四重因素導(dǎo)致中國(guó)房?jī)r(jià)越調(diào)越高

　　【核心提示】從供給角度看，一些地方政府在住房保障上的不作為和在土地供應(yīng)上的亂作為；從需求角度看，住房保障的過(guò)度市場(chǎng)化、城鄉(xiāng)差距的日趨擴(kuò)大、炒房團(tuán)和金融機(jī)構(gòu)的推波助瀾，二者共同推動(dòng)了城市住房供求矛盾的日趨尖銳，進(jìn)而造成了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷飆升的走向。

　　從本世紀(jì)初開(kāi)始，中央連續(xù)出臺(tái)了數(shù)十條房產(chǎn)調(diào)控措施，產(chǎn)生了一定的效果，但總起來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲的腳步并未停止，一些城市的房?jī)r(jià)甚至依然高漲。那么，究竟是何種因素導(dǎo)致房控措施達(dá)不到預(yù)期效果呢?筆者認(rèn)為，主要原因有四：

　　第一，住房保障的過(guò)度市場(chǎng)化使住房越來(lái)越異化為投機(jī)品。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，存在著兩類不同性質(zhì)的房屋。一種是用于百姓居住的，即民用住房。這種住房理應(yīng)成為社會(huì)保障的重要內(nèi)容，政府在其中應(yīng)起主導(dǎo)作用。另一種，是用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)或是用于高收入群體奢侈消費(fèi)的，政府在其中的責(zé)任主要在于按章收稅，監(jiān)督其合法經(jīng)營(yíng)，引導(dǎo)其理性消費(fèi)。然而，由于改革初期設(shè)計(jì)上的偏差以及一些部門(mén)利益掣肘，加之部分金融機(jī)構(gòu)違規(guī)資金的介入和各地炒房行為日趨活躍，使房地產(chǎn)領(lǐng)域逐步演化為瘋狂的投機(jī)場(chǎng)所、圈錢(qián)場(chǎng)所以及一些政府官員腐敗的高發(fā)地，房?jī)r(jià)因此在不斷被推高。

　　第二，地方政府對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴使房?jī)r(jià)越來(lái)越被地方財(cái)政所綁架。地方政府的財(cái)政支出負(fù)擔(dān)沉重，由此導(dǎo)致不少地方政府長(zhǎng)期處于寅吃卯糧的財(cái)政赤字狀態(tài)。為解決這一問(wèn)題，不少地方政府靠提高地價(jià)以增加財(cái)政收入，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的土地成本不斷上升，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷攀升。

　　第三，大中小城市發(fā)展的失衡使一線城市的住房供求矛盾日趨尖銳。一線城市的房?jī)r(jià)不僅明顯高過(guò)二三線城市，而且房?jī)r(jià)的漲幅也明顯高于二三線城市。當(dāng)中央出臺(tái)限購(gòu)二套房政策時(shí)，二三線城市在短期內(nèi)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)止升企穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，究其原因，與中國(guó)的大中小城市發(fā)展失衡有關(guān)。由于教育、醫(yī)療等公共資源在大城市過(guò)度集中，使大城市對(duì)人們的吸引力明顯高于二三線城市。隨著城市間戶籍管制的放松以及城鄉(xiāng)二元戶籍制度的打破，城市流動(dòng)人口規(guī)模不斷攀升。

　　第四，新農(nóng)村建設(shè)的滯后使越來(lái)越多的農(nóng)民工涌入城市，推升住房矛盾加劇。上世紀(jì)80年代末90年代初，城市因此迎來(lái)了快速發(fā)展期，而農(nóng)村則進(jìn)入了較長(zhǎng)時(shí)間的相對(duì)停滯期。由此城鄉(xiāng)發(fā)展差距不斷擴(kuò)大，并以中西部地區(qū)表現(xiàn)為甚。伴隨著城鄉(xiāng)戶籍管制的放松，中西部農(nóng)村勞動(dòng)力開(kāi)始向各大中城市，特別是一線城市涌入。這種涌入，既帶動(dòng)了這些城市建設(shè)的發(fā)展和房屋租賃市場(chǎng)的火爆，也使中西部農(nóng)村因大量勞動(dòng)力的流失而進(jìn)一步蕭條，由此驅(qū)使新生代農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)一步外流，城鄉(xiāng)差距就在這種惡性循環(huán)中不斷擴(kuò)大。隨著城市居民原有住房的外租，“租舊房購(gòu)新房熱”帶動(dòng)了城市住房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看到了這一巨大商機(jī)，紛紛加大開(kāi)發(fā)力度，導(dǎo)致各大中城市地皮驟然緊張。加之一些炒房團(tuán)和金融機(jī)構(gòu)的違規(guī)介入，使城市房?jī)r(jià)年年漲、月月漲成為新常態(tài)。

　　上述分析表明，從供給角度看，一些地方政府在住房保障上的不作為和在土地供應(yīng)上的亂作為;從需求角度看，住房保障的過(guò)度市場(chǎng)化、城鄉(xiāng)差距的日趨擴(kuò)大、炒房團(tuán)和金融機(jī)構(gòu)的推波助瀾，二者共同推動(dòng)了城市住房供求矛盾的日趨尖銳，進(jìn)而造成了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷飆升的走向。

　　（作者系國(guó)防大學(xué)馬克思主義教研部教授）

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