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葉楚華、余治國：外資撤離預(yù)示中國樓市漫長寒冬到來

葉楚華按：這是《國際先驅(qū)導(dǎo)報(bào)》對我和余治國的采訪，刊發(fā)出來時(shí)余治國的名字被省略了，并進(jìn)行了刪減。文后附錄采訪的完整版。

他們利用一切可以利用的工具，忽而唱衰、忽而捧殺中國房地產(chǎn)市場，其目的只有一個(gè)，就是獲利

《國際先驅(qū)導(dǎo)報(bào)》記者金微發(fā)自北京 正如北京的天氣，中國樓市的冬天也到了。眼下，樓市的降價(jià)狂潮正在全國洶涌，上海、深圳、北京的等地部分樓盤的降價(jià)幅度部分達(dá)到30％。因?yàn)樯唐贩拷祪r(jià)，上海已經(jīng)發(fā)生了多起業(yè)主維權(quán)事件。
　　或許是“春江水暖鴨先知”，在這股降價(jià)潮還未來臨時(shí)，有關(guān)外資拋樓套現(xiàn)的消息屢屢傳來。繼全球最大私募股權(quán)公司黑石集團(tuán)轉(zhuǎn)讓上海Channel1購物中心后，最近，上海又曝出一批美國個(gè)人投資客集體拋售其上海物業(yè)，10多位美國投資客集體拋售了上海某酒店的70多套房源，市場總價(jià)約在1.26億元左右。
　　美國個(gè)人投資客集體拋售上海物業(yè)以及黑石集團(tuán)撤資中國房地產(chǎn)，印證了外資加速撤離中國樓市的傳言。

外資逐步撤離

　　事實(shí)上，從去年開始，就陸續(xù)有外資“甩貨”，去年7月，大摩以12億元價(jià)格轉(zhuǎn)讓了其在浦東的莎瑪世紀(jì)公園服務(wù)式公寓項(xiàng)目。此前，高盛以25.5億元出讓了上海花園廣場項(xiàng)目。
　　無論是大摩還是高盛，其獲利巨大。以高盛在上海花園廣場的項(xiàng)目為例，這個(gè)項(xiàng)目是高盛在2007年4月以1.9億美元（當(dāng)時(shí)合約16億人民幣）收購的，總建筑面積為9.78萬平方米，包括用于租賃的53棟別墅，以及9棟酒店式公寓。在收購這棟物業(yè)不到三年，即使將高盛在3年的租金忽略不計(jì)，它的賬面收益也達(dá)到100％（將人民幣升值因素考慮在內(nèi)）。
　　在財(cái)經(jīng)作家葉楚華看來，中國樓市泡沫即將破裂，而現(xiàn)在撤離的外資是搭樓市泡沫的末班車。他在接受《國際先驅(qū)導(dǎo)報(bào)》采訪時(shí)說：“海外專業(yè)投機(jī)者的職業(yè)水準(zhǔn)參差不齊，水準(zhǔn)較高的投機(jī)者應(yīng)早已撤離樓市，遲至今日才開始拋售國內(nèi)房產(chǎn)的人或投資機(jī)構(gòu)已錯(cuò)過了平倉的時(shí)間窗口。現(xiàn)在手上仍有大量國內(nèi)房產(chǎn)的海外投機(jī)者可以講已被套牢，只能割肉出售。”
　　黑石一向是全球投資的風(fēng)向標(biāo)，9月底，黑石以14.6億元人民幣將上海Channel1購物中心95％的股權(quán)出售。2008年黑石購入該物業(yè)的價(jià)格為10億元人民幣，在持有該物業(yè)的三年時(shí)間內(nèi)，黑石集團(tuán)將其出租率提高至了超過90％。在如此好的趨勢之下，黑石沒有賺得盆滿缽滿就撤資，似乎也進(jìn)一步印證了房地產(chǎn)的走勢。
　　財(cái)經(jīng)評論員余豐慧認(rèn)為，黑石一直在觀察中國政府調(diào)控決心，在分析中國市場走向，憑其在中國的消息源，這次拂袖而去可能預(yù)示著其篤定調(diào)控政策堅(jiān)定不移，走回頭的幻想徹底破滅了。
　　事實(shí)也如此，國務(wù)院總理溫家寶最近在廣西南寧考察“要求鞏固樓市調(diào)控成果”。中國銀監(jiān)會主席劉明康向外表態(tài)稱即使房地產(chǎn)抵押品重度壓力測試下跌40％，中國房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)仍可控，這些都表明中國決策層調(diào)控樓市的決心不會放松。
　　葉楚華認(rèn)為，終結(jié)中國樓市泡沫的內(nèi)外因素已經(jīng)形成，而美聯(lián)儲加息的最終落實(shí)，將是給中國樓市泡沫的最后致命一擊。“甚至不用等到美聯(lián)儲真的加息，僅僅是市場對于美聯(lián)儲加息的預(yù)期，就足以讓美元提前大規(guī)模回流美國，讓中國樓市轟然倒塌”。
　　10月19日，美聯(lián)儲主席本-伯南克稱，美聯(lián)儲有可能會通過上調(diào)基準(zhǔn)利率的方式來打破資產(chǎn)泡沫。有分析認(rèn)為，伯南克所說的資產(chǎn)泡沫主要指的是黃金泡沫和中國房價(jià)泡沫。
　　由于外資行事向來低調(diào)和隱蔽，目前究竟有多少外資撤離樓市尚不得而知。國家發(fā)改委特聘研究員國世平此前透露，除了媒體曝光的一些案例，美國友邦等外資也在逐步撤出中國樓市。

忽而唱衰、忽而捧殺

　　這幾年，隨著中國樓市的不斷升溫，國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)聚集了越來越多的國際資本，去年，有1000多家外商新設(shè)或者增資的房地產(chǎn)企業(yè)在商務(wù)部做了備案。
　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，外商投資中國樓市一直處于迅速膨脹的狀態(tài)。2006年，房地產(chǎn)行業(yè)外商直接投資合同有2398個(gè)，比2005年增長13.1％，增速僅低于批發(fā)和零售業(yè)，名列第二。2005年至2006年6月底，我國房地產(chǎn)外資投資約83億美元，占同期國內(nèi)全部房地產(chǎn)投資總量的3％。
　　2008年是中國房地產(chǎn)近年來最為低潮的一年，當(dāng)年仍然有像黑石、和黃、凱雷集團(tuán)等紛紛進(jìn)入。目前，包括黑石、摩根斯坦利、高盛、麥格理、瑞銀、美林等眾多國際投資公司均以不同形式進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)。
　　不過，外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)一直呈上升趨勢，似乎看不到撤離的跡象：國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1至8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源54738億元，同比增長23.4％，其中利用外資633億元，同比增長達(dá)到71.5％。外資在國內(nèi)樓市中的比例雖然較小，但其快速增加的態(tài)勢值得高度關(guān)注。
　　數(shù)據(jù)與撤離趨勢的矛盾，似乎可以用外資進(jìn)入的目的來解釋：一部分外資的目的是以投機(jī)為主，在市場情況好時(shí)，大量投資，而在市場情況不好時(shí)，迅速變現(xiàn)離開。他們來去匆匆，像是一群專門投機(jī)的過客。
　　以黑石為例，相比過去幾年外資機(jī)構(gòu)5年左右出售國內(nèi)投資物業(yè)的慣常做法，黑石此次的拋售明顯縮短了投資年限，有分析認(rèn)為，在國內(nèi)宏觀政策和市場調(diào)整的背景下，外資投資“快進(jìn)快出”也將成趨勢。
　　加拿大皇家銀行風(fēng)險(xiǎn)管理資深顧問陳思進(jìn)在其著作《金融讓誰富有》提到，中國的房地產(chǎn)泡沫很大程度上是華爾街財(cái)團(tuán)炒作起來的，他們利用一切可以利用的工具，忽而唱衰、忽而捧殺中國房地產(chǎn)市場，其目的只有一個(gè)，就是獲利。唱衰就是進(jìn)軍的信號彈，捧殺則意味著他們大賺一筆之后準(zhǔn)備撤了，泡沫越大，他們搜刮的資產(chǎn)越豐厚。陳思進(jìn)說：“華爾街財(cái)團(tuán)處于財(cái)富金字塔的頂端，劫掠過后立刻撤走，就等著泡沫被刺破，冤的是中資企業(yè)以及最后接棒的普通中國老百姓。”
　　中國外匯投資研究院院長譚雅玲認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)偏離了為居民解決住房的軌道，導(dǎo)致投資或投機(jī)的產(chǎn)生，“國內(nèi)的一些錯(cuò)誤配置，給了西方炒家的炒作的空間，對于外資拋售可能引起的連鎖反應(yīng)，我們應(yīng)該拿出具體的管控條例應(yīng)對。”

一些企業(yè)正從中國搬回美國

　　外資撤離的或許不僅是樓市。據(jù)來自港交所的信息，黑石投資近期減持中國中鐵H股1.66億股，合計(jì)套現(xiàn)3.08億港元（1港元約合8.17元人民幣）。減持后，黑石對中國中鐵的持股量由7.36％下降至3.42％。黑石對在中國的這些動作，并未作出解釋。但在旁觀者看來，這或是黑石看空中國資本市場走向的信號。
　　而隨著美國為了恢復(fù)經(jīng)濟(jì)開始重拾制造成本優(yōu)勢，一些正企業(yè)準(zhǔn)備從中國回遷本土。9月，福特（汽車公司）已宣布把1.2萬個(gè)工作崗位從墨西哥和中國遷回美國。
　　美國波士頓咨詢集團(tuán)最新研究結(jié)果顯示，隨著“美國制造”的成本優(yōu)勢日益顯現(xiàn)，今后五年間，美國將新增200萬至300萬個(gè)工作崗位。
報(bào)告主筆哈羅德·西爾金說：“大約10年前，我們開始外包器械、計(jì)算機(jī)等占美國制造業(yè)相當(dāng)比例的諸多產(chǎn)品。現(xiàn)在，這種情況正在改變，因?yàn)橹袊焖贊q薪，而美國勞動生產(chǎn)率是中國的4倍。”西爾金說，某些商品在美國制造可能更為經(jīng)濟(jì)，這一“臨界點(diǎn)”已開始顯現(xiàn)。他說：“回流過程仍然緩慢，但企業(yè)正從中國搬回美國。”
　　美國總統(tǒng)奧巴馬在提出的可持續(xù)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇計(jì)劃中，發(fā)展制造業(yè)也是關(guān)鍵內(nèi)容。美國政府的這一政策可能會讓資金回流美國拯救本土企業(yè)。美國的科技部門和美國的跨國公司手上儲備了3萬億美元現(xiàn)金（1美元約合6.35元人民幣）。
　　葉楚華認(rèn)為，美國可以通過加息與各種政治、軍事和經(jīng)濟(jì)手段（如攻擊歐元）來推動美元升值，讓國際資本流回美國形成實(shí)體經(jīng)濟(jì)的生產(chǎn)能力。

外資不可能整體撤離

　　出爐不久的外匯儲備數(shù)據(jù)某種程度上也在印證這種趨勢：中國外匯儲備在第三季度僅僅增加42億美元，遠(yuǎn)低于第二季度1528億美元。其中，外匯儲備在9月罕見地大降了600多億美元，而9月我國貿(mào)易順差為為145.14億美元。
　　除了歐元的疲軟，市場普遍認(rèn)為外國投資者正在抽離資金。余豐慧說：“外匯和貿(mào)易順差方向不一致，這與熱錢和外資回撤加速有關(guān)。”他認(rèn)為外資的撤離應(yīng)該是整體撤離，不僅是在樓市，“一個(gè)大的前提是他們看空中國經(jīng)濟(jì)。”
　　不過，發(fā)改委對外經(jīng)濟(jì)研究所所長張燕生告訴記者，國外經(jīng)常會有唱空中國經(jīng)濟(jì)的聲音，這種聲音某種程度會擾亂外資投資中國的步伐。第三季度外匯儲備數(shù)據(jù)的變化，正是源于上一輪的唱空之聲。
　　葉楚華則認(rèn)為，我國對美國在戰(zhàn)略上也已經(jīng)形成了捆綁態(tài)勢。“海外資本尤其美國資本不可能做空中國，美國絕大多數(shù)的跨國公司不僅不代表美國國家利益，反而為了資本本身的利益在美國國會為中國做說客。如果不能用花花綠綠的美元來換取中國的廉價(jià)商品，美國是無法在零利率條件下將通脹壓制到如此之低的程度。
　　葉楚華認(rèn)為，外資并未也不可能整體撤出中國大陸，尤其在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上更為如此。他舉例說，制造業(yè)的企業(yè)運(yùn)營除了本身之外，還和整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈有關(guān)。許多海外資金掌控的行業(yè)已在中國形成完善的產(chǎn)業(yè)鏈或產(chǎn)業(yè)集群，要形成這樣的產(chǎn)業(yè)格局不僅需要大量廉價(jià)、勤勞卻擁有高技能的人力資源，還需要經(jīng)過千錘百煉的流程。這里面有規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的影響，如學(xué)習(xí)曲線、固定成本分?jǐn)偟鹊取?BR>　　“因此，在很長一段的時(shí)間內(nèi)，外資在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上的投資很難轉(zhuǎn)移到其他國家或地區(qū)。”
　　張燕生認(rèn)為，資本總是逐利的，到目前為止，中國依然是世界上最好的投資地方，中國的房地產(chǎn)回歸理性，外資撤離樓市的趨勢很明顯，這也很正常，但它們還會繼續(xù)在中國進(jìn)行其他領(lǐng)域的投資，有可能炒起別的泡沫。

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附錄：國際先驅(qū)導(dǎo)報(bào)對葉楚華、余治國的采訪全文

記者：你們的觀點(diǎn)是中國樓市要崩盤。我們也看到，陸續(xù)有外資撤離樓市的消息，全球最大的私募基金黑石集團(tuán)，原先最看好中國市場，卻于9月份首次撤出中國房市，以14.6億美元賣掉了其擁有的上海物業(yè)。不過之后，有關(guān)外資撤離的消息很少。最近，一條新聞是“國外投資客拋售滬70余套房欲套現(xiàn)1.26億”。

我們的問題是：目前報(bào)道的外資撤離只是零星的現(xiàn)象，其他是沒有還是未報(bào)道我們不知。你認(rèn)為外資撤離樓市會成為一個(gè)趨勢嗎？外資在中國的投資里，有樓市還有其他資產(chǎn)，他們只是從樓市撤離還是整體撤離大陸，會不會從一線的樓市撤離后轉(zhuǎn)投二三線城市，之前有類似的房產(chǎn)商有這樣的戰(zhàn)略。

葉楚華余治國：海外專業(yè)投機(jī)者的職業(yè)水準(zhǔn)參差不齊。我們認(rèn)為，水準(zhǔn)較高的投機(jī)者應(yīng)早已撤離樓市。遲至今日才開始拋售國內(nèi)房產(chǎn)的人或投資機(jī)構(gòu)已錯(cuò)過了平倉的時(shí)間窗口。現(xiàn)在手上仍有大量國內(nèi)房產(chǎn)的海外投機(jī)者可以講，已被套牢，只能割肉出售。當(dāng)然，入市較早的投機(jī)者現(xiàn)在撤離樓市仍有較高的投資回報(bào)率。

外資并未也不可能整體撤出中國大陸。尤其在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上更為如此。比如就制造業(yè)來說，企業(yè)運(yùn)營除了本身之外，還和整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈有關(guān)。許多海外資金掌控的行業(yè)已在中國形成完善的產(chǎn)業(yè)鏈或產(chǎn)業(yè)集群，要形成這樣的產(chǎn)業(yè)格局不僅需要大量廉價(jià)、勤勞卻擁有高技能的人力資源，還需要經(jīng)過千錘百煉的流程。這里面有規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的影響，如學(xué)習(xí)曲線、固定成本分?jǐn)偟鹊取Ｒ虼耍诤荛L一段的時(shí)間內(nèi)，外資在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上的投資很難轉(zhuǎn)移到其他國家或地區(qū)。此外，我們認(rèn)為，主要由港臺資本投資的勞動密集型企業(yè)即血汗工廠已經(jīng)失去了它們的歷史使命，將在未來幾十年逐漸退出中國的經(jīng)濟(jì)舞臺。這是歷史的必須要走的一個(gè)過程。在這個(gè)過程中，必然有利益受損者，無需大驚小怪。

房地產(chǎn)市場并不是具有完全自由市場的特征，不同地區(qū)的房地產(chǎn)甚至不同位置的房產(chǎn)之間都具有一定的壟斷性。但是，各個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)市場之間的相關(guān)性非常強(qiáng)，一般來說，它們的房地產(chǎn)周期是接近于同步的。因此，外資不可能從一線城市撤離轉(zhuǎn)投二三線城市。

記者：國內(nèi)的一個(gè)最新的動向是：中國三季度外儲增速放緩，這引起不少外媒的關(guān)注。你個(gè)人認(rèn)為是什么原因？與樓市撤離是否有關(guān)？

葉楚華余治國：和樓市沒有多大關(guān)系。最近美元開始走強(qiáng)，美元對歐元的匯率大漲，歐元資產(chǎn)以美元計(jì)的帳面價(jià)格普遍下跌，而中國購買了不少歐債，這是外儲增速放緩的主要原因。此外，我國最近拋售了不少美債，而美債處在下跌之中，這是次要的原因。

記者：美國開始加大國內(nèi)矛盾的轉(zhuǎn)移，繼美國參院通過人民幣匯率法案后，在10月15日“紐約經(jīng)濟(jì)俱樂部”（The Economic Club of New York）的研討會上，美國國務(wù)卿希拉里“理直氣壯”地公開呼吁：建議以國際聯(lián)盟的形式迫使人民幣升值。這會不會成為外資加速撤離的一個(gè)由頭？從時(shí)間上，黑石逃離是在9月，人民幣匯率法案未出臺，一般而言，這個(gè)人民幣法案是為熱錢撤離作準(zhǔn)備的，而黑石似乎在時(shí)間上與此無關(guān)。這個(gè)如何理解？對于外資撤離，中國需要警惕什么？他們是在做空中國嗎？

葉楚華余治國：人民幣匯率法案的通過只會加速國際游資的流入，而不是游資的撤離。原因在于國際投機(jī)者對人民幣升值的預(yù)期。黑石撤離國內(nèi)樓市和人民幣升值預(yù)期沒有多少關(guān)系，只是因?yàn)樗麄円舱J(rèn)為中國樓市泡沫即將破滅而已。人民幣法案不是為熱錢撤離做準(zhǔn)備，目的很簡單，就是為了壓制中國的貿(mào)易順差。首先，我們要區(qū)分國際游資與用于實(shí)業(yè)投資的外國直接投資。目前的調(diào)控政策就是鎖定房產(chǎn)泡沫，將流動性逐漸消滅于樓市。因?yàn)闃鞘斜旧砭褪且粋€(gè)貨幣發(fā)行機(jī)器，而不是貨幣吸收機(jī)器。對于外資撤離，中國政府早就做過了各種預(yù)案。目前最壞的預(yù)案是1.5萬億外資撤出大陸，評估的結(jié)果是對中國經(jīng)濟(jì)沒有傷筋動骨的影響。因?yàn)榇蟛糠滞赓Y是港澳臺資本，這些資本主要投資于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，這些行業(yè)利潤率低，本身的發(fā)展前景就不容樂觀。中國經(jīng)濟(jì)與全球經(jīng)濟(jì)早已一體化，我國對美國在戰(zhàn)略上也已經(jīng)形成了捆綁態(tài)勢。海外資本尤其美國資本不可能做空中國，美國絕大多數(shù)的跨國公司不僅不代表美國國家利益，反而為了資本本身的利益在美國國會為中國做說客。如果不能用花花綠綠的美元來換取中國的廉價(jià)商品，美國是無法在零利率條件下將通脹壓制到如此之低的程度，這也就談不上保持美國社會的穩(wěn)定性了。對于中國來說，我們認(rèn)為，不應(yīng)該只出口廉價(jià)的低技術(shù)含量的商品，也不應(yīng)該將經(jīng)濟(jì)增長的希望放在樓市泡沫上，而應(yīng)該將技術(shù)進(jìn)步與產(chǎn)業(yè)升級放在首要位置。這才是以不變應(yīng)萬變的上上策。

葉楚華余治國房產(chǎn)系列評論文章：

出來混總是（要）還的——中國樓市即將崩盤

敲響樓市泡沫的喪鐘，歷史很快會把陳寶存?zhèn)儝哌M(jìn)垃圾堆

20年內(nèi)，城市房產(chǎn)將成為沒人要的破爛

樓市留給你拋盤的時(shí)間不多了

社會潰敗致中國成高利貸之國

經(jīng)濟(jì)軟著陸或難實(shí)現(xiàn)，中國樓市末日已經(jīng)降臨

溫州，沒人救得了你了！溫州正在成為人間地獄

所有人都將為房產(chǎn)大泡沫付出沉重代價(jià)

請給我永遠(yuǎn)的謊言——放水救炒房老板們純屬妄想

美聯(lián)儲加息預(yù)期給中國樓市泡沫最后一擊

試行地方債券是貨幣與房產(chǎn)政策大轉(zhuǎn)型的里程碑

淚奔吧，樓市已成銀行的棄婦

外資撤離預(yù)示中國樓市冬天

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國際先驅(qū)導(dǎo)報(bào)：外資撤離預(yù)示中國樓市漫長寒冬到來

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