習(xí)慣制造“地王”偶像的中國(guó)“土地造星工廠”，已在瞬息間淪為“流拍、流標(biāo)、底價(jià)成交”的買(mǎi)方市場(chǎng)。剛剛披露或正在披露的各種年中數(shù)據(jù)，讓人看到了中國(guó)上半年土地一級(jí)市場(chǎng)披上的那層寒霜。
在這方寒意漸深的市場(chǎng)上，掩含著開(kāi)發(fā)商與“地主”的對(duì)抗，潛藏了地方政府與中央的角力。而此時(shí)的地方政府已然債務(wù)纏身，在中央清理地方融資平臺(tái)的指令下，正急得拆東墻補(bǔ)西墻。
地方不想輸?shù)暨@個(gè)市場(chǎng)，只好死扛高昂的地價(jià)；急于找米下鍋，便減持國(guó)資公司股票；中長(zhǎng)期的籌錢(qián)主意，則可能已經(jīng)打在了提升國(guó)資證券化率上。
地方政府何去何從？北京率先做出了口頭表率。
北京市新近公布的 “十二五”GDP年均增長(zhǎng)目標(biāo)確定為8%，由此成為全國(guó)31個(gè)省區(qū)市中“最低”。
北京官員在媒體面前反省了包括“靠高價(jià)賣(mài)地增收、靠高房?jī)r(jià)和多賣(mài)房增稅”在內(nèi)的發(fā)展模式，并表達(dá)了“擺脫GDP崇拜”的決心。
北京的決心，可能打亂了地方的陣腳，它給土地后市帶來(lái)“最壞”的預(yù)期，但也可能從此救贖那些掙扎在土地財(cái)政上的地方執(zhí)政意志。
昆明百億題材地塊首拍流產(chǎn)始末
許多都是本地企業(yè)，或者要在本地做生意，所以大家現(xiàn)在都不想說(shuō)破，實(shí)際上，土地市場(chǎng)上地主和開(kāi)發(fā)商之間的博弈，已經(jīng)正式開(kāi)始了
《望東方周刊》記者康正 | 昆明報(bào)道
滇池岸邊“醉生夢(mèng)死”的土地故事，終于講得捉襟見(jiàn)肘。
剛剛過(guò)去的兩周里，昆明不斷將滇池北岸估值逾70億元人民幣的儲(chǔ)備地塊，密集推向土地一級(jí)市場(chǎng)。
然而，這批長(zhǎng)期受到國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)追逐的“題材”地塊，在強(qiáng)勢(shì)推出后，僅僅賺到了“昆明今年最大規(guī)模土地交易”的吆喝，拍賣(mài)大廳接連飛出“流拍”和“底價(jià)成交”的壞消息。
21宗地接力流拍
組織方把這次拍賣(mài)安排在云南“兩會(huì)”召開(kāi)地---海埂會(huì)堂，云南地方媒體亦早早從6月就不斷為這次拍賣(mài)吹風(fēng)，直至將本次拍賣(mài)拔高到“昆明城市發(fā)展進(jìn)入以滇池為中心的‘滇池時(shí)代’”，但“壞消息”還是在7月13日第一批拍賣(mài)結(jié)束后就立即演繹成市井橋段。
“(到場(chǎng))記者人數(shù)比參拍企業(yè)還多”，媒體描述拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)的情形，“甚至不相識(shí)的記者之間都以為是來(lái)參拍的企業(yè)，逮住就問(wèn)。”
當(dāng)天，昆明市湖濱生態(tài)城(官方備注：環(huán)湖東路三個(gè)半島)項(xiàng)目(下稱(chēng)環(huán)湖東路項(xiàng)目首期)25宗國(guó)有建設(shè)用地第一批13宗地塊使用權(quán)公開(kāi)拍賣(mài)，拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)不僅遭遇了上述低迷的市場(chǎng)情緒，拍賣(mài)結(jié)果也爆出冷門(mén)。
13宗地中，有6宗土地分別因競(jìng)買(mǎi)人數(shù)達(dá)不到要求的7人，中止拍賣(mài)，有3宗地因無(wú)人舉牌流拍，其余4宗地均以“底價(jià)成交”，均價(jià)約412.9萬(wàn)元/畝。
拍賣(mài)公告顯示，此次環(huán)湖東路項(xiàng)目首期25宗地共計(jì)約1623畝，底價(jià)總計(jì)近70億元，土地用途限制在商業(yè)零售、商務(wù)辦公、旅游業(yè)等相關(guān)領(lǐng)域，即為商業(yè)、旅游地產(chǎn)，出讓期限40年。
按照計(jì)劃，項(xiàng)目分三批拍賣(mài)，第二批7宗地、第三批5宗地分別定于7月18日、22日拍賣(mài)。拍賣(mài)的最大看點(diǎn)集中在第三批，該批5宗地底價(jià)總計(jì)逾35億，其中4宗地單宗底價(jià)都在6億元以上。
但到7月17日，第二批地塊拍賣(mài)流產(chǎn)的傳言已經(jīng)在昆明地產(chǎn)圈傳開(kāi)。18日，傳言被證實(shí)，組織拍賣(mài)的昆明星迪嘉拍賣(mài)有限公司該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人黃衛(wèi)告訴《望東方周刊》，由于7宗地各自競(jìng)拍人數(shù)都未湊夠7人，第二批拍賣(mài)中止。
22日上午，黃衛(wèi)在接到本刊記者電話(huà)時(shí)苦笑，原定于下午3時(shí)開(kāi)始的第三批拍賣(mài)同樣因競(jìng)拍人數(shù)未達(dá)要求而告取消。
至此，環(huán)湖東路項(xiàng)目25宗地共有21宗流拍，這個(gè)結(jié)果已大大超出拍賣(mài)公司預(yù)料。
“覺(jué)得這些地切成一小塊一小塊的(對(duì)資金要求不大)，拍賣(mài)情況應(yīng)該不錯(cuò)，”黃衛(wèi)笑說(shuō)，“原來(lái)公司預(yù)想會(huì)拍出去一大半，結(jié)果現(xiàn)在倒過(guò)來(lái)，只能賣(mài)出去一小點(diǎn)。”
“題材”地塊的金融使命
環(huán)湖東路項(xiàng)目，是昆明講述已久的土地故事。
2008年5月初，昆明市人民政府授權(quán)昆明市土地礦產(chǎn)儲(chǔ)備管理辦公室與云南城投(600239.SH)簽署《環(huán)湖東路沿線(xiàn)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)委托合同》，正式委托云南城投對(duì)滇池北岸4.18萬(wàn)畝土地進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)，是為環(huán)湖東路項(xiàng)目。
云南城投屬云南省國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)實(shí)際控制的上市公司，在一定程度上肩負(fù)著與地方融資平臺(tái)相同的使命，此次正式拿下這筆天量大單，距它借殼上市成功不過(guò)半年時(shí)間。
隨后，云南城投為開(kāi)發(fā)這塊肥地展開(kāi)的融資動(dòng)作幾可用閃電形容。簽約1周，2008年5月12日，云南城投即發(fā)出定向增發(fā)公告，擬“非公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)1.32億股，募集資金不超過(guò) 20 億元，募集的資金全部用于環(huán)湖東路沿線(xiàn)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一期”。
2009年4月，云南城投定向增發(fā)成功，在近10家機(jī)構(gòu)資金追捧之下，一舉從股市拿回20億元。
實(shí)際上，自2008年簽約始，環(huán)湖東路項(xiàng)目就一直是資本市場(chǎng)狂熱追捧的“題材”。2009年的一份券商研報(bào)，將云南城投列進(jìn)“最有潛力的地產(chǎn)股”，該報(bào)告依照彼時(shí)150萬(wàn)元/畝的周邊地價(jià)測(cè)算得出，“(環(huán)湖東路項(xiàng)目)合同完全履行將分得凈利益112億元。”
《望東方周刊》記者注意到，3年來(lái)，幾乎每次放出有關(guān)環(huán)湖東路項(xiàng)目消息，都會(huì)引發(fā)資本市場(chǎng)騷動(dòng)，表現(xiàn)在云南城投股價(jià)上，則異動(dòng)頻頻。
此次環(huán)湖東路項(xiàng)目首期三批地塊拍賣(mài)公告于6月23日發(fā)出，到25日周一開(kāi)市，云南城投開(kāi)盤(pán)遂告漲停，之后又持續(xù)走出一波上漲行情。
拍賣(mài)失利也就必然重挫云南城投。盡管自7月13日開(kāi)拍以來(lái)，云南城投股價(jià)在表面上維持了陰跌局面，但一位長(zhǎng)期跟蹤云南城投的券商人士告訴《望東方周刊》，據(jù)大智慧軟件資金流向監(jiān)測(cè)分析，7月13日以來(lái)到7月25日大盤(pán)正式下跌前，云南城投頻現(xiàn)大資金外逃，其中，7月14日至7月21日，特大戶(hù)、大戶(hù)資金呈現(xiàn)凈流出，總額達(dá)13076萬(wàn)元。
“大資金都意味著一定的專(zhuān)業(yè)背景”，該券商人士講，環(huán)湖東路4.18 萬(wàn)畝土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一直是云南城投最大看點(diǎn)和未來(lái)最主要的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，前期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)累計(jì)投資已達(dá)50.7億元，如今開(kāi)發(fā)出來(lái)的土地賣(mài)不出去，市場(chǎng)主力資金就必然動(dòng)搖信心。
拍賣(mài)失利，會(huì)不會(huì)對(duì)云南城投自身資金鏈造成災(zāi)難性沖擊？早在7月20日，云南城投總經(jīng)理劉猛接受《望東方周刊》采訪時(shí)即表示暫無(wú)影響，并依然對(duì)拍地保持樂(lè)觀，“嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，沒(méi)有賣(mài)不出去的東西，只有價(jià)格合不合適的問(wèn)題。”
拍賣(mài)工作主導(dǎo)權(quán)并不在云南城投手里。據(jù)云南城投披露信息，“昆明市土地儲(chǔ)備中心已于2010 年8 月31 日完成了(環(huán)湖東路項(xiàng)目)三個(gè)半島范圍內(nèi)約4793 畝的土地收儲(chǔ)工作，并與公司簽署了《環(huán)湖東路土地一級(jí)開(kāi)發(fā)政府儲(chǔ)備用地一期土地移交書(shū)》。”
此次參與拍賣(mài)的1623畝地塊，正是出自上述收儲(chǔ)土地，而拍賣(mài)工作系由昆明市方面委托拍賣(mài)公司進(jìn)行。對(duì)于此次拍賣(mài)土地的動(dòng)機(jī)及拍賣(mài)失利后的影響，昆明市土地礦產(chǎn)儲(chǔ)備管理辦公室日前回絕向本刊透露。
《望東方周刊》注意到，云南城投當(dāng)初與昆明市簽下環(huán)湖東路項(xiàng)目時(shí)，約定該項(xiàng)目下土地出讓純收益由雙方五五分成，這意味著此番出讓結(jié)果與昆明地方政府存直接利益關(guān)聯(lián)。
中信建投關(guān)于云南城投的最近一次研報(bào)，詳細(xì)分析了環(huán)湖東路項(xiàng)目首期土地拍賣(mài)動(dòng)機(jī)，“2007年4季度新一屆市(昆明)政府組建以來(lái)，政府寄希望通過(guò)賣(mài)地來(lái)大力推進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的意圖非常明顯，2011年2月24日，副市長(zhǎng)黃云波在市國(guó)土資源管理暨土地儲(chǔ)備工作會(huì)議上也透露，目前昆明市已進(jìn)入還貸高峰期，以往大量存量債務(wù)和計(jì)劃新增債務(wù)只有通過(guò)儲(chǔ)備土地和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理進(jìn)行債務(wù)保全或進(jìn)行融資。”
“基于以上邏輯，再加上近期云南省公路開(kāi)發(fā)投資有限責(zé)任公司有償債風(fēng)險(xiǎn)，云南地方政府要有所行動(dòng)，土地財(cái)政是解決地方債務(wù)問(wèn)題的重要途徑。因此，我們有理由推斷這次的土地出讓跟政府還貸有密切的關(guān)系，并且今年下半年及未來(lái)幾年還會(huì)陸續(xù)進(jìn)行土地出讓。”
不想說(shuō)破的博弈
“拍賣(mài)公司先期已發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商拿地意愿不強(qiáng)，為此還專(zhuān)門(mén)找到企業(yè)溝通情況。”7月22日，昆明環(huán)湖東路項(xiàng)目第三批地塊中止拍賣(mài)后，一位熟悉內(nèi)情的人士告訴本刊記者。
“開(kāi)發(fā)商反映最突出的問(wèn)題有兩個(gè)，主要是對(duì)規(guī)劃不滿(mǎn)意，全部規(guī)劃成商業(yè)，沒(méi)有居住人口支撐的話(huà)，這個(gè)商業(yè)要多少年才起得來(lái)？”
云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心副主任周大研則指該地塊在規(guī)劃上切分過(guò)于零散，他向《望東方周刊》透露，幾年前有實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商打算把環(huán)湖東路這一片整體拿下來(lái)做開(kāi)發(fā)，“現(xiàn)在規(guī)劃成一小塊一小塊對(duì)外賣(mài)，開(kāi)發(fā)商覺(jué)得這個(gè)地不好用了。”
另一方面，盡管此次已是底價(jià)成交，開(kāi)發(fā)商仍然認(rèn)為樓面地價(jià)太高，“此次拍賣(mài)地塊部分樓面價(jià)格已經(jīng)達(dá)到5000多元，昆明CBD的樓面地價(jià)也才4000多元。”
除了對(duì)規(guī)劃、價(jià)位不滿(mǎn)意，本刊記者走訪昆明本土開(kāi)發(fā)商，發(fā)現(xiàn)部分企業(yè)確面臨資金壓力。
據(jù)了解，在此次拍賣(mài)前，至少有兩家企業(yè)跟拍賣(mài)公司接觸過(guò)，希望報(bào)名18號(hào)的第二批拍賣(mài)，最后都因銀行貸款遲遲做不下來(lái)而罷手。
但另有業(yè)內(nèi)人士向本刊指出，炒到臺(tái)面上的“資金、規(guī)劃”問(wèn)題都是老調(diào)重彈，“許多都是本地企業(yè)，或者要在本地做生意，所以大家現(xiàn)在都不想說(shuō)破，實(shí)際上，土地市場(chǎng)上地主和開(kāi)發(fā)商之間的博弈，已經(jīng)正式開(kāi)始了。”
該人士分析，規(guī)劃之所以對(duì)地塊進(jìn)行零碎切分，其中不排除供地利益方基于自身訴求的考慮，“進(jìn)來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)多了，價(jià)格自然就能提上去。”
昆明星迪嘉拍賣(mài)有限公司一位不愿透露姓名的業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人，也向本刊記者提供分析，環(huán)湖東路項(xiàng)目25宗土地，各地塊價(jià)值、行情必然都不一樣，但供地方對(duì)每塊地的競(jìng)拍人數(shù)統(tǒng)一要求在7人以上，“這樣生搬硬套，政府是擔(dān)心一兩個(gè)人把地拿走，競(jìng)爭(zhēng)不充分，發(fā)現(xiàn)不了土地價(jià)格。”
土地一級(jí)市場(chǎng)當(dāng)中的交易起價(jià)，牢牢掌控在政府手里，即由政府通過(guò)相應(yīng)評(píng)估程序確定拍賣(mài)底價(jià)。競(jìng)拍成功之后，形成一個(gè)成交價(jià)，成交價(jià)超出底價(jià)的部分，便是競(jìng)價(jià)形成的溢價(jià)。
利益之下，處于市場(chǎng)供方的“地主”指望通過(guò)開(kāi)發(fā)商充分競(jìng)價(jià)，來(lái)盡可能多地追求溢價(jià)效應(yīng)。這在開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q的過(guò)去幾年里，常常會(huì)出現(xiàn)上百輪競(jìng)價(jià)和“地王”不斷的高溢價(jià)情形。
但環(huán)湖東路項(xiàng)目首期土地拍賣(mài)已經(jīng)風(fēng)水倒轉(zhuǎn)。
“拍賣(mài)到第二批時(shí)，昆明那邊有幾個(gè)同行朋友給我打電話(huà)，說(shuō)這是絕版地塊，讓我趕緊拉幾個(gè)人過(guò)去看看行情，合適了可以拿些地”，西安一家中型房產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人日前告訴本刊記者，他后來(lái)跟幾個(gè)地產(chǎn)界朋友聯(lián)絡(luò)，被別人耍笑一番，“說(shuō)我是皇帝不急太監(jiān)急”。
他揶揄，一直都是他們這些當(dāng)太監(jiān)的(開(kāi)發(fā)商)急于抬價(jià)，現(xiàn)在讓當(dāng)皇帝的揮刀自宮(降價(jià))吧。
不得不撐的高地價(jià)局面
昆明的心氣依然昂揚(yáng)，地價(jià)出奇堅(jiān)挺。
國(guó)土資源部7月18日公布數(shù)據(jù)顯示，昆明市二季度綜合地價(jià)為5606元/平方米，同比去年二季度上漲51.06%，漲幅居全國(guó)第一。
“土地不斷流拍，地價(jià)還往上漲，只能說(shuō)明這個(gè)價(jià)格是政府硬扛住的。”昆明一家具有地方融資平臺(tái)背景并從事土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的公司負(fù)責(zé)人，日前向《望東方周刊》提供了對(duì)該現(xiàn)象的系統(tǒng)分析。
一方面，政府本輪賣(mài)地，是在清理地方融資平臺(tái)的背景下展開(kāi)的，大量債務(wù)償還壓力，使得政府急于高價(jià)拋售土地套現(xiàn)。
另一方面，“中央有些政策傳到地方變了樣，比如，中央出于民生考慮，要求地方在土地出讓純收益中提取10%用于保障性住房建設(shè)，地方政府直接就把這個(gè)10%加到地價(jià)上，現(xiàn)在又讓提取水利基金等，都直接加成地價(jià)。”
前述西安開(kāi)發(fā)商是2008年房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)論”的過(guò)來(lái)人，其對(duì)地方政府拼死不降地價(jià)亦能感同身受，在他們看來(lái)，政府和開(kāi)發(fā)商處境差不多，不同只在于開(kāi)發(fā)商怕降房?jī)r(jià)，而地方政府怕降地價(jià)。
“政府手頭每一塊土地，大都關(guān)聯(lián)到地方平臺(tái)公司在銀行的巨額貸款，如果地價(jià)暴跌，資產(chǎn)全面縮水，那就是個(gè)大窟窿。”其所說(shuō)“大窟窿”，應(yīng)指平臺(tái)貸款的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)昆明市土地和礦業(yè)權(quán)交易中心數(shù)據(jù)，一季度里，昆明共推91宗土地，流拍4宗，成交土地大都未收獲理想溢價(jià)效應(yīng)，其中3月份36宗地全部以底價(jià)成交。
昆明原市政府地塊系另一片具有風(fēng)向標(biāo)意義的黃金地塊，該片區(qū)約80畝土地于3月第一次公告拍賣(mài)時(shí)，地產(chǎn)機(jī)構(gòu)給出了成交價(jià)4000萬(wàn)元/畝的預(yù)測(cè)，“可能登兔年地王之位”。
該片區(qū)規(guī)劃調(diào)整后曾計(jì)劃于6月24日二次拍賣(mài)，但當(dāng)天的拍賣(mài)終因競(jìng)拍人數(shù)不足而告中止。
這一地塊流拍頓時(shí)讓昆明土地市場(chǎng)顯得云山霧罩，本地房地產(chǎn)專(zhuān)家、云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心副主任周大研曾對(duì)媒體驚嘆：“這樣的地塊兩次流拍，我真是百思不得其解，那么好的位置、那么好的規(guī)劃、不算高的起拍地塊均價(jià)，在我看來(lái)這是傻瓜也能賺錢(qián)的項(xiàng)目，這應(yīng)該是商家的必爭(zhēng)之地才對(duì)。”
顯而易見(jiàn)，此次環(huán)湖東路項(xiàng)目首期地塊拍賣(mài)遇冷，只是昆明土地市場(chǎng)低迷行情的一種延續(xù)。
環(huán)湖東路項(xiàng)目首期地塊拍賣(mài)背后，昆明還在下一盤(pán)很大的棋。
云南省委、省政府從2003年即部署“一湖四環(huán)”、“一湖四片”的現(xiàn)代昆明發(fā)展戰(zhàn)略。其中，“一湖四片”即指以滇池為中心，構(gòu)建以昆明主城核心區(qū)、呈貢新城區(qū)、晉城新街新城區(qū)、昆陽(yáng)海口新城區(qū)等四個(gè)片區(qū)組成的“大昆明城市區(qū)”。
這個(gè)內(nèi)含龐大造城計(jì)劃的發(fā)展戰(zhàn)略，被寄望“到2020年將昆明建成‘東方的日內(nèi)瓦’，而環(huán)湖東路項(xiàng)目片區(qū)開(kāi)發(fā)在這盤(pán)壯觀的棋局中，幾近于拱到楚河漢界的“中卒”。
此次拍賣(mài)之前，云南當(dāng)?shù)孛襟w即以《昆明環(huán)湖東路半島環(huán)滇開(kāi)發(fā)排頭兵》描述地塊區(qū)位，稱(chēng)該地塊所在板塊“是主城與呈貢新城(昆明新行政中心)過(guò)渡帶，是順應(yīng)昆明向山水園林城市轉(zhuǎn)型的核心區(qū)域”。
不過(guò)，這個(gè)由云南城投3年臥薪嘗膽打造的“排頭兵”首發(fā)陣容，已經(jīng)在土地一級(jí)市場(chǎng)折戟，這對(duì)昆明“一湖四片”的棋局有些不利。
附文1：土地入冬
北京官方明確提出了對(duì)包括“靠高價(jià)賣(mài)地增收、靠高房?jī)r(jià)和多賣(mài)房增稅”在內(nèi)的發(fā)展模式的懷疑，這一重大轉(zhuǎn)變，無(wú)疑給了土地市場(chǎng)“最壞”的預(yù)期
文 | 康正
西南邊陲昆明的土地一級(jí)市場(chǎng)，因?yàn)閹鬃跇?biāo)志性地塊接連流拍而被搞得有點(diǎn)煩之際，東部浙江的土地似乎也有入冬之感。
7月18日，“住在杭州網(wǎng)”的一位見(jiàn)習(xí)工作人員，通過(guò)此前對(duì)浙江省各地市及縣市國(guó)土資源局網(wǎng)站、公共資源交易中心網(wǎng)站、招投標(biāo)網(wǎng)以及浙江省國(guó)土資源廳、中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)等官方網(wǎng)站公開(kāi)的海量土地信息進(jìn)行提取整理后，當(dāng)天發(fā)布長(zhǎng)達(dá)11個(gè)頁(yè)面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：
“2011年上半年，浙江省流拍土地共計(jì)121宗，流拍土地總面積約合4893畝。其中，溫州共有30宗土地流拍，總面積達(dá)1096畝，位居全省流拍榜首。”
這一號(hào)稱(chēng)“土地頭條”的新聞，經(jīng)國(guó)內(nèi)媒體確認(rèn)后被飛速引用、轉(zhuǎn)述，而突然置于聚光燈下的浙江土地一級(jí)市場(chǎng)，其狀況讓人頗感驚詫。
流了再拍，拍了再流
從2011年1月到6月，溫州土地流拍竟成一本月月有記錄的流水賬。
據(jù)披露，1月，“新國(guó)八條”出臺(tái)后，月底溫州一共推出了11宗地塊，全部流拍。“住在杭州網(wǎng)”注意到，“這種情況在土地供給一直緊張的溫州實(shí)屬罕見(jiàn)”。
一季度結(jié)束后，溫州市土地市場(chǎng)的流拍行情已見(jiàn)端倪，溫州房管局副局長(zhǎng)余躍彬隨后對(duì)媒體表示：“房產(chǎn)商拿地?zé)崆槊黠@降低。”
上半年，溫州共有30宗土地遭遇流拍，流拍土地總面積共計(jì)約合1096畝。流拍地塊的一個(gè)重要特征是，“其位置大多處于城市中心或者重點(diǎn)發(fā)展的新區(qū)，起拍價(jià)格均不菲”。
寧波居浙江流拍榜第二位置，半年流拍18宗地。其中，轄區(qū)鄞州區(qū)投資創(chuàng)業(yè)中心II-3-C地塊在4月21日流拍，則有象征意義。
據(jù)“住在杭州網(wǎng)”披露，2010年7月拍賣(mài)出讓鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心II-3-E地塊時(shí)，浙江雅戈?duì)枴s安、坤和、和協(xié)、銀億等一批本地實(shí)力房企激烈角逐，“經(jīng)過(guò)186輪鏖戰(zhàn)，榮安地產(chǎn)以8600元/平米的價(jià)格一舉拿下，成為2010年鄞州土地出讓樓面價(jià)最高的地塊。”
而與這塊熱地十分接近的II-3-C地塊，到2011年4月被推向市場(chǎng)時(shí)，幾遭無(wú)人問(wèn)津的窘境，最后“終因競(jìng)買(mǎi)人數(shù)不足而取消拍賣(mài)，這是今年鄞州出現(xiàn)的第三宗流拍地塊。”
7月24日，“住在杭州網(wǎng)”繼續(xù)發(fā)布長(zhǎng)達(dá)7頁(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，披露“不少地是流了再拍的地塊，而更有不少是拍了再流的地塊”。統(tǒng)計(jì)顯示，這一數(shù)量達(dá)35宗，占上半年浙江省11地市土地流拍總數(shù)約29%。
掙扎在“流拍、再拍”泥淖中的浙江，不得不突破“寧流拍不降價(jià)”的生死線(xiàn)。前述鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心II-3-C地塊重新掛牌時(shí)，出讓起拍樓面價(jià)由原來(lái)的8000元/平米降至7410元/平米，降價(jià)幅度7%。
然而，開(kāi)發(fā)商仍不買(mǎi)賬，到7月7日上午10點(diǎn)報(bào)名截止時(shí)，沒(méi)有一位開(kāi)發(fā)商前往報(bào)名競(jìng)拍，致使該地塊遭遇降價(jià)后再流拍的境地。
此外，浙江舟山等地亦有降價(jià)再拍現(xiàn)象，雖然最終成交，但幾無(wú)溢價(jià)效應(yīng)。
“最壞”的市場(chǎng)預(yù)期
浙江“土地頭條”曝光第二天，7月19日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)：2011年上半年，全國(guó)130個(gè)城市土地出讓收入總額為7524億元，同比下跌5.5%，土地出讓收入排名前十的城市中，出現(xiàn)下跌的5個(gè)城市全部為一線(xiàn)城市或者發(fā)達(dá)的二線(xiàn)城市，同比降幅最大的為北京，降48.32%，降幅最小的為上海，降21.97%。
京、滬土地市場(chǎng)自去年年中即率先出現(xiàn)小范圍價(jià)格松動(dòng)跡象。媒體披露，去年，因無(wú)人報(bào)價(jià)，北京朝陽(yáng)區(qū)金盞鄉(xiāng)、 房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)站和豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)等4宗地塊集體流標(biāo)，在此前后，受到關(guān)注的順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)新城9號(hào)地西側(cè)地塊，也以流標(biāo)形式收?qǐng)觥?/p>
上海公開(kāi)成交信息顯示，去年松江區(qū)廣富林2-6號(hào)地塊的樓面地價(jià)與相鄰地塊相比，價(jià)格跌幅達(dá)19%。這一案例旋即被解讀為“上海土地市場(chǎng)近一年以來(lái)，地價(jià)首次出現(xiàn)下調(diào)趨勢(shì)。”
但這些零星個(gè)案對(duì)京滬兩地土地市場(chǎng)基本面并未形成今天這樣的沖擊，其中，2010年北京土地總收入達(dá)到1641億元，居全國(guó)第一。
轉(zhuǎn)眼跨入2011年，北京的流拍行情開(kāi)始逐漸明朗。北京一季度統(tǒng)計(jì)顯示，全市土地市場(chǎng)成交面積、出讓金總額、平均樓面價(jià)，均大幅下降。
據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》，2011年4月13日，北京市朝陽(yáng)區(qū)大望京村2號(hào)地塊再次招標(biāo)，3家企業(yè)給出的最高報(bào)價(jià)為30.4億元，僅比底價(jià)高出1.72億元。20日北京又有3住宅用地招標(biāo)入市。從投標(biāo)情況來(lái)看，順義2地塊流標(biāo)，密云地塊報(bào)價(jià)剛剛超過(guò)底價(jià)。
上周，公開(kāi)披露的北京市“十二五”GDP年均增長(zhǎng)目標(biāo)確定為8%，由此成為全國(guó)31個(gè)省區(qū)市中“最低”。
北京市官方對(duì)此做出一連串表態(tài)，其中明確提出了對(duì)包括“靠高價(jià)賣(mài)地增收、靠高房?jī)r(jià)和多賣(mài)房增稅”在內(nèi)的發(fā)展模式的懷疑，下決心“擺脫GDP崇拜”。
北京這一重大轉(zhuǎn)變，無(wú)疑給了土地市場(chǎng)“最壞”的預(yù)期。
土地寒潮會(huì)否移壓股市
“這項(xiàng)國(guó)資證券化和以前很不同，放入的都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而非垃圾資產(chǎn)。而且房地產(chǎn)沒(méi)有放進(jìn)去。”
《瞭望東方周刊》記者李蔚 | 上海報(bào)道
上海申虹投資的現(xiàn)狀被視作城投公司的普遍縮影。
知情人士稱(chēng)，2009年，作為世博配套工程的虹橋樞紐建設(shè)迅速加快，申虹投資對(duì)資金的需求猛增，遂通過(guò)流動(dòng)貸款、短期委托貸款等形式籌集了大量資金，也因此形成了近200億元的短期貸款。到了2010年，由于監(jiān)管層對(duì)流動(dòng)貸款管理從嚴(yán)，導(dǎo)致申虹投資不得不調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，在這一年的調(diào)整期限內(nèi)，有10億元左右的貸款沒(méi)有在還款期限內(nèi)得到解決，因此出現(xiàn)了“拖債”現(xiàn)象。
上海市銀監(jiān)局新聞處工作人員溫浩向《望東方周刊》證實(shí)，部分城投公司確實(shí)存在將流動(dòng)資金轉(zhuǎn)為固定貸款的現(xiàn)象：“對(duì)流動(dòng)資金貸款的監(jiān)管現(xiàn)在更嚴(yán)格了。”
中國(guó)三星經(jīng)濟(jì)研究院的報(bào)告顯示，地方融資平臺(tái)“同房地產(chǎn)行業(yè)緊密結(jié)合，同其他產(chǎn)業(yè)愈走愈遠(yuǎn)，一定意義上已經(jīng)脫離了融資為地方經(jīng)濟(jì)服務(wù)的初衷”。
根據(jù)中國(guó)社科院的調(diào)研，全國(guó)數(shù)千家地方融資平臺(tái)公司中僅有 10%左右以項(xiàng)目現(xiàn)金流作為第一還款來(lái)源，大部分依靠的是配套土地的出讓收入來(lái)歸還銀行利息。
上海市發(fā)改委相關(guān)人士對(duì)《望東方周刊》表示：“這輪調(diào)控感覺(jué)非常厲害，財(cái)政收入下滑明顯，政府的一些項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)行不下去了。城投債的審批也變得更嚴(yán)格。感覺(jué)地方政府融資基本都停掉了。”
從3月份起，中央為清理地方融資平臺(tái)不斷放出消息。有心人士發(fā)現(xiàn)，這一壓力迅速傳導(dǎo)至資本市場(chǎng)。有跡象顯示，股市或成地方融資還債的“救命稻草”。
財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀認(rèn)為：“從長(zhǎng)期來(lái)看，股市圈錢(qián)的最大閘門(mén)已經(jīng)開(kāi)啟，國(guó)資的證券化可能會(huì)是典型標(biāo)志。銀行業(yè)再融資尚未結(jié)束，國(guó)資證券化已登堂入室。”
“房地產(chǎn)沒(méi)放進(jìn)去”
3月，滬深兩市股票大宗交易總額陡增。2月份成交額還是61.7億元，3月突然發(fā)力突破140億元。直到7月份審計(jì)署公布全國(guó)地方融資平臺(tái)債務(wù)額度，這期間，大宗交易每個(gè)月都過(guò)百億元。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，A股市場(chǎng)上，實(shí)際控制人為地方國(guó)資委或地方政府的上市公司共有622家，市值達(dá)到約2.7萬(wàn)億。截至7月中旬，這622家擁有地方政府和地方國(guó)資委背景的上市公司中，有111家進(jìn)行大宗交易成交金額達(dá)到94.46億元。
中投證券根據(jù)上市公司減持公告測(cè)算表明，僅5月份，國(guó)有股東減持占當(dāng)月減持總量的55.4%，創(chuàng)出近3年來(lái)的新高。此次減持是全方位的，地域廣大，涉及行業(yè)眾多。
就個(gè)股而言，北京市國(guó)資委控股的昊華能源大宗交易金額最多，達(dá)94763.42萬(wàn)元，其后依次為中泰化學(xué)、大連國(guó)際、華泰證券、格力電器、湘電股份、桂林旅游、洋河股份、江淮汽車(chē)、陜鼓動(dòng)力。
另一方面，上海、河南、黑龍江、浙江、安徽、江西、重慶、云南、山西、山東、廣東、陜西等省市都明確發(fā)布了通過(guò)資本市場(chǎng)整合地方國(guó)資的具體文件，內(nèi)容基本圍繞調(diào)整國(guó)有經(jīng)濟(jì)布局、推進(jìn)國(guó)企重組、鼓勵(lì)國(guó)企上市融資、提高資產(chǎn)證券化率等。
這被葉檀等評(píng)論人士稱(chēng)為“地方政府套現(xiàn)”的另一個(gè)法寶。
上海國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)研究院秘書(shū)長(zhǎng)羅新宇對(duì)《望東方周刊》表示：“這次國(guó)資證券化和以前很不同，放入的都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而非垃圾資產(chǎn)。而且房地產(chǎn)沒(méi)放進(jìn)去。”
羅新宇說(shuō)，因?yàn)闃鞘姓{(diào)控的原因，包括上汽等大型國(guó)企的上市資產(chǎn)均未包括房產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)：“包括上汽、上醫(yī)、上建工、上海交運(yùn)等，對(duì)上海股民的整體回報(bào)是較好的。”對(duì)于“圈錢(qián)”的說(shuō)法，他表示：“上海是通過(guò)定向增發(fā)，沒(méi)圈錢(qián)。”
羅新宇認(rèn)為，提高國(guó)資資產(chǎn)證券化率主要是為了解決上市公司的治理、激勵(lì)問(wèn)題，但籌資還款也是推動(dòng)因素之一：“上海的地方融資平臺(tái)總體來(lái)說(shuō)是比較好的，一個(gè)是政府實(shí)行了平衡機(jī)制，久事等資金平臺(tái)既有公益性投入，也配有金融股權(quán)，‘肥瘦肉搭著賣(mài)’；另外上海有特殊性，土地較為稀缺。”
正略鈞策管理咨詢(xún)公司顧問(wèn)陳和午對(duì)《望東方周刊》表示，是否有經(jīng)營(yíng)性收入的保證，關(guān)系著地方債的償債風(fēng)險(xiǎn)：“目前地方政府的資產(chǎn)包中公益性資產(chǎn)多，可用于經(jīng)營(yíng)性的，能保證持續(xù)現(xiàn)金流的資產(chǎn)少。”
他還指出，地方債評(píng)級(jí)存在貓膩：“比如滿(mǎn)足3A的才能發(fā)債，有些是通過(guò)會(huì)計(jì)處理才達(dá)標(biāo)的。”
A股下行壓力
陳和午認(rèn)為，盡管短期內(nèi)地方或許還將靠土地財(cái)政維持運(yùn)作，但再繼續(xù)指望土地財(cái)政恐怕難以為繼。他說(shuō)：“要解決地方債問(wèn)題將是個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，短期沒(méi)問(wèn)題，但長(zhǎng)期來(lái)看是個(gè)隱憂(yōu)。國(guó)資證券化、打包上市是個(gè)解決方向、出路，完全靠政府財(cái)力很難消化地方債。關(guān)鍵取決于市場(chǎng)是否埋單。”
國(guó)泰君安證券李迅雷認(rèn)為，地方債導(dǎo)致的政府減持股份對(duì)股市可能造成負(fù)面影響，因?yàn)闇p持的股票大部分屬于股權(quán)剔除，增加了市場(chǎng)資金面壓力。
五礦證券何志琨的看法是，地方政府為減輕債務(wù)而拋售股票，對(duì)股市影響較大。因?yàn)槟壳癆股股價(jià)整體處于高位，選擇在此時(shí)出手的意向較高，地方政府的大額減持容易帶來(lái)市場(chǎng)恐慌情緒引發(fā)拋售。而現(xiàn)在銀行也到了回收貸款的時(shí)候，不少企業(yè)會(huì)在此時(shí)選擇減持套現(xiàn)。
對(duì)于地方政府融資平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)解決問(wèn)題，央行公布的《2010中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告》指出，將認(rèn)真研究論證地方政府發(fā)行市政債券的籌資方式，改變地方政府融資平臺(tái)以銀行貸款為主的融資格局。
也有人建議，中央政府出手幫助清理部分可能違約的地方政府債務(wù)。具體做法是將部分債務(wù)轉(zhuǎn)入新成立的公司，減輕地方政府的債務(wù)負(fù)擔(dān)。
這一做法類(lèi)似于上世紀(jì)90年代末通過(guò)財(cái)政部發(fā)起成立的信達(dá)、華融、長(zhǎng)城、東方四大資產(chǎn)管理公司剝離因?yàn)榈胤饺谫Y平臺(tái)所產(chǎn)生的銀行不良資產(chǎn)。四大商業(yè)銀行及國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行近1.4萬(wàn)億元不良資產(chǎn)被剝離。到了2004年和2005年，四大資產(chǎn)管理公司再度剝離了工、中、建等銀行的巨額不良資產(chǎn)。
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