今日觀察：“限購令”不能成為“松緊帶”
2012-02-29 來源:中央電視臺財經(jīng)頻道
這幾天，上海市的居住證成為了很多人所關注的一個焦點。前一段時間從上海傳出消息：持有本市居住證的外地人，只要滿三年，就可以在上海購買第二套住房，這被外界解讀為上海放松了此前嚴格限制外地戶籍購房的做法。2月28日，上海市發(fā)布了一份文件否定了這一做法，稱要嚴格執(zhí)行限購政策，持有居住證的外地人只能買一套房。一松一緊，上海市關于限購的政策為何發(fā)生如此大的變化？從今年年初開始，幾個城市陸續(xù)傳出了要放松限購的消息，這只是偶然嗎？央視財經(jīng)頻道主持人史小諾和特邀評論員中國社科院研究生院教授曹建海、著名財經(jīng)評論員張鴻共同評論。
居住證滿三年，第二套住房由能買到不能買，上海樓市政策上演一周秀，說松就能松，說緊也能緊，限購政策為何成了松緊帶？
外地居民持上海居住證滿三年，到底能不能買第二套住房，上海房產(chǎn)政策最近的朝令夕改，引發(fā)廣泛關注。
嘉定房地產(chǎn)交易中心客服人員：不可以買第二套了，只能買第一套。
記者：不是前兩天都說可以買的嗎？
嘉定房地產(chǎn)交易中心客服人員：那是政策剛剛變，就這樣子。
記者：你這邊是嘉定房地產(chǎn)交易中心吧？
嘉定房地產(chǎn)交易中心客服人員：對，我們受上海市指導的。
這是這兩天記者采訪上海一家大型中介時得到的答案。
中原地產(chǎn)閔行區(qū)銷售人員：我們上午接到通知，開始說是閔行區(qū)持上海居住證，不能買第二套，但是下午一點鐘接到通知又說，持上海居住證不管是不是滿3年，都不能買第二套房子。
記者：就是整個上海現(xiàn)在滿3年都不能買了？
中原地產(chǎn)閔行區(qū)銷售人員：對。
但就在一周之前，記者在采訪中得到的回答卻完全不一樣。
上海房地產(chǎn)交易中心業(yè)務咨詢?nèi)藛T：其實這個文件去年就開始了，只不過很多人不知道，新聞現(xiàn)在重提一下，你們就都知道了。
蔣慰如（上海市房管局房地產(chǎn)市場監(jiān)管處副處長）：我可以很負責地告訴大家，上海市的住房限售政策沒有改變，上海市政府也已經(jīng)明確了，本市將繼續(xù)全面貫徹國家的關于房地產(chǎn)市場調(diào)控的一系列的政策和措施，政策不改變，力度也不放松。
曹建海：上海缺錢了！這次耍了點小聰明
（中國社科院研究生院教授 《今日觀察》特邀評論員）
上海他們兩次的發(fā)言都是理直氣壯的，都是堅決執(zhí)行中央的房地產(chǎn)調(diào)控政策，只不過前一個對長期居住滿三年的，就可以買第二套房的政策，等于在本地戶籍的定義上做了一個重新定義，這是一般人很難看透的，所以上海人覺得可以蒙混過關了，但被大家識破了。這段時間大家討論最多的是上海的放松，因為上海一旦放松，對于全國的房地產(chǎn)調(diào)控影響非常大。因為大城市是第一經(jīng)濟體，如果它要放松，很多城市都會學習，所以說一旦是不管不問的話，后果是非常嚴重的。
上海的動機很清楚，就是缺錢了。根據(jù)2010年的數(shù)據(jù)，上海土地出讓金相當于財政收入的60%，如果把土地出讓金財政收入加起來，上海的土地出讓金也占到政府收入的40%，這筆錢在調(diào)控下肯定是大幅的縮水。所以這次上海就耍了小聰明，他以為大家沒看透，或者說像蕪湖就是采取了就是免稅，然后補貼，落戶等一系列政策，這個就是像全裸，全裸一出來，大家看的很清楚，上海這個就是彩繪，他以為大家會覺得我穿著衣服，但是仔細一看，仍然是一種明顯的放松。
張鴻：樓市調(diào)控要聽其言觀其行
（《今日觀察》評論員）
說他們?nèi)卞X了，為了錢，我相信上海市相關部門，包括政府部門，它絕不會同意這種說法。我們一直沒有放松，因為中央要求調(diào)控不能放松，你去任何一個地方政府采訪，他都會說我們堅決不會放松。這個時候我們就要學會，不光聽其言還要觀其行，就是他的行為到底是不是放松了是關鍵點。本市戶籍居民家庭到底是什么意思？如果按照去年1月31號出臺的上海市調(diào)控政策，第七條里明確表明，本市戶籍居民家庭已經(jīng)有一套的，可以再買一套，非本市戶籍家庭不能買第二套房，就只有這個區(qū)別。
一周前，上海市房管部門的負責人解釋說，只要持有居住證三年，也算本市戶籍家庭，只不過你們原來沒理解透，我們的政策沒變，只是現(xiàn)在要重新理解。但是這個重新理解，中介不知道，連那些拿著本市戶籍居住證三年的人也不知道。在剛剛高興了一個星期之后，又馬上告訴你，這次出臺的本市戶籍居民家庭有一個明確的定義，是指本市常住戶口的居民家庭以及有本市單位職工集體戶口。其實這個我們理解沒錯，就是我們從一開始就沒理解錯，只是他當中松了一個口子，就像松緊帶一樣，他把它松了，然后現(xiàn)在又給它系緊，這就是松緊帶，當中有松有緊。
尹伯成：上海此前的松動行為引發(fā)市場恐慌情緒蔓延
（復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任 《今日觀察》特邀評論員）
這次的叫停影響是很大的，一個是可能會影響到有滿三年居住證的人的購房愿望，現(xiàn)在上海有居住證的有60多萬個家庭，如果這60多萬個家庭都要買第二套房的話，那么對上海的房地產(chǎn)市場的限購政策就等于取消了，這個影響最主要的體現(xiàn)在對市場預期的影響。因為從一個星期前，上海市房管局透露這部分家庭可以買第二套房了，市場上馬上就做出了反應，大家認為限購現(xiàn)在要開始松綁了，這樣許多有剛性需求的人覺得市場在限購政策松綁的情況下，可能又要炒起來了，非常恐慌。
曹建海：如果戶籍改革突然指向住房領域 房地產(chǎn)調(diào)控會毀于一旦
（中國社科院研究生院教授 《今日觀察》特邀評論員）
戶籍改革和樓市調(diào)控并不矛盾，戶籍改革是一個長期的改革目標，需要循序漸進。戶口在住房、跟教育，還有就業(yè)在醫(yī)療多個方面是掛鉤的，因為涉及到很多利益的再分配，需要逐步的推進。只是如果一放松，房價再漲起來，整個上海人都會受到，而且可以說絕大多數(shù)人會受到傷害，如果引起其他城市效仿，整個調(diào)控就會失敗，后果會非常嚴重。當然好處也有一些，對于外地人來講，不僅可能在就業(yè)等其他方面都受益，而且在住房方面，也獲得了公平，好象是得到了一點好處，但是造成了很大的危害，所以這種改革的方向就有問題。改革落戶是個長期的趨勢，如果一下子就向住房領域傾斜，就會使房地產(chǎn)的調(diào)控就毀于一旦。
張鴻：上海之前的微調(diào)帶來的信號意義非常強
（《今日觀察》評論員）
上海在居住證這個政策上，其實是想居住證享受著很多和戶籍同樣的待遇，表示已經(jīng)做的很好了。但是恰恰這在房地產(chǎn)調(diào)控的領域里，我們看到的，它不是像蕪湖那樣非常赤裸裸的一個政策，它涂抹了彩繪，它恰恰是有一個戶籍的放松。
從根本上，從最近國務院辦公廳剛剛發(fā)布的《積極穩(wěn)妥推進戶籍管理制度改革》的通知來看，肯定是符合戶籍制度改革的漸進式需求的。但是在房地產(chǎn)調(diào)控上看來，因為房地產(chǎn)調(diào)控最初只有兩個，一個是按戶籍來調(diào)控；第二個就是買多少套的問題。現(xiàn)在上海在戶籍上開始放口子，松緊帶開始放松了，帶來的信號意義非常強，包括在股市上對于這兩次信息發(fā)布的時候的反應，房產(chǎn)股在上一周放松的時候連續(xù)上漲，今天開始出來這個消息以后，一開盤就開始往下跌，說明市場對這個事的判斷，就是在判斷這是不是在對房地產(chǎn)調(diào)控的放松。
價格下降成交上升，樓市疑似回暖，調(diào)控政策先放再收，各地試探限購松緊度，限購令不能成為松緊帶？
不少開發(fā)商開始加大促銷力度，在南京鼓樓區(qū)的天璽國際廣場，該樓盤目前正在銷售二號樓精裝小戶型，戶型面積從40平米到70平米不等，近日該樓盤針對部分房源推出首付一成的活動，僅需七萬元。
張敏（江蘇南京天璽國際廣場銷售經(jīng)理）：可以首付7萬，其余的首付款可以幫你延期一個月至兩個月左右再付，7萬相當于可能我們首付只有一成左右。
該工作人員表示，其余兩成的購房款需要在2到3個月內(nèi)交清。根據(jù)相關規(guī)定，購買首套房首付最低三成，二套房首付最低6成。
南京浦口的大華錦繡華城則針對首套房、二套房都推出了首付分期的活動。工作人員表示，首套可以先付10%，剩余的20%可在4個月內(nèi)付清，二套的話先付30%，剩余的30%也是4個月內(nèi)付清即可。按照大華錦繡華城目前每平米7000元的價格，80平米的兩室最低首付6萬即可買房。
在深圳市羅湖區(qū)東門附近的一家樓盤，為了吸引客戶，開發(fā)商推出了首付一成，開發(fā)商贈送一成，實際打88折的大幅優(yōu)惠。
開發(fā)商：現(xiàn)在均價整體來說在27000多塊錢，含3000塊錢裝修，遠遠低于我們說，半年前甚至一年前人們的心理價位，因為正常價位的話大概在35000以上。
春節(jié)過后，雖然一些城市的樓市出現(xiàn)了一波小范圍的回暖潮，然而全國住宅存量依然居高不下，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2011年年末，全國商品房代售面積27194萬平方米，增長26.1%，增速比上年加快18個百分點。市場人士預計，更大規(guī)模的促銷，將在三月份展開，這將是自去年10月底以來，全國樓市的第二波降價潮。
曹建海：開發(fā)商期待調(diào)控政策發(fā)生根本性的變化
（中國社科院研究生院教授 《今日觀察》特邀評論員）
一般說是三月份是小陽春，那么馬上就要到三月了，是不是就應該回暖了？其實在限購政策貫徹比較好的時候，去年所謂的“金九銀十”根本沒有出現(xiàn)，而且像春節(jié)，按理說是置業(yè)的好機會，但春節(jié)的房價和成交量都處在冰點，所以最近才出現(xiàn)了回暖，這跟上海上周提出來這樣一個變相的松動政策可能有點關系，經(jīng)過了一個禮拜這個微調(diào)才得到了制止。
從佛山的半日，到蕪湖的三日，到今天上海的六天，這六天在很大程度上改變了一些人的預期。比如房地產(chǎn)股在這短短的這幾天里，有的股票翻了一番。所以真正高興的其實未必是那些擁有三年居住證的人，真正高興的是開發(fā)商。所以昨天很多開發(fā)商是一聲嘆息，說明開發(fā)商本來預期如果一旦松動了，那么上海其實是遠遠不能解渴的，關鍵是影響惡劣，一旦中央不聞不問，那么后續(xù)再采取別的措施，其他地方都會跟隨，這樣整個房地產(chǎn)預期就發(fā)生了根本性的變化。
張鴻：如果根本預期沒有改變 調(diào)控還是非常艱難
（《今日觀察》評論員）
我一再說，這個回暖看是針對誰來說，如果是針對開發(fā)商的話，那他愿意成交量愿意價格上去，他叫回暖，但對我們準備買房的人來說，這叫回冷，不叫回暖。這個月的情況有點特殊，因為一般來說，雖然春節(jié)期間有人置業(yè)，但是成交量沒有這么大，上個月，我們環(huán)比比上個月，同比去年2月份，量會大一點。但是從結(jié)構(gòu)性來看，這里面包含了大量的經(jīng)濟適用房，就是保障性住房占了很大的比例，如果剔除這些的話，那么其實成交量還在很低的水平上。
現(xiàn)在的問題就是心理預期，心理預期很可怕，根本性長期性的房價上漲，心理預期被改變了嗎？沒有。今天微博上有人說現(xiàn)在房價是不是抄底的機會，一種看法現(xiàn)在就是抄底的機會，一種看法就是年中是抄底的機會，還有一種看法是年底四季度是抄底的機會。大家現(xiàn)在判斷跌下來是短暫的，從長期上上，很多人的心理預期沒有改變。為什么沒有改變？像多米諾骨牌一樣，這個城市試探一下，那個城市試探一下，好像約好了一樣，看誰能頂?shù)臅r間長一點，說不定就過去了，那么對于買房者來說或者對整個市場來說，他們預期也要看一看地方政府是不是說不定就突破了？說不定救市政策微調(diào)就調(diào)上來了？比如說現(xiàn)在一些地方上的銀行已經(jīng)開始放松了首套房的貸款利率，原來都是上浮的，現(xiàn)在開始基準利率，甚至有些地方開始下浮。所以你看到我們就很多人就在什么時候能徹底的放松，那個時候就會又開始上漲。如果根本預期沒有改變的話，我想可能調(diào)控還是非常非常難。
曹建海：此前多次調(diào)控等于沒有兌現(xiàn)
（中國社科院研究生院教授 《今日觀察》特邀評論員）
關鍵是我們自2003年以來多次調(diào)控，但是效果不好，越調(diào)越漲，所以說多次調(diào)控等于沒有兌現(xiàn)。所以說大家預期就是為了保經(jīng)濟增長，有可能還會犧牲，犧牲就是住房價格。居于這樣一個事實，因為事實勝于雄辯，所以房價基本上一直在漲的，幾次調(diào)控最后都不了了之，這次有可能重復歷史，這也是就他們在短期內(nèi)，就是上海這六天時間，很多人就沉不氣了，再次在一線城市出現(xiàn)了就是排隊買房的現(xiàn)象。尤其是市場的反應，特別是地產(chǎn)股的大漲，這次上海叫停，剩下的時間我想往下落的空間是很大的。
陳國強：中央對樓市調(diào)控的基調(diào)依然很清楚
（中國房地產(chǎn)學會副會長《今日觀察》特約評論員）
對地方來說樓市低迷會帶來土地收益的下降，稅收收入的下降，包括地方經(jīng)濟活力的下降。另外也有財政壓力的上升、經(jīng)濟增速放緩的壓力的上升以及就業(yè)壓力的上升等等。隨著調(diào)控時間的延長，調(diào)控步入深水區(qū)之后，不少地方出臺一些松動的措施、微調(diào)的措施，實際上是表現(xiàn)了中央和地方在樓市調(diào)控當中的不同心態(tài)，不同的政策訴求。從中央的角度來看，樓市調(diào)控的基調(diào)依然是很清楚的，但是我們也的確要正視地方繼續(xù)樓市調(diào)控之后，它感受到的這種壓力。
張鴻：地方政府不用再試探樓市調(diào)控的底線
（《今日觀察》評論員）
上海肯定不會是最后一個這樣微調(diào)的城市，很多地方政府都有這樣的沖動。最近一段時間，有報道顯示，很多地方的小開發(fā)商已經(jīng)開始跑路了，地方政府會把這些都當做自己的壓力。在這個時候，房地產(chǎn)調(diào)控其實是一個利益的重組，地方政府也是利益的一方。這個時候你就不要在表面上說我是擁護調(diào)控的，堅決不動搖，但是私下里一些別的辦法，還不如把所有的利益放到桌面上談談，比如我的土地財政不夠支出了，我的開發(fā)商資金鏈要斷了，地方政府債務受不了。這樣也許我們還能找到一個房地產(chǎn)調(diào)控微調(diào)的統(tǒng)一辦法或者說更好的辦法，而不是今天你試探，明天他試探，到最后弄的大家的信心都不足。
曹建海：地方政府希望中央改變調(diào)控政策
（中國社科院研究生院教授 《今日觀察》特邀評論員）
地方政府現(xiàn)在本身就是微調(diào)，但是對微調(diào)的影響非常壞，他們現(xiàn)在把比如說開發(fā)商跑路，包括買房者反悔要退房、砸樓盤，造成社會不穩(wěn)定等等因素疊加，表示現(xiàn)在的調(diào)控不僅影響了土地財政經(jīng)濟增長，而且造成社會不穩(wěn)定了。你是希望降房價穩(wěn)定社會，現(xiàn)在造成新的不穩(wěn)定了，你是得不償失的，他們希望在這方面，中央后悔了，接著就改變這樣的政策。
（《今日觀察》欄目播出時間：周一至周五21：55—22：25）
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