論高房價對國民經濟的嚴重危害

　　作者：中國社會科學院學部委員 呂 政

　　城鎮商品房價格過快上漲，阻礙了國民經濟的健康發展，加劇了社會矛盾。高房價不是代表廣大人民群眾的利益，而是代表了少數人的利益;不是代表先進生產力的發展方向，而是阻礙先進生產力的發展;不是代表先進文化，而是代表了食利文化。制定房地產調控政策，必須認識到房價過高和上漲過快對我國社會經濟發展的嚴重危害。

　　第一， 高房價抑制了多數普通勞動者的剛性需求和改善性需求。

　　上個世紀80年代，根據黨的“十二大”提出的社會經濟發展戰略的

　　要求，在研究和規劃建設小康社會目標時，就把改善居民住房作一項重要指標，實現城鄉居民居者有其屋，城鎮居民家庭能夠“住得下、分得開”。所謂“分得開”是指在獨生子女的前提下，兒女到了懂事年齡可以與父母分開房間住。按照當時的標準，建筑面積不低于60平方米，并有較小面積的廚房和衛生間等配套設施。隨著城鎮商品住宅的高層化、建筑設計標準的提高以及公攤面積的增加，現階段城鎮居民家庭要實現“住得下、分得開”的小康生活目標，單套住宅的建筑面積通常需要80平方米。但是，在房價過快上漲的情況下，抑制了城市大多數普通勞動者家庭的剛性需求和改善性需求。因此，高房價阻礙了全面建成小康社會目標的實現。

　　第二， 高房價加重了以居住為目的購房者的經濟壓力，套住了兩代人的消費能力，削弱了對其它消費品的購買力，壓縮了其它產業的市場空間，阻礙國民經濟產業體系的協調發展。

　　以中等發展水平的省會城市為例進行分析。按商品住宅均價每平米8000元計算，購買一套80平方米的住宅需要64萬元，父子(女)兩代人共同首付30%，70%房款用公積金貸款20年，平均每月須還款3542元。2012年我國大多數省會城市家庭人均可支配收入23000元左右，三口之家年收入約7萬元，月均收入5900元。目前我國城鎮居民的消費支出構成中，恩格爾系數平均為37%，即三口之家每月用于吃飯的開支約2200元，加上必須的水電、交通、通訊等費用，平均每月生活費支出約3000元，歸還房貸3542元，合計為6542元，比家庭可支配生活費收入超出642元。30-50歲的工薪階層是我國城鎮消費的主要群體。很顯然，由于他們被房貸所困，必然要壓縮購買其它消費品的支出。因此，輕工、紡織、服裝、家電等日用消費品工業、商業服務業、家用汽車工業等產業的市場，必然受到大多數普通工薪勞動者支付能力不足的限制，難以實現生產經營的良性循環。國民經濟的一系列產業失去了有效需求的市場支撐還怎樣發展?通過擴大國內需求拉動經濟增長的政策目標如何實現?

　　第三， 高房價抬高了工商業成本，削弱了中國經濟競爭力。

　　現階段我國城鎮的房價如同糧食價格一樣，屬于基礎性價格。房價的變化直接影響到一系列商品和服務業的價格。首先是導致勞動力成本上升。在房價和房租大幅度上升的情況下，企業不得不提高員工工資。如果不提工資，在實際上勞動力供大于求的情況下，企業卻陷入招工難的困境，使我國產業升級沒有取得進展的階段，弱化了勞動密集型產業的比較優勢，加劇了就業壓力。其次，房價過高，提高了商業成本，一方面是零售商業的場租費用上升，另一方面是由于消費的有效需求不足，生意清淡，使商業零售業和服務業的經營陷入困境。主要原因是商業場租費用過高，抬高了流通費用，導致雖然直接生產成本低但市場銷售價格高的矛盾。城鎮長足費用過高，更使小本經營的生意難以維持。因此，高房價阻礙了商業服務業的健康發展，減少了城鎮就業機會，也減少了政府的稅源。

　　第四， 高房價使進城務工農民難以轉為市民，阻礙了城鎮化的進程。

　　通常認為戶籍制度阻礙了城鎮化，其實更主要的原因是農民難以承受轉化為市民的經濟成本。目前農民工的月平均工資2000元左右，在務工城市的生活費用平均占月收入的50%，再扣除春節返鄉的路費，全年凈收入也只有1萬元左右，還要負擔農村的妻兒老小。即使在原籍的縣城購買每平方米價格為3000元的一套面積為80平方米商品房，至少需要20年的以上積蓄。這是農民進城務工后難以融入城市，不得不繼續保留農村宅基地和住房的主要原因。另一方面，又使農村的宅基地難以集約利用和承包土地的扭轉，也難以實現土地利用的城鄉統籌、總量控制、空間置換和占補平衡，進一步加劇了城市建設用地的短缺。

　　第五， 高房價對建設創新型國家具有顛覆性的破壞作用。

　　首先是迫使高端科技人才外流。我國的科研機構、企業工程技術研發中心、科技人才等科技資源主要集中在大中城市。大中城市房價過快上漲，超出了包括科技人員在內的工薪階層的購買能力，使他們難以安居。目前碩士和博士畢業生進入工作崗位時的年齡大多在25-30歲之間，已到了結婚成家的階段。他們每月的工資收入約3000-5000元。用于租房的支出要占其月收入的50%。經濟上的壓力使他們中的很多人不敢結婚生子，更難以安心做好科技工作。無論是大中城市商品房的絕對價格，還是房價與家庭收入的比例，都顯著超出發達國家的水平。國內租房或買房的艱難，迫使許多重點大學畢業的學生，特別是理工科的畢業生越來越多的選擇出國。國家財政不斷增加教育經費的投入，另一方面高房價又導致大量優秀科技人才流向國外。已經在國內就業的科技人才，不少人是“身在漢營心在外”。高房價實際上是一種為淵驅魚的政策。

　　其次高房價導致房地產商的超額利潤，削弱了工業創新能力。建設創新型國家，必須使企業成為技術創新主體。但高房價提高了企業的人力資源成本，削弱了企業積累能力。另一方面，房地產的利潤遠遠超出制造業的平均利潤，必然誘導企業剩余資本投向房地產而不去追求技術創新。實際情況是，我國幾乎所有的大企業都在參與房地產開發并成為重要的利潤來源。一些中小企業的投資者，雖然不搞房地產開發，但剩余資本用于小批量的炒房成為普遍行為。因此，高房價對建設創新型國家具有顛覆性的破壞作用并非聳人聽聞。

　　第六， 高房價促使社會財富向少數人集中，加劇了財富分配不公。

　　由于所有制結構和分配機制的變化，居民收入差距不斷擴大。居民財富差距的表現形式主要集中在動產和不動產兩個方面，即金融資產和房產。高收入階層在商品房價格較低時，憑借其經濟實力購買多套房產，在房價大幅上漲時高價賣出，或者高進高出。當然，把房產作為一種投資工具并賺取利潤。只要是合法收入，本無可非議。問題在于市場機制自發作用的結果，必然導致少數人擁有大量房產甚至囤積居奇，抬高房價。大多數人缺乏購房的支付能力，出現一邊是財富的積累，成為富豪，另一邊出現大批無房戶或房奴。高房價進一步拉大了社會的貧富差距，并在中心城市形成一批食利者階層，割斷了收入與勞動創造財富的聯系。

　　綜上所述，保持高房價及其繼續上升的勢頭，嚴重危害國民經濟的協調、健康發展，危害大多數人的切身利益，削弱實體經濟的競爭力，阻礙城鎮化進程，危害建設創新型國家。必須下決心城鎮抑制商品房過快上漲的局面，并逐步使房價回歸到合理的區間。

　　房地產政策的選擇，首先必須明確城鎮商品房的基本屬性是保證勞動力再生產所必需的生活資料，以社會必要勞動費用，即一定年限的家庭平均可支配的工資收入，能夠購買或租賃符合小康生活水平的商品住宅。因此房地產政策的立足點必須優先保證剛性需求和改善性需求。

　　其次，為了保證國民經濟各個行業的協調發展，必須把房地產行業的利潤水平調節到全社會資本平均利潤率水平，抑制房地產行業的超額利潤。地方政府應逐步降低土地出讓費用和各種稅費。

　　第三，由于商品住宅的是不可流動的商品，其價格受級差地租的制約。我國城鎮居民就業和居住的流動性低，各地經濟發展水平和居民收入水平差別較大，因此房價的地區差別很大。商品房價格合理的標準應當回歸到與當地城鎮居民家庭可支配收入相適應的程度。

　　商品住宅平均價格與家庭收入的比例主要取決于房屋建設用地供應量和居民的收入水平。由于我國人多地少，難以用美國等發達國家房價與收入的比例作為參照。另一方面，每套房屋的占地面積及其土地所有權也不具有可比性。從現階段我國經濟發展水平的實際出發，沿海一線特大城市、省會城市和地縣城鎮的商品房總價，分別控制在當地居民家庭10年、7年和6年可支配收入能夠購買一套80平米的商品住宅可能較為合理。在此基礎上，房價漲幅不超過當年物價上漲率。

　　以大多數省會城市為例，如果家庭平均可支配年收入為6-7萬元，7年收入之和約48萬元，買80平米商品住宅，每平米均價為6000元。地、縣級城鎮商品房每平方米均價分別不超過4000元和3000元。商品房價格將隨著居民收入的增長而逐步上漲。從目前的實際情況看，多數地區實現這一目標并不十分困難。如果政府適當降低土地出讓金和一些稅費，并抑制房地產業超額利潤，把城鎮商品房價格調節到合理水平是完全有可能的。其結果，既有利于激活城鎮居民對商品房的剛性需求和改善性需求，又有利于化解高房價對城鎮居民的經濟壓力下，擴大對其它商品和服務的市場需求。

　　第四，適時開征房產稅，并實行差額累進稅率。商品房交易增值收益，累進征收個人所得稅，從行政性限購轉向用稅收杠桿抑制房地產投機和投資行為。開征房產稅主要有兩個目標，一是抑制投資與投機性需求，二是擴大政府稅收來源。現階段開征房產稅的重點是實現第一個目標。因此可以考慮在全國城鎮住房信息聯網的基礎上，結合人均居住面積，用于自住的第一套房不征，第二套少征，第三套及其以上的商品房累進高征，提高不以自住為目的的商品房占有成本。

　　第五，國有企業不應退出房地產領域，而應成為建設公租房、保障房的主體，承擔平抑商品房價格和房租價格的社會責任，不再充當抬高土地價格的先鋒;取消經濟適用房的建設和分配，放棄城鎮商品房價格事實上的雙軌制。

　　第六，從理論上講，城鎮房地產市場的供求應當完全由市場機制自動調節，前提條件是土地供給沒有人多地少和糧食安全問題的瓶頸障礙，城鄉土地可以自由買賣，不同地區的經濟和社會事業發展相對均衡，城鎮居民就業與居住可以跨地區自由流動，即自愿從高房價地區流向低房價地區就業和居住。但是我國現階段還不具備這些條件。另一方面，市場機制也會出現失靈。因此政府對房地產市場的宏觀調控和干預是必要的，當然應盡可能以經濟手段為主，地方政府行為與中央政府的政策目標必須保持一致。

　　第七， 由于幾千年小農經濟生產方式的和傳統價值觀念的影響，國人對于房地產等不動產的多多益善的占有欲望，以及甘愿為兒孫留下財產的特殊國情，是其它很多國家難以比擬的。甚至一些人把這種價值觀念和行為方式帶到了國外。資本追求利潤最大化的本質要求、地方政府對土地拍賣收益的過度依賴，根深蒂固的社會傳統，收入差距的擴大，這些因素交織在一起，導致房地產市場的畸形。如果不運用現代市場經濟的稅收手段進行調節，如果沒有政府以代表廣大人民群眾利益為出發點的有效干預，就難以培育起健康的房地產市場。

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