限購之后—中國樓市危機破題新思路

創新改變中國！

 

獻策十二五——破題高房價

異地購房梯級門檻稅——中國房地產市場危機的終極解決之道　　

　 　

　 　

有沒有一種可以贏得社會各個階層最廣泛共識的，能夠兼顧各類利益群體訴求的解決方案？　　

有沒有一種可以“摁下葫蘆卻不浮起瓢！”，即使有副作用，絕大多數也是正面作用的破解之策？　　

●草根ＰＫ專家，通過草根的智慧，再一次證明“群眾的智慧是無窮的！”只要依靠群眾，相信群眾，問計于民，而不是脫離群眾，鄙視群眾，中國社會經濟中存在的任何難題都能找到巧妙的應對之策！！！！本方案觀點和理論，反常規思維，極易引發爭論，并在爭論中解放思想、更新觀念，去偽存真、走向共識！　　

高房價機理簡析：房地產作為不動產不具有一般商品的遷移性，無法通過貨運方式在全國范圍自由投放。也就是說，房地產商完全不能將自己的商品房投放到供不應求的異地市場去參與公平競爭（例如，山西的房地產商無法將他們的商品房搬運到深圳去銷售，并和深圳房地產商開展公平的競爭），這樣消費者就無法從房地產商的自由競爭中得到降價的實惠（而一般商品完全可以通過異地投放、自由流通和競爭讓老百姓得到實惠）。同時，任何一個大城市面對的都是全國范圍內的消費者，這就是大城市房價無限上漲、成為可能。另一方面，真正需要住房的大城市當地居民和商品房一樣也具有很大的穩定性，出于故土情結和工作關系，很少人會因為異地的商品房便宜而舉家遷移，當然也就無法實現供求關系對商品房價格影響?！　?/p>

這樣一來，市場機制中的三要素價格、競爭和供求關系有兩個已幾乎實效，在此基礎上價格的漲跌同樣也不能有效調節供需（就如同年關火車票上漲不能阻止人們回家的熱情進而大量減少回家的人數一樣），因為價格的制定權由于競爭和供求關系要素失靈已基本掌握在房地產商手里，他們幾乎可以隨心所欲的操控商品房價格以實現其利益最大化。因為住房和食物一樣對于許多中國家庭而言是不可或缺的，就象春節回家對于他們是不可或缺一樣，他們只能“打掉牙齒含血吞”，再貴也得為兒女成家購置商品房?！　?/p>

價值規律作用在房地產市場中發生扭曲的情況下，市場機制對房地產市場資源有效的配置更是無從談起。此外，商品房本身具有和黃金一樣的投資價值，保值增值特性極強，這進一步使它遠離了一般商品的概念。一般商品絕大多數都具有時效性或保質期，而商品房則幾乎不具有時效性和保質期，這就決定了投資商品房可以一勞永逸的坐享其成，即使轉賣價格貶值他們也可以通過出租來彌補損失?！　?/p>

在不征收閑置累進稅的情況下，房地產商通常寧愿將商品房閑置、也不會低價出手或降價出租（就和原先西方資本家寧愿把牛奶倒掉也不低價賣給老百姓一樣），城中村已經出現了類似的情況。這樣必然增加外地打工者的居住成本，不利于他們的生存發展，進而制約城市經濟的發展繁榮。而且，放任房地產投機還會滋長不勞而獲、坐享其成的寄生思想，并導致投機過度和住房資源大量閑置和浪費。　　

樓市調控屢調屢敗，根本原因癥結不清！　　

徹底搞清上漲機理，對癥下藥立竿見影！ 　　

　 　

　 　

理論創新帶來的不僅是觀念上的改變，更是世界觀上的糾正和方法論上的指引。中國人完全有能力靠自己的智慧　　

破解中國樓市“哥德巴赫”猜想！　　

門檻稅調控房價的機理：　　

首先，稅率較高的門檻稅本身就足以抵消炒房所獲得的超額利潤，從而擠掉炒房客投機的空間，斷絕其炒房的念頭；另外，在區分不同地緣關系遠近基礎上設定的門檻稅級差標準，可以引導外地人就近購房置業和工作生活，從而有效化解外地購房者和租房者對大城市房價形成的壓力，抑制流動性泛濫對大城市樓市的沖擊，進而扭轉大城市房地產市場不對稱格局，重建相對平衡的供求關系，在此基礎上，房價將回歸理性，泡沫將隨之消解！　　

門檻稅不只在大城市實施，而是在全國各城市同步實施，這樣城市與城市之間都會筑構一起一道抑制炒房沙塵暴的藩籬，任何有投機念頭的購房者只要一邁出他所在的城市，就會受到“門檻稅”的有力牽制，而且地域越遙遠購房的成本也更大，即便其將戶籍轉到異地大城市，仍舊會受到當地購房累進增容稅的羈絆，而且他再回原籍買房還要受到門檻稅的制約。可見，門檻稅就像是一張疏而不漏的彌天大網，可以最大程度擠掉炒房客投機空間，讓投機客舉步維艱，左右為難，最終迫使其放棄炒房的念頭！　　

炒房客一旦停止炒房，樓市恐慌效應將很快消失，購房者將更加理性的選擇是否去異地購房，并由此放慢涌入大城市的腳步，其對大城市樓市形成的“剛性需求”將走向疲軟，外地打工者也將同步放緩涌入大城市的步伐，其對大城市租房市場的形成壓力將大大減輕，大城市樓市的“剛性需求”將進一步萎縮，甚至轉入需求不足狀態。房價將因此失去上漲的動力而進入下行通道，直至回歸到價格真正體現其價值的程度！　　

就像近期北京出臺的區別不同類別區域設定差異化的停車費標準，用以引導城市中心區域私家車向城市外圍停放以引導車流均衡分布的機理相似。而實踐證明，北京這一辦法已經初見成效，如果嚴格執行，擁堵會大大減輕。門檻稅具有同樣的引導購房者和流動人口向中小城市流動的從而化解大城市流動性泛濫對樓市的災難性影響。　　

　 　

       　　

顛覆常規思維,點亮理論盲點，助推經濟轉型，引領中國崛起，門檻稅終結樓市調控計劃經濟思維，用市場的手段解決市場的問題！　　

消除限購副作用,避免房產稅造成不和諧,讓最大多數人滿意和接受，實現房地產業軟著陸,引導大中小城市協調發展和城鄉經濟均衡發展，中國經濟轉型升級!　　

　　

　　

門檻稅方案精要　　

限購之后_中國樓市危機破題新思路之“異地購房梯級門檻稅”設計原理-------制度化市場化的長效解決機制　　

由于沒有任何限制，甚至鼓勵外地人購房，使得任何一個大城市商品房，面對的都是來自全國范圍內的消費者！在供求關系嚴重失衡的狀態下，大城市房價只能不斷上漲！　　

理論上，外地人涌入大城市購房是一個永無止境的過程，所以購房者對大城市房價存在一個無限上漲的預期，而這種預期又促使更多的外地人加入到購房者的大軍，讓原本失衡的樓市更加失衡，并掀起了巨大的樓市泡沫。　　

外地購房者在將資金和消費帶入大城市之后，中小城市尤其是農村地區市場進一步萎縮，又迫使數十倍于購房者的貧困人口背井離鄉，踏上了辛酸的城市牧歌之路！而他們攜帶的資金同樣是一個天文數字，進一步加劇了大城市流動性泛濫，打工租房則間接推動了樓市火爆，成為樓市剛性需求的又一硬支撐！可見，導致中國樓市困局的不是流動性本身，而是流動性背后隱藏的人口流動性過剩，只有從調控人口流動性入手，才能根本上解決中國高房價難題！　　

通過運用門檻稅這一經濟杠桿，可以有效抑制外地購房者涌入大城市的步伐，進而間接抑制流動人口涌入大城市步伐，從而化解外來人口對大城市樓市的造成的壓力和流動性沖擊。門檻稅還可引導購房者就近購房和流動人口就近打工，這將有助于大城市商品房市場恢復對稱，讓每一個大城市的商品房更多的面對當地的消費者。在樓市供求關系趨于平衡之后，房價將自然回歸到它的價值所能決定的程度！　　

一、異地購房梯級門檻稅設計思路　　

　 　

政府對房地產市場調控之所以屢屢失效，是因為沒有找到中國樓市的癥結所在。雖然，包括政府官員和專家在內的大多人已經認識到：外地人購房是導致大城市房價高企，引發樓市泡沫的始作俑者，但對外地人購房影響樓市的機理卻不甚清楚。在機理沒有搞清的情況下，冒然出臺一些政策措施，無法對癥下藥，也就不能對房地產市場產生實質性的影響。　　

我們知道：固定、不可遷移性是商品房的最大特點，比如太原的房地產商無法通過異地投放樓盤的方式，參與深圳房地產市場的競爭，在市場競爭不充分情況下，價值規律本身無法實現對房價的有效調控。與商品房形成鮮明對比的是外地購房者，他們具有很強的流動性和機動性，可以在全國范圍內隨意、頻繁的流動購房。這就使得任何一個城市的商品房，面對的幾乎是來自全國各地的消費者。大城市所謂的“剛性需求”，實質上就是這種不對稱的市場格局造成的。由于大城市的土地是有限的，而外來購房者涌入是一個連綿不絕、永無止境的過程，這就是使得購房者（無論是遷居者還是投機者）都產生了一種房價無限上漲的預期。他們不必擔心到手的房子賣不出去，因為每天都有從外地涌入城市“接手”的下家，所以會大膽的購房和炒房，導致未來幾年的購房需求提前釋放，加劇了當前住房市場緊張，進一步推高了大城市房價。對于后來涌入城市的外地購房者而言，他們同樣存在這種房價預期，加上人們“買漲價不買落”的心理，后來的外地購房者同樣會毫不猶豫的出手買房，這樣就形成了越漲越買，越買越漲的惡性循環。這就是大城市房價持續高漲，樓市泡沫日益嚴重的癥結所在。在這種投機炒作嚴重的形勢下，任何試圖通過增加供給來化解剛性需求的做法都無補于事，因為大城市無論蓋多少房，蓋房速度有多快，都無法填平外地人購房形成的剛性需求“黑洞”?！　?/p>

在商品房必須面對全國范圍的購房者，且無法進行異地投放參與當地樓市競爭的情況下，唯有對外地購房者進行一定的限制，進而在此基礎上抑制流動性過剩，才能扭轉大城市房地產市場嚴重不對稱的局面，建立起相對平衡的供求關系。只有在市場供求基本對稱的條件下，市場機制才不會被扭曲，價值規律才可以更好的發揮對房價的調節作用。　　

外地人購房特點及影響城市房價的機理：　　

外地人購房通常是沿襲從農村到縣城，從縣城到地市，從地市到省會，從省會到大都市（北京、上海、深圳）路線，蛙跳式向大城市涌入，形成了一股從農村-縣城-地市-省會-大都市的連綿不絕的梯級購房沖擊波。由于從縣城到大都市沒有任何門檻限制，這股購房沖擊波一路暢行無阻，并像滾雪球一樣向沖擊波的終端——大都市發展。如果說從農村出發的購房者有如涓涓細流，那么到達地市和省會時，已匯集成滔滔河水，最后到達北京、上海、深圳這樣的大都市，便演變成了滾滾洪流，給當地樓市注入了巨大的流動性，推動大城市房價持續上漲，最終引發了樓市泡沫。 　　

這股梯級購房沖擊波演變規律，與河水由上游到下游徑流演變規律頗為相似，而且沖擊波對終端大都市房地產市場造成的流動性泛濫的災難，與河水暴漲引發洪水對下游造成的災難同樣嚴重。洪水泛濫會淹沒農舍讓下游地區居民無家可歸，流動性泛濫則可掀起巨大的樓市泡沫，同樣讓城市當地居民無家可歸。　　

治水的最好辦法就是在中上游地區“修堤筑壩”，中華民族對黃河水患的治理就是最好的證明。歷史上，黃河在中上游地區沒有修堤筑壩，所以一到汛期就河水就會一瀉千里，奔涌而下，在下游地區形成嚴重洪澇災害。但自從在黃河中上游地區相繼修筑了龍羊峽、青銅峽、萬家寨、三門峽之后，桀驁不馴的黃河變得溫順起來，即使到了汛期，也難以形成洪澇災害。堤壩不僅起到了防洪蓄水的作用，而且還能為社會經濟的發展提供可觀的電能。既然異地購房梯級沖擊波像黃河徑流沖擊波非常相似，那么我們只要在這股購房沖擊波流經的縣城、地市、省會、大都市都設置像堤壩一樣的“門檻”，用以梯級緩沖這股購房沖擊波對大城市樓市壓力，理論上就能減弱大城市流動性，有效化解大城市房地產市場危機?！　?/p>

除了農村到大都市的這股縱向梯級購房沖擊波外，外地人購房還存在從一個行政區域進入另一個并列的相鄰或不相鄰行政區域橫向行進購房的現象，跨區域購房一般呈現出距購房目標城市越近的區域，涌入購房者越多，距目標城市越遠的區域，涌入購房者越少的規律。比如，到北京購房的最多河北地區的人，然后是華北地區省份的人，然后是華中或東北地區的人，最后才是華南等遠隔千里省份的人?？鐓^域購房者持續不斷的涌入異地大城市，也形成了一股強大持久的異地購房沖擊波——橫向購房沖擊波。與梯級購房沖擊波中存在大量遷居自住性購房者不同，處于跨區域橫向購房沖擊波中的外地購房者，大多數是出于投資或投機需要去異地買房的（因為正常人很少會放棄自己在某個城市的工作，離開自己的親人到遙遠的異地城市買房居住）。也正因為如此，跨區域橫向購房沖擊波對大城樓市更具殺傷力和破壞性。由于省域之間沒有任何門檻限制，跨區域購房者本身又沒有什么方向性，所以橫向購房沖擊波就像沙塵暴一樣中國大城市肆虐。橫向購房沖擊波帶來的過剩流動性，足以制造巨大的樓市泡沫，摧毀當地居民的購房夢。由于市場完全是“平”的，交通、通訊、匯款又是如此的便利，跨區域炒房客們只要頻繁的流動買房、賣房，就可以制造出幾乎所有大城市流動性充裕的假象。只要發現某個城市房價出現回落時，他們就會在“羊群效應”心理支配下，迅速集結到這個城市，通過批量購買、自買自賣將房價維系在較高水平上；當另一個城市出現房價回落時，他們同樣會如法炮制，迅速集結到那個城市去頂托房價，如此往復，便可以始終將幾乎所有城市房價維持在一個較高的價位。如果大城市房價是一個個飄浮的氣球，那么炒房客就一個個擊球者，由于氣球降落有一個過程，他們只要在各大城市間來回奔跑著擊打氣球，就足以讓它們始終懸浮在空中（高價位）。在橫向購房沖擊波的攪和和帶動下，原本循序漸進的梯級購房沖擊波速率也陡然加快，橫向購房沖擊波與梯級購房沖擊波相互傾軋、相互支撐、相互刺激，并最終同流合污掀起了全國性的異地購房熱和投機炒房熱。這就是中國大城市房價居高不下的奧妙所在?！　?/p>

用治水的方法可以有效緩沖梯級購房沖擊波對大城市房價的壓力，我們也可以嘗試借用治沙思路去設計化解像沙塵暴一樣的橫向購房沖擊波對大城市樓市的危害。在陜北、內蒙和甘肅一帶，經?？梢钥吹缴衬杏羞B成一片的“草格子”。這些連成一體的草格子就像一張巨大的漁網，牢牢的固定住了下面的流沙，大大降低了沙塵暴對當地居民的危害。如果在每一個城市周圍構筑“草格子”（門檻稅），這樣所有城市的“草格子”連成一體，就會形成像沙漠中“草格子”一樣的恢恢天網，這張大網會像“草格子”固沙一樣牢牢抑制住外地購房者的流動性，讓異地炒房者付出更高的成本，最大程度上擠掉投機的空間?！　?/p>

仔細考量外地人購房制造的兩種購房沖擊波，我們會發現：異地橫向購房購房沖擊波基本涵蓋了異地梯級購房沖擊波全部內容，如果不以行政區域為參照，梯級購房實際上也是異地橫向購房的一種表現形式。比如太原所轄的清徐縣到太原市購房，嚴格意義上也可看成是來自不同區域的異地橫向購房。因此，在設計門檻時，只要將大城市所屬縣區視同同一級別的行政區域看待，即可實現梯級購房門檻和橫向購房門檻重合。換言之，只要針對橫向購房者設計一套“門檻”實現對異地購房者有效抑制。　　

這套限制外地人購房的門檻用什么構建合適呢？　　

行政門檻嗎？比如，非本地戶口不許購房。但這樣的限制對外地人來說是不公平的，而且是計劃經濟的思維，不符合市場經濟條件下對政府行為的要求。　　

以限制外地人購房套數做門檻嗎？比如，一個身份證只能買一套房，但這反而給外地購房者更多的投機變通的空間，他們完全可以借用親戚朋友或花錢借用陌生人的身份證來實現跨越門檻多購住房的目的。　　

以抬高外地購房者房貸條件做門檻嗎？比如北京年初推出的，限制外地人房貸的措施。但這投機炒房客完全可以通過其他渠道，如民間借貸來化解房貸門檻對他們的影響，而且這樣做會傷及那些真正在北京工作需要住房的工薪階層，讓他們失去購房自住的機會。　　

以上幾種門檻，都具有兩面性，都是把雙刃劍，即使能夠傷及投機炒房者，但同樣會對自住需求購房者造成巨大的傷害。更主要的是，他們帶有濃重的計劃經濟思維，不符合市場經濟要求，有害于市場機制配置資源的基礎性作用的發揮。若有實施也只能是一種政策性的短期行為，不能從根本上解決中國房地產市場存在的問題?！　?/p>

治水時，修堤筑壩的作用絕不只是防洪蓄水，同時還能利用蓄積的水能發電！治沙時，植樹種草的作用也絕不只是扭轉沙進人退的局面，樹和草成長到一定階段本身就會成為一個可以隨時提現的綠色銀行。針對異地購房設置的門檻，也應該實現社會效益和經濟效益的雙贏。我想，以構建稅收門檻無疑使最佳的選擇！　　

如果對進入大城市的外地購房者增收門檻稅，以增加外地人到大城市購房的成本，必然會讓外地人在決定是否到大城市購房時變得謹慎，從而起到緩沖外地人涌入大城市購房速率的作用。但這個門檻稅如何設置呢，是對所有外地人采取一個標準的門檻稅？還是根據外地人購房的規律，采取差別化的門檻稅呢？如果大城市對所有的外地人采用一個門檻稅標準，這就會給外地人造成“大家都一樣的”心理暗示，既然大家都一樣，他們也就不會猶豫是否到大城市購房，除非門檻稅率很高，否則對于決定到大城市購房的外地人而言，照樣會“鯉魚跳龍門”的涌入大城市購房置業。而且，對所有的外地人采取一個門檻稅標準，意味著大城市當地居民可以以相對優惠的價格購得本城市的商品房，這可能刺激城市當地居民對商品房進行囤積居奇，并轉售或轉租外地人從中漁利，從而損害到廣大外地人、尤其是打工者的利益。所以，設置門檻稅決不能搞一刀切，一刀切的政策不僅是簡單的、粗暴的，而且會按下葫蘆浮起瓢，帶來嚴重的副作用。　　

可是如何制定差別化門檻稅標準呢?　　

制定差別化的門檻稅標準，必需考慮和尊重異地購房者對大城市的貢獻！　　

事實上，這也是我們不對城市當地人只針對外地人增收門檻稅的原因。具體到個人，我們很難分得清異地購房者們究竟誰對大城市的貢獻更大？但放大的不同的群體，如果我們按省域劃分，則很容看出來自不同省域外地人對大城市的貢獻上是有差異的。比如，對太原貢獻最大的肯定是山西人，因為太原人祖輩大多來自山西各地，而且太原的外地人也大多來自山西各地，對太原的貢獻也是最大的。其次是來自山西周邊省份的外地人，如河北人、河南人；再次是與山西隔離更遠省域的外地人，如安徽人、湖北人；最后遠隔千里之外的廣東人、廣西人。如果太原市購房門檻稅從山西開始設置，依據不同外地人群體對太原的貢獻，來自山西各地的外地人應該享有更多的優惠，繳納的門檻稅應該是最低的；然后依據外地人所屬省域遠近逐級加大門檻稅增收標準。這樣差別化設置，能夠很好的體現不同省域的外地人對太原市發展做出的貢獻，相對來說比較公平。　　

另外，依外地人所屬省域距太原市地緣關系遠近設置差異化的門檻稅，有一個好處是可以鼓勵外地人就近進入當地中心城市購房。比如，湖北省內的人到武漢購房門檻稅最低，他們又何必跑到門檻稅翻倍的太原市購房呢？有了差異化的門檻稅比較，其中大多數人會選擇就近購房。這樣一來，就能有效緩解來自全國范圍內的外地人涌入異地大城市購房的壓力，有效化解外地人購房在大城市形成的剛性需求，最終起到平抑大城市房價和消除樓市泡沫的作用?！　?/p>

對于跨區域橫向購房的外地人，一般來說，距離購房城市越遠的外地人投機炒房的可能性就越大，比如2008年海南樓市泡沫，很大程度上就是由來自東北，內蒙的炒家制造的。因此，對距離大城市越遠省域的外地購房者征收越高的門檻稅，將有助于擠掉異地炒房的投機空間，加速樓市泡沫的消減?！　?/p>

二、連高房價、城市化問題一并解決的異地購房梯級門檻稅　　

經過三十年的改革發展，中國城市化進程正在進入一個加速發展的時期，但中國的城市化進程到底應該怎么走，無論從理論支持上還是戰略決策上都沒有很好的解決。與中國經濟的高速發展相適應，中國的城市化發展的速度也是空前的，城鎮人口由改革開放前的 1.7億，猛增到目前的5.9億，城鎮數量由改革開放前的193 個，猛增到現在的655個。但由于城市化進程缺乏科學的引導和規劃，中國的城市化進程顯得尤為盲目和混亂，并帶來了一系列人口、環境、資源、文化危機，這些危機共同作用不僅影響到了國家經濟運行質量，而且也影響到了社會的和諧穩定和長治久安。我國提出的走人口、環境、資源相協調的可持續發展道路正面臨著空前的考驗，中國的城市化進程與中國的經濟形勢一樣已經進入了一個歷史的拐點?！　?/p>

繼續走美國為首的城市化發展模式，必然給資源、環境還有國民身心健康和文化傳承帶來巨大的壓力，而且是我們現有脆弱的城市生態環境和傳統文化所難以承受的。中國的城市化進程與中國的經濟增長方式一樣，已經步入了一個需要重新抉擇和洗牌的“十字路口”。全球性的金融危機和接踵而至的經濟危機帶給我們更多的應該是對自身發展模式的反思，而不僅僅是“頭痛醫頭、腳痛醫腳”，更不應該單純為保持GDP增長而繼續沿襲粗放式的城市化道路，否則我們努力所做的一切僅僅是延緩了經濟危機的到來，一旦再也無法靠投資來維系經濟高增長時，將可能爆發更大的經濟危機，引發更大的社會不穩定因素，甚至可能將三十年改革開放的成果化為烏有。　　

城市化不僅僅是城市數量的簡單相加，也不是城市人口簡單增長，它是城市人口、環境、資源、文化發展與城市經濟與相協調的過程，是受諸多客觀因素制約的一個歷史的、漸進的過程，絕不是一蹴而就的。如果將城市化建設當作是維系GDP的增長主要手段，一味盲目的加快城市化的進程，在短期內也許能夠起到刺激經濟增長、緩解當前經濟危機的效果，但從長遠來看必將對我國的城市化建設帶來巨大的損害，并對經濟增長方式的轉變和經濟發展模式的轉型帶來極其消極的影響?！　?/p>

由于城市經濟占有國民經濟70%總量份額，城市化建設的水平很大程度上決定和體現著經濟發展的水平。如果我們能以全球性經濟危機為契機，深刻反省三十年來中國城市化進程失誤，重新構建我國城市化發展的模式，開創一條符合國情的城市化道路，就能通過科學有序的城市化建設，推動經濟增長方式的轉變，實現經濟發展模式的轉型?！　?/p>

論“異地購房梯級門檻稅”對人口、環境、資源、文化與城市經濟和諧發展的影響在理論上提出了“人口流動性過?！毙赂拍睿l現了人口流動性影響城市經濟進而整個國民經濟的機理，找到了我國在城市化建設過程產生諸多困局和問題的一個根源，闡明了我國城市化建設所應遵循的發展模式，而且在實踐方面具有很強的操作性，提出了一套行之有效的解決方案。如從調控人口的流動性入手，提出了異地購房梯級門檻稅制度設計，這是一個更加市場化的解決方案，避免了單純依賴戶籍制度所帶來的負面影響，能夠在合理調控人口流動與城市商品房供求的基礎上，實現對整個城市化建設及進度的有效調節，促進人口合理分布及區域經濟協調發展，并能夠對我國經濟增長方式的轉變和經濟發展模式的轉型發揮積極的作用?！　?/p>

本成果的在社會管理中的應用，將能夠有有效矯正我國在城市化建設中一些錯誤傾向，使城市化建設更加科學、有序，將有助于實現城市經濟與人口、資源、環境、文化的和諧發展，更好更快的實現城鄉一體化戰略，實現城市和農村發展相得益彰、相互促進和共同繁榮?！　?/p>

在城市化建設科學有序紊的基礎上，人口和人才流動與分布將更加合理，社會兩極分化的勢頭將有力遏制，社會將更加和諧穩定、城市將更加環保清潔，國民將更加身心健康和安居樂業。與此同時，城市化建設水平和城市經濟質量的提高將促使經濟增長的方式和經濟運行的質量發生根本性的轉變和提升?！　?/p>

在經濟學理論上，本成果也有一定的貢獻，前邊提到的“人口流動性過?！奔捌鋵Ψ康禺a、城市化建設，乃至整個國民經濟的消極影響就是一個新發現。同時找到了市場機制對（中國）房地產市場難以發揮有效調節作用的機理，這就為政府對房地產市場進行干預提供了理論上的依據，也為通過更加市場化的方式解決市場存在的問題提供了可能?！　?/p>

機理簡析：房地產作為不動產不具有一般商品的遷移性，無法通過貨運方式在全國范圍自由投放。也就是說，房地產商完全不能將自己的商品房投放到供不應求的異地市場去參與公平競爭（例如，山西的房地產商無法將他們的商品房搬運到深圳去銷售，并和深圳房地產商開展公平的競爭），這樣消費者就無法從房地產商的自由競爭中得到降價的實惠（而一般商品完全可以通過異地投放、自由流通和競爭讓老百姓得到實惠）。另一方面，真正需要住房的人和商品房一樣也具有很大的穩定性，出于故土情結和工作關系，很少人會因為異地的商品房便宜而舉家遷移，當然也就無法實現供求關系對商品房價格影響?！　?/p>

這樣一來，市場機制中的三要素價格、競爭和供求關系有兩個已幾乎實效，在此基礎上價格的漲跌同樣也不能有效調節供需（就如同年關火車票上漲不能阻止人們回家的熱情進而大量減少回家的人數一樣），因為價格的制定權由于競爭和供求關系要素失靈已基本掌握在房地產商手里，他們幾乎可以隨心所欲的操控商品房價格以實現其利益最大化。因為住房和食物一樣對于許多中國家庭而言是不可或缺的，就象春節回家對于他們是不可或缺一樣，他們只能“打掉牙齒含血吞”，再貴也得為兒女成家購置商品房?！　?/p>

價值規律作用在房地產市場中發生扭曲的情況下，市場機制對房地產市場資源有效的配置更是無從談起。此外，商品房本身具有和黃金一樣的投資價值，保值增值特性極強，這進一步使它遠離了一般商品的概念。一般商品絕大多數都具有時效性或保質期，而商品房則幾乎不具有時效性和保質期，這就決定了投資商品房可以一勞永逸的坐享其成，即使轉賣價格貶值他們也可以通過出租來彌補損失?！　?/p>

在不征收閑置累進稅的情況下，房地產商通常寧愿將商品房閑置、也不會低價出手或降價出租（就和原先西方資本家寧愿把牛奶倒掉也不低價賣給老百姓一樣），城中村已經出現了類似的情況。這樣必然增加外地打工者的居住成本，不利于他們的生存發展，進而制約城市經濟的發展繁榮。而且，放任房地產投機還會滋長不勞而獲、坐享其成的寄生思想，并導致投機過度和住房資源大量閑置和浪費?！　?/p>

　 　

基本思路：　　

1、人口眾多、宜居地狹小，環境容量和資源承載力有限，決定了中國不能繼續走美國式的發展道路，更不能效仿美國人的生活方式，否則，不僅中國的環境、資源無法承受，而且舉全球的資源供給也難以維系?！　?/p>

2、在城市化的道路選擇上也是如此，同樣不能承襲美國式的城市化道路，因為如果那樣的話，本質上就是在鼓勵效仿美國人的生活方式?！　?/p>

3、“限制大城市規模，積極發展中小城鎮”是適合中國國情的城市化戰略方針，而且這一戰略也在客觀上有助于城鄉一體化和新農村建設，實現城市和農村的和諧互動和共同繁榮?！　?/p>

4、城市是人民的城市，人民是城市的主人，推進城市化建設必需堅持以人為本，必需聽取最廣大人民的意見，以人民的滿意度和幸福感作為城市化建設的出發點和落腳點。　　

5、決不能將人淪為了城市化的附庸和實現城市表面繁榮的犧牲品。如以節約土地的名義，大量興建老百姓買不起的高層高檔住宅，并以此強制性讓老百姓消費，人為拔高老百姓的消費水平。這顯然是本末倒置之舉，是嚴重違背以人為本的理念和城市化自身發展規律的　　

6、決不能將城市化建設淪為GDP增長的墊腳石和犧牲品，更不能出于提升城市形象大拆大建并因此傷害城市弱勢群體的切身利益。?！　?/p>

7、以人為本的城市化建設就是要在精神上關注城市居民的身心健康，就是要在文化上保持城市的個性和文化傳承接，就是要在族群上保持親近和諧，就是要在管理上保持集約高效，就是要在治安上保持安寧有序，就要在交通上保持暢通安全，就要在環境上保持優美宜居?！　?/p>

既然如此，中國的城市化建設必需是科學有序的，決不能急功冒進、拔苗助長，中國必需走一條符合中國國情的城市化道路，必需重構一種適應中國人口和人性特點的城市化戰略布局，必需創建一種適合中國人自己的城市生活模式?！　?/p>

　 　

研究方法：　　

人多了就要計劃生育，車多了就要拓寬馬路，眼近視了就要配眼鏡，人們總是習慣性的就存在問題的找對策，很少就問題本身去找根源。忽視探尋問題的根源，一味就問題（或結果）而找對策，很容易被問題牽著鼻子走，以致形成“頭痛醫頭、腳痛醫腳”問題解決方式?！　?/p>

中國社會很多問題之所以不能從根本上解決，就是長期以來一直習慣于采用“頭痛醫頭、腳痛醫腳”解決問題的方式?！　?/p>

但人為什么多？不是因為不計劃生育（發達國家歷史上從未計劃，二戰后日本人口已達一億），而是因為人們受教育水平低。如果我們能夠像日本那樣重視教育，同樣能夠收到計劃生育的效果。為什么車多？不是因為中國人有錢，而是中國長期以來嚴重扭曲了成品油價格形成機制，國家給予了汽車使用者過多的補貼，使汽車消費在我國成本十分低廉。另外我們可以進一步追問:車多本身符合不符合中國的國情？如果不符合，為什么不能限制汽車的數量或延緩汽車進入家庭的步伐？既然同樣是人多地少的日本可以實施120％的燃油稅，而我們確一味向美國看齊僅僅課以30%-50%的稅率？如果我們能夠實施類似于歐洲200％以上的稅率，馬路根本沒有必要無休止的加寬。同樣車多的香港、日本和歐洲一些城市，他們路面要比我們窄得多，但交通效率確要高的多？　　

而事實上，不斷加寬的馬路并沒有解決好交通擁擠問題，因為交通擁擠除了車多之外和中國人自身的素質關系密切，是加塞，鉆空子、隨意變道使原本已很寬的馬路擁堵不堪。同樣寬的馬路，發達國家車流效率要比中國高1.5倍以上。 汽車數量過快增長不僅帶來交通擁堵問題，而且進一步惡化了城市的空氣質量，損害著包括汽車駕駛者本人的城市居民的健康，而且引發了越來越高的交通死亡率。城市的效率不僅沒有因為汽車數量的增加而提高，相反導致了城市效率的低下。何況城市土地寸土寸金，大面積土地變成路面是巨大的資源浪費，許多臨街商戶往往因路面的不斷拓寬而失去謀生的飯碗，壓縮了就業崗位，增加了社會不穩定因素。　　

眼近視了就要配眼鏡，這從常理上也是完全能說得通的，尤其對于個人而言，由于近視的結果是不可逆的，所以近視配眼鏡是完全正確的選擇。但對于整個國民群體來說，預防比矯治就顯得更重要。為什么我們不能通過限制青少年上網、看電視和高強度的學習來大量減少佩戴眼鏡的比例呢？　　

可見，逆向思維有時是發現真理和真相的終南捷徑，采用逆向思維的方式我們很容易推究出問題產生的根源，從根源處著眼就很容易找到一勞永逸的解決辦法。本課題的研究就是采用了通過逆向思維來推究問題產生的前提或根源，就前提本身合理或合法性展開分析，這樣就能從源頭上提出解決問題的方案。然后就這種方案利與弊進行對比分析，如果推行方案的利益遠遠大于其弊端，就能夠從理論上證明課題方案本身的科學性和有效性?！　?/p>

任何社會問題的產生都和人的因素密切相關，城市化問題本身也是人的問題，本質上就是人的現代化的問題，是人的現代化決定了城市的現代化而不是相反。所以，只要抓住人的因素，只要以人為本，以人為中心的去考察和看待問題，就很容易找到問題的解決辦法?！　?/p>

在提出解決社會問題的方案時，還必需充分考慮中國人的國民性格，這是因為很多的經濟問題都與中國人的國民性格密切相關，比如產業結構趨同、產品形式趨同，就與國人愛隨大流的性格密切相關?！　?/p>

另外課題研究還需考慮中國國土面積巨大，人口眾多且分布不平衡的特點（地大人多），中國的這一國情決定了中國既不能照搬美國的經驗（因為美國地大人少），也不能效仿德國、日本的模式（因為他們地狹人多）。比如在戶籍管理上，如果全然效仿西方國家模式，完全放開戶籍管理就會出現人口流動性過剩的問題，人口流動性過剩不僅會增加人才和勞動力自身的成本，也會帶來巨大的社會成本如春節前后的民工潮，而且人口流動性過剩也是引發房地產市場泡沫的一個重要因素。　　

此外，流動性過剩還導致了在局部地區（如珠三角）勞動力供過于求，致使勞動力價格即工資始終增長緩慢，工資增長緩慢最終又引發民工荒。而這種情況在美國或德國、日本則不會發生。在美國人口相對于國土面積相對稀少，人們的謀生比較容易，工作機會較多，所以不會出現人口流動性過剩的問題。而在德國、日本國土面積和人口幾乎和中國一個省的面積和人口相當，人口在國內流動猶如中國省內人口流動，所以也不會引發流動性過剩的問題，而且德國日本地區間發展比較均衡，所以也在客觀上抑制了人口盲目和過度的流動。　　

中國則全然不同，他有美國一樣大的國土，但卻擁有幾十個相當于德國或日本省份。如果取消目前的戶籍制度，在生產力發展不平衡的條件下，在城鄉二元經濟結構下，就會出現人口由農村向城市，由內陸向沿海，由西部向東部的過度流入，致使人口稀少的地方更加稀少，人口密集的地方更加密集，不利于宜居城市的建設，更不利于內陸和農村的發展，同時也危及國家安全?！　?/p>

3、可行性分析　　

在改革開放的三十年里，中國社會經濟面貌發生了翻天覆地的變化，尤其是在經濟領域建樹頗豐，取得了令世人矚目的成就。中國的城市化進程更是一日千里，在短短的幾十年里走完了發達國家幾百年才可能達到的水平。　　

但在勿庸置疑，中國的城市化道路的進程并不平坦，在如何搞城市化建設方面始終存在著理論上的分歧，而在實踐過程中則傾向摸著石頭過河，走一步看一步，在不斷的發現問題和解決問題的過程中艱難的前進。盡管早在此90年代我國就提出了“限制大城市規模，積極發展中小城市”的戰略方針，但在城市化實踐中，大城市的發展始終置于優先的地位，規模不斷膨脹，給環境、資源帶來了巨大的壓力，中小城雖然有所發展但始終沒有在城市化進程中處于主導地位。　　

而且，中小城市受大城市發展模式的影響，也熱衷于搞寬馬路、大廣場和地標性的形象工程或政績工程，在城市規劃和布局上造成了巨大的資源浪費，而在環境保護和投入上嚴重不足，城市的內在質量（空氣清新、水體干凈）與外觀效果形成了鮮明的反差。而且越是在中西部城市，這種反差就越為強烈，甚至形成了一個規律，表面效果看起來越好的城市，環境和空氣污染往往越嚴重。原因很簡單，有限的財政資金更多的而且優先的投入到了能夠體現變化，體現政績的面子工程上，環境污染治理在實踐中始終處于其次考慮的事情，這從資金投入上可見一斑。城市環境和空氣污染已經成為危害城市居民健康的主要因素。由于人口過多，垃圾排放驚人，地下水開采過度，導致不少大城市出現了垃圾圍城、地下水耗竭的危機，并已經成為制約大城市經濟發展的一大瓶頸。與此同時，汽車總量的無限膨脹也給城市交通擁堵問題，而且汽車擁有者的素質普遍不高時刻威脅著行人的安全。當汽車總量超過城市本身的容量時，汽車時代所帶來的快速和便捷在中國便完轉化為城市交通的效率低下。在許多省會城市，城市總體的效率不僅沒有提高還有所降低。汽車能否象美國人一樣進入每個家庭，是否繼續走美國已經走過的道路，已經成為擺在施政者面前的一個不容回避的問題。　　

中國人有隨大流的性格傾向，這就使得中國城市化建設過程，施政者總是習慣于向最好的城市看齊，而且也總是習慣于一刀切的向各地推廣示范城市。自秦漢以來形成的書同文、車同輒的思想還在影響著施政者的城市建設決策。這就使得各地城市建設風格顯得千篇一律，失去了地方特色和城市獨特的魅力，最終使城市面臨文化旅游資源日益枯竭的風險，再照現在的模式發展下去，總有一天城市旅游對西方游客甚至包括中國人自己都會變得毫無意義，因為走到哪里人們看到的城市景觀都大同小異，沒有獨特的城市文化可以滿足游客的好奇心了。另外，依照物質決定意識的原理，城市建設本身的千篇一律還強化了人們的審美趨同，而審美趨同作用于生產和消費，又會導致了產品選擇上的趨同，讓越來越多的企業陷入了產品同質化競爭的陷阱而難以創新。　　

另外，在大城市外來人口涌入過多過快也給城市本身帶來了環境和治安上的壓力，人們的不安全感越來越強和人與人之間的信任感日益減少，隨之而來的便是城市居民群體的親合力喪失，冷漠感增強。最近英國科學家研究發現：人更愿意信任與自己長相相似的人。其實個中緣由并不復雜，信任與自己相似的人，本質上就是信任與自己親緣和族緣關系相近的人，因為具有親緣和族緣關系的人在基因上更接近，外貌自然會更為相似。而大量涌入城市的外來面孔則在親緣和族緣關系上相去甚遠，城市本地人當然會對陌生的面孔充滿戒心和不信任了。外來人口犯罪率高一個原因就是他們與城市人親緣關系疏遠、缺乏感情的緣故。正是因為城市外來人口過多的原因，造成了城市人之間比農村人之間更為冷漠的原因。城市外來移民快速增多不僅讓城市本身資源、環境不堪重負，而且也進一步稀釋了城市居民群體之間的親和力，強化了人與人之間的冷漠感，甚至形成了族群對立，對社會和諧和治安狀況產生了消極的影響?！　?/p>

人口向大城市過度涌入，不僅造成了大中小城市發展不平衡，而且客觀上造成了農村地區人才和資金的嚴重外流。農村地區經濟發展面臨后勁不足的風險，在一些人口流出過多的地方，農村人口老齡化、空殼化嚴重，在這種環境下，黨中央提出的新農村建設何從談起。難道要把新農村變成徒有其表的養老院嗎？　　

綜上所述，中國城市化道路與中國經濟發展模式一樣到了一個需要重新抉擇的十字路口，繼續背離“限制大城市規模，積極發展中小城市”的戰略方針，將使中國城市化建設誤入歧途。照目前的城市化模式發展下去，不僅會影響到城市和農村經濟的協調發展，更會影響到城市居民的身心健康和安居樂業，進而影響到整個社會的和諧與穩定。同時，繼續毫無計劃的進行城市規模擴張，只能刺激高耗能產業的盲目增長，這樣更不利于經濟增長方式的轉變和經濟發展模式的更新。中國只有走適合中國國情的城市化道路，才能實現人口、資源、環境及文化和和諧發展。　　

可見，當前提出新型的城市化道路解決方案不僅是必要的而且是緊迫的。如果我們能以全球性經濟危機為契機，深刻反省三十年來中國城市化進程失誤，重新構建我國城市化發展的模式，開創一條符合國情的城市化道路，就能通過科學有序的城市化建設，推動經濟增長方式的轉變，實現經濟發展模式的轉型和城市與農村經濟社會的共同繁榮。　　

城市的形成史告訴我們，最早的城市源自于農產品集貿市場，隨著市場的發展，人口聚集越來越多并定居下來，久而久之就形成了城市。就中國城市化的進程而言，城市化越快的地區往往是人口流動頻繁和容易聚集的地區，如深圳和珠三角地區。也就是說，城市化建設的速度和人口的流動性是密切相關的，正因為大量外來人才和勞動力的涌入以及隨之帶來的資金涌入，才導致了深圳及珠三角地區城市化的快速發展和城市建設規模不斷擴張和膨脹?！　?/p>

可見，是人創造了城市，城市是因人存在的，只要抓住了人這一城市形成的第一要素，我們就基本把握了城市形成的脈絡。如果我們能夠很好的控制人口的流動性，我們就能很好的控制住城市化的速度及規模，當然也能夠通過控制人口的流動性，間接促進和調控地區城市之間，城市與農村之間經濟的協調發展?！　?/p>

如何調控人口的盲目流動呢，現行的戶籍管理制度不失為一種較為有效的實現手段，但在市場經濟條件下，單純靠戶籍制度來控制，帶有鮮明的強制和計劃經濟色彩。而且在實踐中，調控的效果并理想，大量外來人口并未因戶籍限制而減緩涌入大城市的步伐。同時又帶有很大的不公平性，對于農村和落后地區的普通人而言，戶籍制度是他們融入城市生活一道不可逾越的藩籬，但對于當地的有錢人和暴發戶而言，戶籍控制對他們而言是無效的，他們完全可以通過購房置業的方式輕易獲得城市居民戶口。戶籍管理上的這種不公平性，很容易成為一些專家鼓吹廢除戶籍制度的理由?！　?/p>

在市場經濟發展中出現的問題，理論上運用市場的解決辦法是最為有效的。筆者提出的“異地購房梯級門檻稅”是一個比較市場和科學的制度設計。異地購房梯級門檻稅表面上看是要解決中國房地產市場過熱的難題，而事實上它完全可以對中國城市化進程和城市化建設產生同樣明顯的調控效果。　　

這是因為大城市過度膨脹直接原因就是大城市房地產市場過熱，是房地產市場的過熱乃至形成的泡沫導致了大城市規模的過度膨脹。所以，只要能夠給房地產市場降溫（進入08年之后已經出現了調整但泡沫仍在），就能夠在很大程度上限制大城市過度擴張和膨脹的步伐。而房地產市場過熱產生的根本原因則是人口流動性過剩而且盲從性很強，比如深圳就是因為外來人口和外來購房、炒房人口的盲目和集中的涌入導致了房地產價格居高不下最終形成了泡沫。如果深圳的商品房僅限于深圳或廣東購買是不會形成炒作效應了，但由于缺乏地域門檻和戶籍準入，全國各地的有錢人和暴發戶都可以來深圳購房置業并參與炒房當然會造成深圳房價的高漲，并由此進一步刺激了深圳本身的過度擴張和膨脹。這與美國房地產市場泡沫形成有驚人的相似，那是由于全世界的有錢人去美國購房置業并參與炒房所致?！　?/p>

中國面積和歐洲相仿，可以看作是一個小世界，三十個省在人口和規模上就好比三十個國家。三十個國家的有錢人去深圳購房或炒房不形成巨大泡沫到是一件奇怪的事情。如果中國實施了異地購房梯級門檻稅，對異地購房設置戶籍梯級門檻，就能夠有效的控制來自全國各地的購房炒房者，從而收到很好的降溫和調控效果。具體原理和操作如下：　　

　 　

三、中國商品房在二元經濟結構下的銷售模式及特點：　　

基本模式：鄉村有錢人到縣城購房——縣城有錢人到城市購房——隸屬城市有錢人到省會城市購房——省會城市有錢人到首都及沿海大城市購房——（首都沿海大城市有錢人到發達國家購房頂推世界著名城市（如倫敦）房價暴漲，世界房價總體上漲又反過來助長了國內房地產泡沫）。同時，在此基礎上也存在許多越級購房現象和少量逆向購房的現象——即大城市居民到周邊中等城市購房。　　

中國這種二元經濟結構下的購房模式決定了城市商品房面對的消費者不只是城市本地人口，而且面對著幾乎與他們數量相當的外地購房者。當這些外地暴發戶和有錢人持續不斷的涌入城市購房之后，當地的商品房價格自然會水漲船高。（假設只有城市本地人購買時，商品房價格是1000元/平方米，那同等數量的購買者涌入城市之后，按照供求關系原理，房價就會漲2000元/平方米）。如果在此基礎上，再涌入大量的投機炒房者，那么就會進一步造成房地產市場供不應求的假象。雖然投機炒房者的數量不及外地購房者的十分之一，但他們的出現無疑起到了“鯰魚效應”，在原本只是為了安居樂業的城市本地人和移居城市的外地購房者之中引起了恐慌和躁動不安，加大了他們購買商品房的沖動和欲望，有些甚至與時俱進的加入炒房者的行列。在這種情況下，房地產商對市場的預期收益就會大大提高，并有意識的提高商品房的銷售價格。在“追漲殺跌”恐慌心理影響下，提高商品房價格不僅不會引起市場萎縮，反倒更能引起市場的關注和吹捧，更能增加他們的銷售量。這樣一來，房地產市場就形成了城市居民、外地購房者、投機炒房者和房地產商四方互動炒房的態勢，只不過城市居民是被動炒房者，其他三方是主動炒房者。仔細分析就會發現，外地購房者由于數量龐大且持續不斷事實上對房地產市場起到了主導性的作用，其他三方只是在此基礎上起到了推波助瀾的作用?！　?/p>

圖解：農村人暴發戶和有錢人涌入城市購房（以省為單元）　　

　 　

　　　

1個大城市（省會）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

8個中等城市

　　　　　　　　　　

60個　　 縣 城

　　　　

3600個鄉村

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　

　 　

　 　

 　

　 　

（農村——城市梯級購房浪潮，持續推動大城市商品房供不應求，價格飛漲，外地投機者適時進入，導致‘一根草壓死一只駱駝’的悲慘局面）　　

　 　

因此要想根本上解決中國房地產市場面臨的危機，必需重新評價90年代各大城市出臺的鼓勵外地人在城市購房置業的戶籍政策，即在城市購房者戶口隨遷辦法。這一政策的初衷是為了搞活城市房地產市場，通過刺激房地產業的發展帶動城市經濟的發展。但現在看來，這一政策是導致中國城市房地產市場形成近日之尾大不掉局面的始作俑者。表面上看，這一政策符合建立國內統一開放市場體系的要求，但實際上是不符合中國國情的超前之舉。因為中國特有的二元經濟結構在發達的市場經濟國家是不存在的，而且發達國家農業人口與城市人口的生活水準不相上下甚至更高，所以也不存在大量農業人口涌入城市的傾向；但在中國，城鄉經濟的差距和農村地區嚴重的兩級分化，客觀上決定了大量農村人口會向城市轉移——不論是貧窮者還是富有者都對城市生活趨之若鶩，只不過前者選擇租房打工，后者采取購房置業。在這種特殊國情下，盲目打著與國際接軌的旗號超前放開房地產市場，必然會引發一系列社會經濟問題?！　?/p>

1、國民經濟增長過度依賴房地產業，導致經濟結構失衡，經濟發展畸形，嚴重威脅到中國經濟的可持續發展?！　?/p>

2、造成“北京人買不起北京房子”的尷尬，激起本地戶對外來戶的不滿和憎恨，破壞和消彌了城市原本和諧、和睦、互助的社區氛圍，稀釋了社區居民原有的親和力、歸屬感。人與人之間關系日益淡泊、疏遠，相互提防、漠不關心。　　

3、暴發戶和有錢人在城市購房置業，把資金（黑錢）大量轉移城市，導致廣大農村地區資金嚴重外流，農村經濟發展后繼無力，進一步拉大了城鄉發展差距并加劇了兩極分化?！　?/p>

3、刺激了高耗能產業蓬勃發展，對資源環境造成巨大壓力，加大了城市環境污染、噪音污染、交通擁擠，惡性事故，危及到城市人口的身心健康。　　

4、暴發戶和有錢人移居城市生活之后，為在城市人面前證明自己更加“城市人”，頻繁出入豪華酒店、娛樂場所，擺富斗闊、紙醉金迷，助長了奢侈浪費之風，敗壞了道德倫理，激發了一切向錢看的社會心理，起到不良的示范效應。同時，還引發了下層民眾的仇富心理，并經常導致相關刑事案件?！　?/p>

5、其中很多暴發戶的暴富是建立在對農村環境嚴重污染和對當地農民健康損害基礎之上，當他們通過犧牲農民利益賺得盆滿缽滿之后，便將環境污染和各種疾病留給當地百姓，自己則“脫離苦海，回頭是岸”，改頭換面為城里人，去享受城市的的幸福生活。　　

6、使中央政府提出的“控制大城市規模，大力發展中心城市”發展規劃落空，大城市不堪重負，廣大農村則日益邊緣化、空殼化，人口分布和國民經濟地區間、城鄉間分布更加不平衡，“新農村建設”曲高和寡、瀕于流產?！　?/p>

7、暴發戶進入城市之后，為了早日擺脫“水土不服”的困窘，攫取更好的發展空間和機會，往往和他們在農村所做的那樣，大肆游走于高官顯貴之中，與城市官僚拉關系、套近乎，進行權力尋租，排擠合法競爭者，加劇了城市官場的腐敗、擾亂了城市經濟的良好秩序。　　

而且，將“購房”與“過戶”相結合的辦法似乎還有違憲之嫌，因為在中國目前的嚴格的戶籍管理體制下，這種辦法等于在向世人昭示：有錢人戶籍可以自由遷移，貧寒人的戶籍遷移就要受到嚴格管制，全然背離了法律面前人人平等的原則。近些年來，民間鼓吹廢止尚還適合中國國情的戶籍管理制度也是對戶籍面前“貧富有別”的一種抗爭?！　?/p>

對于“購房與過戶”簡單掛鉤的激勵政策，我們更多的是看到了對城市經濟繁榮的正面影響，往往忽視了它對社會經濟所帶來的危害：事實上，不加限制、一視同仁的“購房過戶”政策給整個國民經濟帶來的負面影響，要遠遠高于他對個別城市經濟錦上添花的作用。如果不能改革這項不合中國國情的購房政策（機制），消弱和抑制從鄉村到縣城、從縣城到城市、從城市到大都市的梯次“購房沖擊波”，那么任何其他政策和辦法對于積重難返的中國房地產市場而言，都是杯水車薪、無補于事而且很可能起到相反的效果，引發更大范圍的深層次危機和老百姓的怨聲載道?！　?/p>

當然，我們也不是要走向另一個極端——實行嚴格的購房戶籍限制，因為那樣不僅有悖于市場經濟的要求，而且會對中國房地產市場產生致命打擊，更不利于國民經濟協調、穩定和健康的發展。因此把握分寸（度）是最重要的，只要把握好事物的“度”，就能更好的維持事物的特性及穩定成長。　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

由于異地購房梯級門檻稅作用的方向與梯次“購房沖擊波”作用的方向是完全相反和對應的，能夠針對性很強的對梯次“購房沖擊波”進行層層牽制，有效緩沖，所以能夠在最大程度上消弱異地購房者和炒房者對城市房地產市場的消極影響?！　?/p> 如果對來自由近及遠不同地區的外來購房者，依次征收20%、50%、80%、110%、140%、170%、200%的梯級門檻稅，可以有效緩沖來自全國范圍內異地購房者對大城市房價形成的壓力，足以讓任何試圖炒房的外地購房者望而卻步！　　 同時，會引導更多的外地人就近戶籍所在地購房置業，在減弱大城市流動性泛濫對樓市沖擊的同時，推動家鄉城市和所在地區的經濟發展！　　 當大城市的住房更多的面對當地人和鄰近地區人的時候，大城市房地產市場不對稱格局將扭轉，相對平衡的供求關系將建立起來，在此基礎上，市場機制和價值規律的作用將充分、有效發揮出來，房價將回歸理性，泡沫將隨之消解！

　　　　　　

四、簡單有效、幾乎零成本的解決方案：　　

在現有“購房與過戶”掛鉤的政策基礎上，設置一定的過戶門檻——異地購房梯級門檻稅，從而達到有針對性的遏制梯次“購房沖擊波”效果，進而實現對房地產市場宏觀調控的目的?！蔼q如解一道數學難題一樣，最簡單的方法往往是解決難題的最好方法”?！　?/p>

具體操作方式：　　

以首都、直轄市、特區、省會及100萬人口以上的重要城市為原始起征點，依照購房者戶籍所在地與商品房所在城市的地域及行政關系遠近，實行商品住房（不包括辦公商用房）銷售梯級門檻稅，距離或關系與城市越近的門檻稅越低（直至為零），反之，距離或關系與城市越遠的門檻稅越高。（理論依據：因為城市人口一般來自其臨近地區，越臨近城市的地區轉化為城市人口的越多，因此對城市貢獻越大。貢獻越大越應優待方體現公平，減征門檻稅就是一種優待）。比如，北京市民大多來自北京周邊縣區、然后是河北省、再然后是華北地區，最少來自其他地區。依此可將門檻稅設計為：北京市民購房只交契稅，不征收門檻稅；然后依地域及行政關系遠近逐級提高門檻稅：北京所轄縣區居民購房開征門檻稅（系數1.2）；河北省區居民購房門檻稅系數（1.5）；華北地區居民購房門檻稅系數（1.8）；‘華北地區以外中國其他地區居民購房門檻稅系數2.1，外國購房者購房門檻稅系數2.5。假設北京目前商品房均價是5000元/㎡（用C表示），相關稅費是200元/㎡（用X元表示）；北京市民購房總成本用∑₀ 表示，那么在異地購房門檻稅之后，　　

■北京市民購房單位（平米）成本：　　

∑₀=C +X=5000元+200元=5200元；　　

■北京所轄縣區居民購房單位成本：（實施有助于在首都（大城市）周邊形成以縣城為基礎的衛星城）　　

∑₁= C×1.2+ X=5000元×1.2+200元=6000元+200元=6200元　　

■河北省區居民購房單位成本：　　

∑₂= C×1.5+ X=5000元×1.5+200元=7500元+200元=7700元　　

■華北地區居民購房單位成本：　　

∑₃= C×1.8+ X=5000元×1.8+200元=9000元+200元=9200元　　

■華中地區居民購房單位成本：　　

∑₄=C×2.1+ X=5000元×2.1+200元=10500元+200元=10700元　　

■其他地區購房者購房單位成本：　　

∑₄=C×2.1+ X=5000元×2.4+200元=12000元+200元=12200元　　

■港澳臺購房者購房單位成本：　　

∑₅=C×2.1+ X=5000元×2.7+200元=13500元+200元=13700元　　

■外國地區購房者購房單位成本：　　

∑₅=C×2.6+ X=5000元×3.0+200元=15000元+200元=15200元　　

這意味著外國人在中國境內購房，買同等面積住房，要花費高出本國國民2倍以上的購房成本，對于國際炒房客包括索羅斯之流的金融大鱷都是沉重的桎梏，可以有效阻擊和緩沖國際熱錢涌入對中國房地產業乃至國民經濟的不利影響。　　

　　　　　　　　　　

在世界金融市場、投機市場叱咤風云的索羅斯，在面對異地購房梯級門檻稅“防火墻“時，猶如老虎咬刺猬——無處下口！在某個城市炒房，會受到當地購房累進增容稅的沉重桎梏，去異地購房又會受到門檻稅的強力牽制，外國人購房要付出高達200%門檻稅代價，通過收買戶口的方式也是行不通的，因為很少有人會愿意為此失去75平米以內免累進稅的優待，意味著他們將來買房將不得不付出額外增容稅成本。索羅斯也不愿冒此風險，因為戶主不是自己而是別人，這種私下協議是不受中國法律保護的?！　?/p>

　　　　　　

　　　　　 　

實行異地購房梯級門檻稅之后，國家只要根據房地產市場變化情況，適時調整梯級購房門檻稅系數，就能起到“牽一發而動全身”效果，卓有成效的實現對房地產市場調控目的。同時，不會象其他調控措施那樣對房地產市場和整個國民經濟產生負面和消極影響?！　?/p>

　 　

　 　

　 　

由此概括出外地人購房的通用門檻稅標準：　　

中心城市購房只交契稅等常規稅；　　

中心城市直轄縣區人員購房始征門檻稅，門檻稅系數1.2；　　

所屬省區其他地區人員購房門檻稅系數1.5； 　　

所屬地區其他省區人員購房門檻稅系數1.8，；　　

與所屬地區其毗鄰地區人員購房門檻稅系數2.1；　　

跨毗鄰地區之外其他地區人員購房門檻稅系數2.4；　　

港澳臺地區人員購房門檻稅系數2.7；　　

外國人購房門檻稅系數3.0。　　

如果將門檻稅系數換算為實際征收稅額，來自由近及遠不同地區的外來購房者，依次要繳納20%、50%、80%、110%、140%、170%、200%的門檻稅，足以讓任何試圖炒房的外地購房者望而卻步，同時會引導更多的外地人就近戶籍所在地購房置業，在減弱大城市流動性泛濫對樓市沖擊的同時，推動家鄉城市和所在地區的經濟發展！　　

通過外地人購房單位成本變化規律，可以導出外地人購房門檻稅公式：　　

p=a×(1.2+0.3n-0.3)　　

　 　

由于異地購房梯級門檻稅作用的方向與梯次“購房沖擊波”作用的方向是完全相反和對應的，能夠針對性很強的對梯次“購房沖擊波”進行層層牽制，有效緩沖，所以能夠在最大程度上消弱異地購房者和炒房者對城市房地產市場的消極影響。本方案的特點和優點：　　

1、充分利用現有戶籍管理資源，發揮戶籍管理在經濟管理（宏觀調控）中的正面效應，使人們重新認識和評價適合中國國情的戶籍管理的重要意義。（在中國地大人多，城鄉二元經濟結構牢固的基本國情下，決不能貿然放開居民戶口，而且事實上，在已試行放開戶口的城市，像重慶，大多數農民并不像專家樂見的那樣愿意放棄農民身份而轉為城市戶口，這不僅是因為宅基地和口糧田的切身利益，同時也摻雜著老百姓對家鄉的深厚感情，既然如此，尊重現狀和尊重農民意愿是最佳選擇）　　

2、異地購房梯級門檻稅設計巧妙，針對性強而且操作簡便，只要適時根據房地產市場的變化情況調整門檻稅系數，就可以“四兩撥千斤”，完全把握房地產市場調控的主動權，卓有成效的實現對中國房地產市場的調控目標。　　

3、異地購房梯級門檻稅不會象調整利率等現行調控措施那樣，對國民經濟其他方面產生負面影響，相反能夠對經濟結構調整，經濟合理布局，人口合理遷移和分布等諸多方面產生更多積極的影響?！　?/p>

4、開辟新稅源，異地購房梯級門檻稅零成本，高回報，可以理解為一種變相的個人所得稅，而且有效避免了目前個人所得稅制導致“殺貧濟富”尷尬，對試圖偷逃個人所得稅的暴發戶和有錢人是一個強有力的制約。從而讓地方政府擺脫對房地產商的稅收依賴，自然剪斷地方政府與房地產商相互傾扎的利益關系?！　?/p>

5、異地購房梯級門檻稅征收對象絕大多數都是暴發戶和有錢人，所以在客觀上起到了縮小貧富差距，抑制兩極分化和調節國民收入分配的作用，其他異地打工者可通連續繳納保險若干年以上免除門檻稅或通過廉租房方式解決?！　?/p>

6、異地購房梯級門檻稅除了能夠遏制房地產市場過熱之外，還能間接調控和優化整個國民經濟（結構），因為房地產問題是牽一發而動全身，給房地產市場降溫，將很大程度上給整個國民經濟降溫，實現經濟軟著陸?！　?/p>

　　　　　　　　

門檻稅行政區域參照標準：1東北區、2西北區、3華北區、4華中區、5西南區、6南部邊疆區、7西部邊疆區、港澳臺。 比如，東北區的沈陽門檻稅標準為，沈陽直轄縣區20%，遼寧省50%，東北區80%，華北區110%，華中區140%，其他區170%，港澳臺居民200%，外國人230%

　　　　

西部邊疆區

　　　　

西南區

　　　　

西北區

　　　　

華北區

　　　　

華中區

　　　　

東北區

　　　　

南部邊疆區

　　　　

港澳臺

　　　　　　

　 　

四、與異地購房梯級門檻稅有關的配套稅種：　　

　 　

（一）當地購房累進增容稅　　

異地購房梯級門檻稅是一種針對外地人的稅收調節制度，雖然在法理和情理上都能說得過去。但對外地人而言，即便他們能夠理性看待，但在心里仍舊有一種被歧視的感覺。另一方面，在門檻稅消除了引發大城市房價泡沫的外地人因素之后，由于城市當地人免征門檻稅，很可能因此給城市當地人帶來投機鉆營的空間，他們中一些人可能乘機抄底樓市，即便掀不起巨大泡沫，也可能再次推動房價持續上漲，不僅會招致外地購房者的強烈不滿，而且可接拉動房租上漲，侵害到外地打工者的利益?！　?/p>

為徹底消除外地人對異地購房梯級門檻稅的不滿和疑慮，杜絕和減少城市當地人抄底樓市可能引發的泡沫風險，更好的發揮門檻稅對房地產業和高房價的調控作用，在推行門檻稅的同時，還應該針對城市當地人購房采取一些限制措施。這樣對無論是外地人還是本地人，將失去站在本位主義立場反對門檻稅的理由，進而保證異地購房梯級門檻稅政策獲得最廣大多數民眾的支持和擁護。當地購房累進增容稅就是其中之一?！　?/p>

當地購房累進增容稅的設計依據：　　

集約化是城市發展的一大特征，一家（人）買幾套的住房消費模式不適合城市集約化發展的訴求，更不適合中國人多地少、住房緊張的國情。不僅會造成城市住房資源的閑置浪費，擠壓城市弱勢群體和外來打工者的生存空間，還間接引發了高排碳和高污染，讓原本脆弱的城市生態環境不堪重負，因此，有必要對“多吃多占”的購房者征收累進增容稅，讓對資源環境造成壓力的購買多套住房的人付出一定代價。這樣可以有效抑制城市商品房投資和投機需求，防止房價持續上漲，規避樓市泡沫再次形成。同時，還可以為城市當局開辟新稅源?！　?/p>

當地購房累進增容稅的設計思路：　　

1、政府根據我國城市實際情況，結合中國城市家庭的特點，確定一個人均標準住房面積，暫定為75平米，超出這個標準要征收累進增容稅！　　

2、每個年滿20周歲的城市當地人都有資格購買住房，并享受標準面積之內的免征增容稅的政策。20周歲以下城市當地人無購房資格?！　?/p>

3、增容稅設計：每個年滿20周歲的城市當地人購買70㎡以下的住房免征增容稅；購買住房面積超70㎡的，按超標面積（X㎡）÷標準住房面積（70㎡）×0.1（調節系數）稅率計征增容稅，即：增容稅稅率=X㎡÷70㎡×0.1。非一次性購買的，按每一次新增面積加以往超出面積之和，除以標準住房面積的倍數，再乘以0.1計征！　　

例如：一個太原當地人以其名義，一次性購買了300㎡的住房，假設他購買住房的價格是4000元/㎡。那么他要額外繳納的增容稅=（300-70）㎡÷70㎡×0.1×4000元=1314.29元/㎡，換言之，他夠買住房面積超過標準面積70㎡，將為新增購買面積多花費1314.29元/㎡的價錢，即多購買230㎡將多繳納30.23萬元的增容稅?！　?/p>

如果230的超標面積是分多次購買的，比如第一次50㎡、第二次購買70㎡、第三次購買110㎡，那么第一次要額外征收50㎡÷70㎡×0.1×4000元=285.71元/㎡；第二次要額外征收（50㎡+70㎡）÷70㎡×0.1×4000元=685.71元/㎡；第三次要額外征收（50㎡+70㎡+110㎡）÷70㎡×0.1×4000元=1314.29元/㎡；累計將多繳納14285.5+47999.7+144571.9=206857.1元增容稅?！　?/p>

對那些試圖炒房的富有者而言，高額的增容稅將讓他們望而卻步，由此將徹底斷絕當地人投機炒房的念頭；對于那些確實有實力購買超標面積住房用于奢侈享受的富有者而言，高額的增容稅只能一定程度上抑制其購房消費的沖動，他們很多人仍舊會為奢侈享樂型消費埋單。這不僅會增加政府財稅收入，而且還起到了調節收入分配的作用。　　

4、增容稅和門檻稅共同點都是逐級加大課稅的力度，所不同之處在于：增容稅是按一個人購買面積超過標準住房面積的數量增征收，購買面積越大（多）繳納的增容稅就越高；門檻稅是按照地緣關系遠近確定稅率，地緣關系越遠的購房者，繳納的門檻稅就越高！　　

（二）異地購房梯級門檻稅附加　　

異地購房梯級門檻稅推行之后，由于地緣關系最遠的門檻稅與地緣關系最近的門檻稅，稅負差別巨大，難免會出現地緣關系最遠地區的購房者通過私下交易，利用地緣關系最近的居民身份證去購房的投機鉆營現象，或者通過遷移戶口以實現門檻稅的少交，借以轉賣于門檻稅較高地區的居民，牟取差價回報。因此門檻稅，只是針對外地人所購買第一套住房的，如果他還試圖買第二套、第三套住房用以投資，還要繳納附加稅。對外地人購房以套數計起征點，第一套只征門檻稅，第二套在門檻稅基礎上加增附加稅，以門檻稅的最低標準20%（即直轄縣、市屬縣標準）起征，第二套50%，以此類推，但附加稅最高不超過最高門檻稅標準-即200%（外國人門檻稅率）?！　?/p>

異地購房梯級門檻稅、門檻稅附加稅，形成了一層又一層針對外地購房者、主要是異地投資炒房客的“蓄洪大壩”，可以梯級攔阻和緩沖來自外地城市和廣大農村地區的富有者涌入大城市的步伐，同時能引導他們就近購房，促進大中小城市和農村的協調、均衡發展；當地購房累進增容稅，則形成了一對當地購房者，主要是投資炒房者的“緊箍咒”，買房越多繳納的累進增容稅就越高，可以牢牢抑制當地購房者的投資炒房沖動。迫使他們不得不以自住型購房為主。　　

異地購房門檻稅，輔之以門檻稅附加稅和當地購房累進增容稅，就形成了一張覆蓋大、中、小城市的疏而不漏的“天網”，任何一個地方的人都無法再像現在一樣四處隨意流動的投資炒房，只要一跨出當地城市范圍去購房，就會受到異地購房梯級門檻稅的阻攔，而且越往遠地城市購房付出的門檻稅代價就越沉重，直至其根本無法承受，而放棄異地購房的念頭；如果他們在異地試圖購買兩套以上的住房，他們還必須再額外付出門檻稅附加稅的代價，這將徹底擠壓掉異地投資炒房的操作空間，從而永久根絕外地人投資炒房的行為，大城市房價將很少受外地投資炒房客的影響?！　?/p>

大城市的住房將主要針對城市當地人供應，這將實現城市房地產市場供求關系基本平衡，從而實現平抑房價、消除泡沫的目的；在當地，他們仍舊要受到當地購房累進增容稅的制約，他們可以超出標準住房面積去購房，但必須為此多繳納額外的增容稅，而且超標越多繳納的增容稅就更高，從而徹底打消他們在當地投資炒房的念頭。　　

在外地人和當地人都無法在投資炒房的情況下，中國房地產市場供不應求的“剛性需求”將走向疲軟，諸如“北京人買不起北京房“的荒誕現象，將永久的成為歷史。在此基礎上，房地產市場過熱及由此推動的城市化大躍進，放慢腳步，回歸理性。城市的發展將與人的發展和諧一致，在門檻稅調節下，資金、人才將向城市和農村均衡流動，合理分布，城市將更加美好，農村也將更加繁榮?！　?/p>

　　　　　　　　

在當地購房超過70平米就要受到累進增容稅的制約，邁出本地區購房又會受到門檻稅的牽制，試圖購買多套的還將受到門檻稅附加的羈絆，門檻稅、門檻稅附加、增容稅就像三套枷鎖，牢牢的將炒房者桎梏，使其進退維谷、左右為難，從而完全放棄炒房投機的念頭！