本的所有者權益，這些資產同時還給股東有關的機構進行了抵押擔保，公司的股東也已經過戶換成了“頂老板”，也就是專門頂包當公司股東法人的老農民、窮親戚等，公司已經成為了僵尸公司，稅務局即使是要公司清算公司也沒有錢繳稅，公司沒有偷漏稅也沒有抽逃注冊資金，欠稅罰款等對于公司沒有意義，欠稅實際收取不上來，所以稅務局對此可以長達十年不清算，因為清算了的結果反而是稅務局的稅務壞賬浮出水面不是稅務局能夠征稅!

　　因此認識了這樣的乾坤大挪移，就知道了土增稅避稅是容易的，稅務局要說央視是“誤讀”也是有原因的，對此要解決，查賬征收是很難的，有時候對于開發商的成本要按照國家工程概算搞一刀切和引入評估制，對于應當的納稅額增值額進行評估，就如西方征收房產稅的時候進行的評估一樣，這樣的評估雖然麻煩，但是比查賬是要簡單的，而且有了評估結果之后，在開發商每售出一套房子的時候就可以征稅，沒有交稅證明不給銷售備案和辦理產權證，就如增收二手房的土增稅一樣，沒有完稅證明無法辦理房地局的產權手續。征稅的很多思路是要完善的。

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