正文：房價僅僅是最后的瘋狂
附文：諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎獲得者席勒直言中國房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重
國慶節(jié)期間，我參加大學(xué)同學(xué)畢業(yè)20年聚會。期間也無法回避房價走勢這個老生常談的問題。因為我們大學(xué)的專業(yè)正好是工業(yè)與民用建筑，班上很多同學(xué)都是從事建筑行業(yè)的：有搞房地產(chǎn)開發(fā)的、有開設(shè)計院的、有開監(jiān)理公司的、有搞設(shè)計的、有當(dāng)監(jiān)理的、有搞建筑預(yù)算的、最多的是在房地產(chǎn)公司和建筑公司當(dāng)技術(shù)老總的，所以大家在一起難免會談到房地產(chǎn)的相關(guān)看法。
總體來說，我感覺大家對未來房地產(chǎn)走勢都比較樂觀。多名同學(xué)表示還想繼續(xù)購買房子對資產(chǎn)保值和增值。有位開發(fā)商的同學(xué)，一個樓盤剛剛?cè)抠u完，又拍買了2塊土地準(zhǔn)備大干一場。另一個同學(xué)的朋友剛剛拍得一塊土地，到處找資金開發(fā)。我當(dāng)年大學(xué)寢室的老大多次問我對房價走勢的判斷，由于這個問題比較復(fù)雜，加上當(dāng)時時間也比較匆忙，我答應(yīng)老大回家以后盡快寫一篇文章來回答他這個問題。
要分析中國房價的變化，必須深入分析當(dāng)今中國房屋的供應(yīng)和需求。并找到中國房屋的供求關(guān)系從量變到質(zhì)變的大概時間點。為什么我認(rèn)為中國房地產(chǎn)僅僅是最后的瘋狂呢?因為中國房地產(chǎn)發(fā)生了很多實質(zhì)性的變化：
1、新一屆政府上臺，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，并對出售自有住房按轉(zhuǎn)讓所得20%計征個稅。這樣的政策會導(dǎo)致市場房屋購買能力的下降，同時導(dǎo)致投機成本增加。實際是從根本上減弱了市場購買力;
2、中央貨幣政策已經(jīng)從過度寬松，開始轉(zhuǎn)變?yōu)榧炔粚捤梢膊痪o縮的中性政策。宣告中國過度寬松的貨幣政策已經(jīng)結(jié)束。銀行現(xiàn)在極度缺錢，不僅二套房貸利率不能優(yōu)惠，首套房的利率也大幅提高。銀行對房貸的貸款比國家政策還嚴(yán)格。說明銀行資金確實很緊張了;
3、外資徹底撤出中國金融市場，導(dǎo)致中國人民幣基礎(chǔ)貨幣相對減少。加上先知先覺的國內(nèi)外投資者已經(jīng)開始拋售中國房屋資產(chǎn)，這些行為會導(dǎo)致中國外匯相對減少，同樣能導(dǎo)致基礎(chǔ)貨幣減少。也能導(dǎo)致銀行存款相對減少。這些會導(dǎo)致銀行貸款能力相對下滑;
4、李嘉誠等有國際影響力的人物開始拋售中國房地產(chǎn)資產(chǎn)，會影響很多精明投資者對市場預(yù)期的判斷，帶動部分精明者加速拋售中國房地產(chǎn);
5、2013年新房和二手房成交量同步大幅上漲，說明大量的剛需已經(jīng)接盤。大量的剛需在漫長的等待中，最后屈服大量入市搶購房屋。大量剛需高位接盤，意味將來接盤的力量越來越弱了;
6、保障性住房繼續(xù)修建，中央政府為了解決低收入者的住房問題，不得不大量修建保障性住房。但這些保障房加速了房屋的供應(yīng);
7、房價快速上漲，導(dǎo)致部分人徹底失去購買能力。導(dǎo)致市場有效需求減少;
8、鄂爾多斯和溫州房價暴跌的前車之鑒，讓部分先知先覺的投機者感受到危機靠近。同時，溫州和鄂爾多斯房價大跌已經(jīng)讓當(dāng)?shù)劂y行壞賬大量增加，銀行業(yè)已經(jīng)意識到房價下跌的風(fēng)險，開始偷偷緊縮房地產(chǎn)貸款，所以各地銀行對房貸審核越來越嚴(yán)，房貸利息遠遠高于國家的底線;
9、由于開發(fā)商房屋銷售很理想，2013年土地拍賣明顯增加，地王不斷出現(xiàn)。開發(fā)商樂觀情緒明顯升溫。由于他們看好后市房價，必定會加快建設(shè)進度，1年左右市場供應(yīng)肯定會明顯增加;
10、中國人在國外大量購房，成為英國、美國、加拿大、澳大利亞等國的房屋購買主力軍。很多國家甚至出臺購房移民政策吸引中國人去他們國家買房。如果中國房價再繼續(xù)上漲，中國更多的人會在國外購買房屋;
由于中國房價過度上漲，大量的中國人轉(zhuǎn)而拋售中國房屋，購買國外房地產(chǎn)，實際也等于在增加國內(nèi)市場的供應(yīng)。并導(dǎo)致大量財富轉(zhuǎn)移國外。等于中國人去接盤其他國家的過剩房地產(chǎn)，化解發(fā)達國家的經(jīng)濟危機。但將來我們的過剩房地產(chǎn)誰來化解呢?
我在1年以前的文章中就分析了，中國房價上漲的必將導(dǎo)致中國人大量在外國購買房產(chǎn)。中國人之所以大量去發(fā)達國家買房，原因很簡單。因為外國很多國家房屋性價比已經(jīng)遠遠超過中國了。比如：100萬在美國能買到的房子，在中國可能還買不到。一個中等發(fā)展中國家的房價超過了發(fā)達國家本身就是一個笑話。
11、中國存在大量的空置房，最最保守估計超過5000萬套。
中國已建加上在建房屋和土地儲備已經(jīng)嚴(yán)重過剩;
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：
2012年，商品房銷售面積111304萬平方米，比上年增長1.8%，其中，住宅銷售面積增長2%，商品房銷售額64456億元，增長10%，其中，住宅銷售額增長10.9%。
2012年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積573418萬平方米，比上年增長13.2%，住宅施工面積428964萬平方米，增長10.6%，住宅新開工面積130695萬平方米，下降11.2%，住宅竣工面積79043萬平方米，增長6.4%。
按最保守的計算法，按開發(fā)商平均儲備3年可開發(fā)的土地面積計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤積儲備住宅面積至少40億平方米以上。加上地方政府儲備的土地。總計土地儲備面積當(dāng)然更大。按現(xiàn)在的開發(fā)速度，至少可供3—5年房地產(chǎn)開發(fā)。
以上數(shù)據(jù)分析可以進一步得出下列結(jié)論：
按人均30平米計算，住宅在建面積42.9億平方米大概能解決1.4億人的住房問題，加上空置的5000套房子大概解決1.6億人的住房。意思是在建和空置的住房就至少能解決3億人的住房問題。
開發(fā)商囤積的40億平方米住宅可開發(fā)面積可解決至少1.2億人的住房問題。再加上地方政府儲備的土地隨便能解決幾千萬人的住房問題。解決2億人的住房問題應(yīng)該問題不大。
意思是按房地產(chǎn)現(xiàn)在的開發(fā)速度，5年內(nèi)能解決5億人的住房問題。即使按較高的空置率計算，中國也至少能解決4億人的住房問題。
數(shù)據(jù)顯示，中國房屋自有率已經(jīng)達到80%，在世界已經(jīng)是很高水平，遠遠超過發(fā)達國家60—70%的自主率。
根據(jù)2012年5月發(fā)布的《中國居住小康指數(shù)》報告，將近8成的受訪者已經(jīng)擁有自己的住房。;而之前發(fā)布的一份報告說，目前中國自有住房擁有率高達89.68%，遠遠超過美國、英國、日本(美國為65%，英國為70%，日本為60%)。
中國僅僅只有20%的人沒有住房。按中國城市人口7億計算，當(dāng)前沒有房屋的城市人口僅僅1.4億，即使中國住房率達到100%(當(dāng)然這是不可能的，除非共產(chǎn)主義最高階段實現(xiàn)了)。 在建房屋加上空置房，中國房屋最少過剩1.6億人的住房。即使按國際空置率警戒線15%計算，中國現(xiàn)有7億城市人口的15%，最高能容忍的空置房也只有1億人，即使不再新建一套住宅，我們還過剩0.6億人的住房。我們也能解決今后6年的房屋需求(按每年1000萬人城市化的進度計算)。加上土地儲備我們能還能解決2億人的住房問題。即使計算空置率，至少需要20年以上才能消化掉這些土地儲備。
即便如此，地方政府居然還幻想將來通過出售土地來償還高到20萬億的地方債務(wù)!還想通過出售土地來維持城鎮(zhèn)化投資建設(shè)!
以上分析可以看出，中國房屋過剩已經(jīng)非常嚴(yán)重了。中國房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)到駭人聽聞的地步了。
一年前，我曾經(jīng)寫過一篇文章：《中國房價為何如此堅挺》http://blog.sina.com.cn/s/blog_6a6288f401017tlr.html 詳細(xì)說明了中國房價高漲的原因。
在房屋總體過剩的情況下，中國房價之所以還能瘋狂的上漲，主要是投機和投資者囤積大量房源，開發(fā)商和地方政府大量囤積土地，大量在建房還未入市。加上房價10年持續(xù)上漲導(dǎo)致許多人恐慌性買房所致。
銀行資金緊張、剛需大量恐慌性買房、大量高端投資者海外購房、投機成本增加、房價大幅上漲等因素已經(jīng)讓潛在客戶大量減少。意思是需求在大量減少。由于新國五條沒有太大新意，加上二手房稅收政策導(dǎo)致大家更愿意購買新房，大量的剛需集中入市，加上新建住房短期內(nèi)無法滿足市場需求，出現(xiàn)供不應(yīng)求局面，導(dǎo)致最近1年房屋快速上漲。而房價上漲又加劇市場恐慌，更多的剛需加入買房隊伍。但房價的快速上漲不僅消耗掉了大量剛需，而且還導(dǎo)致部分人徹底失去購買能力。最終導(dǎo)致需求快速減少。
而供應(yīng)卻源源不斷，因為在建住宅很快就會源源不斷的成為新的供應(yīng)。地方政府因為財政對土地的依賴性，必將繼續(xù)源源不斷的出售土地。加上房價快速上漲導(dǎo)致很多高端投資者加速拋售中國房產(chǎn)去國外購買房屋，等于增加了國內(nèi)市場的房屋供應(yīng)。
房地產(chǎn)市場中影響最大的因素，還是大量囤積房源的投資者和投機者們，一旦他們對房屋上漲預(yù)期發(fā)生改變，只要他們預(yù)期房價會下跌，大量囤積瞬間就會變成鋪天蓋地的拋售，瞬間增加市場的供應(yīng)。讓房屋市場快速從“天堂”墜入“地獄”。由于中國房屋囤積的數(shù)量非常，所以這部分囤積者行為一旦發(fā)生改變，將很快改變房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系。對房價起非常大的作用，短期作用甚至遠遠超過新建房屋的影響。
不管是從未來的供求關(guān)系變化，還是中國房價國際性價比看。中國房價已經(jīng)是強弩之末。由于短期房價上漲預(yù)期很強，囤積者現(xiàn)在還惜售，新建房屋入市時間問題。房價短期還可能會繼續(xù)上漲。但這種上漲只是最后的瘋狂。
很多人擔(dān)心，一旦房價出現(xiàn)下跌，政府如果再次大規(guī)模放松貨幣怎么辦呢?這個擔(dān)心完全沒有必要，因為中國房價持續(xù)的上漲，已經(jīng)讓中國全球制造業(yè)競爭力大幅下滑(原因我以前文章多次論述，這里不再重復(fù))，房價上漲已經(jīng)導(dǎo)致中國每年幾百億美元資金外流購房，加上外資金融機構(gòu)徹底撤出中國，以李嘉誠為代表的國內(nèi)資本外撤加速。房價上漲不僅傷害了中國的國際競爭力，也導(dǎo)致資本大量外流。這種情況下如果再大規(guī)模發(fā)行貨幣推高房價，人民幣必將面臨大幅貶值。而人民幣貶值以前，資本會大量集中外逃，中國財富就會損失殆盡。其后果比房價下跌還嚴(yán)重，房價下跌，肉爛在鍋里，房價再上漲等于把錢送給別人，壞賬留給自己。當(dāng)然如果真的要大規(guī)模印發(fā)鈔票，我也無話可說，但我相信中國精英們不會這么瘋狂的孤注一擲。因為即使孤注一擲，也最多是茍延殘喘，最后結(jié)局會更悲慘。
世界上根本沒有永遠上漲的東西，如果有，那么有大家都可以通過持有該物品，讓財富永遠不停的增長。這些人的子子孫孫再也不用工作了。
地方政府用盡一切資源維護和推高房價，在這種情況下一旦出現(xiàn)房價下跌。說明政府再也沒有任何力量能繼續(xù)維護房價上漲了，這時候房價必將一瀉千里。鄂爾多斯和溫州房價就是這樣的模式。特別是在經(jīng)歷一段快速上漲以后，需求快速減少(大量剛需集中購買房屋和部分購房者失去購房能力)，供應(yīng)不斷增加(開發(fā)商加速建設(shè)和政府加速拍賣土地)，最后供求關(guān)系轉(zhuǎn)擇點出現(xiàn)。而房價一旦出現(xiàn)下跌預(yù)期，大量囤積者也加入拋售房屋的隊伍中，加劇房屋下跌速度。溫州和鄂爾多斯就是因為房價快速上漲，導(dǎo)致房價最后崩盤。
中國對房地產(chǎn)市場的處理方法如同壘砌堰塞湖，為了防止堰塞湖的水流下來，用盡一切資源建設(shè)堤壩，結(jié)果堤壩越來越高，當(dāng)然堰塞湖內(nèi)的水位也越來越高。終于有一天，當(dāng)資源耗盡，再也沒有任何力量加固堤壩的時候，而堰塞湖的水位卻不斷上漲。這時候崩潰就無法避免，高高壘砌崩潰必將導(dǎo)致洪水滔天、尸橫遍野。
上帝要其死亡，必先讓其瘋狂。房價這種瘋狂，已經(jīng)在為自己挖掘墳?zāi)埂，F(xiàn)在的房價如同6000點的股市，雖然看起來很瘋狂，但距離萬丈深淵已經(jīng)不遠了。股市6000點的時候，市場瘋狂的叫嚷要去10000點，結(jié)果萬點卻成為了夢想，1600點卻實現(xiàn)了。
從在建房屋速度、社會資金供求、國際資本撤離速度、房價上漲幅度看，中國的房價最多能再堅持一年左右，就會開始土崩瓦解。一場浩劫無法避免。
解決過剩產(chǎn)能或產(chǎn)品只有一個辦法，就是降價。這就是美國為什么在危機發(fā)生以后，不愿意刺激經(jīng)濟的原因。因為刺激經(jīng)濟會導(dǎo)致價格高企，而價格高企會導(dǎo)致生產(chǎn)供應(yīng)增加，根本不可能解決過剩產(chǎn)能和產(chǎn)品問題，而過剩產(chǎn)品和產(chǎn)能不解決，經(jīng)濟就不可能持續(xù)正常發(fā)展。所以美國寧愿大量發(fā)放失業(yè)救濟金，長達5年的時間保持經(jīng)濟低迷，也不愿意簡單的刺激經(jīng)濟。當(dāng)然，美國能度過這次危機，全世界其他國家的鼎力相助(大規(guī)模刺激自己的內(nèi)需)功不可沒。
中國人經(jīng)歷了股市和黃金的瘋狂，當(dāng)時所有的人都認(rèn)為股市和黃金是不可能下跌的。如今這些不可破滅的神話早已破滅。人們不僅沒有吸取其中的教訓(xùn)，居然固執(zhí)的再次認(rèn)為房價是永遠上漲的，即使全世界很多國家的房價泡沫已經(jīng)破滅，即使鄂爾多斯和溫州房價已經(jīng)暴跌，即使李嘉誠開始大量拋售中國房地產(chǎn)，即使外資銀行已經(jīng)全部拋售完中國銀行的股票，即使中國房屋空置率已經(jīng)高的嚇人，即使中國7個城市被評為世界最高房價。他們依然堅定的認(rèn)為中國房價不可能下跌。等待他們的必將是比股市和黃金更瘋狂的結(jié)局。人們會為自己的瘋狂付出代價。
違背經(jīng)濟規(guī)律者，最后一定會受到經(jīng)濟規(guī)律的懲罰。那些叫嚷著逆經(jīng)濟周期者，根本不懂經(jīng)濟規(guī)律，只是無知無畏罷了。
中國現(xiàn)在過剩產(chǎn)能世界第一，幾乎個個行業(yè)都出現(xiàn)駭人聽聞的過剩產(chǎn)能。但我們辦法依然是刺激需求。我們的刺激最后不僅不能化解任何問題，反而只能制造更大的過剩、更多的債務(wù)和壞賬，最后我們只能迎來漫長和痛苦的經(jīng)濟衰退。種瓜得瓜種豆得豆，我們自己種下的苦果只能自己吞下。
附：諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎獲得者席勒直言中國房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重
今年獲得諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎的三位經(jīng)濟學(xué)家中，羅伯特·席勒與中國關(guān)系密切，曾多次到訪中國，并多次提及對中國房地產(chǎn)的看法，稱中國房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重。
2009年12月羅伯特·席勒來到深圳出席某企業(yè)的活動，當(dāng)時他在回答現(xiàn)場提問時表示，“中國經(jīng)濟發(fā)展得非常熱，但是也有一些必須要警惕的現(xiàn)象，在深圳，房地產(chǎn)非常熱，房價高居不下。”
席勒說，“在深圳、上海以及其他中國主要的城市，人們在買房，這樣房子的價格實際上是數(shù)倍于他們的年收入的，不知道具體的比例是多少。我們在加州用電腦分析房價和收入比，看到的數(shù)字是8倍和10倍，我們就覺得太高了。如果是8倍，就要花8年的總收入買房。”
2009年，羅伯特·席勒到上海出席了由上海交大高級金融學(xué)院舉辦的EMBA論壇，當(dāng)時他在接受媒體采訪時表示，對上海的房價比較擔(dān)憂。“早前聽說過上海的房價，基本上是一個普通人一年收入的一百倍，也就是說，他要工作一百年才能用他的全部收入買一套房子。既然這樣，他為什么還要買這個房子?答案是他預(yù)期房價還會上升。人是有投機心理的，他覺得以后房子肯定還會漲，但是我覺得這肯定是非理性的。”羅伯特·席勒當(dāng)時說。
2011年，在世界經(jīng)濟論壇2011年年會(達沃斯論壇)上，席勒接受中國媒體采訪時再次談到房地產(chǎn)問題，并直言中國房地產(chǎn)存在泡沫。
他說：“美國房價仍在下跌，我很擔(dān)心它會跌到什么時候。家庭負(fù)債率仍然非常高，很多人失去自己的房屋，或因更換工作而轉(zhuǎn)移到其他城市。與此同時，美國負(fù)債率已經(jīng)上升到前所未有的高水平，這樣人們擔(dān)心，政府是否還有能力推出新的刺激政策。中國房地產(chǎn)現(xiàn)在泡沫嚴(yán)重，如果和美國一樣泡沫破裂的話，這將會對中國經(jīng)濟產(chǎn)生打擊。”
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