權威人士：農(nóng)村集體建設用地所有權確權可能年前完成
2013年09月04日 02:57 來源：中國證券報
權威人士3日透露，農(nóng)村集體建設用地所有權確權工作有望于11月前完成。在11月召開的十八屆三中全會之后，土地制度改革有望得到進一步推進，但可能不會突破現(xiàn)有法律框架。
業(yè)內人士介紹，農(nóng)村土地確權工作包括農(nóng)村集體建設用地所有權、宅基地使用權和集體建設用地使用權確權三部分。截至去年底，全國農(nóng)村集體建設用地所有權累計確權登記發(fā)證約620萬宗，發(fā)證率達94.7%，部分地區(qū)已全部完成。今年8月底，國土部發(fā)文表示，對農(nóng)村集體建設用地所有權確權工作進行抽查。
由于權屬關系復雜，涉及歷史遺留問題，農(nóng)村宅基地使用權和集體建設用地使用權確權工作進展相對緩慢。今年的中央一號文件提出，用5年時間基本完成農(nóng)村土地承包經(jīng)營權確權登記頒證工作。有分析人士認為，隨著土地制度改革不斷推進，這項工作可能會提前完成。
上述權威人士表示，隨著農(nóng)村土地確權工作推進，農(nóng)村集體建設用地所有權確權工作有望于11月前完成。不過，要實現(xiàn)城鄉(xiāng)土地同權同價，以及城鎮(zhèn)建設用地與農(nóng)村集體建設用地自由交易，恐有一定難度。
未來數(shù)月，農(nóng)村集體建設用地使用權和宅基地使用權流轉等可能進一步擴大試點范圍。其中，一些東部城市可能會被納入試點。“擴大試點”有可能成為土地制度改革突破口，進而帶動制度破局。
按照國土部工作安排，今年將研究出臺農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地流轉指導意見、部署開展宅基地制度改革試點，以及總結推廣農(nóng)村土地股份制改革經(jīng)驗和做法。
為配合土地制度改革，《土地管理法》修訂工作可能在年內取得進展。
征地制度改革或近期出臺 農(nóng)地有望市場化流通
2013年09月04日 08:33 來源：財經(jīng)網(wǎng)
據(jù)內地官方媒體報道，國土部門目前已形成關于改革完善土地管理制度的框架建議，在完善改革土地制度過程中，與補償相關的征地制度改革是最大難題。未來，在原有制度模式上，通過總結當前一些試點城市的經(jīng)驗，“農(nóng)地”有望通過招拍掛等方式進行市場化流通，權益進行市場化分配。
城鎮(zhèn)化引出土地改革框架
資料顯示，到2020年，中國城市化率應該在60%左右，城鎮(zhèn)人口大約為8.5億，比2012年底城鎮(zhèn)人口凈增1.4億人。目前，我國城鎮(zhèn)工礦用地規(guī)模已突破10萬平方公里，有分析據(jù)此預測，如果按人均100平方米為新增城鎮(zhèn)人口提供工礦用地，至2020年城鎮(zhèn)工礦用地總量將突破11萬平方公里，該數(shù)據(jù)將大大突破國土資源部土地利用總體規(guī)劃中規(guī)定的10.65萬平方公里的控制目標。
為了適應城鎮(zhèn)化對城鎮(zhèn)建設用地的需求，土地管理制度的改革完善便隨之引出。自去年9月以來，國土部便成立專題研究小組，圍繞促進和保障城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，謀劃土地管理制度改革方向。
國土部土地管理制度改革研究課題小組成員、國土部規(guī)劃司副司長劉國洪告訴記者，改革研究小組在歷時10個月、對11個省份的50多個城市進行調研后，目前已形成關于改革完善土地管理制度促進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的框架建議。
劉國洪還說，為了適應新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的要求，當前土地管理制度改革工作重點包括，提高存量用地在建設用地供應總量的比重;扭轉城鎮(zhèn)建設對新增土地出讓收益的過多依賴;建立起有利于存量建設用地盤活利用的制度政策體系等。
據(jù)分析人士預測，土地管理制度的完善和改革，很可能成為十八屆三中全會之后最先啟動的改革領域之一，也是與城鎮(zhèn)化關系最為緊密的改革領域之一。
土地制度改革完善的具體內容還大致包括，在保留現(xiàn)有征地制度的前提下，縮小征地范圍，改產(chǎn)值補償為市場價值補償;在保持用途管制的前提下，規(guī)范農(nóng)村經(jīng)營性集體建設用地的流轉;依托現(xiàn)有土地交易機構，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場;推進集約節(jié)約用地，對增量建設用地和存量建設用地出讓方式等領域，進行差別化管理等。
農(nóng)地有望市場化流通
業(yè)內認為，新一輪土地改革的核心是如何打破土地二元結構限制。根據(jù)我國現(xiàn)行土地管理法，土地所有權歸屬分兩類：一是全民所有制，即國有土地;二是勞動群眾集體所有制，主要指農(nóng)村集體土地。在農(nóng)村集體所有制的土地中，一般是指除了耕地、林地等農(nóng)用地以外，用于宅基地、集體企業(yè)用地等建設用途的土地。
在國土部主導的土地管理制度改革工作中，便包括了如何研究集體經(jīng)營性建設用地流轉指導意見、部署開展宅基地制度改革試點，以及總結推廣農(nóng)村土地股份制改革經(jīng)驗和做法。其中，有消息稱，指導意見有望就土地利用規(guī)劃城鎮(zhèn)建設用地范圍以外的經(jīng)營性集體建設用地的有償出讓、交易方式、收益分配方式等方面做出具體規(guī)定。
現(xiàn)行土地管理法規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。”這意味著，在原先的制度框架內，農(nóng)村集體用地無法通過招拍掛等方式入市流通，相關權益也無法通過市場化途徑進行分配。
當前，一些城市已經(jīng)開始在農(nóng)地的市場化道路上，嘗試一些打破“二元制”的探索。其中，重慶市基于“計劃+市場”的雙軌制試點階段的“地票模式”已經(jīng)廣為人知。
記者日前在重慶了解到，該市的做法是將驗收合格的農(nóng)村建設用地指標打包整合，構成不同規(guī)模的地票，進而面向社會公開交易。凡是需要用地指標的境內外的法人、其他組織或者自然人，均可在農(nóng)村土地交易所公開競購地票。
重慶對地票交易總量實行計劃調控，原則上不超過當年新增建設用地計劃的10%。政府在綜合考慮耕地開墾費、新增建設用地有償使用費等因素的基礎上制定出地票的基準交易價格。最后，購得地票的開發(fā)者選定符合規(guī)劃的待開發(fā)土地，憑地票辦理征收轉用手續(xù)并完成補償安置，征為國有土地后，通過“招、拍、掛”等法定程序，取得國有建設用地使用權。
這種地票模式，是通過先交易“地票”再將具體土地征為國有的方式，使得原本不能直接流轉的農(nóng)地實現(xiàn)市場化流轉。此外，還有將農(nóng)地國有化之后再流轉的“深圳模式”，以及海南省所嘗試的，允許農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民自主開發(fā)經(jīng)營已經(jīng)納入流轉試點的農(nóng)村集體建設用地，來用于旅游、農(nóng)貿市場、標準廠房等非農(nóng)業(yè)建設。
參與土地管理制度改革工作的一位權威人士告訴記者，土地制度改革的一個重點，就是在原有制度模式上，通過總結當前一些試點城市的經(jīng)驗，完善“農(nóng)地”通過招拍掛等方式進行市場化流通，以及權益進行市場化分配的路徑。
征地制度改革是最大障礙
在土地改革制度的完善工作中，涉及補償問題的征地制度一度是最大障礙。上述人士說，修訂后的部分補償標準有望相當于現(xiàn)有標準的數(shù)倍以上。而業(yè)界的共識是，征地補償標準長期以來是征地矛盾的核心所在，現(xiàn)行標準已不能完全體現(xiàn)被征地農(nóng)民權益。
農(nóng)業(yè)部長韓長賦稱，土地被征用以后，巨大的增值收益沒有多少真正落到農(nóng)民腰包。而近年來，由于城鎮(zhèn)化進程帶來的大量土地需求，征地拆遷類糾紛事件頻發(fā)，尤其是涉及農(nóng)民利益的集體用地補償方式。
盡管我國曾多次對征地補償制度進行改革，但基本的征地補償思路一直未變，其基本依據(jù)是“按照被征收土地的原用途給予補償”，現(xiàn)行主要方法有“年產(chǎn)值倍數(shù)法”和“征地區(qū)片法”。
此外，一系列征地制度改革新政也有望在近階段出臺，除了重新修訂后的《土地管理法》，還有《農(nóng)村集體土地征收補償條例》、《集體經(jīng)營性建設用地流轉指導意見》等。受此影響，未來農(nóng)地征補過程中，農(nóng)民不僅有望獲得較高的補償收益，還可以逐步成為農(nóng)地入市的交易主體。
國土部稱未下發(fā)農(nóng)地流轉試點指導意見 概念股分化
2013年09月04日 10:41 來源：鳳凰財經(jīng)
鳳凰財經(jīng)訊 周三，土地流轉概念股走勢分化，輝隆股份、上實發(fā)展、申達股份漲停，海南橡膠、新野紡織、中華企業(yè)漲超5%;康達爾跌超6%，香梨股份跌超4%，吉林森工、正和股份、眾和股份等跌超3%。
大智慧阿思達克通訊社9月4日訊，周二下午，國土資源部新聞處處長謝暉對大智慧通訊社表示，截至目前，關于開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權流轉試點工作的指導意見，國土部并沒有向地方政府下發(fā)過這一文件。
日前有媒體報道稱，國土部已于6月下旬下發(fā)《關于開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權流轉試點工作的指導意見》。
對此，謝暉稱，經(jīng)向國土部相關部門核實之后確認，國土部并未下發(fā)上述文件。不過，謝暉并未告知在國土部層面相關指導意見的具體進展。
這一信息也從湖北省國土資源廳得到回應。周二下午，湖北省國土廳相關處室負責人向大智慧通訊社透露，今年三四月份，國土部曾下發(fā)關于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權流轉工作的通知，要求地方上報2-3個試點單位，但最后試點安排以及試點工作的指導意見，目前還沒有接到正式的文件。
附： 廣東試探農(nóng)村宅基地鄉(xiāng)鎮(zhèn)內流轉 據(jù)傳此前多次被否
作者：林春挺 林小昭 發(fā)布時間：2013-08-11 來源：第一財經(jīng)日報
未來一段時間，廣東農(nóng)村宅基地或可在本鎮(zhèn)、本集體內部流轉。
廣東省政府法制辦5日就《廣東省農(nóng)村宅基地管理辦法(送審稿)》(下稱“送審稿”)公開征求意見，稱符合相關條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，報鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦同意，可以購買本鎮(zhèn)區(qū)域范圍內農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的房屋，并取得相應的宅基地使用權。
“這只是一個試探。”國務院發(fā)展研究中心農(nóng)村部一位不愿意透露姓名的專家對《第一財經(jīng)日報》記者說，“按照現(xiàn)行法律，農(nóng)民宅基地不能上市。但廣東可以慢慢去試探。”
這位專家指出，不管是工業(yè)化還是城鎮(zhèn)化，中國大部分土地都得不到有效利用，很多省份土地的使用率只有0.3~0.5之間，比發(fā)達國家低了至少一倍。廣東這一改革可以解決一些空心村宅基地得不到有效利用的難題。
從村到鎮(zhèn)
宅基地是農(nóng)戶用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。一直以來，宅基地被視為農(nóng)民福利，被明確禁止入市。1999年國辦下發(fā)的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，就明令禁止農(nóng)民住宅向城市居民出售、禁止城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅。
根據(jù)送審稿，此次廣東鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員出售依法取得的一戶一宅之外的農(nóng)村房屋，房屋所在的宅基地使用權相應轉讓。
在“有條件放開”的同時，送審稿也明確，嚴禁城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地及其地上房屋、附著物，強調“農(nóng)村宅基地的所有權屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織”，一戶只能申請一處宅基地。
送審稿還規(guī)定了購買門檻，即“為了解決住房問題而買宅基地，而不是為了房地產(chǎn)投資”。宅基地使用權也并非永久持有。送審稿稱，若出現(xiàn)宅基地閑置兩年、建新屋不拆舊屋、已遷入新村等情形，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織收回宅基地使用權。
中國土地學會秘書長黃小虎認為，廣東這一做法意味著農(nóng)民可以通過交易宅基地來獲得一些利益，有一定的積極意義。
黃小虎還透露，廣東早就想出臺這樣的政策了，但一直沒有得到支持。
國土局規(guī)劃司原副司長鄭振源也曾撰文稱，廣東早在2007年就著意印發(fā)《關于加強農(nóng)村宅基地管理的通知》，旨在放開對農(nóng)民宅基地上市流轉的限制，但當時未獲得中央層面支持。
今年3月，廣東省政府辦公廳印發(fā)《廣東省城鎮(zhèn)化發(fā)展“十二五”規(guī)劃》提出，允許轉戶農(nóng)民在自愿基礎上通過市場流轉方式出讓承包地、房屋、合規(guī)面積的宅基地并獲得財產(chǎn)收益，以解除農(nóng)村勞動力進城落戶的后顧之憂。
目前，宅基地改革試點主要在廣東和重慶展開。今年初，重慶提出將在永川、渝北等地開展農(nóng)房交易試點，優(yōu)先把農(nóng)民集中居住區(qū)房屋和轉戶居民退出房屋納入試點范圍。
上述專家稱，廣東要真正實現(xiàn)農(nóng)村宅基地的流轉，要向中央爭取相關試點，并出臺相應的法規(guī)政策。
等待支持
廣東省政府發(fā)展研究中心農(nóng)村處處長冼頻曾公開表示，如果送審稿最終將宅基地的流轉范圍確認為在本鎮(zhèn)范圍內流轉，這將是一個先行改革。
他認為，宅基地僅停留在本村范圍內流轉，范圍太窄，流轉有限;倘若范圍過大，有可能導致圈地情況的出現(xiàn)，譬如，珠三角較為富有的農(nóng)民將赴經(jīng)濟落后的粵東西北購買宅基地。因此，限制在本鎮(zhèn)區(qū)域范圍內流轉，是一個較為謹慎而保守的范圍。
上述國務院發(fā)展研究中心農(nóng)村部專家亦對本報記者表達了同樣的觀點。他認為，如果范圍過大，廣東將難以執(zhí)行下去。
“目前宅基地和小產(chǎn)權房的流轉問題都沒有太大突破。”廣東省綜合改革發(fā)展研究院副院長彭澎在接受本報記者采訪時說，深圳“土改”也只是集體經(jīng)濟里的工業(yè)用地可以流轉，農(nóng)地和林地的承包經(jīng)營權可以流轉，這些都在國家的規(guī)定范圍內。
彭澎說，農(nóng)民要進城，他們的宅基地及土地承包權怎么處置，必須有一個完善的退出機制來支撐。
經(jīng)濟專家、暨南大學法學院李伯僑教授此前指出，按照《土地管理法》、《物權法》等法律，農(nóng)村宅基地只能在村集體內部流轉，不能轉讓給城市居民。但中國改革總有突破既有秩序的特點，在某些方面與既有法律不大一致，也是改革試驗所允許的。
李伯僑認為，如果廣東省出臺了相關政策，并取得了良好效果，國家相關法律的修改和制定也是有很大可能的。
允許轉戶農(nóng)民在自愿基礎上流轉，是否意味著進城農(nóng)民在獲得城鎮(zhèn)戶籍之后，也有保留既有土地承包權和宅基地的可能?對此，李伯僑說，現(xiàn)行法律規(guī)定，宅基地使用權的主體只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員。如果進城務工人員取得了城鎮(zhèn)戶口，其享有的宅基地使用權的法律資格就會喪失，原有的宅基地自然要被集體收回。
彭澎說，在現(xiàn)實操作中，很多地方村改居，整個村的村民都變成了居民戶口，并沒有遷徙和轉移，他們都還有農(nóng)地和宅基地，所以這種變化并沒有實現(xiàn)完全的城鎮(zhèn)化。
上述國務院發(fā)展研究中心專家說，我們也不能對廣東在這方面的試探，抱有太高太多的期待。
(本報記者林小昭對此文亦有貢獻)
「 支持烏有之鄉(xiāng)！」
烏有之鄉(xiāng) WYZXWK.COM
您的打賞將用于網(wǎng)站日常運行與維護。
幫助我們辦好網(wǎng)站，宣傳紅色文化！
歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉(xiāng)網(wǎng)刊微信公眾號
