從歷史的角度考察美國的房地產市場，應該說，美國的房價在絕大部分時間里是平穩的，房價的增幅低于銀行利率。本文通過透視美國房價的真相，來揭示美國房價平穩的秘密。
1.普通工人一年工資購60平方米住房
我們先看看美國的最新房價。根據美國統計局和住房和城建部最新發布的報告，美國2010年11月共售出新房29萬套，新房銷售價格中間值為21.3萬美元(含地價，下同)。美國每套住房的建筑面積中間值是303平方米，地產面積中間值是1416平方米(美國住房多為獨立別墅)。2009年，美國全國從業人員人均工資為43460美元，也就是說，美國普通工人用不到5年的工資可買一套300多平方米的新房，一年的工資購房60平方米。
房價在15萬美元以下的占17%，150000—199999美元的占27%，200000—299999美元的占27%，300000—399999美元的占15%，400000—499999美元的占6%，500000—749999美元的占6%，750000美元以上的占2%。
2010年11月，美國20個大城市的房價比上個月下降了1.32%，比2010年8月下降了2.39%，比2009年11月下降了0.80%，比2008年11月下降了8.08%，比2007年11月下降了24.70%。拉斯維加斯房價3年間的降幅為51.61%，洛杉磯、坦帕、邁阿密、鳳凰城、底特律的降幅也都超過了30%。
下面，我們再看看美國過去幾十年來房價的變化。
2. 房價漲幅低于銀行利率
美國2008年共有永久住房12820.3萬套(另外還有440.2萬套季節性住房)，其中8040.6萬套是獨立住房，獨立住房占所有類型住房的63%。美國人口為304059724，每2.37人擁有一套永久住房，2008年美國平均每個住戶(住在一套房子里生活的人組成一個住戶，與家庭戶有別)2.55人，也就是說，美國現在住房已經飽和。美國的住房自有率為68.3%，租住率為31.7%。
美國房價1940年平均每套為3.06萬美元，1950年為4.46萬美元，1960年為5.86萬美元，1970年為6.53萬美元，1980年為9.34萬美元，1990年為10.11萬美元，2000年為11.96萬美元，平均每年上漲2.3%，低于銀行利率。
但是，小布什執政的8年是美國歷史上房價漲幅最大的時期。由于小布什的減稅政策，在他執政第一年就把克林頓卸任時留下的2370億美元財政盈余降到1270億美元，第二年即出現了財政赤字，也就是說，小布什用不到兩年的時間就把克林頓留下的2370億美元的家底給揮霍光了。小布什離任時，給美國留下了17500億美元的財政赤字，創美國歷史上財政赤字紀錄。減稅，使公民手里有了多余的錢用于房地產投資，把房價炒到了歷史的最高點，房地產泡沫破滅引發金融危機，給美國乃至世界經濟帶來災難性后果。
下面，我通過美國朋友Jessica的購房情況，看看美國人買房和保有住房都有哪些費用。
3. 用在房子上的稅費
2009年夏天，朋友Jessica在美國明尼蘇達州布萊恩市花28萬美元買了一處獨立住房。這所房子建于2000年，共三層，室內使用面積500多平方米，2廳、5臥、4衛、2車庫(其中一個是2車位)，房屋周圍是綠地，地產面積為2500平方米。房子坐落在一個高爾夫球場內，風景秀麗，環境幽靜，世界頭號球手伍茲也曾來此打球。
需要說明的是，500多平方米的使用面積買的時候只算400平方米，100多平方米的地下室雖然有地板供暖，但沒有裝修，所以不算面積。房子買下后，她裝修了地下室，如果現在出售，地下室就算面積了，就該寫500多平方米了。美國獨立房屋的地下室可不像我們的地下室，暗無天日，他們的地下室其實最多一半在地下，在下面居住、娛樂、健身、開Party都沒問題。Jessica花4萬美元對房子進行了裝修、粉刷，并更換了中央空調。
房產交易時，除支付房款或首付外，還需交納房屋檢查費(200美元左右)、貸款申請費、測量費、過戶登記費、律師費、交易稅、取暖燃油稅、房產稅等費用，所有這些稅費加在一起，是房價的3%～8%。如果自己聘請房地產經紀人購買住房(房地產經紀人通常由賣方聘請)，還需支付經紀人一筆費用，這筆費用是房價的5%～7%。
這所房產每年需交納的房地產稅為8000美元，約是購房價的2.86%。房產稅可以半年一交，也可一年一交。賣房者付房產交易日以前的房地產稅，買房者從交易日開始，付房地產稅。如果房子是按揭購買，還要對貸款額征收0.35%的印花稅，另外加0.002%的貸款稅(intangible tax)。對按揭購房者來說，房地產稅由銀行代繳。
除了房產稅，還要交垃圾處理費。垃圾處理費按垃圾桶的個數交納，每個垃圾桶每月交10美元。Jessica家門口有兩個垃圾桶，一個用于放置普通垃圾，一個用于放置可回收垃圾，每月共交垃圾處理費20美元。
美國保有住房的主要開銷就是房地產稅，一般來講，美國的房地產稅稅率是住房價值的1%～3%。房地產稅各地區之間差別很大，即使一個城市的不同街區稅率也不相同，富人區、社區環境好的街區房地產稅稅率就相對高些。可以這樣理解，房價高的地區房產稅稅率也高，因為房子附近的公共投入大，學校、醫院、公園、銀行、公交、體育館、影劇院等應有盡有，給生活和工作帶來很大便利，多交些稅也是應該的。
根據美國統計局提供的數據，2009年美國自住房估價中位數是185200美元，家庭房地產納稅額中位數是1917美元。房地產稅納稅額最高的是新澤西州，房地產稅中位數為6579美元，稅率為1.89%，房地產價值中位數為348300美元，家庭收入中位數為88343美元。房地產稅納稅額最低的是路易斯安那州，房地產稅中位數為243美元，稅率為0.18%，房地產價值中位數為135400美元，家庭收入中位數為54216美元。
美國1798年通過的關于財產稅的法律，把財產分為三類：(1)價值100美元以上的房屋。(2)12歲到50歲的奴隸。(3)土地。可以看出，美國建國初期就開始征收房地產稅，而且是房產稅與土地稅分開計征。當房產稅的稅率與地產稅的稅率相同時，就叫單一稅率;當房產稅的稅率與地產稅的稅率不相同時，就叫劈開稅率。美國有的州實行單一稅率，有的州實行劈開稅率。單一稅率計算房地產稅簡單一些，先分別評估房產價值和地產價值，然后兩者相加，得出房地產的總價值，再乘以房地產稅稅率，就得出應交納的房地產稅稅額。劈開稅率計算房地產稅略麻煩一些，先分別評估房產價值和地產價值，然后，用房產價值乘以房產稅稅率得出房產稅納稅額，再用地產價值乘以地產稅稅率得出地產稅納稅額，最后把房產稅的納稅額與地產稅的納稅額相加，就得出房地產稅的總納稅額。
說到地產，讀者肯定要問美國土地所有權問題，好，下面我們就看看美國有沒有一塊真正的私有土地。
4. 私有土地不如中國公有自由
國內不少人認為，在美國買了房子，房子就永遠屬于自己的了，因為土地私有。
這樣理解就錯了。首先，房子是有壽命的，中國民房的設計壽命一般為50-70年，設計壽命到了，房子即使不倒也不能住了，因為那就成了危房。所以，不管土地是公有還是私有，自己永遠擁有這所房子是不可能的。
美國法律允許土地私有，但私有土地的面積也就占國土面積的一半左右，剩余的一半歸聯邦政府、州政府、縣政府和市鎮政府所有。
在美國，你有塊私有土地，絕對沒有在中國有塊公有土地更能自由使用你這塊土地。例如，你買了塊土地要蓋房子，但房子的高度、式樣、建筑材料，甚至連玻璃的厚度、房屋的顏色都要經過地方規劃部門審批，你沒任何權利在你的土地上隨心所欲地蓋房子。
如果你買的是一處帶地產的獨立住房，除一般清洗、按要求的顏色和涂料粉刷外，你不得改動任何墻體，增加一個浴盆都要向市政部門報批。
你有棟別墅，想種花草，花草也不許你隨便種，一定要按照政府規定的種類種。院子里不能隨便養寵物，狗、雞、羊、豬等大動物和啼叫的動物都不許飼養。還有，院子里不準拉晾衣繩，不準立電視天線，國旗也不準掛在高高的桿子上。
你看，你在中國的房子沒有地產所有權，可這些事情你隨便做，沒人管你。在美國雖然土地歸自己所有，但政府不讓你做這做那，其實就是租用的，因為每年還要交土地稅。
不但是城市的住宅土地管理這么嚴，農民的農場也是這樣。如果你在美國買了塊農場，并不是你想種什么就種什么，種任何作物都需要有政府的特許證，讓你種玉米，你不能種大豆，更不能改變農田的性質。
有人說，美國土地私有，在土地下面發現石油，也是自己的。這也理解錯了。在自己的土地上發現了石油，要開采，照樣需要特許證，要交一大筆費用。其實美國地下儲藏著很多煤炭和石油，但政府都不允許開采，而是要留給子孫后代使用。
不少人知道資產階級革命的口號是“私有財產神圣不可侵犯”，但那只是個口號而已，在美國各種法律中，找不到任何一條法律說“私有財產神圣不可侵犯”，美國憲法照樣規定政府為了公共目的，對私有財產給予公平補償后可以征用。
你看，從嚴格的物權意義上來說，在美國找不到一塊土地是私有，也就是具有獨占性，有處置權。其實，那些說有自己土地的人，從本質上講就是從政府那里租來的，每年交的土地稅就是租金，政府如果需要這塊土地，根據法律就給征用了。
我們再回過頭來說房子與土地的產權關系。
5. 樓房住戶沒有土地產權
在美國，如果是獨立住房，也就是我們所說的別墅，那好辦，你可以買塊土地自己蓋，因為那塊土地上只蓋你自己的房子，土地的產權和房子的產權可以統一起來。買的獨立住房也是如此。
城市的樓房就不同了，一棟樓房幾十層高，就下面那點宅基地，怎么把那點土地分配給幾百戶人家呢?那塊土地上的任何一個人，都無法認定哪一平方米是屬于他的。宅基地無法劃分邊界，不管怎么分配，都不具備物權所要求的邊界清晰和排他性，也就是說，對樓房居民戶來講，擁有個人的私有土地所有權從法理上講是不可能的。所以，美國有關法律規定，公寓樓的產權僅僅是空間的產權(ownership of only the air space)，不包括土地的產權。
那樓房下面的土地算誰的呢?和英國一樣，由于樓房的宅基地無法私有，所以，法律允許同一樓的業主如果有超過2/3的人同意，可以先成立一個公司，大家掏錢，把那棟樓宅基地和院落以及出入道路買下來，這時，土地的所有權就歸公司所有，也就是公司的股東共同所有。如果一棟樓的業主沒有超過2/3的多數人想購買宅基地，那土地所有權就在開發商手里攥著，如果是他買來的話，當然，也許是他租來的，這時，土地所有權就在第三方手里。
這只是處理樓房宅基地所有權的解決方案之一，美國樓房住戶有多種形式的選擇，還有住房合作社形式的樓房，也就相當于中國的集資建房，大家掏錢買地蓋樓，然后分配，但這時就需要由業主出資聘用專門人員進行物業管理，交納各種稅費，因為土地所有權還是不在私人手里，仍然需要以單位的名義交納土地稅、房產稅。
美國有城市分區制度，哪里是商業區，哪里是住宅區，哪里是工業區，都有明確的劃分，不可交叉使用。所以，住宅地很少有機會改變用途，這樣，土地的升值空間很小。我們可以從統計數據上看出，美國的房地產價格，其實主要就是房子的價格。2009年，美國獨立住房新房銷售平均價為270900美元/套，838.9美元/平方米，而當年美國獨立住房的建造合同價格中位數為860.2美元/平方米，平均為936.9美元/平方米。從數字上看出，美國新房的銷售價格連建造成本都不夠，也就是說土地一分不要，白送。
我們中國人似乎很在乎宅基地的70年大限，但我們首先要明白一個大前提，那就是中國憲法規定土地不得私有，買賣土地是犯法的，是要坐牢的。房屋產權證上寫得很清楚，土地使用期限是多少年，從什么時候開始，到什么時候終止。還有，我們住房的設計壽命不會超過70年，土地還沒被政府收回，房子就倒了，考慮70年后的問題根本就沒這個必要。
那美國人是怎么認識這個問題的呢?
6. 美國人對宅基地所有權很淡漠
美國雖然允許土地私有，在美國，人們對宅基地的土地所有權看得很淡。寫本文時，我給朋友Jessica打電話，問她買的那所房子土地有產權嗎?她疑惑不解，根本就沒在這個問題上費過心思，住了幾年也不知道自己有沒有宅基地所有權。
美國人在一所房子里居住的時間平均為7年，7年搬一次家，就圖房子住得舒服，誰還在意土地的所有權是誰的呢。
也許讀者會說，有了宅基地所有權，就可以作為遺產留給后代呀。美國的遺產稅實行累進稅率，房子的價值越高，納稅比例越大，高達55%。在美國，繼承房產相當復雜，要填寫的報稅表格就有60頁，據說需要一個月才能填完。所以，美國人也不希望土地價值增加到房子上，不然遺產稅很高，借錢也費勁。在美國，遺產稅不交，房子就要充公。
在美國，有96%的人在一年內就會把繼承的房產賣掉，因為自己有房子住，空著房子還要交房地產稅，不合算。如果繼承的是老房子，還要經常維修，不但費錢，還勞神，確實沒必要保有，不如變現實惠，腰包里有錢，想到哪里花就到哪里花。即使那些蓋得很結實的房子，能幾代相傳，一兩百年后，那可說不準是誰的了，因為美國有這樣的法律，政府可把私有財產認定為古跡，從此，原私有產權者僅有使用權，還要負責維護，任何時候不得改變古跡財產的面貌，產權收歸政府。
紐約市的賓夕法尼亞中央車站是私人財產，有上百年歷史，紐約市政府心血來潮，決定把它劃入古跡保護起來，而此時車站的主人準備把老車站進行擴建。車站主人覺得那是自己的房子，想怎么改建就怎么改建，就把紐約市政府告上了法庭，官司一直打到聯邦最高法院也沒打贏。
美國歷史上曾有過取消遺產稅的短暫時期，可美國富翁就是不依不饒，天天游說國會，要求恢復征收遺產稅。如2001年，120名美國富翁聯名在《紐約時報》上發表聲明，呼吁政府不要取消遺產稅。這些人包括比爾·蓋茨的父親老威廉還有巴菲特、索羅斯、洛克菲勒等。老威廉在請愿書中寫道，取消遺產稅將使美國百萬富翁、億萬富翁的孩子們不勞而獲，使富人永遠富有，窮人永遠貧窮，這將傷害窮人家庭。
綜上所述，美國的房價在歷史上基本上是平穩的。中國人對房子的投入對許多家庭來說，不是一代人的勞動報酬，而是幾代人的勞動報酬。不錯，房價是由供需關系決定的，但中國目前的房子需求大多數用來炒房，真正需要住房的人是買不起房子的。炒房不像炒股票，股票就是個數字，建房要占有大量的資本，消耗大量的自然資源和勞動，造成嚴重的環境污染。所以，政府應盡快在全國城鎮對超面積住房征收房產稅，只有房產稅才能勒住房價這匹脫了韁的野馬。(本文發《理財一周報》2011年1月28日第138期 原題為《美國一棟500平方米別墅要花多少稅費》作者博客：http://blog.sina.com.cn/zhirong)
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