北京中原地產市場研究部發布的分析數據顯示，反映目前市場情況的商品住宅環比指數，在最后一個月的平均下調幅度達0.24%，繼去年11月份平均下調0.19%后再次擴大降幅。同時，全國房價平均同比指數也降至101.63，漲幅比上月縮小。
新華社發文稱，各種數據顯示，在房地產調控的持續作用下，全國房價回落的趨勢仍在繼續，房價出現下跌的城市范圍不斷擴大，樓市由升轉降的拐點已經確立，全國性下調通道開啟。
部分業內人士預計，隨著庫存壓力的加大和開發企業資金狀況的進一步緊張，房價整體下降的趨勢還將持續，并可能轉為實質性的同比下跌。
中西部相對“堅挺”
國家統計局數據顯示，去年12月，全國70個大中城市中，僅有兩個城市的新建商品住宅價格環比上漲，漲幅均為0.1%。另有16個城市房價環比持平，其余52個城市均是下降。
而在同年1月，全國70個大中城市中，僅有重慶、瀘州、南充3個城市的新建商品住宅價格下降，另有7個城市持平，其余60個城市房價上漲。不難發現，這70個大中城市的房價漲跌態勢幾乎倒掛，反映出房地產市場調控效果明顯。
事實上，盡管統計局也統計了“新建住房價格指數”、“二手住宅價格指數”、“新建商品住宅分類價格指數”等指標，但“新建商品住宅價格”剔除了保障房和二手房等因素，更能準確地反映市場變化。
相比之下，中西部城市房價下跌的動力似乎不足。在16個房價環比持平的城市中，除了泉州、湛江、三亞外，其余13個均為中西部城市。同時，兩個房價環比上漲的城市均為中西部城市，分別是貴陽和銀川。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭分析稱，環比房價仍相對膠著的城市，主要集中在中西部地區，因為這些城市房價本來就相對較低，漲速相對較慢，所以降價空間沒有東部城市、一線城市大。
另外，限購城市的房價跌幅，明顯大于非限購城市。據統計，在上述70個大中城市中，40個限購城市的房價平均下跌0.29%，30個非限購城市房價平均下跌0.16%。其中，北京、上海、廣州、深圳等4個一線城市的跌幅更是達到0.37%，這也是自去年8月一線城市房價集體停漲以來，連續4個月保持下跌。
另一數據也能說明這一點：在房價下調幅度超過0.4%的15個城市中，除九江、岳陽外，其余13個全部為限購城市。
同比下跌拐點隱現
在多數業內人士看來，整體房價連續3個月下跌，表示房價下跌通道已正式確立，也預示著下跌趨勢將會延續一段時間。
楊紅旭表示，預計未來半年左右，全國房價總體上還將保持環比下跌的狀態，今年下半年趨于筑底、企穩，四季度可能逆轉為正增長。
在房企陣營中，看空的聲音同樣存在。繼萬科總裁郁亮拋出“冬天論”后，近日不少房企大佬也紛紛表態，認為今年房價可能下跌。中坤投資集團董事長甚至認為，今年房價跌幅可能達到30%。
在房價下行的信號中，庫存壓力居其一。統計局數據顯示，截至去年末，全國商品房待售面積為27194萬平方米，幾乎相當于當年銷售面積的1/4。此外，在去年房企本年資金來源中，國內貸款已與2010年持平，個人按揭貸款則下降12.2%。
另一個重要信號是，去年四季度全國主要監測城市的居住地價為4518元/平方米，近10個季度以來首次停漲，長三角和珠三角區域的綜合地價出現下滑。土地市場的泡沫正在被擠出。
因此，即便今年有可能出臺首套房貸放松的政策，多數業內人士仍認為，樓市已進入調整階段，房價下降不可避免。
值得注意的是，隨著房地產市場的繼續下調，今年的房價很可能轉入同比下降。按照統計局數據，去年12月，70個大中城市的房價的平均同比漲幅，已從去年3月的5.59%，降至1.63%。
北京中原地產分析認為，市場開始出現房價同比下調拐點苗頭，預計該拐點出現在今年3月左右。
12月房價數據：
12月70個大中城市中僅貴陽銀川房價環比上漲
國家統計局今日公布70個大中城市房價數據，12月房價環比價格下降的城市增加了3個達到52個，僅貴陽銀川房價環比上漲，漲幅均為0.1%， 溫州環比下降近2%，跌幅最大。
一線城市房價領先回落 成交面積同比下滑近三成
易居中國研究報告更進一步指出，一、二、三線城市新建商品住宅齊齊出現環比回落情形。其中，一線城市新建商品住宅環比價格降幅最大，為0.37%;其次是二線城市，降幅為0.24%;最后則是三線城市，降幅為0.22%。
獨家解讀：12月房價跌幅擴大 調控效果漸清晰
目前市場情況的新建商品住宅環比指數，環比11月平均下調幅度達到了0.24%。而同比上漲幅度也明顯放緩，僅上漲了1.63，為近10個月的最低漲幅。12月70個城市二手房平均環比價格指數下跌0.46%，與上月持平;同比上漲幅度為0.14，也是近10個月的最低漲幅。這表明12月房價跌幅擴大，調控執行效果在逐漸清晰。
房價拐點進一步確立 今年樓市冬天或更冷
去年12月份，北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品房房價環比再次全面下跌。這已經是一線城市連續三個月出現環比全線下跌的情況，顯示一線城市房價拐點進一步明確。
分析人士指出，在去年10月全國房價拐點出現以后，近兩個月房價下行趨勢更加明顯，預計在今年調控基調和力度不放松的背景下，房價或會繼續下滑。
2011年樓市整體情況：
2011年全國商品房均價同比增6.9%
統計顯示，2011年商品房平均銷售價格為5381元/平方米，比2010年增長6.9%，增速回落了0.6個百分點。2011年房地產投資增幅雖然明顯放緩，但是其投資總額依然創下了歷史新高，同比增長了27.9%。在限購、限貸、限價的“三限”政策下，全國平均房價漲幅明顯放緩。
全國商品房待售面積2.7億平方米
國家統計局17日發布數據顯示，去年全國商品房銷售面積10.99億平方米，比上年增長4.9%，商品房銷售額59119億元，增長12.1%。當然，增幅均出現較大幅度下降。
“庫存消耗成為目前處于調控周期下的房企特別是二三線城市及二三線房企的最大難題。”中原市場研究部總監張大偉認為，這表明全國樓市的庫存壓力增加。截至2011年年底中國10個典型城市新建商品住宅庫存總量高達6000萬平方米，與2010年同期相比，新增1700萬平方米庫存量，增長約40%，庫存量處于高位運行狀態。(來源：每日經濟新聞)
| 違約歷史昭示歐債迷局 |
| 2012年01月18日 中國宏觀經濟信息網 |
| 歐債危機繼續向深淵快速墜落。標普公司1月13日和17日分別下調了包括法國和奧地利在內的歐元區9國和歐洲金融穩定基金(EFSF)的評級，同時希臘與其債權人的債務重組談判也宣告破裂。但是，歐盟、歐央行和國際貨幣基金組織(IMF)扮演的救世主遲遲沒有登場。債務危機惡化和實體經濟衰退形成惡性循環。一季度日益迫近的到期巨額債務正在把問題國家逼入違約絕地，債務違約和歐元區解體似乎已經指日可待。那么，在需要攤牌的最后時刻，既缺外援又難自救的歐債亂局將如何收場? 歷史上的主權債務違約 回顧主權債務違約的歷史能為歐債危機的演進指點迷津。主權債務違約從來不是新聞。歷史上曾有幾次債務違約的高峰，其中19世紀20年代到40年代末期，以及20世紀30年代到50年代初期，這兩個時期全世界經濟總量近一半的國家都處于違約狀態。從單個國家看，歷史上西班牙和委內瑞拉都具有主權違約的熟練經驗，保持著超過10次的違約記錄。 一旦出現主權債務違約，其后果將取決于違約所處的時期。早期，債務關系主要是是由貧窮國家向富裕國家借貸，債務以債權國貨幣或貴金屬結算。債權國具備較強國力和懲戒手段。這種情況下，違約方可能陷入以下不利局面：一是在武力威脅下承受主權或聲譽上的損失，二是被國際資本市場和貿易伙伴拒之門外，三是海外資產有被凍結之虞。 對此，炮艦外交即是明證。19世紀，英國分別入侵埃及、土耳其等無力償債的國家并掌握了其財政資源;19世紀末到20世紀初，美國控制了多米尼加共和國的關稅并隨后占領該國，還因債務問題對委內瑞拉、尼加拉瓜和海地展開了軍事行動;1936年紐芬蘭對外債違約后，淪為了加拿大的一個省。另外，聲譽掃地也是債務國的一大損失。希臘1826年和洪都拉斯1873年的違約都導致他們長期無法進入國際資本市場;蘇聯1918年拒絕償還沙皇時期的債務，但是70年后俄羅斯終于能夠重回國際債務市場時，它也不得不償還一部分違約債務。 炮艦外交時代之后，危機解決機制得到改善，債務重組成為主要形式。債務雙方通過漫長談判和反復博弈，一般都會達成部分違約或債務重組的協議。上世紀90年代的拉美債務危機中，美國嘗試通過布雷迪計劃對失去償債能力的國家進行債務消減和重組，為債務國恢復經濟增長和償債能力提供喘息之機;1998年俄羅斯債務違約后，一方面以物抵債，另一方面與西方商業銀行達成了債務減免和債務重組協議;2001年，阿根廷對約1500億美元的外債宣布違約，經歷了長期的國內政治和經濟動蕩后，與國際金融機構最終達成了借新還舊的重組協議。這些債務違約一般都伴隨著違約國貨幣的大幅貶值和國內嚴重通貨膨脹，但是貶值和通脹在客觀上起到了重整經濟資源和刺激經濟增長的作用。 當代債權債務人的轉換 當代，經濟全球化推動國際債務關系完成了三個重要轉變：一是全球經濟結構失衡造成債務雙方身份轉換，發展中國家持續貿易盈余成為債權國，而發達國家赤字攀升淪為債務國;二是債務幣種采用債務國發行的國際貨幣;三是各國經濟利益相互依賴和密切嵌合，局部債務風險全球擴散。 在新的債務關系下，控制債務結算幣種和發行國際貨幣的特權，為債務國央行擴張貨幣、制造通脹和消減主權債務大開方便之門。眾所周知，政府可以通過維持低利率和制造通貨膨脹消減國內債務，這是對內債務違約的變通手法。同樣，發行國際貨幣的債務國，通過外溢的貨幣擴張政策壓低全球基準利率和制造全球通貨膨脹，可以隱蔽地實現對外債務違約，而不需要和債權人簽訂重組協議。債務國央行的發鈔能力保證了他總能夠為債務買單，而債權國的話語權將被大幅消弱。具備獨立貨幣政策的美國、英國、日本等國家已經借此成功化解了債務壓力，證明了這是一條誘人的坦途。貨幣主權成為債務關系的利益樞紐。 歐元區會不會動用“滅火器” 歐元區具備貨幣發行權，這是歐債危機最后的“滅火器”，無論是面對主權債務還是銀行危機。但各成員國的立場差異阻止他們輕易拱手讓出利益，今年希臘和法國的大選為緊縮政策和接受援助制造了更大的困難。歐元區的不團結，正在幫助危機迅速拓展它的危害和期限。而問題國家捉襟見肘的財政能力，使試圖依賴財政的救助思路愈發陷入窮途末路。 “滅火器”的使用必須跨越歐元區的政治和法律框架。而這個框架只有在政治和社會受到威脅的情況下才會失效。標普公司調降9國和EFSF評級，正加速這個進程。預期希臘違約帶來的骨牌效應，有可能導致歐元區債券市場崩盤和銀行業危機，這或將成為歐央行迅速開動印鈔機的觸發點。觸發點取決于多邊博弈的很多偶然因素，或早或晚，早則皮肉之痛，晚則刮骨療毒。歐元的擴張和貶值，在短期是化解債務風險的技術需要，在長期是調整歐元區經濟結構的必然回歸。2009年美國加州也曾遭遇政府破產之憂，但聯邦政府而不是其他州的緊急資金援助幫其脫困，這也可以為歐債危機的救援前景提供暗示。 從歷史角度看，貨幣主權的確賦予了債務國通過貨幣手段違約的特權。但是，債務遲早要還，區別只是在于付出經濟利益還是損傷貨幣信用，而后者或許更為昂貴。目前，歐元區正在向后者漸行漸近。無論如何，今年上半年都將是大亂大治的歷史時刻。 歐元區解體并非可信的威脅，這意味著共輸的下場。對任何一方而言，解體后他們必須面對更差的貨幣信用和更難纏的多邊談判，不符合自身利益。在歐元區框架之內邊打邊退、爭取更多權益才是各成員國的理性選擇。并且，一旦歐元區解體，全球的金融市場和經濟運行都會立刻陷入巨大的混亂之中，其他發達國家和發展中國家也都不能幸免。 對中國而言，國際金融危機是督促改革的催化劑，必須借機深化經濟體制和金融改革。不僅要加強自律，實現國內經濟的長期可持續發展，而且要致力于推動國際社會建立健康的經濟發展秩序和穩定的政治局勢。首先，應加強我國中央和地方兩級政府的財政自律，設定嚴格的自我約束機制，降低各種顯性和隱性債務;其次，應加快人民幣匯率市場化和人民幣國際化進程，增強應對海外金融沖擊的能力;最后，還需積極參與全球治理，努力維護安全和可持續的海外投資環境。(來源：證券時報 劉峰) |
| “債務貨幣化”放大美債持有風險 |
| 2012年01月11日 中國宏觀經濟信息網 |
| 美國國債一直被認為是與美元等量齊觀的全球流通性最好的金融資產，且基本無違約風險，是各國政府和投資者的優選投資品。特別是在歐債危機愈演愈烈不斷惡化的當下，更成為各國趨之若鶩的投資品。2011年更可以稱得上是美債的“牛市”，然而美國國債真的是安全的資產嗎? 從市場深度和流動性而言，美國國債二級市場存量達到6萬億美元以上，可以滿足全球源源不斷的資金投資需求。然而，美債繁榮的背后是美國債務的爆炸式增長。十年來，美國債務總規模由5.3萬億增長至15萬億美元。數據顯示，美國債務余額達到15萬億美元，與其全年國內生產總值(GDP)規模相當。美國總債務規模更加驚人，截至去年二季度，美國家庭、企業和政府債務的總和就已達到約36.5萬億美元，尤其是政府未償付債務已占GDP的65%，是自上世紀40年代以來的最高水平。 2011年二季度以來，歐債危機愈演愈烈，歐洲主權債券遭到大幅拋售，全球資金流入美債市場，包括美國國債及其它機構債券在內的美元資產大受追捧。去年三季度以來美國收益率持續下行，美國基準10年期國債收益率近一個月來首次降至2%以下，創下歷史最低水平，繼續維持全球最廉價的債務融資成本。美國國債價格已經被史無前例地高估，美債泡沫已經被吹得越來越大。 不過，美國似乎從來不擔心美債被拋售，因為這是剛性的債權結構決定的。在美國的國債構成中，除政府外的其他部門(包括美聯儲、政府管理的各種基金等)持有約40%，美國居民投資者持有約30%，外國投資者持有約30%，中國持有美債占比為8%。過去十年，中國持有美國債券規模經歷了爆炸性增長，年均增長率達36.8%。 與中國情形相似，大多數通過資源出口和商品出口積累貿易盈余的新興國家都積極購買美國國債。受此影響，2000年-2008年，美國10年期國債的收益率平均下降了40%。近十年，美國政府每年的借款包括債務再融資規模平均超過4萬億美元。 作為全球最大債務國的美國，債務不但沒有對其形成制約，反而成為美國維持金融霸權的工具。美國的負債幾乎全部以美元計價，憑借“美元本位制”不僅支撐其債務的國際循環，也能利用貨幣“估值效應”，通過債務貨幣化或變相貶值增加國民財富，但債權國的主權財富風險隨著美國債務風險長期化、債務貨幣化而同步上升。過去10年間，新興發展中國家外匯儲備總量從約7500億美元(相當于GDP的11%)增至近6.3萬億美元，占比遠遠超過全球儲備資產的50%。 長期來看，美國債務海平面的繼續升高以及債務貨幣化導致的美元貶值，讓各國真實購買力和主權財富面臨較大損失。而貨幣政策、匯率政策以及國家金融安全都被置于巨大的風險之下，長期的廉價美元和廉價資本將使得各國在痛苦的失衡中越陷越深。 當前，盡管美國國債投資地位注定難以替代，仍被全球視為安全投資品，但中國的外儲資產流向不僅要考慮流動性、收益性，更要考慮戰略性和前瞻性。中美兩國之間的債權債務依賴關系必須被打破，持續增持美國國債的時代恐怕正在發生重要改變。 美債看似是安全資產，然而由于美國通過“債務貨幣化”削減債務的可能性很大，持有美債蘊藏的風險不可低估。從美國債務的削減經驗看，“債務貨幣化”曾經屢次將美國從債務危機中拯救出來。如果把降低債務的“名義增長效應”分為“實際增長效應”和“通脹效應”兩部分，歷史經驗數據顯示，1946-2003年間，實際GDP增長平均每年令公債-GDP比率降低1.3個百分點，而通脹的作用為1.6個百分點，大于前者。換言之，在整個“名義增長效應”中，通脹的貢獻度為56%。 金融危機以來，美國實施量化寬松的本質就是債務貨幣化。美國將“私人債務國家化”，然后將“國家債務國際化”，讓別國為美國的危機買單，美聯儲用天量國債購買計劃來支撐全球流動性戰略，其背后是加速全球財富的轉移和再分配。 2012年上半年，為防止歐債危機的溢出效應以及拯救美國疲弱的房地產市場，美聯儲推出QE3的可能性越來越大，美聯儲量化寬松將卷土重來。如果新興經濟體以及債權國以購買債券等形式回流美國，進一步乘數放大美元流動性。 因此，到了該思考中國如何扮演債權人角色的時候了。當“窮國為富國融資”成為常態時，會進一步強化彼此之間的失衡。債務或是債權從來都不是一國金融話語權的決定因素，中國成為真正的債權大國的路途還十分遙遠，需要努力調整全球財富分配的格局，需要重新思考主權財富資本該如何重新配置。大規模投資于美債的儲備資產流向需要有根本性改變。(來源：中國證券報 張茉楠) |
| 阿根廷：又一個危機風險點 |
| 2011年12月31日 中國宏觀經濟信息網 |
| 阿根廷有可能成為引發全球金融市場動蕩的又一大風險點。 今年阿根廷出現了嚴重通脹、資金大幅外流、匯率持續貶值以及外匯儲備縮水等現象，這與十年前的債務危機前具有一定相似性，這當然加劇了全球金融市場對阿根廷再次爆發債務危機的擔憂。在明年全球經濟增速放緩和歐債危機可能繼續惡化的大背景下，一旦阿根廷爆發新一輪債務危機，必將會對持有阿債務的歐洲銀行系統造成進一步沖擊，并在拉美地區引發更大范圍的金融風險和市場恐慌。 其實，2010年，阿根廷實際GDP同比增速高達9.2%，僅次于新加坡、中國和印度。2011年，雖然面臨全球經濟增速放緩、國際貿易環境惡化以及鄰國巴西經濟疲軟的沖擊，前三季度GDP同比增速仍分別達9.9%、9.1%和9.3%。但通脹的高企成了困擾阿根廷最為顯著的風險。2010年，阿根廷官方年度通脹率達10.4%，而民間研究機構公布的實際通脹率則高達22%。2011年11月官方通脹率小幅降至9.5%，但彭博預測2011年全年實際通脹率或高于25%。除了經濟快速增長和較為寬松的銀行信貸之外，實行保護民族工業的進口替代戰略也是阿根廷通脹居高不下的重要原因之一。該國進口替代戰略強調抑制進口增長，保護生產率較低的民族工業，致使國內工業制成品價格較高，再加上農產品和能源價格持續走高，推動通脹率保持在高位。嚴重的通貨膨脹不僅使資金大量外流，或流向房地產等具有保值功能的投資途徑，加劇匯率貶值，推高房地產資產泡沫，還引發了大規模罷工和社會動蕩。 2011年前三季度，阿根廷資金流出總額分別為37億美元、61億美元和84億美元，其中第三季度外流資金數，不僅超過了2008年金融危機時的水平，且創下該國的歷史最高紀錄。因為資金外流加劇，阿根廷外匯儲備急劇縮水，從2011年1月初的526億美元降至12月13日的440億美元，縮水幅度達16.35%。為遏制資金外流和搶購美元，阿根廷政府實施了一系列外匯管制措施，雖然控制了購買美元外匯的需求，但也加劇了投資者的擔憂，大規模資金出逃現象有增無減。 從歷史上看，資金大幅外流是阿根廷爆發債務危機的前奏。自2005年阿根廷政府成功債務重組后，外債占國內生產總值的比重就不斷下降，2010年阿根廷外債占GDP比重下降至36.3%，在世界經濟論壇《2011年金融發展報告》中36個發展中經濟體中排名第19位，處于中等風險范圍。截至今年9月底，阿根廷外債總額為1363.9億美元，占國內生產總值的33%，這一占比降至近15年來的新低。此外，阿根廷短期外債規模與外匯儲備之間的比例也從2003年的158.6%大幅下降至2010年的67.1%，說明阿根廷外匯儲備相對于短期外債來說仍較為充足，短期內發生外債危機的概率不大。然而2010年總外債占外匯儲備的比重仍高達226.1%，遠超國際公認的警戒線。如果未來阿根廷經濟增長和出口大幅放緩，外匯收入進一步下滑，財政赤字繼續攀升，則外債違約風險將會進一步上升。IMF預測，阿根廷短期外債占外匯儲備的比重將由2010年的67.1%攀升至2011年的83.4%和2012年的77.9%，短期債務違約風險可能繼續加大。 阿根廷2012年將在經濟增速、銀行體系、地緣政治方面遭遇更大風險，任何一個風險的急劇爆發，將很可能成為“壓倒駱駝的最后一根稻草”。通脹居高不下將可能進一步抑制國內私人消費增長，加大經濟增速下滑風險，而全球經濟增速放緩風險將進一步沖擊出口增長，阿根廷資金外流將可能延續，加劇固定資產投資的萎縮趨勢。預計2012年阿根廷實際GDP增速將放緩至4.2%左右，并將在未來幾年內維持在4%至5%的增速范圍之內。阿根廷銀行業盈利能力較弱，對政府政策依賴性愈發加大，經濟放緩將加大中小銀行的盈利壓力，中小銀行倒閉將可能引發銀行業危機。投資者對阿根廷銀行系統缺乏信心，致使資金大量外逃，加劇銀行體系美元流動性短缺和信貸緊縮，加大其爆發流動性危機的風險，阿根廷銀行系統面臨政治風險等一系列不確定因素，這將可能對銀行資產分配、盈利能力和融資造成負面影響;阿根廷經濟增長可持續性面臨考驗，一旦經濟增長大幅放緩造成私人消費急劇萎縮，銀行消費貸款將面臨較大信用風險，銀行資產質量將會受到沖擊。在地緣政治上，由于馬島附近海底發現了巨量油氣資源儲備，上周，在阿根廷等南方共同市場成員國宣布對馬島采取封鎖措施之后，英國官方立即給予強烈譴責，軍方更呼吁派遣核潛艇以宣示主權，馬島局勢驟然惡化。盡管如今阿根廷已不再由軍人執政，但文官政府為擺脫較為嚴重的經濟困境，通過軍事挑釁來轉移國內矛盾的可能性也不能排除。(來源：上海證券報 宋瑋 中國工商銀行城市金融研究所分析師) |
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