多位專家和房地產業內人士10日在出席2012年中國地產新視角高峰論壇時表示，2012年房地產宏觀調控形勢仍難以松動，房地產價格下跌已成趨勢，房地產企業為"求生存"面臨轉型壓力。
房價將繼續下行
多位房地產企業負責人對2012年的房地產調控政策預期悲觀，認為今年房價下降已是大勢所趨。首創集團總經理劉曉光估計全年房價的降幅可能在10%左右，林達集團董事長李曉林預測下調20%左右。中坤集團董事長黃怒波則認為，"本輪房地產市場調控不會回頭，可能信貸調控措施會改，但是政策不會退出，預計房價將下跌30%。"
全國人大常委會副委員長、民建中央主席陳昌智表示，房地產行業兩年的調控效果已經顯現，高熱的房地產行業開始降溫。過度開發的區域、城市開始理性回歸，房價開始出現明顯的回調。
財政部財政科學研究所所長賈康認為，房地產調控新政要真正發揮出作用，必須考慮建立現代稅制和現代地方稅體系，同時促進房地產領域的健康發展。這要求考慮在住房保有環節上征稅，當然只是針對高端住宅設立房地產稅。
尋求轉型
陳昌智建議，隨著保障性住房政策的全面展開，開發商應把科學合理地參與保障性住房建設看成是房地產全行業發展的機會。房地產行業面臨轉型重組，戰略性新興產業、現代服務業、文化產業等不同行業的跨界發展，將會為中國房地產業帶來全新的面貌。中國房地產行業將向著專營或者兼營的合理方向發展，放棄簡單的、高利潤的慣性思維。
北京房地產業協會秘書長陳志認為，此前我國房地產行業發展在投資上存在明顯的過熱成分。未來我國將著力擴大內需，房地產行業發展也應遵循這一原則，特別是住房建設與供應體系方面，應建立二元體系：一方面是普通商品住房的供應，另一方面是保障性住房的供應。而這種二元體系的建立，將會是我國今后城市化發展路徑。
黃怒波表示，政府保障房建設對推動下一步城鎮化會起到非常積極的作用，也將逼著房地產企業轉型，這對房地產企業來說不是壞事。但他認為，當下房地產企業首先要考慮活下來，"因為轉型不是那么簡單，想轉型就能轉的"。
李曉林建議，"今年房地產企業應進行一些調整，收縮一部分'戰線'可能會好一點。"同時，目前全國樓市狀況，對于那些有較充足現金流的房企而言，可能是一個較好的機遇。
華遠地產董事長任志強認為，目前雖然部分房企資金壓力較大，但大部分房企的資金鏈并未像外界認為的那么糟糕。由于今年市場中會供應大量保障性住房，估計全年整體銷售仍將小幅增長。同時，得益于2010年新開工量的高峰，今年房地產市場的供應量將呈增長趨勢。(中國證券報 陳瑩瑩 喻思孌)地產大佬集體看跌 2012房價黃怒波稱最多跌三成
昨日舉行的"2012中國地產新視角高峰論壇"上，任志強、劉曉光和黃怒波等地產大佬紛紛亮出觀點，認為降價是今年房地產市場大勢所趨，爭論的焦點也僅限于降幅多少而已。其中，黃怒波最為悲觀，認為房價降幅甚至將高達30%。
同時，近日瑞銀大中華研討會發布的數據顯示，2011~2012年度，全國商品住宅的供應或超出需求20%~40%左右。根據瑞銀的估算，只有當新增供應降低28%，市場才能重新回到平衡狀態。
過量的新增供應，讓今年的房價走勢，可能在去年的基礎上呈現下跌。瑞銀預測，今年上半年，房價會繼續下跌5%~20%，由于房地產市場的整體趨勢不被看好，今年國內房地產股的估值也許會再創新低。
難止房價下跌之勢
在堅持調控政策不動搖，新增供應仍處于高位的2012年，雖然開發商還不至于遭遇大面積洗牌，但房價下跌似乎已成為業內共識。
昨日，首創集團總裁劉曉光就在"2012中國地產新視角高峰論壇"上公開表示，今年的房價會有下浮的可能性，但并不會出現暴跌，跌幅應該在"百分之十幾"。
劉曉光的觀點得到了林達集團董事長李曉林的贊同，他認為，如果今年GDP增幅達到7.5%，那么房價降幅將達到20%。陽光100置業集團常務副總裁范小沖認為，"今年房價會有下調，但是肯定不會是大幅下調，因為政策收緊的極限已經到來，現在開始慢慢回調。"范小沖同時表示，二、三線城市房價不會出現較大的滑坡，但總體而言，不排除個別現金流非常緊張的項目為了活命，房價出現"跳水"。
相比之下，中坤集團董事長黃怒波更悲觀。他認為，盡管信貸調控措施可能會改變，但本輪樓市調控不會停止，因此房價降幅應該在30%。
另外，令人擔憂的開發商資金鏈問題，在華遠地產總裁任志強看來，并沒到最糟糕的時候，2011年開發商的開發資金和到位資金的比例是1：1.78，僅比2009年略低。他認為，房地產沒有媒體說得那么悲觀，但在現有政策下，今年的開發商土地購置量仍將呈現下降趨勢，并可能會持續較長時間。
新增供應超需求
上海易居房地產研究院此前發布的數據顯示，截至去年12月底，包括北上廣深等一線城市在內的十大典型城市平均銷存比已經達到14.4，已經達到了兩年內的新高，呈現迅速上升勢頭。而包括杭州、南京在內的典型二線城市新建商品住宅存銷比快速上漲，由1月的6.0上升到12月的15.3。
在市場去庫存嚴峻的情況下，超過常規需求的新增供應，顯然會讓未來的市場更加趨于悲觀。根據預測，今年的新增商品住房供應將達到11.13億平方米，比去年的10.3億平方米更高，但市場需求量據預測僅為8.04億平方米。
瑞銀執行董事李智穎由此認為，遠遠超過需求的供應，對市場的影響，甚至超過了目前尚不明朗的政策，成為令房價下跌的最主要因素。
瑞銀的上述供應量的預測，有來自各地統計數據可以印證。上海市統計局數據顯示，1~11月商品住宅新開工面積2187.02萬平方米，增長19.1%，但同期商品住宅銷售面積僅為1211.7萬平方米。
但中房信分析師薛建雄說，上述新開工的數據，包括了保障房。只是，排除掉保障房，以目前的銷售量來看，新增供應確實比較大。
只是過量的新增供應存在種種不確定性。上海同策咨詢顧問有限公司研究總監張宏偉說，市場成交的低迷，會令開發商放慢施工速度。而薛建雄則認為，當銀根放松，或者樓市調控政策放松時，暫時大于目前銷售的實際供應會被市場釋放的巨大需求所吸納，重新產生供不應求的現象。
瑞銀的研究也指出，在2008年調控政策放松后，廣州、深圳和北京均出現大幅月銷量反彈的現象。其中廣州的成交量反彈一度甚至同比超過145%。
信托"爆倉"可能性小
為了避免樓市調控帶來的不利影響，開發商作出棄宅轉商的調整。
瑞銀統計顯示，2011年寫字樓的新開工量甚至較2010年同比增加了近50%，而零售類地產的新開工量同比增加超過了20%。
但李智穎說，她并不看好開發商的上述轉型。因為內地的商業地產開發，大多用于銷售，而非持有。在開發量增大的情況下，商業地產的銷售競爭也會變得更加激烈，進而放慢銷售速度。
事實上，瑞銀統計的十多家內地房企中，側重發展商業地產的SOHO中國和人和商業等的銷售情況并不佳。截至去年9月底，SOHO中國的銷售目標實現率僅為45%，而人和商業的銷售目標實現率也只有62%。
在銷售放慢的背景下，開發商的流動性有可能進一步趨緊。瑞銀認為，如果2012年的銷售同比下降30%，大部分公司都會遇到現金流壓力。而由于土地出讓收入的下滑，土地增值稅的清算速度會加快。因此，瑞銀并不看好內地房地產股今年的盈利，稱整體估值將創新低。
不過，對開發商來說，今年也不全是壞消息。在答復關于今年上半年是否會出現大規模的信托"爆倉"時，李智穎說，至少在香港上市的房地產公司將很少遇到這類問題。截至去年3季度末，房地產業未償信托貸款已同比減少6%，較二季度下跌46%。而在他們接觸的房地產公司中，大多數選擇以銀行貸款來償還到期信托貸款，而不是借新的信托借款。
另外，由于存款準備金率的下調，按揭貸款的發放期將由現在至少3~6個月縮減下來，而大多數公司的負債率也將會較去年有所改善。(每日經濟新聞 楊羚強 張敏)中原地產：2012年深圳房價再跌30%
同時，中原地產還預計，由于樓市成交回升乏力，2012年全年將維持在去年的水平上低位運行，全年月均總成交量將維持在5000套左右。
2011年多項數據創新低
中原地產數據統計顯示，2011年深圳住宅市場量價齊跌，多項數據創階段性最低點。在成交量上，2011年，深圳全市一手住宅成交面積達272萬平方米，同比減少了15.26％，創下2001年以來的最低點；價格方面，2011年，二手住宅的成交均價為18988元每平方米，同比下跌了5.82％。
而在二手房市場方面，2011年深圳成交量僅為530萬平方米，同比大幅減少55％，創歷史最大降幅；下半年表現甚至低于2008年低谷時期；從二手房價表現來看，房價先揚后抑，下半年全線下跌，12月份同比下跌4％。
相比住宅市場，商業地產市場投資需求仍然強勁，二手房成交量雖降幅較大，但售價繼續穩步攀升。下半年商業地產投資者的積極性受到一定打擊，但價格上漲的趨勢持續未改。
預計今年房價下跌30％
統計顯示，2011年深圳全市批售住宅389萬平方米，同比減少了3.23％，而全市共推出住宅385萬平方米，同比減少了7％，推盤數量再次下滑。
數據顯示，截至2011年底，深圳可售住宅209萬平方米，比去年同期上升了23.66％，遠低于2009年初的住宅存量水平。考慮到國家的地產調控政策，中原地產預計，深圳2012年如果在政策方面沒有調整，樓市價格將以點帶面，繼續下降30％。
中原地產華南董事總經理李耀智認為，調控下的房地產已現畸形。在“三限”壓力下，市場需求受堵，成交急劇縮減，市場供求關系出現不平衡。李耀智建議，在政策層面上，稅收體制改革能逐步改善，及時回歸調控本質，真正反映民生需求，特別是對改善性住房的需求。(證券時報)
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