孫錫良：正式推出“民間版”《中華人民共和國房產(chǎn)稅法草案》供網(wǎng)友討論
前言：為保證中國公民“居者有其屋”的目標(biāo)和促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)正常規(guī)范發(fā)展，為保護(hù)土地資源合理利用和地方各級政府長期稅源的穩(wěn)定，特推出民間版《中華人民共和國房產(chǎn)稅法》草案，供全國人民公開討論。因?yàn)椤斗慨a(chǎn)稅法》涉及到既得利益集團(tuán)的核心利益，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局遲遲不肯推出《房產(chǎn)稅法》討論草案。大家應(yīng)該想到：官方越是不愿意推出的調(diào)控措施正是最為有效的措施，不推《房產(chǎn)稅法》，“百輪調(diào)控”都無效。作為中下層普通民眾而言，越是有效的調(diào)控措施就越要爭取，無論有多少坎坷都要努力跨過，不要被其它的“調(diào)控”所迷惑。又到了2011年，我想用這樣的一篇文章作為我新年的第一次呼喊，推出這個(gè)“民間版草案”也許有很多錯(cuò)誤和不妥之處，但草案總體是有可行性的。（條文中方括號內(nèi)的內(nèi)容為注解）
孫氏版《中華人民共和國房產(chǎn)稅法》草案討論稿全文如下：
第一條 凡在中華人民共和國境內(nèi)取得合法房產(chǎn)的住房持有者均應(yīng)按此法交納房產(chǎn)稅。
[征稅對象只限于居民住房，報(bào)建規(guī)劃設(shè)計(jì)為商業(yè)房產(chǎn)的不納入征稅對象]
第二條 下列各項(xiàng)房產(chǎn)應(yīng)交納房產(chǎn)稅：
一、擁有中國國籍的中國公民所持有的成套住房或整幢住宅；
二、在中國大陸居住的港澳臺(tái)同胞購買的成套住房或整幢住宅；
三、在中國境內(nèi)居住的外國籍公民購買的成套住房或整幢住宅；
四、各級各類國家機(jī)關(guān)、軍事單位、企事業(yè)單位、各法人團(tuán)體購買的成套住房或整幢住宅；
五、各房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開發(fā)完成，在開盤售樓一年后未公開售出的商品房。[打擊地產(chǎn)商捂盤行為，保證開發(fā)商手上的住房及時(shí)快速地流入交易環(huán)節(jié)]。
第三條 房產(chǎn)稅的稅制
一、農(nóng)村住房采取按面積計(jì)算的浮動(dòng)稅制，具體計(jì)算方式為：稅額=面積*稅率*（1+年度GDP增長率）；[農(nóng)村住房不方便評估價(jià)格，也無實(shí)際成交價(jià)格，所以按城鄉(xiāng)雙軌模式征稅更為科學(xué)合理，農(nóng)民收入增加，適當(dāng)增加納稅也合情合理，主要目的是讓農(nóng)民盡可能選擇少占用宅基地]
二、城鎮(zhèn)普通商品房采取按房價(jià)計(jì)算的浮動(dòng)稅制，具體計(jì)算方式為：稅額=房屋購買價(jià)格*稅率*（1—2%）；[1、考慮到房屋有折舊，所以稅率按每年2%遞減；2、考慮到越早期的房產(chǎn)炒作成分越小，住房屬性越強(qiáng)，購買動(dòng)機(jī)越純，盡管購買價(jià)較低，但必須尊重歷史，尊重基本居住權(quán)，越往后價(jià)格越高，炒作動(dòng)機(jī)也越大；3、房產(chǎn)稅征收根無須讓評估機(jī)購介入，第一套免征的情況下，其它應(yīng)征房產(chǎn)基本上均可以應(yīng)征盡征，早期房產(chǎn)可能占一定的便宜，但它在中國商品房總量中國幾乎可以忽略，并且早期房產(chǎn)并沒有干擾到國家房產(chǎn)調(diào)控，越復(fù)雜的評估，征稅可行性越低，執(zhí)行越難，腐敗越易高發(fā)]
三、城鎮(zhèn)豪華公寓及別墅按奢侈品采取特殊稅制，具體計(jì)算方式為：稅額=房屋購買價(jià)格*稅率。
第四條 房產(chǎn)稅的稅率
一、農(nóng)村第二套及以上普通住房按每月0.5元/平方米；[農(nóng)村第一套房多半較小較舊，占地不多，且一般在原祖?zhèn)髡厮ǎ粦?yīng)納入征稅范圍，而新建住房屬超額占地，必須納入征稅，但應(yīng)適當(dāng)考慮農(nóng)村收入狀況，隨著農(nóng)民收入的增加，稅率隨著增加也較為合理]
二、城鎮(zhèn)居民普通商品房稅率：第一套超過100平米以上的部分按年1.2%，第二套 100平方米 以下按年1.2%收取， 100平方米 至 150平方米 之間按年1.5%收取， 150平方米 以上按年1.8%收取；第三套房產(chǎn)的稅率按年2.0%稅率，其后依次按每增一套稅率上調(diào)1%；[這里所指的第一套是住房擁有的最早時(shí)間建設(shè)的住房，其后依次類推]
三、豪華公寓和別墅按年5%稅率收取，擁有二套以上公寓或別墅，從第二套起按年10%稅率收取；[因?yàn)閯e墅占地較多，必須進(jìn)行遏制]；
四、房產(chǎn)開發(fā)商擁有的超過一年以上未售出的商品房按該樓盤同類房售價(jià)年5%稅率收取。超過兩年未售出的按8%的稅率收取。
第五條 房產(chǎn)稅的免征范圍
一、全國范圍內(nèi)（含城鄉(xiāng)）列入文物保護(hù)的繼承祖屋；
二、農(nóng)村居民繼承1949年以前的祖屋和城市居民繼承1949年以前的普通祖屋；
三、農(nóng)村居民第一棟普通住房（不含1949年前的祖屋，以時(shí)間為準(zhǔn)），新占用耕地建房的除外。[在耕地上新建房屋，不管有沒有房產(chǎn)證和土地使用證，占用耕地的新建房屋不管是第一棟還是第二棟均不享受免征優(yōu)待，確保18億畝耕地紅線不被破壞]；
四、城市居民第一套 100平方米 以下的普通住房；[以戶為單位，居民有多套住房的，以最早擁有的住房為第一套，不管有沒有房產(chǎn)證，均列為第一套住房，第一套未達(dá)到免征面積的，可以在第二套中計(jì)減，要么賣出其中的房產(chǎn)，要么接受征稅]；
五、國家規(guī)劃的移民工程，持移民所在地接收證明，可以建設(shè)一套新住宅，不論是否占用耕地都納入免征范圍；
六、軍烈屬、見義勇為烈士遺孤、殘疾孤老人員所擁有的普通住房（不管是否超過 100平方米 均計(jì)為免征）；
第六條 房產(chǎn)稅的征收辦法
一、農(nóng)村住房在《本法》公布之后給予一年緩沖期，由地方房管部門核實(shí)房屋所屬權(quán)限，以戶口為準(zhǔn)，制定征收范圍統(tǒng)計(jì)表，對于擁有兩棟住房的農(nóng)民，可由農(nóng)民自主選擇免征范圍，確定征稅房屋后，由雙方確認(rèn)征稅面積；
二、農(nóng)村住房征稅時(shí)間為年度征收，在一至十二月期內(nèi)，任何一個(gè)時(shí)間點(diǎn)都可以交納當(dāng)年的房產(chǎn)稅，緩交期限為次年第三個(gè)月；
三、城鎮(zhèn)普通住房征收房產(chǎn)稅采取“首次滿征”的辦法，即不管是第一套還是第二套或者是多套，也不管房屋大小，先按統(tǒng)一稅制和稅率征收，屬于納入免征范圍的住房，可由住房擁有者持戶口證明核實(shí)免征房屋和免征面積，當(dāng)年先征后反，并將該住戶應(yīng)征范圍列入數(shù)據(jù)庫，次年完全按應(yīng)征范圍征收；
四、城鎮(zhèn)商品房可采取按月征收，也可以采取年度征收，由房屋持有者自行決定，但緩交期不超過次年第三個(gè)月；
五、農(nóng)村和城鎮(zhèn)住戶，如果出現(xiàn)夫妻雙方離婚實(shí)事，房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了財(cái)產(chǎn)分割，雙方可持離婚證明及新戶口簿進(jìn)行征稅范圍的重新核定，如果有子女成家進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割的情況，可持新戶口簿和房產(chǎn)過戶相關(guān)手續(xù)進(jìn)行征稅范圍核定；[不要擔(dān)心會(huì)增高離婚率，世界上沒有因房產(chǎn)稅而永遠(yuǎn)以離婚狀態(tài)生活的國家，中國也不會(huì)長期存在]
六、豪華公寓和別墅房產(chǎn)稅的征收按月征收，確保高額奢侈稅的稅源穩(wěn)定；
七、住房開發(fā)商開盤后超過一年未售出的商品房一律由開發(fā)商按月交納房產(chǎn)稅，逾期以三個(gè)月為限。
第七條 國家征收房產(chǎn)稅是為了更好地調(diào)節(jié)財(cái)富分配和資源利用，也會(huì)根據(jù)納稅貢獻(xiàn)設(shè)立特別抵稅條件；
一、不管是法人還是個(gè)人，慈善捐款可以沖抵房產(chǎn)稅，持合法慈善單位收受捐贈(zèng)的票據(jù)及證明可到稅務(wù)部門辦理等額退稅；
二、對口援助但無合法慈善單位票據(jù)和證明的情況，可以憑第三方公證單位證明、地方政府證明或者權(quán)威媒體報(bào)道影像資料到稅務(wù)部門核準(zhǔn)抵稅；
三、重大自然災(zāi)害和重大國家動(dòng)員事項(xiàng)，由單位組織的集體性捐助也可納入抵稅范圍，由組織單位或者境內(nèi)合法單位出具原始捐贈(zèng)憑證及接受捐助機(jī)構(gòu)的票據(jù)復(fù)印件到稅務(wù)部門辦理退稅手續(xù)；
四、實(shí)物捐贈(zèng)可以入納入抵稅范圍，但必須要求捐贈(zèng)實(shí)物為新品，舊物捐贈(zèng)不納入抵稅范疇，并且捐贈(zèng)折價(jià)以政府認(rèn)定的合法慈善機(jī)構(gòu)核定的為準(zhǔn)；
五、抵稅項(xiàng)目只能一次性使用，抵交房產(chǎn)稅就無法再?zèng)_抵其它稅項(xiàng)，已經(jīng)在其它稅項(xiàng)中行使過沖抵職能，也不能沖抵房產(chǎn)稅，在沖抵房產(chǎn)稅后，沖抵項(xiàng)目加蓋“沖抵已失效”的方章。
第八條 避稅和逃稅責(zé)任
一、國家有權(quán)對任何有意拒交逃避房產(chǎn)稅的行為采取相應(yīng)的催交手續(xù)及強(qiáng)制辦法；
二、普通城鎮(zhèn)及農(nóng)村住房持有人按規(guī)定的交稅期交納稅款，逾期三個(gè)月未交（不含三個(gè)月寬限期）的按每月5%收取滯納金，超過一年未交的可按每月8%收取滯納金，超過兩年未交納稅款的住戶，稅務(wù)部門可以申請法院強(qiáng)制執(zhí)行，拒不執(zhí)行的，還可參照《稅收新征管法》相關(guān)辦法處理，對情節(jié)嚴(yán)重惡劣的納稅人，可參照《刑法》中有關(guān)罪行論處；
三、對豪華公寓和別墅持有人采取每月納稅，稅期較短，給予三次催繳程序，一年之內(nèi)超過三次催繳的，按稅額5%收取滯納金，累積超過六個(gè)月未交納稅款的，按稅款8%收取滯納金，逾期一年不交納稅款的按稅額10%收取滯納金，超過兩年未交納稅款的，可申請法院強(qiáng)制執(zhí)行，還可參照《稅收新征管法》相關(guān)辦法處理，對情節(jié)嚴(yán)重惡劣的納稅人，可按《刑法》中有關(guān)罪刑論處。
四、對開發(fā)商擁有的商品房，逾期三個(gè)月不交納稅款按5%收滯納金，超過六個(gè)月按8%收滯納金，超過一年按10%收取滯納金，稅務(wù)部門有權(quán)強(qiáng)行將商品房出租補(bǔ)交稅款，超過兩年未交納房產(chǎn)稅的開發(fā)商，可以申請法院對商品房進(jìn)行拍賣補(bǔ)交稅款，對情節(jié)嚴(yán)重惡劣的開發(fā)商，可按《刑法》有關(guān)規(guī)定對法人代表量定罪量刑。
第九條 扣繳義務(wù)人所扣的稅款，都應(yīng)當(dāng)在次月七日內(nèi)繳入國庫。
第十條 房產(chǎn)稅的使用
一、房產(chǎn)稅為消費(fèi)稅和調(diào)節(jié)稅，必須確定歸地政府所有，由地方政府依法定向使用，必須體現(xiàn)民生原則；
二、房產(chǎn)稅使用范圍應(yīng)該嚴(yán)格限定在：教育、醫(yī)療、住房和養(yǎng)老保險(xiǎn)四個(gè)方面，其它任何領(lǐng)域都不能該項(xiàng)目，地方各級政府無權(quán)變更使用范圍；[不設(shè)定任何模糊使用范圍]
三、地方各級政府設(shè)立房產(chǎn)稅專項(xiàng)帳戶，每年的政府工作報(bào)告必須報(bào)告使用情況，并接受審計(jì)機(jī)構(gòu)的年度審計(jì)。
第九條 各項(xiàng)稅款的計(jì)算，以人民幣為單位，以外國貨幣為結(jié)算貨幣的，按照國家外匯管理機(jī)關(guān)規(guī)定的外匯牌價(jià)折合成人民幣繳納稅款。
第十一條 對扣繳納稅人房產(chǎn)稅后，按條件依法沖抵的稅款，稅務(wù)部門可扣減百分之一的手續(xù)費(fèi)。
第十二條 國務(wù)院根據(jù)本法可制定實(shí)施條例，原《房產(chǎn)稅暫行條例》同時(shí)廢止。[希望早日能有條例出臺(tái)]。
第十三條 本法自公布之日起施行。[前提是得到了最廣大網(wǎng)民的支持，形成強(qiáng)大的社會(huì)壓力，促成全國人民代表大會(huì)早日立法]
結(jié)束語：希望中國盡快出臺(tái)《房產(chǎn)稅法》，我感覺房產(chǎn)稅的推出時(shí)機(jī)已經(jīng)接近成熟，本人在結(jié)合網(wǎng)民建議和意見的基礎(chǔ)上另做了一些相關(guān)法理上的論證，私下認(rèn)為我推出的“民間版草案”具備法理基礎(chǔ)和操作可行性，可以先行推出交由網(wǎng)友討論。
我再次強(qiáng)調(diào)：不征收房產(chǎn)稅就不是真正的房地產(chǎn)調(diào)控，不把房產(chǎn)從暴利商品中清除掉，中國普通老百姓的住房就永遠(yuǎn)是一個(gè)夢，不把房產(chǎn)稅與節(jié)約土地聯(lián)系起來，中國耕地紅線就會(huì)節(jié)節(jié)敗退。這個(gè)《草案》的推出，可算作我個(gè)人有關(guān)“房地產(chǎn)人民戰(zhàn)爭”的第三槍，請朋友們給予支持，特別希望法律界人士能夠提出更多、更好的意見，留言直接對《草案》給出完善和規(guī)范化建議。謝謝大家！
中南大學(xué)孫錫良（轉(zhuǎn)載須署名）
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