左大培
穿越房價迷霧 看透中國經濟
中國社會科學院研究員左大培講解最新經濟形勢
房子在中國是熱門話題，各個社會階層都很關注。
近日，中國社會科學院研究員左大培在北京林業大學舉行的一次講座中，談到近期中國經濟的幾個事件物價上漲、房價問題和溫州老板跑路問題。
左大培先生的講座中，關于房價所占的篇幅比較大，分析特別透徹。對于目前的房地產走勢和房價變化，左先生的文章會給讀者提供一個全新的視角。
開篇的話
三個現象 最近大家都在關注
最近有幾個經濟現象，老百姓比較關注。
第一是，物價上漲還在繼續，但按照官方的統計數據，速度比前幾個月可能稍微降低了一點，但是物價上漲還是很明顯。
6年前，CPI很低，零左右，當時是沒有通脹的，我們現在是有通脹了，而且很明顯。
第二個問題是房價，2010年初我就做過報告，2007年專門做過研究，當時我就說中國的房價是畸形的，簡單說不應該這么高。為什么搞到這么高，是由于信貸等原因。
現在房價基本上可以說是停漲了，而且出現了降低的趨勢，這就應驗了我過去說的，只要政府下決心把貨幣和信貸控制住，房價不可能不下降的。
第三個問題，就是所謂企業家跑路的問題，指溫州的企業家跑路現象。用西方標準的術語來說就是企業家債務人，就是借了債的企業家，違約拖欠貸款不還，而且違約違得很厲害，讓債權人忍無可忍，再待下去可能很危險，所以就跑了。
信貸過度擴張 整個經濟過熱
為什么這幾個現象會同時發生，簡單說就是整個經濟過熱，它首先是由貨幣信貸的過度擴張引起的。
貨幣信貸過度擴張引起需求太大，企業都是根據需求生產的，生產過大，大到比你的生產潛力還要大。這種過度擴張，在市場經濟下直接導致物價上漲。
由于物價上漲，同時也就引起了主管政策的貨幣信貸當局的一個反行動，反行動是什么？就要貨幣收縮。
其實收縮的結果已經開始顯現，房價不漲了，甚至開始往下降。但是有一大批過度擴張的企業，在經濟過熱的時候腦袋很熱，在拼命借錢，覺得現在借一點錢將來可以賺大錢，這些企業現在突然發現經濟開始收縮，市場情況不如原來估計的好。
簡單說，就是我們的經濟過熱導致物價上漲，物價上漲導致政府管控貨幣信貸機構采取緊縮政策。
一般的經濟學上就說，通貨膨脹有一種慣性，慣性就像剎車，你即使是急剎車人還要往前，不可能馬上就停，所以我們還能看到物價還在上漲，但是這個緊縮政策已經發生了一些作用。
在這個作用下恰恰就是房價開始下降，但同時很多企業家叫苦連天，因為他們資金鏈斷了。
原因分析
現在總需求過大 貨幣增長是主因
現在這三個現象是宏觀動態波動的三方面，我們國家現在總需求過大，總需求過大導致產出過大。這兩個中間的關系一句話就能解釋清楚：我們現在是市場經濟，企業都是根據銷售需求來生產的。那么企業的生產、整個經濟宏觀的生產都很大，大到高于我們國家現在的生產能力。
我們中國10年來第一次出現明顯的通貨膨脹是2007年，經濟增長14%，而且這個增長14%，根據我們的估算，確實也遠遠高于2007年這一年國家的生產潛力。所以2007年底到2008年有一波很明顯的通貨膨脹。
當然我們國家最近這些年平均的增長也就是9.7%左右，每年都是有波動的，這個波動主要就是需求因素引起的。那么這個需求因素在這里頭起的最大作用是什么，至少在中國最明顯的是貨幣信貸，就是貨幣增長。
1997年到2002年這幾年，我們的M2（貨幣供應量的定義。M1：M1 = 商業銀行活期存款，稱為狹義貨幣供應量。M2：M2 = M1 + 定期存款與儲蓄存款，稱為廣義貨幣供應量。）都在增長，最低的年份一年增長12%，高的年份也不過13%、14%。那時物價是沒有通貨膨脹的，大家議論的是通縮，物價水平是往下降的，大多數東西是越來越便宜，按統計數據，那幾年CPI增長率是負的。
信貸問題
貨幣數量變化 基本與貸款同步
說到房價，前些年房價也沒有出現瘋漲，當時已經開始賣商品房了，但是賣不動，出現了大量的爛尾樓。
中國的房價開始上漲，而且越漲越快是什么時候開始的？2003年。這說明什么？貨幣確實增多了，M2增多了。
2003年之后中國的M2增長率明顯提高，每一年的增長率都在16%以上，而此前都是低于15%，最高14%，那么到了2003年之后就是16%、17%、18%，甚至19%，結果是從那以后增長率高上來了，2003年以后我們的增長率每年都是10%以上，2007年就達到了14%。
物價水平、通脹率也逐漸上漲。首先物價水平從下降變成停止下降，變成一年上漲1%，最后到2007年就是3%、4%，2008年曾經有一個月達到上漲10%，所以說貨幣的帶動是非常清楚的。
貨幣的數量近乎可以說是和貸款數量緊密地連在一起。M2大概等于貸款和外匯儲備，所以貨幣M2和貸款并不相等，但是大體上是同步的，特別在增長的百分比上基本上是同步的。
2008年之后 貸款增加太多
2007年底通貨膨脹已經很明顯，經濟已經過熱，政府采取了緊縮貨幣的政策，這個緊縮貨幣的政策其實主要就表現在緊縮貸款上。
到2008年大概是11月份，跟上年同比貸款只增加了15%，貸款增加了15%的結果，是咱們的M2增加的很慢，這個緊縮其實是很起作用的，遏制了2007年出現的物價上漲和房價上漲。
2008年美國金融危機，西方一片恐慌，恐慌情況下就是總需求發生變化，這個總需求其實很簡單，是因為所有的人都不想花線，特別是所有的人都不借錢。
所有能當債主的人動蕩，老百姓不往銀行存錢，銀行相互不借錢，銀行不往外貸款，整個社會需求就發生變化，這個時候當然西方國家非常恐慌，我們知道那時候布什總統就開始救市，我們中國也有一個經濟刺激方案出臺。
2008年由于西方金融危急，中國的出口確實受了打擊，政府就改變政策了，2007年底的緊縮政策到2008年底變為一個大擴張政策。這個大擴張就表現在貨幣和信貸上。
2009年這一年里，就是中國的貸款余額，整個貸款總量，貸款余額是什么，記在賬上我已經貸出去了，還沒有收回來的叫貸款余額，這個總額增加了30%。
隨之而來的，貸款增加，M2肯定也要增長，M2增加了27%，2003年到2008年期間，我們M2增加的比較多，最后導致了2007年的物價上漲，那也不過是一年18%、19%。結果咱們2009年的一年達27%左右，原因在哪兒，原因在貸款一年增加30%。
也就是說，從2008年底，我們國家總的貸款是30萬億，一下子增加到40萬億，增加了10萬億。
這一年光新放出去的貸款達10萬億，所以現在社會上很多人批評說，我們現在的通脹是因為這個造成的，這個我說不對，中國的問題根本不在4萬億，而是增加的信貸，是10萬億。
2009年初房價還沒漲，到2009年底房價暴漲，為什么暴漲，10萬億，就是這10萬億鬧的。
房子問題
10萬億貸款 把房價給拉起來了
那兩年中國的商品房的銷售額也就是3萬億到4萬億，你想貸出10萬億去買什么買不了。
2009年大家都在罵，說房價暴漲怎么這么壞，其實房價漲的還低了，真要把那10萬億都來買房子，絕對不是現在這個，還不知道漲到多少。
清華大學的李稻葵教授說，那個10萬億夠我們消化5年，因為它有后勁。很簡單，它不是馬上就發揮作用，很多人借了錢以后，他買了房以后也沒繼續干別的，以后這個錢慢慢周轉起來，他就拉動物價，這總得有個一兩年時間才表現出來，正好到2011年。
這10萬億出來以后把房價拉起來了，這就是2009年底我們大家說的房價暴漲，所有的開發商都出來了，說是剛性需求，房價只會漲不會跌，這就是騙不懂的人的。
所以2010年初我做報告時，我就跟他們提：今后咱們中國兩年內每一年信貸只增長15%，連續兩年，房價肯定大跌，因為數據在那兒擺著。
深層原因
2011年的通脹 貸款貸多了鬧的
2010年初我在講這個話的時候，我已經知道上面已經定了2010年的信貸大概預算了，大概是增長18%，你要知道18%是個很高的數。
2003年到2007年期間，咱們一年也就增長17%、18%。然后你2009年搞了一個30%的信貸增長，到2010年還搞18%，這兩個東西合在一起，中國這個需求膨脹，貨幣需求膨脹，那能止得住嗎？
所以2011年的物價上漲，通貨膨脹是不可避免的。就是錢多了鬧的，貸款貸多了鬧的。
那么這一套政策導致什么呢，簡單地描述，第一個就是這一條政策出來之后，本來出發點應該說是不錯的，是鑒于西方金融危機發生了，要救市，怕中國經濟下滑。
我們說了，經濟確實出現了下滑，如果增長率降得太低的話，失業要上升的，所以社會還是不穩定的，要救市。但是操之過急，行動粗糙，一下子過了頭，就像踩油門，一踩踩過頭。
為了應對危機 需要適當的增長率
但是到了2010年，形勢已經挽救過來了，還不停止，還搞18%的信貸和貨幣的膨脹，那么結果造成什么呢？
第一個是房價暴漲；第二個，原來上面的精神當然不是想拉房價，是想把整個經濟，就是我們說的GDP增長率和經濟增長率拉高。
我們2007年經濟增長率14%左右，那么2008年緊縮結果，再加上金融危機打擊，降到了9%，2009年也是9%。
在這個情況下2010年還不想頂住，結果2010年增長率是10%左右，超過我們的9.5%。
2011年如果我們的增長率超過9%的話，可能就要開始真正的膨脹。
2010年經濟增長百分之十點幾之后（當然它都是貨幣需求拉起來的），通脹就開始了，這就是物價上漲。
貨幣轉向
當年的某些舉措 可能被美國人忽悠了
物價現在上漲的勢頭也過去了，但是還在漲。
簡單說根據中國過去的經驗，要真是把這一波通貨膨脹給弄下去的話，我認為應該還要適度緊縮，緊縮什么呢？就是2012年的指標弄到15%，再低一個點我估計這個膨脹就可以止步了。
現在回頭來說，應該說是有點事后諸葛亮的說法，至少2008年底我們讓信貸一年增長30%這樣的大撒手是做得有點過分。
最近我看了一個報道，我們說2008年底又開什么G20峰會，峰會上大家聯合救市，又是救中國，又是救美國，有些人還在宣傳這個。
實際上中國當時面臨的形勢跟美國很不同，因為美國在金融危機爆發的時候，不是經濟過熱，經濟基本上不熱，我們經濟有點過熱。
美國的通脹幾乎都是看不到的，中國2007年已經有很明顯的通脹了，所以中國的形勢跟美國不一樣。
美國需要救市，是因為它的整個金融系統在那次危機里確實垮掉了。
中國的金融基本沒有跨，用得到那么大的救市嗎，所以我懷疑可能是被美國人忽悠了。
前景分析
開發商 現在房子賣不出去了
現在房價已經不漲了。如果這兩年貨幣增長都是15%，（房價）不降才有鬼呢。
首先這里頭要去掉一個房地產商，怎么叫去掉房地產商呢？
很多城市房價還在漲，所以開發商把房子都賣了很高的價。結果他現在賣不出去了，為什么？沒有那么多需求。
貸款一卡，就沒那么多需求。貸款數額卡在這兒，買二套房、三套房的人不貸款給你（需求自然就降下來了）。
各位，那么不貸款給你了，房地產商的房子就賣不出去了，對不對？賣不出去了，他的問題在哪？
現在有個數據，房地產商，就那些大的房地產商他們的資產負債率是70%，70%是什么？就比如我包括房子貸款什么的有100塊錢資產的話，70%就相當于我在銀行的貸款就是70塊。
銀行會向你要利息的，你要還錢的對吧？你還錢要還利息，那么房地產商如果把房子賣出去了當然沒有問題，還貸款。
房子賣不出去，你還不了貸款。別人問你要貸款，那我們當然知道還有辦法，還有什么辦法？再貸款。
可現在是貸款緊縮了，特別是對不聽話的房地產商，政府也不貸給他。而且銀行一看你負債率太高，也不敢貸給你。
我們說資金鏈其實說白了就是借新債還老債。
那么新債借不了，老債你就沒法還，怎么辦呢？房地產商就只好降價，降價才能賣出去一部分房子，然后把錢收回來。
要不就是降價賣房 要不就是破產倒閉
所以像我說的兩年信貸15%的話，整個社會資金籌集，一定會讓一大批房地產商只有兩條路選擇，要不趕快降價賣房子，要不就破產倒閉。
如果房地產商破產，不降價他也得降，房子拿出來破產拍賣。
中國房地產商是干什么的？他們說是蓋房子的，房子是他們蓋的嗎？你去問問房地產商不管多大的房地產商，你問他房子是他蓋的嗎？不是。
他的工程都轉包出去了，都是包工隊給蓋的。你要說真是蓋房子做貢獻，房地產商還不如那些包工頭，包工隊包工頭他們干的。
投資買房的人 應該叫投機買房
房地產投機，我原來以為房價一定會上漲，如果房價一定會上漲的話，我最合理的行為是借錢買房子，是吧？
這還不是房地產商，這是投機買房的人，有人說他們是投資買房，我說不對，投資買房應該是什么人？真正的投資買房是我買房子把它租出去，這像個資本家，這叫投資。
買這個房子把它租出去，然后收房租再收回來。
現在中國大多數所謂的投資買房人應該叫投機買房，投機買房什么想法，干投機生意的，就和買股票一樣，股票低點買進高點賣出。一只股票10塊錢買進，15塊錢賣出，他們就想干這個事。
我認為房地產市場過兩天會漲20%，如果是這樣的話，那么利息10%我都可以借。
他買這個房子，買了房子一年以后賣出去，房價漲20%，我還有10%，這才叫真正的空手套白狼。
這個玩意頭幾年房地產投機的時候，有很多人賺錢其實很厲害，兩套房子算下來，幾百萬上千萬來了。
你想一套房子北京一套房子本身就好幾百萬，你這么倒騰兩套來，每一套漲價10%的話，幾百萬就這么到手了。
但是我說這一切都是房價在不斷上漲，如果反過來，房價不斷下跌，你那點錢可能都不夠賠。
開發商買房人 結成利益集團
問題是中國到前年為止已經形成了這么一個利益集團，銀行愿意往外貸款，是為了收利息，房地產商當然是希望房價漲得越快越好。
還有一大批投機買房的人，投機買房的人當然希望買房后房價上漲。所以他們結成一個非常強的利益集團，這個非常強的利益集團不斷對中央施加各種影響，不斷地給壓力。
這些都有道理，我當時沒講這條，房價上漲對中國的經濟不能說一點經濟作用沒有，主要的經濟作用表現在哪？
房價上漲之后，房地產商當然就蓋房子，要蓋房子他就要投資，這是真正的投資，是不是？買鋼材、買水泥蓋房子，民工也找到工作了，鋼廠的鋼也賣出去了，是不是？
這個拉動的作用是有，我們不能否認，但是中國現在的問題是什么？你現在把這個拉動到一定程度，房價暴漲，民工工資漲，漲了以后變通脹了，對不對？所以都漲那肯定也不是好事。
現在中央也有另一手，一邊打房地產，一邊叫你蓋保障房。
你要知道蓋保障房拉動投資的作用是同樣的，都得要找人蓋房子，都得要買水泥、買鋼材，這樣一來房地產商我不需要你了，我徹底的不需要你了，原來你還威脅，我不蓋房子了，我看水泥、鋼材怎么賣，民工找誰干活去。那現在政府在蓋保障房，其實這一手對房地產商還是夠狠的。
以辦企業為借口 玩貸款買房這套
之前我聽到大量的消息，就是在溫州跑路消息之前半年，溫州的很多企業早就轉型了，轉成什么了？以辦企業為借口，實際上是在那玩貸款買房這個生意，貸款買房這個生意掙錢的道其實比任何道都簡單。
這些企業認為，房價上漲我就貸款買房子，等它漲了，我再把房子賣出去，再把貸款還上，我還能剩下一筆。
你們自己做一做就知道最簡單的一個生意就是這個，大批的人在做這個。
他們大批在這做的時候，包括房地產商這么積極的蓋房子，都是等著房價上漲，要大賺一筆。現在房價不漲了，而且房價不漲不說，是你收縮信貸，收縮信貸了貸款買房子的錢先卡住，沒有需求了，房價肯定就漲不動。
另外對房地產商的貸款也卡住，因為貸款緊縮了，兩頭卡著。房價漲不動了，那么房地產商就處于一個非常尷尬的境地，資金鏈搞不好就斷了。你70%的負債，銀行來要貸款，然后你這個房子又沒賣出去，又不想降價，說實話真的要降價很可能就變成什么？房地產商爭著降價，爭著降價的時候，其實到最后可能你還是怎么都賣不出去。
大伙都這么降，其實就現在這個房價再降一半，你說有多少人真正買得起？別說別的，就說北京的富人，有多少人買得起，（即便房價）就降一半，所以你就降價也不見得能多賣出去多少。房地產商陷入一個非常緊張的境地，就是資金鏈斷裂。
緊縮信貸過程中 很多錢已經進不來了
當然他們都有這個希望，一年以后形勢又寬松，保不齊房價又開始暴漲。
房價暴漲當然是可能存在的，2009年有一個政策大轉向，把緊縮政策變一下，貸款一年增長30%，結果房價都往上升，真要來這么一個房價大轉折，當然也可以，還是搞房地產。
現在有很多錢已經進不來了，這就導致我們看到了大量跑路的現象。
也就是說現在貨幣信貸從擴張轉到緊縮的這個過程中，突然一轉向很多企業就突然出了問題了。
很多企業都是這樣。很多搞房地產倒賣的企業估計錯了，以為房價會暴漲，結果房價沒漲，這下完了。
結尾的話
房地產商再不降價 可能有一批要完蛋
中國現在宏觀經濟形勢到了一個很重要的時刻，這個時刻就是說我們的反通脹能不能進行到有足夠成效這么一個關鍵時刻。如果能夠再堅持最后五分鐘，不要很長時間，比如說今年貨幣信貸還是一個適度的緊縮，那么通脹是會下去，中國的增長率暫時下降，也不要著急。只要高于8%的話，我們的經濟還是在前列，沒有太低，那么解決通脹可能會有希望。但是這個時候，你這樣緊的話，房價恐怕就是真的要下降。
再不老老實實降價的房地產商，可能資金鏈要斷了，就要完蛋了，這回輪到這批房地產商要跑路了。
可能還得有不少企業家要繼續跑路，特別是那些大膽借貸的人。這個在任何一個經濟收縮的時候都是會出現的。
政府要做的是什么呢？它要最終保證我們這個經濟不要滑坡滑得太厲害。比如說，今年、后年增長率都是8%，不要滑坡滑得太厲害，另外在這個過程中保護弱勢的群體。
專家介紹
左大培，中國社會科學院研究員，2005年被評為孫冶方經濟學獎評議組專家，專長經濟理論分析。
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