曹建海：城市化支撐高房價是謊言

曹建海：城市化支撐高房價是謊言

http://tv.hexun.com/2011-06-30/131036149.html

　　房地產(chǎn)調(diào)控到目前已經(jīng)過去一年半，提高收付比例，提高按揭利率，打擊囤地捂盤，開征房地產(chǎn)稅，中央政府能用的調(diào)控房價漲速過快的政策幾乎都用了，對于房地產(chǎn)調(diào)控的效果如何評價，目前可能還為時尚早，但是最近圍繞著房地產(chǎn)市場的一些新現(xiàn)象也引起了人們的擔(dān)憂，比如，6月27日，沉寂多時的北京土地市場意外地誕生了一塊新"地王"， "崇文菜市場(含西側(cè)地)地塊"，以每平米43227萬元樓面價成為北京市場的新"地王"，而更多三四線城市也出現(xiàn)了房價大幅飆升的現(xiàn)象，面對樓市撲朔迷離的走向，我們該如何看清目前的樓市真相，對于未來的樓市走向又該如何判斷。為此，近期和訊網(wǎng)專門采訪了中國社會科學(xué)院研究員曹建海。

　　兩原因?qū)е氯木€城市房價飆升

　　和訊：最近有一條消息不知道您注意到?jīng)]有，浙江義烏有一塊住宅用地派到2.26億元的高價，重要的不是這個總價有多高，而在于它平方米的樓面價已經(jīng)達到了4萬元，可能義烏這個地方有些特殊，但根據(jù)中國指數(shù)研究院的一個數(shù)據(jù)，目前全國二三線城市土地的成交價最近都漲了30%以上，很多三四線城市的房價也持續(xù)上漲，對于這樣的情況您是怎么來評價的？

　　曹建海：這樣的消息恐怕現(xiàn)在是應(yīng)接不暇的，這就說明現(xiàn)在的房地產(chǎn)泡沫在非常迅猛地向三線城市蔓延，義烏是屬于典型的三線城市，雖然它是小商品的世界集散地，但住宅來講它還是三線城市。大家就懷疑，最近這段時間，中央在調(diào)控，一二線城市在限購，資金開始流向三線城市，說里面是資金泛濫的原因，我認為不完全是。

　　三線城市就像中國中西部城市一樣過去賣地賣晚了，現(xiàn)在賣地賣得更堅決，拆遷更堅決，對農(nóng)民、被拆遷戶壓價更堅決，當(dāng)然，拍賣的時候采取了更加瘋狂的方式，更吸引開發(fā)商的方式，比如既建住宅又建ShoppingMall這種結(jié)合的方式，住宅相對就會抬得非常高。

　　我認為，資金、大量泡沫向三線城市泛濫主要有兩個原因：一是三線城市政府拿地、拍地的決心比一二線城市更大，因為這些城市相對更加“饑餓”；另外，這個地方的公眾忍耐性更強，因為這個地方更偏向農(nóng)村和基層的群眾，對政府不講理、蠻橫可能忍耐力更強，地方政府總能得逞，所以地價就節(jié)節(jié)升高，肯定就推高了房價。房價又拉動地價，對地方政府而言，對開發(fā)商而言形成了良性循環(huán)；二是社會資金流動的原因，一方面我們擴大貸款往實體經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟流動，房地產(chǎn)、金融業(yè)各種炒作，這種流動性現(xiàn)在看來是主流，而且現(xiàn)在虛擬經(jīng)濟的流動性更加得明顯，這兩個方面原因是推高三線城市房價上漲的原因。所以，說明現(xiàn)在房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)泛化，不僅僅局限在中國一二線城市，已經(jīng)泛濫到全國幾乎所有的土地上。

　　和訊：對這一現(xiàn)象的解讀，您個人認為是整個房地產(chǎn)泡沫的泛化，不僅是三線城市，國家統(tǒng)計局5月份發(fā)布了對70個大中城市房價的統(tǒng)計，與4月份相比，它的環(huán)比價格，下降的城市有9個，持平的有11個，漲幅縮小的有27個，還有一句話沒說，就是有23個（城市）漲幅是擴大的。最近我們也注意到央企、海外一些機構(gòu)也頻頻在各地拿地，整體來看，我們在這樣嚴厲的高壓宏觀調(diào)控政策之下，房價不但沒有下跌，其實還有一個往上漲的勢頭，就您來看，房價在中短期內(nèi)的走勢會怎么樣？

　　曹建海：國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)唯一可以得到真實的東西就是知道這個房價上漲的趨勢，漲幅的情況，從這個統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看可能差距是比較大的，4、5月份只有三個城市在下降，這次有9個城市在下降，持平的城市也比原來多了，這就說明總的來講，增幅在明顯下降。70個大中城市其中一二線城市占據(jù)了主要部分，說明在一二線城市房價上漲的勢頭相對比較低，70個城市當(dāng)中其中三線城市上漲得更多一些，在縣城或三四線城市最近在明顯上漲，捂住這邊那邊浮起來了，所以，房地產(chǎn)調(diào)控總的來講還是效果不力，效果是很差的。

　　“城市化”和“收入增長”不支持房價上漲

　　和訊：對于地方政府的沖動還有一個觀點，就是中國居民的收入在不斷地增加，而且中國還有很大的城市化建設(shè)的空間，就這兩點來講，其實造就了中國長期房價上漲的格局，很多人是認可這個觀點的，不知道您是否認可這個觀點？

　　曹建海：這只是個噱頭，是典型的胡說。因為城市本身應(yīng)該是人口最集聚的場所，2003年以來，房地產(chǎn)發(fā)展是城市建設(shè)速度是最快的，各個城市面積其實都不止擴張了一倍，房屋建設(shè)也增大不只一倍，而同期的人口增加遠遠達不到這個比例。遠遠沒有翻番，而且進來的人口基本上是農(nóng)民工，兩億多人農(nóng)民工，他們在城市有沒有參與房屋的購買和租賃呢？那是非常少的，多數(shù)都是在地下、臨時的工房或“蟻居”、“蝸居”的方式。2003年以來或更早的時期上世紀90年代的人并沒有參與房地產(chǎn)新建住房需求當(dāng)中，甚至是極少的租賃當(dāng)中，所謂的城市化，全球僅有的城市化，實際上我們的住房還是擁有在原有城市居民手上。所以，原有的城市居民，上海戶均是兩套，廣州、深圳、北京原住居民戶均兩套恐怕是個常態(tài)，新進入的人群并沒有融入、分享城市建設(shè)的成果當(dāng)中，所謂的全球僅有的城市化，那是推高房價、支撐房價的一個原因，這實際上是一個謊言。

　　說到收入增長，物價還在更加急劇的上漲，房價上漲遠遠超過物價上漲。只要中國的房價不再上漲了，很多已經(jīng)買了房的人他將承受不起的，現(xiàn)在他靠的就是房屋升值部分沖抵了利息部分，租金比利息還要低，為什么一個住宅包括兩個部分，一是本金，二是利息，現(xiàn)在租金其實比利息還低，但很多人不選擇租而選擇買房，升值部分就把利息沖掉了，這樣覺得買房特別合算，其實只要房價不再上漲，很多已經(jīng)買了房的人將承受不起。

　　外在因素可能刺破房價

　　和訊：您認為樓市下降的拐點什么會出現(xiàn)，離現(xiàn)在還有多長時間？

　　曹建海：現(xiàn)在每次判斷都可能會提前，因為各級政府對房地產(chǎn)支持的決心實在令人震驚，所以，這個調(diào)節(jié)很可能是自發(fā)調(diào)節(jié)，中國房地產(chǎn)拐點可能不取決于房地產(chǎn)供求，而取決于外在因素。我一直強調(diào)，中國現(xiàn)在高速增長是在“刀鋒”上運行的，你稍微晃一下，稍微一些因素推一下它可能就翻船了，這些因素比如糧食因素，農(nóng)業(yè)問題，社會問題，一系列的外在因素，任何一個偶然因素就有可能推翻中國這座大船，就可能導(dǎo)致泡沫破滅。泡沫一旦破滅，會產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，現(xiàn)在是在高峰上運行的龐然大物，是非常虛弱的，可能一個外部的“指頭”就可以把它推翻。

　　我認為，現(xiàn)在（地方）政府如此堅決地維護泡沫，泡沫就會異常堅固，也許泡沫破滅也許來自于外界。

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