大民工：安得廣廈庇眾生？

唐朝大詩人杜甫在茅屋為秋風(fēng)所破之際痛呼：“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏？”時(shí)至今日中國，住房問題仍然是讓蕓蕓眾生不堪重負(fù)的“新三座大山”之一。這不能不說是一件令人十分痛心和困惑的事情。在一個(gè)城市土地國有、農(nóng)村土地集體所有、經(jīng)濟(jì)總量高居世界第二的國家，住房問題解決起來卻如此困難，顯然暴露出發(fā)展房地產(chǎn)、解決住宅問題的思路和政策出現(xiàn)了很大失誤，已到了非改不可的地步。近一時(shí)期以來，各地方政府紛紛出臺各類限購措施，雖然產(chǎn)生了某些抑價(jià)作用，但很難說它們具有釜底抽薪的效果，因此，長遠(yuǎn)看勢必難以為繼。

從某種意義上說，現(xiàn)行的住房開發(fā)、交易和租賃制度，一方面幫助極少數(shù)人房地產(chǎn)大亨利用房地產(chǎn)（特別是住宅）作為掠奪新生中產(chǎn)階級的工具，使剛剛步入小康狀態(tài)的家庭將費(fèi)盡心血得來的絕大部分現(xiàn)金收入，被迫交給房地產(chǎn)商——極少數(shù)房地產(chǎn)商由此一夜暴富。可以說，每一個(gè)房地產(chǎn)億萬富豪的誕生，都是以摧毀成千上萬個(gè)中產(chǎn)家庭為代價(jià)的。這種做法加劇了社會貧富分化，壓抑了正常的商品消費(fèi)能力。另一方面，住宅價(jià)格的過快上漲，又刺激了住宅投機(jī)交易盛行。大量本應(yīng)投入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金，不斷進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域瘋狂豪賭，“地王頻現(xiàn)”，進(jìn)一步扭曲了這一市場的運(yùn)行。

或許是距離很近的原因，中國大陸現(xiàn)行的房地產(chǎn)制度，在很大程度上是模仿香港房地產(chǎn)市場而建立的（以深圳模仿香港批租土地招商引資為其發(fā)端），此舉究竟是有意栽花還是無心插柳，這里不必深究。但不幸的是，香港房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天，恐怕是全球最畸形、最不公平的房地產(chǎn)業(yè)之一。其結(jié)果，除了造就了少數(shù)幾個(gè)富甲天下的超級富豪，香港普通市民的居住條件至今十分寒酸、惡劣。人們甚至很難看到香港在未來解決普通百姓居住條件的有利前景。顯然，在住宅政策上向香港學(xué)習(xí)，顯然是找錯(cuò)了老師。

衣食住行是人類生存的必需。有效保障住宅權(quán)是落實(shí)人類生存權(quán)的必然要求，是保障基本人權(quán)的重要內(nèi)容。無論是自然生態(tài)還是人的生存環(huán)境，都不應(yīng)當(dāng)完全盲從所謂市場經(jīng)濟(jì)的調(diào)控。解決百姓的住宅問題，當(dāng)然也不能縱容一些房地產(chǎn)利益集團(tuán)的為所欲為，特別是不能放任把住宅作為投機(jī)品。當(dāng)前為了推翻壓在中國人民身上的這一“新三座大山”，可以借鑒德國等國的成功做法，加大對住宅二級市場的監(jiān)管力度，嚴(yán)格限制住宅投機(jī)行為，從而盡快穩(wěn)定房價(jià)、解決普通群眾的住房困難。

第一，加強(qiáng)二手房交易市場的價(jià)格監(jiān)管。

國家應(yīng)盡快立法，限制過高的二手房價(jià)格。例如，可以規(guī)定，在扣除通貨膨脹因素的前提下，二手住宅的售價(jià)若超過購買價(jià)格的30%，國家可以征收50%以上的增值所得稅；二手住宅的售價(jià)若超過購買價(jià)格的50%，則應(yīng)沒收全部超額收入，甚至追究哄抬住宅價(jià)格者的刑事責(zé)任。一旦此類立法得以實(shí)施，將使以住宅為標(biāo)的的投機(jī)炒作無利可圖；同時(shí)，又能保證居民自住的住宅價(jià)格不會發(fā)生過大的下降，形成居民家庭財(cái)產(chǎn)的帳面損失。

第二，加強(qiáng)二手房租賃市場的監(jiān)管。

國家通過立法，加強(qiáng)對公眾租住權(quán)的保護(hù)。具體選擇可以包括：一是限制住宅租金的過快上漲，如在扣除通貨膨脹因素之后，規(guī)定房屋租賃價(jià)格年上漲幅度不得超過3%（原則上可參照一年期存款利率執(zhí)行）。二是除非房客拒交房租，否則房東永遠(yuǎn)不得驅(qū)逐房客。由此可以形成房屋租賃市場的穩(wěn)定秩序，也有利于住宅租賃雙方穩(wěn)定的心理預(yù)期。對房屋出租者來說，此類規(guī)定即明示投資住宅并出租取利，收益極低甚至無利可圖；對于租住房屋者而言，只要不拒交房租，即可長期租住同一房屋，不必?fù)?dān)心隨時(shí)被迫搬家。

第三，限制同一家庭擁有大量住宅。

同一家庭擁有大量住宅，甚至讓這些住宅長期空置，造成資源的巨大浪費(fèi)。對此國家可以立法嚴(yán)格限制。一是可以規(guī)定人均擁有住宅面積總限額，如人均不得超過100平方米。超出這一最高限額的其他住宅，若連續(xù)3個(gè)月以上空置（既不自住、也不租賃），國家可以征收物業(yè)空置稅，年度稅率可以規(guī)定為不低于購房價(jià)總額的10%。同時(shí)，對于超出最高限額的住宅，按超出面積的購房價(jià)總額、征收物業(yè)持有稅。一旦此類法規(guī)政策能夠出臺，就能有效抑制對住宅的投機(jī)性、奢侈性開發(fā)和消費(fèi)，相應(yīng)地更有利于中低收入者購買住宅。

上述三項(xiàng)措施，對于住宅所有者、出售者、出租者具有顯然的歧視性。但這是合乎法理的歧視。因?yàn)榫幼?quán)作為生存權(quán)，是高于財(cái)產(chǎn)權(quán)的一項(xiàng)基本人權(quán)，對其保護(hù)的力度自然應(yīng)當(dāng)高于普通的財(cái)產(chǎn)權(quán)。也就是說，實(shí)現(xiàn)居者有其屋的目標(biāo)，完全應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于滿足某些有產(chǎn)者發(fā)財(cái)致富的要求。更何況，通過把住宅作為投機(jī)品，壟斷操縱住宅價(jià)格、人為制造住宅緊張，這種財(cái)產(chǎn)權(quán)的使用對社會公益良序具有明顯的破壞性，也為現(xiàn)代法治國家所不容（如不少國家規(guī)定私有財(cái)產(chǎn)的運(yùn)營必須有利于公益）。

最后，值得進(jìn)一步指出的是，上述措施是針對極端市場化住房改革的撥亂反正。它有利于解決絕大多數(shù)中低收入階層百姓的住房問題，促進(jìn)更加順利、和諧的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，從而釋放因扭曲的房地產(chǎn)市場所壓抑的巨大消費(fèi)能力，刺激中國經(jīng)濟(jì)的長期健康發(fā)展。它有利于對以住宅為標(biāo)的的市場投機(jī)活動給予釜底抽薪的打擊，使這類投機(jī)活動無利可圖、進(jìn)而銷聲匿跡。它有利于打擊中國房地產(chǎn)業(yè)的虛火，化解因房地產(chǎn)投機(jī)造成的金融風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)泡沫，并使更多的資金、資源投入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中，發(fā)揮強(qiáng)國富民的作用。它還有利于現(xiàn)有房屋所有人的住宅財(cái)產(chǎn)安全，不會因法規(guī)政策調(diào)整而造成大幅度的賬面價(jià)值損失?？梢哉f，如此解決住宅問題，才是利國利民的正道，才能釜底抽薪解決問題。

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