不能將殖民地經驗照搬大陸房產
/葉楚華 余治國
這些年來，許多地方政府的土地財政政策主要是模仿香港。香港自開埠以來，就嚴重受到大陸的影響，比如李嘉誠、包玉剛等華人富豪的崛起與大陸文革有莫大的關系（參見天津社會科學院出版社2011年版《世界金融五百年》一書關于香港的內容）。大陸的經驗可以用到香港，但香港的經驗在絕大多數情況是完全不能照搬到大陸的。房產政策便是其中的典例。
香港是土地財政的典型。其財政收入的約40%-50%來自土地，如土地預付款、房產開發商上繳的稅收及房產稅。香港中心商業區寫字樓租金超過了倫敦、東京，位居全球之首。獲得向農民征稅權利的封建領主。引起質疑的稅收是房租。而香港的那些所謂華人“驕傲”的房地產富豪們則牢牢控制了整個香港的政治體制。香港富豪們與港民之間的關系有點像封建時代的地主與佃農，而官員無非是大亨們的打手而已。
香港這種扭曲而變態的土地政策的根源在于大英帝國的殖民地政策，換而言之，在于其殖民地經驗。眾所周知，鴉片戰爭之后，香港被大英帝國。但我們要注意到，從法理上講，香港地區的所有權從來都不歸于英國，一直都屬于中國合法政府。英國只是租用香港而已。
其實，英國人從未有先賣地再建房的政策，他們一向把建筑物和土地合二為一，統稱不動產。英國不動產所有者一般都以白紙黑字的合法合同禁止承租人轉租轉讓，即不會向承租人讓出租權、抵押權、轉讓權等土地使用權。但是，大英帝國并非浪得虛名。帝國精英以務實而靈活的高超策略而為英國人在各個殖民地榨取巨大的利益。香港殖民政府所采用的土地政策其立足點就在于香港總歸是要歸還中國的，因此絕不會以港民利益為考量的基礎，而必然要在短期內力爭最大化英國人的利益。
香港殖民地政府將包括出租、抵押、轉讓等權利在內的土地使用權賣給土地使用者榨取高額的土地收益。仔細想一想，殖民政府之所以采取如此政策的原因恰恰在于英國人只租借香港而不擁有香港。殖民政府出讓土地使用權其實是在一個時間段內出租土地，而這個土地實際上是中國政府出租給英國人的。英國人相當于在轉租，租借的利益卻歸自己所有而非中國。這相當于殖民地政府采用制度化形式為炒地炒房者提供法律支持，有意鼓勵并刺激房地產泡沫的興起。
英國人一手是鴉片，一手是土地。為了榨取中國人（港民國籍仍屬中國籍），兩手都要抓，兩手都要硬。結果，以怡和洋行為代表的英資財團是香港最大的土地擁有者，其中怡和洋行在二戰前壟斷了香港房地產70%左右的資產（請參考《世界金融五百年》一書）。
殖民地的本質造就香港的殖民地政策，而殖民地政策又造就了香港的高房價與高地價。遺憾的是，多年來，我們很多的地方政府的土地財政卻是照搬香港。在這種情況下，地方政府不可避免地有通過“經營城市”來造就高房價與高地價的沖動。
問題在于，這種殖民地經驗從來都是短期有利長期有害的。在中國波瀾壯闊的漫長歷史中，除蒙元殖民政權外（請參考余治國所著《從銅錢到鈔票：中國古代的通貨膨脹》一文），從未有一個政權不希望自己一統江湖，千秋萬代。始作俑者，其無后乎？當年將香港殖民地經驗的土地政策照搬到大陸的決策者實在是短視得可以，鼠目寸光已不足以形容其愚鈍，我們認為，照搬殖民地經驗者春村是自絕于歷史，自絕于國家，自絕于子孫后代。用句老百姓的粗話講，叫生兒子沒屁眼。話雖糙了點，理卻不糙。
可笑的是，很多地方照搬了香港，卻還不如香港。香港殖民地政府雖在土地上大發橫財，但卻是在臺面上能說得過去的，沒有什么暗箱操作或幕后交易。很多人總是講，地價高導致房價高。其實完全不是這么回事情。我們只講其中兩點。
其一，很多地方的土地使用權的出讓金并不高，即便是上海這種地方，土地出讓金也是出乎意料的低。2004年，上海出讓6573. 2萬平方米 ，政府實收出讓金140億，平均213元/平方米，2005年，出讓5941. 3萬平方米 ，實收出讓金100.4億，平均169元/平方米，2006年平均出讓金137.9元/平方米。為了所謂的招商引資，工業用地的出讓金就更低。
其二，出讓金如此之低，房價如此之高，其中的暴利又跑到那些有門路的人的口袋中去了。從政府手中能拿到地的有門路的房產商以超低價格收到土地后，再轉賣給其他房產商用來套利。很多地塊都轉讓過3、4次，甚至5、6次。即便土地被轉手這么多次，真正建房的房產商仍有賺頭。可見，真正的購房自住者確實是遭到了層層盤剝。這禁不住讓人想起一首元曲：“奪泥燕口，削鐵針頭，刮金佛面細搜求，無中覓有。鵪鶉嗉里尋豌豆，鷺鷥腿上劈精肉。蚊子腹內刳脂油，虧老先生下手?！?/p>
那么，是不是像有些人所講的那樣——地價上漲導致房價上漲呢？恰恰相反，正是房價上漲導致地價上漲。據上海學者王煉利的分析，動遷購房量約占總購房量的40%，投機購房量約占總購房量的20%。通過城市大規模拆遷運動，一些地方政府與房地產商一面制造了房產的供應，另一面制造暫時的不可持續的大規模的租房與住房需求，尤其在2008年后極大地刺激了投機者的需求，從而制造出制造出房產泡沫，抬高了房價，最終抬高了地價。這是所謂“經營城市”的過程，也是一些官員私下收受好處的過程。正如眾人皆知的，政府的兩大部門，一是交通，二是土地，是貪腐的重災區。如河南省連續五任交通廳長有四任不是死刑便是死緩。
就目前來看，中國城市化進城基本結束。安信證券股份有限公司首席經濟學 家高善文 博士根據CPI食品與CPI以及二三產業GDP縮減指數之間的裂口、蔬菜價格中軸的抬升以及鄉城蔬菜價格同比增速差、糧食價格與糧食種植物質費用之間的裂口、中藥材中成藥以及低端服務業價格的上漲、糧食種植機會成本的上升、不同勞動密集度農產品價格漲幅的差異、鄉城社會消費品零售增速同比差等定量研究證明出，大約在2006到2007年前后中國已經走過了劉易斯拐點，低端勞動力的短缺正成為常態，城市化已基本完成。因此，動遷因素與城市化無法在幾代人中重復進行，事實上早就支撐不了具有自我實現特征的房產市場，而投機逐漸變成了打著城市化幌子的房價高企的唯一因素。具有殖民地特征的土地財政在今天看來已經維持不下去了。
此外，我們要注意到，房產價格的虛高，扭曲了資源的配置，過高的房產投資比例意味著過低的工農業投資，意味著失業率的居高不下。更為嚴重的是，意味著過低的研發投入，意味著產業升級的失敗，意味著中國的國家崛起與民族復興必將成為泡影。采用殖民地政策的背后更是代表著一些地方政府對自身合理定位的偏離，其惡果也許真的可能是將中國這片人杰地靈的土地變成廣闊的各國殖民地，從而陷入百多年前亡國滅種的危險。到那個時候，無論是權貴、富人，還是窮人都逃脫不了被奴役的命運。
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延伸閱讀：
《巴菲特陰謀》云南人民出版社2010年版
《世界金融五百年》天津社會科學院出版社2011年版
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《郎咸平說對了嗎》鳳凰出版社2011年版
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《從銅錢到鈔票：中國古代的通貨膨脹》
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