大量房企快速消失 降價或將是2012主旋律

　　導讀：

　　對于房企而言，2012年將并不好過。在剛剛過去的2011年，隨著中央嚴厲打擊投資投機調控樓市，量價齊跌成為樓市主基調，一批房企通過各種方式快速消失、倒閉。而隨著政策的持續從緊，庫存日益增加和資金日漸緊張，房企危機正逐漸加重。在優勝劣汰的生存法則逼迫下，市場將迎來更大一輪的調整。

　　正在快速消失的房企

　　2011年12月19日，北京市住建委發文稱，北京東方時代房地產開發有限責任公司等473家房地產開發企業的資質證書，有效期屆滿后未依法申請延續或工商營業執照已注銷。根據有關規定，已注銷上述企業的開發資質。

　　對此，北京市住建委有關負責人表示，這意味著這473家房地產開發企業將不能在北京市進一步從事開發。一定程度上，這473家公司今后將在京城樓市消失。

　　從整體數字上估算，可以發現這一波房企消失潮將會持續進行，甚至會呈現加劇勢頭。據上述北京市住建委有關負責人介紹，目前北京市房地產資質有效期內的企業大數是3000家左右。而來自北京市國土部門的數據顯示，最近幾年來，北京市每年公開出讓的經營性土地的平均供應規模不足200宗，而且今后經營性土地供應規模越來越難以超過200宗。假如以5年時間來計算，即便有1000家房企可以獲得土地，原先擁有土地的房企5年內也應該開發完畢，那么這就意味著過五年后有將近2000家房企無法獲得新的土地，而且每年市場都會有新的進入者，那么這2000家房企的出路或許也是消失。

　　房企消失潮并不只是出現在北京。武漢市房管局去年四季度公布的數據顯示，截至2011年10月底，武漢共有在冊房地產開發企業1375家。相比2010年同期，房企數量減少了200余家。

　　被注銷開發資質可以很明顯地判斷房企的生死去留，但很多時候，盡管房企仍然具備開發資質，甚至是項目仍然在運轉，其背后的主人已經更改了。如保利地產通過購買項目公司股權的方式收購北京海淀區東升鄉地塊；近日上海地產界圍繞上海證大外灘地王也是糾葛不斷；杭州綠城則不斷通過賣項目的方式甩包袱。

　　據鏈家地產市場研究部不完全統計，2011年上市房企中，股權出讓共183宗，相比去年增加72宗，增長65%。在當前房企資金充實度大大降低而存貨積壓的情況下，明年房企的股權并購仍會繼續。

　　政策左右樓市命脈？

　　以北京市場為例。據了解，項目開發完畢，土地少、地價高無疑決定了一些房企的去留。

　　但僅此并不能解釋的是，與去年注銷了185家房地產開發企業的資質相比，今年的注銷數量明顯大幅增長。其次，記者從2011年北京注銷開發資質的473家房企中發現，有些企業的注冊成立時間為2009年、2010年，但僅成立了一兩年就迅速注銷，另外有些房企成立了近20年，偏偏也選擇在2011年注銷。第三，不僅是一些小型房企注銷開發資質，一些大型房企如北京世茂投資發展有限公司，也在這波被注銷的房企中。對此，北京世茂有關負責人表示，這是因為該公司已開發完旗下項目。但分析人士指出，這并不排除世茂有看淡北京市場之意。

　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，房企注銷潮、并購潮、退房潮等等，這些都是表象，背后是中國樓市環境發生了巨大變化，在目前的市場環境下，樓市暴利色彩正在逐漸褪色。一方面是投資投機性需求受到抑制，市場受到凍結和分流，銷售遇冷，庫存上升；另一方面是融資成本、拿地成本等提高，房企資金壓力巨大，現金為王漸成共識。

　　萬科北京公司高管肖勁認為，中國樓市說到底是政策市，政策的變化帶來市場的變化，主要是限購、限貸等政策對市場影響較大。

　　降價將是2012年的主旋律？

　　從政策層面來看，2012年樓市調控仍持續釋放從嚴從緊的信號，一定時間內調控不會松動已是業內共識。

　　記者通過春節期間的走訪發現，從市場面來看，樓市仍然十分冷清，交易陷入停滯僵局。在多個售樓處及中介門店，記者普遍看到的是關店停業。根據偉業我愛我家集團統計，1月16—22日北京全市新建商品住宅網簽總量為536套，環比前一周的網簽總量下跌了70.2%，與去年同期相比下跌了83%。全市二手住宅網簽總量為785套，環比前一周的網簽總量下跌了30.2%，與去年同期相比下跌了86.5%。

　　世聯地產分析師認為，房企間競爭加劇乃至并購加劇，成交下降，房價調整仍將是2012年的主旋律。中國科學院預測科學研究中心日前發布2012年中國經濟預測報告顯示，綜合調控政策、市場供需等各項因素，2012年商品房價格將難以維持增長趨勢，轉而進入下行通道，預計商品房平均銷售價格將同比下降5.3%左右。

　　但同時也有專業人士指出，由于開發商無錢買地等，最終將迫使調控停止。

　　不過，應該看到的是，一方面高房價確實不可持續，樓市過去一直是暴利行業，房價收入比較高，嚴重影響民生和經濟的可持續性；另外，通過經濟結構的重新組合、產能的重新配置，中國經濟不僅有出路，而且將找到新的發展機遇。

　

新華網：中國18省市GDP增速放緩 房價下行或成為主旋律

　　據經濟之聲《央廣財經評論》報道，截至今天(26日)上午，全國已經有28個省份公布了2011年GDP的成績單，其中有25個省份的GDP增長速度高于全國平均值9.2%，18個省份的增幅低于上一年，這其中生產總值最高的省份是廣東，廣東去年的GDP是5.3萬億，成為國內第一個邁入五萬億元大關的省份。在已經公布的數據當中，只有北京、上海、浙江三個省份的GDP增速低于全國平均值9.2%，其余的省份全都高于這個水平。這28個省份當中增長速度最快的是16.4%，最低的是8%，其中增速位于12%-5%的省份占了近半數，超過15%的有四個省份，在增速超過15%的省份當中只有天津一個東部省份。

　　北京市市長郭金龍說，降低發展速度有利于結構的調整，受汽車限購、房地產調控以及首鋼搬遷等政策措施的影響，去年北京的經濟增長速度被拉低了兩個百分點，在上海將GDP增速視為臉面的思路也受到批評，上海市委書記俞正聲強調，現在發展的重點在于要根治小微企業和創新性人才發展遲緩這一科技創新的硬傷，他強調要轉型速度必須降下來。另一方面統計表明，上海和北京的人均GDP去年都已經超過了8萬元人民幣，按照年平均匯率折合1.2萬美元，根據世界銀行的標準已經達到中等富裕國家的水平。商務部國際貿易經濟合作研究院研究員梅新育表示，京滬人均GDP達到中等富裕國家水平是我國經濟發展的必然顯現，預計未來像廣州、深圳等城市也將會步入這一行列。

　　對于房地產企業來說，2012年將并不好過，新華社今天發表評論說，在剛剛過去的2011年，隨著中央嚴厲打擊投機、投資調控樓市，量價齊跌成為了樓市的主基調，一些房企通過各種各樣的方式快速消失和倒閉，在優勝劣汰的生存法則逼迫下，市場將會迎來更大一輪的調整。去年12月19日北京市住建委發文表示，將會注銷473家房地產開發企業的開發資質。

　　房企消失潮并不是只出現在北京，武漢市房管局去年四季度公布的數據顯示，截至2011年10月底，武漢一共有在冊房地產開發企業1375家，相比2010年同期房企數量減少了200多家。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，房企注銷潮、并購潮、退房潮等等這些都是表象，背后是中國樓市環境發生了巨大的變化，在目前的市場環境之下樓市暴利色彩正在逐漸的褪色。萬科北京公司高管肖勁認為，中國樓市說到底是政策市，政策的變化帶來市場的變化，主要是限購、限貸等政策對市場影響比較大。

　　中國科學院預測科學研究中心日前發布2012年中國經濟預測報告顯示，綜合調控政策市場供需等各種各樣的因素，2012年商品房價格將難以維持增長趨勢，轉而進入下行通道，預計商品房平均銷售價格將會同比下降5.3%左右。但是也有專業人士指出，由于開發商無錢買地，最將將迫使調控停止，不過應當看到的是一方面高房價確實不可持續，樓市過去一直是暴利行業，房價收入比比較高，嚴重影響民生和經濟的可持續增長。另外通過經濟結構的重新組合，產能的重新配置，中國經濟不僅有出路而且將會找到新的發展機遇。

中國廣播網：未來最危險！中國須警惕樓市崩潰四個引爆點

　　2008年A股出現70%的下跌是可以承受的，因為當時股市只有30萬億的規模，但如果未來樓市出現了50-70%的下跌，中國是承受不了的。因為樓市是100萬億的規模。如果樓市下跌超過50%，中國老百姓的資產變成負資產，金融危機將難以避免。

　　中國的房地產泡沫到底有多大？

　　目前中國的房地產泡沫似乎不如1991年的日本、2007年的美國房地產泡沫破裂大，因為他們有金融杠桿放大，經濟增長速度也不如我們。但如果換個視角來看，中國城市居民的購買力已經遠遠不能支撐高房價。張庭賓指出，國際上收入房價比的合理范圍為4-6倍，而在中國城市的這一數值極端值已經達到全球最高的15-20倍。在北京、上海等城市，房價租金比也達到500-600倍，一套房子的購買價相當于50年的租金。

　　張庭賓認為，中國宏觀經濟目前面臨著改革開放三十年來最嚴峻的時刻，三駕馬車中，外需不斷收縮，投資不可能有更大規模，居民消費占GDP比重持續下降。此時，樓市是否雪崩，將嚴重影響到中國宏觀經濟基本面。

　　中國須警惕樓市崩潰四個引爆點

　　張庭賓判斷，如果現行政策不發生改變，中國社會和周邊地緣政治基本穩定，國際上也無重大突發事件，那么，樓價跌幅或達到30%-40%，但不可能超過50%，如果適當放松貨幣政策，房價可穩住，并可能有進一步回升。

　　但前提是，中國未來一段時間內要特別警惕樓市崩潰的四個引爆點，即A股暴跌、中美貿易戰爆發、國際油價飆升、中國周邊地緣政治危機的發生。

　　首先，如果上證指數暴跌至1500點以下，流動性再收縮幾萬億，對樓市無疑是雪上加霜；

　　其次，美國參眾兩院通過了匯率操縱懲罰法案，中美爆發貿易戰，國內或出現大量失業和工資下降，房屋斷供可能集中爆發，而美國則可以通過TPP降低部分國家對美出口關稅，彌補由中國出口停頓造成的商品短缺；

　　再次，若美國和以色列襲擊伊朗，國際油價上漲至150美元甚至200美元/桶，糧食價格也將上漲一倍，中國將受到巨大沖擊；最后，中國周邊出現地緣政治危機，如釣魚島和南海發生軍事沖突。

　　“如果這幾個點引爆，中國境內約2萬億美元的國際熱錢就有可能集中撤離。”張庭賓說。

　　房價跌幅超40%政府應救市

　　張庭賓還指出，中國樓市可以下降30%-40%，但決不能下降50%，否則會對銀行業造成巨大沖擊，中國就有可能重走日本老路，面臨“失去的十年”。因此，“如果房價下跌40%以上，建議政府應該救市。”

　　需要強調的是，張庭賓是堅決反對房地產泡沫的上行的，早在2009年就反復警告，房價若再漲30%-50%，將來就可能出現雪崩。“但是到了今天，如果房價真的跌掉40%，這時候就應該救市，某種程度上，救的是商業銀行體系，救的是中國的老百姓。”

　　張庭賓表示，房價并非越跌越好，如果房價真的下跌50%-70%，國內就可能面臨更大的危機，失去大量就業機會、工資下降，股票市值大量蒸發、穩定現金收入消失，到時候還是買不起房子。

　　最后，對于大多數中低收入階層來說，社會保障房將非常重要，而政府必須為社會公眾負責、提供住房保障。

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