2012年6月之后是自住者購房的時間窗口
/葉楚華 余治國
我們一直都談房價必然下跌，從8月我們開始著文以來，很少預測過，自住房購買者的時間窗口。實際上，從混沌學的角度來看，對于長時間段的預測，不確定是必然的，確定性的結果往往是跳大神。任何預測都不可能完全準確。
只有短期預測才較為準確。短到一年以內更為準確。房產業本身就具有一定的周期性。當然，嚴格的講，并非周期性甚至連擬周期都不存在。所謂的周期，無非是人造的周期。但為了分析方便，我們不妨就認為房產業具有周期性。這個周期是大周期套小周期。1年半到3年左右的房產小周期的預測尤其準確。如果一定要給不確定的未來套上一個人造的緊箍咒，我們只能說，有多大的概率（主觀概率）可能會發生什么事件。對于購房的時間點，道理亦然。
主要從政策分析與企業資金流轉兩個方面來看。首先，我們在過去的幾十篇時評中已經分析過2012年的房產政策與貨幣政策，結論便是房產調控不會放松，貨幣政策主要仍然是從嚴?！妒澜缃鹑谖灏倌辍芬粫么罅渴妨细嬖V我們，房產泡沫與惡性通脹會危害政權穩定性，對統治集團的傷害甚于其他問題。本文不再贅述。
其次，目前房產開發商的自籌資金約在20%-35%左右。大量的債務牢牢地套在地產商的頭上。大致來看，這些債務可以分為好幾種類型，分別有銀行貸款、海外債券、房產信托與基金等金融工具、私募與民間高利貸等。2011年，大陸房產基金大約有1000億，額度較小。
一些大型房產公司可以在離岸金融中心發行私募債，2011年，在港發行的大陸房產的私募債大概有1000個，主要是兩年期的企業債券。2010年，全國發行信托產品3.6萬億，2011年上半年發行4萬億，其中房產信托占到2/3，銀行理財產品僅占1/3。這些信托將在2012-2013年間陸續到期。2011年民間高利貸約有4萬億，其中2萬億流入房產。
根據東方證券公司的測算，房產上市公司長短期付息債主要分布在未來3年內，有46%的債務集中在2012年償付。2012年一季度償還比例將達到最高的12.2%，迎來第一波相對集中的到期日。因此，到2012年6月之后，房產開發商到期債務急劇增加，大大提高了地產商的企業金融風險。
通過這些信息，我們可以判斷，2012年6月后，大量地產商必然將房價降低到自住者承擔得了的合理范圍，來提高資本周轉率。眾所周知，資本周轉率與銷售利潤率決定了資產回報率，高資本周轉率可以彌補房價下降后銷售利潤率降低的損失，從而降低企業金融風險。因此，對于近期因不可抗拒需求而要購房的個人或家庭來說，2012年6月之后的這么一個時間段才是購房的時間窗口。當然，各地地方政府也會為維持地方上的經濟穩定與社會穩定的需求而為房產降價創造安全與穩定的條件，房鬧們的結局可想而知。至于房產公司，尤其是各種中小房產公司，必然會有一個重新洗牌的過程。就讓我們拭目以待吧！
葉楚華 余治國房產系列評論文章：
《巴菲特陰謀》云南人民出版社2010年版
《世界金融五百年》天津社會科學院出版社2011年版
http://book.wyzxsx.com/goods.php?id=5585
http://item.taobao.com/item.htm?id=12624135870
《郎咸平說對了嗎》鳳凰出版社2011年版
http://item.taobao.com/item.htm?id=9799521814
《從銅錢到鈔票：中國古代的通貨膨脹》
http://www.wyzxsx.com/Article/Class14/201108/258392.html
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