注：本文摘選自余斌《45個十分鐘讀懂資本論》
有人在網上詢問，5.5462‰的房貸月利率是高還是低？從操作層面上回答這個問題，就是看看能否獲得更低的房貸月利率，如果能夠獲得，這個房貸月利率就高了，否則就不算高。而要從理論層面上回答這個問題，就要分析利率是如何形成的。
由于在資本主義生產的基礎上，貨幣能夠轉化為資本，并通過這種轉化來生產利潤，從而由一個一定量的價值變為一個自行增殖、自行增加的價值，于是，貨幣除了作為貨幣具有的購買商品的使用價值以外，又取得了一種追加的使用價值，即作為資本來執行職能的使用價值。在這里，它的使用價值正在于它轉化為資本而生產的利潤。就它作為可能的資本，作為生產利潤的手段的這種屬性來說，它變成了一種特別的商品。
但是，作為特殊商品的貨幣不能像其他商品一樣買賣。一個普通商品的買者所購買的，是這個商品的使用價值；他支付的，是這個商品的價值，并使自己手中持有的價值額由貨幣形式轉化為商品形式。而在貸出者和借入者之間，不像在買者和賣者之間那樣，會發生價值的形式變化。價值額，貨幣，在沒有等價物的情況下付出去，經過一定時間以后交回來。貸出者總是同一價值的所有者，即使在這個價值已經從他手中轉到借入者手中也是這樣。在簡單商品交換中，貨幣總是在買者方面；但在貸放中，貨幣卻是在賣者方面。
貸出者把貨幣放出去一定時期，讓渡的是貨幣作為資本來執行職能的使用價值。而借入者則需要把這筆資本所實現的利潤的一部分作為利息償付給貸出者。如果借入者沒有支付利息，那么他對于貸出者讓渡的使用價值就沒有支付任何代價；而如果借入者把這筆資本所實現的全部利潤都作為利息來付出，那么貸出者就沒有讓渡給借入者貨幣作為資本來執行職能的使用價值，因為借入者沒有從中得到任何剩余價值。因此，利息是而且只能是借入者所實現的利潤的一部分。當然，借入者也可以把借來的貨幣用于揮霍或其他用途，而不把它實際轉化為資本來生產剩余價值。但他仍然必須支付利息，因為貸出者是把貨幣作為資本貸出的。事實上，只有資本家分為貨幣資本家和產業資本家，才使一部分利潤轉化為利息，一般地說，才產生出現代資本主義意義上的利息這個概念。
與普通商品的價格由價值即由生產該商品的社會必要勞動時間決定不同，貨幣作為資本來執行職能的使用價值時，其貸放價格即利息（按單位貨幣計算則為利息率），卻沒有任何“自然”的規定。西方經濟學家曾經用原始森林樹木的增長率作為自然利息率，雖然樹木的交換價值在很大程度上取決于樹木的增長狀況，但樹木的增長狀況卻完全不以樹木的交換價值為轉移。由于利息只是利潤的一部分，所以，利潤本身表現為利息的最高界限。達到這個最高界限，歸屬于執行職能的產業資本家的部分就會等于零。考慮到產業資本家必須從利潤中獲得一筆所謂的監督工資來維持自己的生存，因此，也許要把全部利潤減去一定的監督工資后的余額，看作是利息的最高界限。利息的最低界限則完全無法規定。它可以下降到零以上的任何程度，尤其是在鈔票可以濫印的今天。事實上，只有貨幣資本家和產業資本家之間的競爭，才產生出利息率。
回到房貸利率高低的理論問題上。在改革開放初期，中外合資企業中，中方的出資稱為“資金”，外方的出資稱為“資本”，合稱“資本金”。之所以創造“資本金”這個名詞，主要是因為資本是與剝削聯系在一起的，名聲不好聽。但是，馬克思在談到原始共同體之間的產品交換時指出，物一旦對外成為商品，由于反作用，它們在共同體內部生活中也成為商品。那么按同樣的邏輯，資金一旦對外成為資本，由于反作用，它們在共同體內部生活中，即包括公有制在內的中國經濟中也成為資本。改革開放三十年來，非公經濟成分發展迅猛，中國經濟日益融入資本主義主導的全球化之中。自然地，國內利率的形成規律與上面所講的是十分類似的，其最高界限不應高于一般利潤率，其最低界限可以接近于零。
不過，就房貸利率而言，我們還可以從恩格斯的一段論述中降低它的上限。事實上，盡管貨幣的貸放一般是資本家之間的事，但也不排除一些貨幣被貸給了工人。這是因為，隨著經濟的發展和工人的抗爭，工人的必要的生活消費品中也會包括一些耐用消費品，甚至是住房。從而工人的勞動力價值中也會包括這些耐用消費品的價值。隨著工資的提高，工人就可以通過分期付款來購買這些耐用消費品。恩格斯曾經談到，法國工人為購買房屋而付出的加價房租同英國比起來是相當高的。例如，工人在15年內漸次付出4500法郎以后，能取得一所在15年前價值3300法郎的房屋。若按今天銀行貸款方式來算，這個零首付，為期15年的房貸的月利率僅為3.6287‰，低于那位網友的房貸月利率。而這已經是當年較高的水平了。因此，可能的話，國內首套房（既然是首套，那就不是用于投資或投機，而是用來居住的）的貸款的月利率應當以3.6287‰（相當于年利率4.354%）為上限。
我們從這里還可以看出，那些認為城市化會導致大量人口進入城市，龐大的住房需求會大大推高房價的說法，并無理論根據。最后支撐房價的只能是進城者的收入，如果進城者沒有足夠的收入，買不起房，他們將不會買房。如果房價高到他們甚至租不起房，他們將不會進城。而如果需要他們進城做工，就只能提高他們的工資以應對房價的高漲。如此一來，中國企業的用工成本和物價上漲的壓力就會大大增加，企業的競爭能力就會被削弱，中國經濟的增長必然會受到極大的制約。
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