原標題：中小城市“造城”運動不止 造出“鬼城”無人住
在城鎮化的噱頭吸引下，地方政府被開發商稍加鼓動，便紛紛加入“造城”計劃之列。二三四線城市中無論是成都的天府新城，亦或被廣泛報道的貴陽等地，由于生活配套設施不完善，當地人依然習慣在老城新區兩地奔波，而變化最快則是望其項背的房價。
三四線城市房地產市場泡沫已經開始破裂。業內人士擔憂，各地缺乏配套設施的造城計劃，如今一味享受政策扶持，未來都面臨著“被城鎮化”、“空城”等市場崩盤風險。
地方政府熱衷“造城” 生活配套往往不足
10月29日，引資總額高達750億元，號稱40分鐘可達廣州中心區的廣州蘿崗中新知識城項目舉行開工儀式，至此，廣州國際金融城、天河智慧城、花都國際空港城、南站商務區等十大新城計劃將接踵而來。此外比鄰廣州，去年獲批國家級的南沙濱海新城、佛山新城等也在遍地開花。
在廣州市社科院高級研究員彭澎看來，對于北京、上海、廣州這樣的一線城市來說是有必要建造新城的，因為一線城市的人口密度太大，隨著外來人口不斷增加，人口的壓力使得這些城市有必要通過新城分擔部分人口。
但是，近年來隨著一線城市風起云涌的造城計劃，諸如成都、天津、南昌等二三線城市也不甘寂寞，也加入了造城之列。
早在2003年成都修訂的城市規劃中就提出打造城南副中心計劃，預計到2020年市區面積擴大6倍，期間引進IBM、諾基亞、英特爾以及華為等各路資本建立產業園區。2011年，以現代制造業為主的國際化天府新區概念出爐，到今年年初，天府新城規劃才正式獲批。
早在2000年，南昌政府就已正式啟動紅谷灘新區打造，其中的中央商務區或將成為華中地區的金融中心區(CBD);天津濱[簡介 最新動態]海新城更是匯集臨空產業區、新生態城、臨港工業區等9大功能。
今年9月底，記者曾走訪寧波慈溪這樣的四線城市，在開辟城東商務新城后，政府重點又移師城西，吸引保利[簡介 最新動態]這樣大房企進入，現場遍地只見各家房企樓盤羅列，但同時，當地人氣、生活配套設施卻明顯欠缺。
彭澎表示，政府造城的一種模式是先搞房地產，隨后再完善配套設施，進行產業轉移;另一種就是先搞產業，再搞房地產、CBD。值得注意的是，只有產城聯動，產業和房地產相互跟進，才能帶動就業和置業。
“現在廣州南沙建的新城，由于距離市區較遠，地鐵等交通設施也不方便，娛樂設施較少，有的人雖然在那邊買了房，但遲遲沒有搬過去住。同樣佛山建的新城，臨近電視臺、體育城，但是相關的配套設施還沒有完善，人氣也不足”，彭澎說。
政府規劃先行易偏差造出“鬼城”無人住
“一直以來政府部門都是采取先規劃，再投產這種模式，往往造成新城建好了但卻沒人住的現象”，中原集團市場研究部總監劉淵指出，十幾年前上海、廣州新建的寫字樓目前還處于過剩的狀態，二三線城市建設的新城在空置率高、人流量不足方面的問題可能要比一線城市嚴重一些。
據近期廣州不少機構季度報告顯示，珠江新城CBD第三季度寫字樓的空置率依然達13%，維持全市高位，由于商業供應量大，租金也面臨下滑風險。
劉淵認為，政府規劃先行的好處是政府能夠進行整體上的規劃，完善基礎設施、道路建設等方面，但弊端可能導致規劃偏差的風險，如果供應量過剩，超過需求，就會產生問題。
“現在來看，紅谷灘新區雖然比10年前入住率提升，但是晚上還是沒什么人氣。相比老城區，教育醫療依舊沒那么方便”，一位在南昌某國企單位上班的小蔡對于新城如此感慨，南昌新城10年前政府就開始打造規劃了，直通老城的第一條地鐵，1號線也要到2015年才開通。
同樣，家住成都老城區的劉佳，在成都世紀新城國際會展中心附近上班，“現在上下班就是在老城區和新城區之間來回奔波，那邊基本都是寫字樓，吃飯、逛街都不方便，都是自己帶盒飯”，她無奈說，每天耗在路上的時間起碼2個多小時，通常晚上回到家吃過飯已9點過。
成都地產行業一圈內人士稱，天府新城屬于政府打造天府新區的一部分，“以前號稱打造城南CBD，現在又換個新的說法，叫產城一體，依托成都高新區，四川新加坡工業園區，重新修一個新城，為產業發展服務。”
“規劃天府新區要入住680萬人口，但目前才200萬，也就意味著未來5-10年填滿400萬人口空缺”，上述地產圈人士對此表示擔憂，“但人從哪里來?尤其是寫字樓，已經嚴重過剩，一到晚上就是一座空城，不僅寫字樓黑的，很多住宅也是黑的”，他說。
面對大規模的造城運動，廣州地產專家鄧浩志坦言，一線城市造新城是為了滿足經濟發展的需要，對于二線城市來說，每個城市自身的發展條件不同，情況不同，不能一概而論。目前甚至三線城市也開始搞CBD以及居住產業，發展速度較快，但這些城市的CBD往往很難存活，金融產業更適宜在一線城市發展，二線城市的金融產業往往也很難存活。
最近一兩年，已有多個地方被爆出“鬼城”等消息，貴陽等地更被頻頻提及。“二三線城市可能會出現“有硬件無人口”的現象，導致“空城”、“鬼城”的出現。”鄧浩志強調，高空置率、配套不足并不是由政府規劃導致的，導致這些問題產生的最大根本是資金問題，用時間來換資金，這是許多新城的做法。
商業地產供應同時過剩三四線城市泡沫破裂
作為地方政府造新城計劃的一部分，各地的商業地產發展迅速，并引來房企新一輪圈地運動。寫字樓、零售物業等等多種商業地產這兩年在中小城市獲得大量繁殖機會，進而出現過剩現象。
據世邦魏理仕最新房地產三季度市場調查顯示，不論是寫字樓還是零售物業，本季度新增供應集中在二線城市，單從第三季度全國寫字樓新增供應來看，高達100.5萬平方米，尤以華西市場為主;零售物業方面，全國范圍新增供應量約220萬平方米，環比增長273.7%，新增體量中有近八成位于二線城市。
“二三線城市商業供應太大，成都辦公樓過去18個月總存量已從290萬平方米增加到當前470萬平方米”，世邦魏理仕中國區研究部執行董事陳仲偉表示，“商業地產對當地就業、經濟有拉動作用，政府不會下重手整頓，因此現在并不擔憂會有針對性政策出臺，反而擔心政府推出太多商業地。”
“中小城市尤其是三四線城市更多的只是以產業新城為名，直接進行房地產市場開發”同策咨詢研究中心總監張宏偉如是說，在缺乏產業導入與支撐的前提下，不少城市出臺新的產業發展規劃，以此為基礎開發產業新城。
他指出，這種“被城鎮化”將會導致市場供應沒有辦法順利去化，或者賣出去的房子由于配套不全等原因沒有人居住成為“空城”。“‘被城鎮化’與‘空城’導致二三四線等城市面臨比較大的市場風險，缺乏產業與配套勢必會助推這些城市面臨崩盤的風險”，張宏偉說。
國務院發展研究中心主任李偉日前在北京一個公開論壇上指出，國內房地產市場風險仍在進一步積累，區域性分化趨勢越來越明顯，目前三四線城市房地產市場卻呈現出土地供給和住房供給雙松的局面，溫州等地的房價已經開始下跌，出現了泡沫破裂的現象。
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