曹建海：房價回落的軌跡和趨勢

      剛剛閉幕的中央經(jīng)濟工作會議，提出要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。這意味著中央高層在房地產(chǎn)調(diào)控成效初顯的同時，也認(rèn)識到目前房地產(chǎn)調(diào)控的成果仍不穩(wěn)固。只有依據(jù)經(jīng)濟規(guī)律堅持調(diào)控，抑制住房投機需求，才有可能促使房地產(chǎn)市場的正常運行。
　　筆者預(yù)計，未來中國房價將有可能從2011年的高點回落30%—50%，主要依據(jù)在于：第一，中國高速增長的基礎(chǔ)不復(fù)存在，因此基于中國未來仍有20 年高速增長前景的房價預(yù)期也不復(fù)存在。近期我國經(jīng)濟增長明顯減速的事實證明，依靠固定資產(chǎn)投資拉動的經(jīng)濟增長不具有可持續(xù)性。高房價不僅需要寬松貨幣政策支持，更需要高速的經(jīng)濟增長所形成的美好經(jīng)濟前景作為基礎(chǔ)，而我國十二五規(guī)劃為7%增長速度。
　　第二，我國城鎮(zhèn)房屋供過于求、房屋過剩明顯。到2010年底，我國城鎮(zhèn)人口6.7億人，人均住房31平方米。這意味著我國城鎮(zhèn)住房存量已經(jīng)達到208 億平方米，足以滿足現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口居住。但由于住房分配機制不合理，大量住房處于空置狀態(tài)，每年超過12億平方米的房屋新開發(fā)速度，也明顯大于新增城市化人口的實際需求。
　　第三，住房具有明顯的不可支付性。根據(jù)國際通行的要求，家庭年收入超過30%用于支付住房需求的人群，屬于不可支付人群，需要通過政府保障機制給予扶助。我國住房價格相當(dāng)于城鎮(zhèn)家庭年收入的10—20倍之間，房屋月支付占家庭收入的50％—100%，根本不具備可支付性。很多人買房的理由是買房可以賺錢，根本沒有考慮一旦房價出現(xiàn)回落，家庭可能要面臨的財務(wù)支付問題。
　　受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，我國超過一半大中城市出現(xiàn)房價回落現(xiàn)象。在房屋回落的城市特別是一線城市，預(yù)計2011年四季度房價回落幅度在10%左右。2012年一季度，房價仍將回落，但一手房回落幅度趨緩，出現(xiàn)價格倒掛的二手房市場，降價的壓力將更大。
　　鑒于2012年調(diào)控房地產(chǎn)仍將是一條主線，預(yù)計到2012年底，房價相對于2011年高點可能有平均超過30%的跌幅。大城市的回落將超過三成，個別城市超過四成，中小城市一般會超過兩成。這個跌幅如果不到位，將在2013年繼續(xù)下跌。預(yù)計2013年房價繼續(xù)回落，但趨勢開始變緩，住房消費需求有可能被激活，房地產(chǎn)市場將在一個低位實現(xiàn)活躍。
　　總體而言，房價1—2年內(nèi)將呈“L”型軌跡回落，其支持因素一是調(diào)控房價已形成社會共識，正常貨幣政策下，房價仍可能出現(xiàn)大幅調(diào)整；二是信息系統(tǒng)建立和房產(chǎn)稅推進，將根本抑制住房投機；三是保障房供給將在中長期發(fā)揮作用；四是未來寬松貨幣政策與人民幣升值趨勢不能并存。
　　展望更長遠的未來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢，將使房價失去持續(xù)上漲的動力。中國城市化的方式可能面臨調(diào)整，房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長的模式或?qū)⒃獾竭z棄。政策會更加尊重市場真實需求，政府轉(zhuǎn)型公共服務(wù)成為必然。▲（作者為中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟研究所研究員）