張庭賓：中國樓市泡沫最晚2015年破滅

　　核心提示：一言以蔽之，中國樓市泡沫破滅將發(fā)生在2015年底之前，未來一年將是樓市既得利益者對(duì)剛需者進(jìn)行最后的逼空。鑒于中國樓市泡沫的極端嚴(yán)重性，一旦未來這個(gè)泡沫破滅，其名義價(jià)格將大跌50%以上，實(shí)際價(jià)格(扣除通脹因素)將下跌70%以上。中國樓市軟著陸的概率已經(jīng)很低。

　　過去的一兩個(gè)月，可謂是中國剛需者最受煎熬的兩個(gè)月，一方面看著樓價(jià)比2012年大幅上升;另一方面看到房貸收緊，生怕未來付出更高的利息，其中更有很多人一直觀望等待國家調(diào)控使房價(jià)下跌，卻不想每次略有調(diào)整后暴漲更甚，終于被煎熬得快瘋狂了，忍無可忍進(jìn)入市場。

　　這一幕與2007年中國A股何其相似，隨著股價(jià)大幅暴漲，日開戶數(shù)不斷飆升，10萬、20萬、30萬……這其中的很多人在一年前對(duì)股票毫無概念，甚至在3個(gè)月前仍對(duì)股市賺錢不屑一顧。可在上證指數(shù)5000點(diǎn)以上，他們終于經(jīng)不起周圍同事、鄰居賺錢的炫耀，在羨慕嫉妒恨和懊悔心理的燒烤下，在鋪天蓋地的千載難逢的大牛市，在“死了都不賣”的鼓噪中，終于把省吃儉用多年積蓄的財(cái)富投入股市……從此就被套牢在高高的山崗上。對(duì)于主力來說，這就是逼空散戶，他們就不停地推高股指，直到最大規(guī)模散戶最后瘋狂買入來接盤，他們才從容撤退。

　　所不同的是，與中國A股的超級(jí)大牛市發(fā)展了2年相比，中國房地產(chǎn)的牛市周期要長得多，從前一個(gè)低谷1998~2000年開始，從2003年前后開始復(fù)蘇并一路上漲，雖然經(jīng)過了2006年宏觀調(diào)控、2008年美國金融危機(jī)和中國股災(zāi)、2011年的再度房地產(chǎn)調(diào)控后，可謂每挫愈奮。今年8月中國70個(gè)大中城市中再度有69個(gè)城市房價(jià)同比上漲。其中，北京房價(jià)同比漲幅為 19.3%，居全國之首。廣州和上海房價(jià)緊隨其后，分別上漲了19.0%和18.5%。

　　國際貨幣基金組織(IMF)數(shù)據(jù)顯示，五大中國城市在世界最昂貴的房地產(chǎn)市場中名列前茅，甚至超過了東京、倫敦和紐約，美國《大西洋》 雜志寫道：世界上十大貴的讓人難以承受的房地產(chǎn)市場中有七個(gè)都是中國的城市——北京、上海、深圳、香港、天津、廣州和重慶。如果按照兩個(gè)最常用標(biāo)準(zhǔn)，中國樓市泡沫都極為嚴(yán)重：一線城市的房價(jià)收入比已經(jīng)普遍在25倍以上，而房產(chǎn)的售價(jià)與月租價(jià)之比也普遍達(dá)到了500~600倍，甚至出現(xiàn)了超過800倍的。

　　盡管如此，無數(shù)預(yù)測中國樓市將崩潰或大跌的觀察家都碰壁了，即便是新科諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主席勒也不能避免，他曾準(zhǔn)確地預(yù)測了2002年美國科技股泡沫和 2007年美國樓市泡沫破滅，而對(duì)中國樓市，他曾在2009年和2011年兩次警告中國的樓市泡沫，但現(xiàn)在中國樓市以再度上漲對(duì)他還以顏色。

　　那么，中國樓市真的能擺脫經(jīng)濟(jì)規(guī)律，就像空中樓閣可以擺脫地心引力，會(huì)讓席勒們改寫經(jīng)濟(jì)學(xué)嗎?

　　中國樓市泡沫的確有相對(duì)特殊之處：一、它是地方政府的命根子——土地財(cái)政的來源。二、中國的婚嫁習(xí)俗，讓房地產(chǎn)商可以像姜太公那樣，即使魚鉤很高，離開了水面，丈母娘也有辦法逼著新郎和婆家人，像鯉魚一樣跳出水面去咬鉤。三、在人民幣的升值周期中，國際熱錢的涌入將會(huì)推動(dòng)樓價(jià)上漲。

　　在過去一年的樓價(jià)上漲中，我們可以再一次清晰地看到地方政府的推手——減少了土地供應(yīng)，推更大的地塊，以刺激高地價(jià)的誕生。9月初，新鴻基以總價(jià)217.7億拍得上海徐家匯中心項(xiàng)目地塊，為3年來全國總價(jià)最高。北京農(nóng)展館北路8號(hào)地塊被融創(chuàng)競得，樓面單價(jià)達(dá)7.3萬元/平方米，成為全國樓面單價(jià)最高。這就使土地的價(jià)格高過現(xiàn)房的價(jià)格，所謂面粉比面包貴，緊接著的邏輯是，這個(gè)樓面價(jià)再加上建安成本和房地產(chǎn)商的利潤，則意味著未來更高的樓價(jià)。

　　在這個(gè)游戲中，土地財(cái)政顯然成為最大贏家，2013年前6月，全國306個(gè)城市共交易土地15493宗，土地出讓金達(dá)1.13萬億元，同比大幅增長60%。 其中北、上、廣三地經(jīng)營性土地出讓金已超1739億元，接近2012年全年1934.92億元的水平。當(dāng)然房地產(chǎn)商對(duì)此也喜聞樂見，因?yàn)榕c現(xiàn)在的面粉價(jià)相 比，高價(jià)的現(xiàn)房似乎沒有那么扎眼了，同時(shí)因?yàn)槲磥砀叻績r(jià)的威懾，剛性需求者心里更受煎熬。

　　這就是筆者為什么多次說“中國樓市是個(gè)硬泡沫”的原因。這個(gè)“硬泡沫”何時(shí)破滅，也要看上述三個(gè)要素的變化：

　　第一個(gè)要素，從地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴角度來看，有兩種可能打破這個(gè)惡性循環(huán)。一是地方政府職能完成轉(zhuǎn)化，由“全能管制投資型”政府轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;有限責(zé)任服務(wù)型”政府，成本大為降低，坦率地說，這在三年內(nèi)不切實(shí)際;二是中央下決心以房地產(chǎn)稅代替土地財(cái)政，估計(jì)也會(huì)受到地方的強(qiáng)力反對(duì)，更可能是在土地財(cái)政因樓市崩盤銳減后，才被迫全面轉(zhuǎn)收房產(chǎn)稅。

　　第二個(gè)要素，中國婚房剛性需求大幅下降，而存量房因人口減少供給增加。短期內(nèi)中國婚嫁習(xí)俗轉(zhuǎn)變是不可能的。但值得重視的是，2015年，中國將迎來最后一個(gè)人口“生育高峰后遺癥”和“第一個(gè)死亡高峰”。最后一個(gè)生育高峰是1982~1990年，每年出生人口都在2200萬人以上，其中1987年的2550萬人是頂峰，當(dāng)年生的人今年是26歲，正當(dāng)適婚生育年齡。其后一路下降到2000年的1778萬人; 而到2015年，隨著1950~1975年高峰人口逐漸進(jìn)入死亡年齡周期，中國將進(jìn)入建國以來第一個(gè)真正的“死亡高峰”，這意味著住宅供給的增加。簡言之，2015年中國婚房供需將發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。

　　第三個(gè)要素，國際熱錢何時(shí)從涌入轉(zhuǎn)而大規(guī)模流出。國際熱錢流入中國，有兩個(gè)目的，一是在中國本土賺取更多利潤，二是獲得人民幣單邊升值的匯率收益;而最重要的外部因素是美國何時(shí)進(jìn)入美元收緊周期。現(xiàn)在熱錢在中國獲利空間已經(jīng)大不如從前，人民幣升值日趨緩慢。關(guān)鍵在美聯(lián)儲(chǔ)何時(shí)開始收縮貨幣，今年二季度，美聯(lián)儲(chǔ)暗示開始退出QE后，中國外匯就出現(xiàn)了凈流出，新興市場一度出現(xiàn)因熱錢流出而釀成的股市和 匯率危機(jī);三季度，由于美國優(yōu)先解決政府財(cái)政平衡問題，延后退出QE，9月中國外匯收支再轉(zhuǎn)而為正。換言之，這個(gè)臨界點(diǎn)就是美國開始正式退出QE，按照現(xiàn)在情況，美國仍有可能在今年11~12月開始退出QE，最晚應(yīng)在明年一季度結(jié)束前。更不要說美國開始加息會(huì)引來美元復(fù)興的主升浪時(shí)期了，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)可能在2015年。

　　在美國開始退出量化寬松的時(shí)候，美國還會(huì)同步推動(dòng)中東石油危機(jī)的升級(jí)，再加上國際糧價(jià)大漲，會(huì)對(duì)中國形成嚴(yán)重的輸入性通脹，會(huì)比2011年更加嚴(yán)重，這將推動(dòng)房貸利率大幅攀升，使得更多房貸違約，會(huì)引發(fā)房價(jià)大跌，就像現(xiàn)在溫州已經(jīng)發(fā)生的那樣。

　　鑒于中國樓市泡沫的極端嚴(yán)重性，一旦未來這個(gè)泡沫破滅，其名義價(jià)格將大跌50%以上，實(shí)際價(jià)格(扣除通脹因素)將下跌70%以上。中國樓市軟著陸的概率已經(jīng)很低。

　　一言以蔽之，中國樓市泡沫破滅將發(fā)生在2015年底之前，未來一年將是樓市既得利益者對(duì)剛需者進(jìn)行最后的逼空。你會(huì)在這個(gè)樓市“上證指數(shù)5000點(diǎn)以上”的時(shí)期買房嗎?

　　(作者為本報(bào)特約主筆，中華元智庫創(chuàng)辦人，僅供參考，投資者決策風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)，聯(lián)系郵箱[email protected])

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