房地產泡沫越早破滅對中國越好

2011年即將過去，房價在一片討伐圍剿聲中，暫緩了瘋狂上漲的勢頭。但房價真正走上回歸之路，似乎還很遙遠，不值得樂觀，甚至也不敢奢望。盡管媒體在喧嚷一些城市房價下跌的消息，擅長營銷的房地產開發商也打出低扣折的廣告吸引眼球。但國家統計局保守的統計數字顯示，房價并沒有出現真實的下跌。截止到2011年7月，全國70個大中城市僅有1個城市房價同比下降，7月份，房價同比漲幅在5.0%以內的城市有39個。一直到11月18日，國家統計局發布的數據才讓官方舒緩了一口氣，在全國70個大中城市中，房價下降的城市達到34個，而持平的城市有20個，繼續上漲的城市仍有16個。

中國新一輪房價上漲，得益于2008年開始的世界金融危機。當發達國家陷入金融危機之時，中國的經濟本來還熱得燙手，順勢來個軟著陸是極好的選擇，完全不必隨著西方慌亂。然而官方對大勢的判斷嚴重失準，推出了龐大的4萬億救市舉措，大小銀行跟著放出了20萬億的信貸，地方政府以土地為籌碼舉債高達10萬億以上，中央銀行更是超量發行貨幣，導致中國資金泛濫。在民間投資渠道單一的情況下，房地產成為各路人馬各路資金追逐熱炒的對象，房價從2009年年初開始扶搖直上，到 2010年至少又翻了一倍以上乃至更多，一線城市的房價普遍達到萬元以上乃至十萬以上。房價如此瘋狂的漲勢，讓海內外一片嘩然，也讓中央政府始料不及。

中國國內生產總值從2001年的11萬億元人民幣增至2010年的近40萬億元人民幣，年均增長超過10%，政府財政收入平均每年增漲20%以上，中國房價過去十年至少上漲了八倍之多，家庭生活性消費支出占收入比權重平均每年增加5%以上。而城鎮居民人均可支配收入只增長了2倍左右，農民收入只增長了1.5 倍。一部分工薪階層的收入十年前每月不足1000元，十年后依舊只有1000多元。

全世界唯有在中國，蓋幾片房子囤幾塊土地就能躋身富豪排名榜，不知這是中國的自豪還是中國的悲哀？《福布斯》亞洲版2011中國富豪排行榜單顯示，雖然過去一年，國家出臺一系列嚴控政策干預房地產市場，涉足房地產行業的富豪依然醒目。在榜單前三十位的富豪中，主要產業涉及房地產的人數仍然達到一半。

盡管樓市低迷，連像廢品回收這種微小的行業都受到影響，但奇怪的是，處于漩渦中心的房地產業本身，卻仍然是大賺特賺。統計數據顯示，國內房地產行業的毛利率一直就居高不下。以地產龍頭萬科為例，截止到今年第三季度，萬科近5年來的平均毛利率為38.58%，2007年最高時居然達到了41.99%。即使在金融危機后的2009年，它的毛利率也達到29.39%。同樣，保利地產近5年的平均毛利率也高達38.03%，而且起伏不大，每年都維持在34%以上。華僑城的數據更加生猛，借著旅游地產的概念，平均毛利率超過五成，達到50.95%。這意味著在沒有去除成本之前，每銷售一套房子就有半套房子是開發商的毛利潤。華僑城2009年最低時毛利率都高達46.09%，很顯然，房地產的利潤遠遠高于其他很多行業。例如房地產行業的上游行業鋼鐵，毛利率就低得可憐。以其代表企業武鋼和鞍鋼為例，近三年的平均毛利率分別只有7.88%和8.96%。

 

房價瘋漲令中國的超級富豪所擁有的財富也在瘋狂增長，在任何一個經濟正常的國家，房地產業從來就不是富豪的主要發來源，在一個正常的市場經濟充分發達而政府不過度干預經濟活動的國家里，房地產業的平均利潤率和其他工業制造業以及服務業基本上是一致的，不可能出現那種通過大規模圈地囤地開發房地產而一夜暴富的情形。中國卻是個特例，一個涉及14億國民的民生領域卻成了一個制造富豪的暴利產業，房地產開發商所擁有的財富又完全取決于和政府官員之間的私下交易。這種交易導致了一個嚴重后果，那就是誰與政府有重要關系或與主要官員能夠達成默契，誰就能夠獲得最好的土地，誰就能獲得暴富的機會。幾乎所有因腐敗下臺的官員都從房地產商手中獲得過巨額賄賂，也幾乎所有涉及房地產領域的官員都從房地產商手中獲得過賄賂！

房地產業對中國實體經濟的傷害也是有目共睹，風行浙江的跑路老板們無一不是因為投資房地產而斷了資金鏈，今天如此眾多的混亂之手伸向暴利重重的房地產業，對實體經濟豈止是一種失血？我們看到不僅造冰箱的卷入了房地產業，產水泥的卷入了房地產業，跑運輸的卷入了房地產業，連做西服、生產化肥、榨菜、食用油的企業紛紛卷入了房地產業！更甭提那些獲得最多信貸和財政支持的國企央企，都把大量的資金投入房地產業，不僅直接推高了地價、房價，更分流了原本用于實體經濟和解決民生急需的資金。

現在部分城市房價在下跌，但遠沒有回到2009年初的水平，那個時候從上到下都一致認為房價虛高，并驚呼“房價飆升會淘空民生”，現在離那個時候的房價還很遠，暴利依然是樓市的常態，靠掙錢購房的老百姓依然只能望樓興嘆！過去說房地產綁架了中國經濟，許多人不以為然。如今看來，房地產不僅綁架了中國經濟，綁架了黨和政府！更綁架了全中國人民！

中國房地產其實從一開始就與居住無關，對中國來說，房地產不是單純的經濟問題而是政治問題，對中國房地產來說，這里沒有真正的市場，只有真正的政治。可以說，這10年來，地方財政已經成為了名副其實依靠玩弄房術的“土地財政”。《人民日報》去年毫不諱言地宣布，普通購房者已被中國房地產徹底拋棄。白巖松曾嘲諷道：“其實在北京也好，或者說是上海也好，對于普通的，絕大多數的中國老百姓來說，生活在這個城市里的老百姓來說，當房價超過1.5萬元之后，其實漲與不漲跟大家沒關系了，大家的注意力恐怕不再關注，你說3萬元漲到4萬元有什么區別，反正都買不起。”

中國社科院的一份統計報告曾透露：中國閑置房共有6540萬套，在建房還有2250萬套，如果以每套房供三人居住的話，閑置房和在建房相加共有8790萬套，可供近三億人居住。中國目前城鎮人口為5.5億，假設這個8790萬套的一半投向市場就可以供1.5億人居住。如果再算上中央政府未來要大建的 3000萬套保障房，到2014年，中國將剩余至少1.2億套住宅。類似鄂爾多斯市康巴什新城和鄭東新區這樣的“城市幻影”或“幽靈鬼城”在中國絕非孤例。

如果政府不與開發產商合謀造勢，不人為制造城市拆遷改造等被動需求，房價毫無疑問會出現理性回歸抑或實質性下跌。今天的房價并沒有出現實質性下跌，房價仍遠遠超出普通民眾的購買能力和承受能力。即使房價再跌掉一半，也不過回到2009年初期的水平，對于囤地的開發商來說依然是暴利！

縱觀歷史上從郁金香狂熱開始到上世紀末的互聯網熱潮，可以得出一個結論，只要是泡沫就沒有不破的道理。雖然這個道理很難行得通，其中最根本的原因在于，中國的房地產市場是一個半市場化的市場，市場價格的形成不完全是買賣雙方討價還價、利益均衡的結果。房價運行機制中牽扯到了太多的利益博弈，因此價格形成遠遠不是供需平衡那么簡單。如果有一天市場的力量強大到任何利益一方都無法抵擋的地步，房價才會真正的回歸理性。

是泡沫，最好讓它破滅，而且越早破滅越好。因為泡沫的出現扭曲了市場的價格體系，導致了資源的無效配置，泡沫持續時間越長，資源誤配的效率損失越大，泡沫破滅越早，對實體經濟乃至整體經濟的沖擊越小。