外資搶灘城鎮(zhèn)化 熱錢借投資公司投注差流入內(nèi)地

　　3月12日，來自香港雅博資產(chǎn)管理公司的副總裁李楊，率團(tuán)隊(duì)攜數(shù)億元資金，來到了廣東省河源市和平縣。他們此行目的明確：希望和當(dāng)?shù)卣c地產(chǎn)商共同投資開發(fā)這個(gè)位于廣東東南角、粵贛交界處不知名的小縣城。

　　而此前不久，他剛剛將從歐美市場(chǎng)募集來的一筆資金成功投資了位于廣東省博羅縣的縣城開發(fā)項(xiàng)目。

　　“從去年年末至今，我的一些同事和來自香港、新加坡的一些投資同行，為尋覓項(xiàng)目，已經(jīng)跑遍了大半個(gè)中國(guó)，一般從周圍礦產(chǎn)豐富的小縣城和全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣中篩選。據(jù)我了解，近期在浙江余姚縣、江西南昌縣、陜西神木縣、福建福清縣這些三線小縣城，都有外資在當(dāng)?shù)卣勯_發(fā)縣城的項(xiàng)目，有的已經(jīng)成功注資。”管理著境外數(shù)十億美元房地產(chǎn)投資基金的李楊告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(博客,微博)》記者，此次他主要負(fù)責(zé)廣東地區(qū)的縣城開發(fā)項(xiàng)目。

　　盡管有關(guān)城鎮(zhèn)化投資的細(xì)則尚未出臺(tái)，但今年兩會(huì)期間，涉及城鎮(zhèn)化的建議及提案超過500件，城鎮(zhèn)化被社會(huì)各界寄予厚望。有媒體預(yù)計(jì)，未來十年城鎮(zhèn)化將拉動(dòng)40萬億元的投資，城鎮(zhèn)化將成為中國(guó)未來十年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)動(dòng)機(jī)。

　　在中國(guó)城鎮(zhèn)化投資潮啟動(dòng)之際，外資再次先知先覺，搶先布局。

　　投資小縣城的邏輯

　　類似于廣東和平縣和博羅縣這樣的縣城，正具備了城鎮(zhèn)化自發(fā)形成的基礎(chǔ)。

　　3月12日，從西雅圖飛到北京，12個(gè)小時(shí)，在首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)停留4小時(shí)，再坐3小時(shí)的飛機(jī)到達(dá)廣州，接著又驅(qū)車280公里，李楊才來到了和平縣。

　　和平縣，在2010年還屬于廣東省十大貧困縣之一，如今則因?yàn)楫?dāng)?shù)厥a(chǎn)稀土礦而逐漸脫貧。李楊看中這里，除了這里礦產(chǎn)豐富以外，還與這里不斷增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)勢(shì)頭有關(guān)。

　　據(jù)了解，2012年和平縣公共財(cái)政預(yù)算收入2.63億元，增長(zhǎng)30.3%，稅收收入4.26億元，增長(zhǎng)34.5%，財(cái)政綜合增長(zhǎng)率在廣東省排名第二。

　　“我們認(rèn)為未來十年，中國(guó)房地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)在一些經(jīng)濟(jì)動(dòng)力十足的小縣城。”曾在瑞士銀行任職超過十年的李楊認(rèn)為，從區(qū)域上看，中國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最大的是一些省會(huì)二線城市。在他的數(shù)據(jù)模型里，這些城市經(jīng)濟(jì)要素?zé)o法與一線城市相比，但又拼命以房地產(chǎn)投資來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增量，結(jié)果是樓價(jià)虛高，風(fēng)險(xiǎn)積聚。

　　在李楊看來，中國(guó)龐大的縣級(jí)市、小縣城蘊(yùn)藏著相當(dāng)大的投資機(jī)會(huì)。

　　李楊給記者算了一筆賬，廣州市十個(gè)區(qū)2013年1~2月新建商品住宅網(wǎng)上簽約累計(jì)信息顯示，全市成交均價(jià)已達(dá)到16069元/平方米;而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2012年廣州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為38053元。換言之，如果要在廣州買一套100平方米的新建商品房，平均需要超過42年的時(shí)間。他同理以廣東博羅縣計(jì)算，則得到相當(dāng)不同的結(jié)果：博羅縣在售的十余家商品住宅，均價(jià)在4000元/平方米左右。而博羅縣統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，在崗職工2012年年均收入35743元，同樣買一套100平方米的商品住宅，博羅縣在崗職工只要11年;而該縣農(nóng)民人均純收入為12269元，換言之該縣的農(nóng)民平均只要32年就可以買一套100平方米的住宅。

　　在李楊眼中，小城鎮(zhèn)的投資回報(bào)更為可觀：一方面大城市的城鎮(zhèn)化已基本完成，例如北京的開發(fā)強(qiáng)度接近48%，深圳、上海的強(qiáng)度就更高。國(guó)家推動(dòng)的這一波新型城鎮(zhèn)化，更聚焦在產(chǎn)業(yè)集中地或者縣域。“雖然現(xiàn)在還存在很大爭(zhēng)議，但已經(jīng)有部分省市準(zhǔn)備推進(jìn)‘縣改市’計(jì)劃。”李楊表示，這肯定引發(fā)一波新的投資高潮。李楊告訴記者，近期在浙江余姚縣、江西南昌縣、陜西神木縣、福建福清縣這些三線小縣城，都有外資在當(dāng)?shù)卣勯_發(fā)縣城的項(xiàng)目，有的已經(jīng)成功注資。

　　北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院院長(zhǎng)周其仁曾表示：“從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)上看，城鎮(zhèn)化發(fā)生更多來自市場(chǎng)主體的自發(fā)選擇，人口資源向城市聚集，源自城市創(chuàng)業(yè)與擇業(yè)自由、交易自由、法律保障最大限度的自由，城市的公共服務(wù)，可以幫助實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)與效率提升。”

　　“類似于廣東和平縣和博羅縣這樣的縣城，正具備了城鎮(zhèn)化自發(fā)形成的基礎(chǔ)，一方面產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，另一方面具備一定收入條件的人口也有意愿向城鎮(zhèn)聚集。”李楊說。

　　然而，小縣城有黃金，也有大糞。“工業(yè)化超前、城鎮(zhèn)化滯后”這一矛盾不容回避。全球城鎮(zhèn)化率與工業(yè)化率的比值為1.95，但中國(guó)這一比值僅為1.05，顯示出中國(guó)工業(yè)化程度很高，但工業(yè)項(xiàng)目發(fā)散，聚集度不高。

　　對(duì)此，李楊也承認(rèn)，他曾經(jīng)考察過中國(guó)北方的一些資源型小縣城，雖然有著良好的礦產(chǎn)資源，但由于沒有形成產(chǎn)業(yè)鏈，當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖肫毡椴桓撸h城的公共配套散亂，沒有形成良好的聚集效應(yīng)，所以這種小縣城發(fā)展困難，有購(gòu)買力的人群都愿在數(shù)百里之外的省城購(gòu)房。

　　外資與本地金融機(jī)構(gòu)之爭(zhēng)

　　外資最大的優(yōu)勢(shì)就是比國(guó)內(nèi)其他金融機(jī)構(gòu)靈活。

　　對(duì)于城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的投資機(jī)遇，內(nèi)地的中資銀行自然也在關(guān)注。

　　2月19日，銀監(jiān)會(huì)發(fā)文要求銀行等金融機(jī)構(gòu)要積極創(chuàng)新完善小城鎮(zhèn)建設(shè)金融服務(wù)功能，創(chuàng)新小城鎮(zhèn)系列信貸產(chǎn)品。

　　早在今年年初，國(guó)家開發(fā)銀行董事長(zhǎng)陳元就明確表示，今年一半以上的新增貸款將投向城鎮(zhèn)化及配套建設(shè)。隨后中國(guó)建設(shè)銀行(601939,股吧)和中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行(601288,股吧)(下稱農(nóng)行)明確表態(tài)將支持城鎮(zhèn)化貸款，農(nóng)行還與湖北省簽署了《城鎮(zhèn)建設(shè)與金融服務(wù)全面戰(zhàn)略合作備忘錄》，協(xié)議約定未來5年，農(nóng)行將向湖北省城鎮(zhèn)化建設(shè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)提供不少于1000億元人民幣意向性信用額度。

　　然而，記者從多方渠道了解到，由于城鎮(zhèn)化投資細(xì)則遲遲未能出臺(tái)，內(nèi)地中資銀行在針對(duì)三線城市的城鎮(zhèn)化投資貸款發(fā)放方面一直是“雷聲大，雨點(diǎn)小”，廣東一家商業(yè)銀行的負(fù)責(zé)人曾向記者透露，目前城鎮(zhèn)化貸款投資仍處于等待相關(guān)政策細(xì)則出臺(tái)階段。

　　而這也給外資提供了機(jī)會(huì)，李楊認(rèn)為，外資在小縣城的市場(chǎng)機(jī)會(huì)遠(yuǎn)大于一線城市。“這首先體現(xiàn)在小城市開發(fā)商的融資渠道上，縣級(jí)房地產(chǎn)的開發(fā)主體主要是當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商，另一方面縣級(jí)銀行資金放貸的權(quán)力很小，特別是針對(duì)中小房地產(chǎn)商的開發(fā)貸。”

　　同樣，目前火熱的房地產(chǎn)信托也沒有向縣級(jí)開發(fā)商敞開大門。

　　“現(xiàn)在我們只集中做一線城市包括部分省會(huì)城市的開發(fā)項(xiàng)目，像佛山這樣城市的項(xiàng)目我們都不做。”中融信托的一位負(fù)責(zé)人向記者表示，由于近年銀行向開發(fā)商收緊銀根，大量的地產(chǎn)融資需求轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)信托上，這也讓信托產(chǎn)品無暇顧及。

　　據(jù)了解，房地產(chǎn)信托通常都將“二、三、四”作為房地產(chǎn)項(xiàng)目審批的硬性規(guī)定，也就是房地產(chǎn)開發(fā)需四證齊備、土地需完成三通一平、開發(fā)商需具備二級(jí)開發(fā)資質(zhì)。

　　“僅二級(jí)資質(zhì)這項(xiàng)，一般的縣城當(dāng)?shù)亻_發(fā)商就很難具備。”李楊認(rèn)為，資質(zhì)通常會(huì)依據(jù)注冊(cè)資本、從業(yè)時(shí)間以及房屋開發(fā)累計(jì)面積等綜合因素作為評(píng)定，縣級(jí)開發(fā)商由于體量不大，因此普遍難以取得二級(jí)開發(fā)資質(zhì)。

　　“這對(duì)我們來說就是機(jī)會(huì)。”李楊告訴記者，通過銀行、信托等傳統(tǒng)渠道，他們每天幾乎都能收到3~5宗來自各地的貸款申請(qǐng)，“可供我們選擇的空間就變得很大。”

　　據(jù)了解，以往縣級(jí)開發(fā)商往往只能通過民間渠道取得融資，“通常這些小開發(fā)商都會(huì)首先向銀行、信托等機(jī)構(gòu)申請(qǐng)，由于種種原因無法獲得融資，于是就將融資申請(qǐng)轉(zhuǎn)到我們這里。”李揚(yáng)表示。

　　李楊認(rèn)為，外資最大的優(yōu)勢(shì)就是比國(guó)內(nèi)其他金融機(jī)構(gòu)靈活，“可以采取股權(quán)投資，也可以債權(quán)融資，甚至和開發(fā)商合作開發(fā)，具體視項(xiàng)目而定。”

　　據(jù)李楊介紹，目前開發(fā)貸款的債權(quán)融資年利率一般在18%~20%。“我們現(xiàn)階段會(huì)比民間融資還低一兩個(gè)百分點(diǎn)。”李楊表示，這樣做一方面是為了爭(zhēng)取項(xiàng)目，另一方面也是為了爭(zhēng)取客戶。“通常一個(gè)縣級(jí)市或者小縣城只有一到兩名有實(shí)力的開發(fā)商，我們希望與之建立長(zhǎng)期的合作關(guān)系。”

　　資金利用“投注差”流入內(nèi)地

　　投注差是指外商投資企業(yè)投資總額與注冊(cè)資本之間的差額。

　　3月18日，亞洲開發(fā)銀行發(fā)布的報(bào)告稱：“預(yù)計(jì)流入中國(guó)及其他東亞新興經(jīng)濟(jì)體的資金將出現(xiàn)激增，或?qū)?dǎo)致重大風(fēng)險(xiǎn)”，其認(rèn)為如果日本央行如外界普遍預(yù)期那樣進(jìn)一步放寬政策，結(jié)果可能會(huì)鼓勵(lì)更多的資金流入東亞新興經(jīng)濟(jì)體。

　　今年2月，中國(guó)實(shí)際利用外資82.14億美元，同比增長(zhǎng)6.32%，是連續(xù)8個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)后首次恢復(fù)正增長(zhǎng)，這當(dāng)中就有一份是來自李楊管理的地產(chǎn)投資基金。

　　當(dāng)問及境外資金如何進(jìn)入國(guó)內(nèi)時(shí)，李楊沒有正面回應(yīng)。“其實(shí)這事完全可以委托給內(nèi)地的合作伙伴，香港只是跳板，很多資金是從歐美市場(chǎng)募集來的。”對(duì)于把資金由西雅圖引入中國(guó)的小縣城，李楊顯然非常謹(jǐn)慎。這已是他今年第二度輾轉(zhuǎn)萬里。上一次來廣東，他為廣東博羅縣的一個(gè)住宅開發(fā)項(xiàng)目注入了3億元人民幣。

　　記者從不愿具名的業(yè)內(nèi)人士處了解到，有大量熱錢正通過外商投資公司“投注差”方式流入中國(guó)內(nèi)地。

　　所謂投注差是指外商投資企業(yè)投資總額與注冊(cè)資本之間的差額，按照相關(guān)規(guī)定，中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)的投資總額在3000萬美元以上的，其注冊(cè)資本至少應(yīng)占投資總額的1/3，剩余的2/3額度就可以成為境外資金正當(dāng)進(jìn)入國(guó)內(nèi)的一個(gè)通道。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，通過這種方法進(jìn)入國(guó)內(nèi)，通常會(huì)收取1%~3%的手續(xù)費(fèi)。在人民幣升值的背景下，這一手續(xù)對(duì)于外資基金并不難接受，3月20日，人民幣兌美元匯率中間價(jià)小幅升值，但即期市場(chǎng)匯率升高至6.2117，突破了1月14日所創(chuàng)下6.2124的歷史高點(diǎn)。今年人民幣已升值了0.22%。

　　事實(shí)上，瞄準(zhǔn)縣級(jí)房地產(chǎn)的不僅僅是外資基金，今年1月22日，全國(guó)房地產(chǎn)聯(lián)合投資基金稱正在籌備發(fā)起一只名為“新城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展基金”的子基金，專門投資于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)縣城鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

　　“國(guó)家說調(diào)控房?jī)r(jià)，但從來沒有說調(diào)控地價(jià)。”一位房地產(chǎn)信托的負(fù)責(zé)人同樣堅(jiān)稱：地價(jià)不跌，房地產(chǎn)就是一個(gè)非常有保障的投資標(biāo)的，就會(huì)有很大機(jī)會(huì)獲得超額回報(bào)，這對(duì)中外投資者的吸引力都是巨大的。

　　據(jù)了解，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)PE的熱度在過去兩年中持續(xù)升溫。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年共有94只可投資于中國(guó)內(nèi)地的私募房地產(chǎn)投資基金完成募集，其中披露金額的90只基金共計(jì)募集59.55億美元，新募基金總數(shù)較2011年有較大漲幅。

　　“最近這一個(gè)月，國(guó)外輿論討論最多的是，如何防止中國(guó)房地產(chǎn)泡沫破裂拖垮美國(guó)的經(jīng)濟(jì)。”但李楊仍認(rèn)為，中國(guó)有一個(gè)龐大的市場(chǎng)，而且區(qū)域發(fā)展非常不均衡，需要區(qū)分來看，在城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中有些地方還是有相當(dāng)?shù)耐顿Y機(jī)會(huì)的。

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