中國房地產(chǎn)大趨勢

中國房地產(chǎn)大趨勢

·王志清　　

一、當(dāng)前中國的房地產(chǎn)狀態(tài)　　

　2010年12月7日　，中國社會科學(xué)院正式發(fā)布了由社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社出版的《2011年中國經(jīng)濟(jì)形勢分析與預(yù)測》藍(lán)皮書。　　

藍(lán)皮書指出，2010年是我國房地產(chǎn)的調(diào)控之年，中央政府對房地產(chǎn)的調(diào)控成效顯著，開發(fā)商囤地現(xiàn)象得到了初步遏制，利用貸款投資和投機(jī)住宅的需求也得到了初步控制。房價漲幅從2009年的25%左右，預(yù)計可能下降到2010年的15%，比上年下降10個百分點。　　

藍(lán)皮書認(rèn)為，從住宅投資、銷售面積、銷售額和房價走勢看，2010年1~8月，住宅投資完成19876.18億元，銷售　52704.47平方米　，銷售額26418.24億元，分別比上年增長33.9%、6.7%、12.6%。全國商品房平均銷售價格為5520元/平方米，上年同期為4800元左右，較上年同期上漲15%。考慮2010年后4個月需求不變，預(yù)計全年住宅房價漲幅為15%左右，漲幅比2009年下降10個百分點。　　

藍(lán)皮書還特別強(qiáng)調(diào)指出，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策絲毫不能放松。明年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)及房價走勢，主要取決于政府調(diào)控房價的決心，政策的組合方式，以及改革的力度。一種可能是陷入價格上漲與暴漲之間的惡性循環(huán)。如果調(diào)控放松，房價將會報復(fù)性反彈，價格可能上漲20%~25%。另一種可能是房價略有下降或者溫和上漲。　　

最后，藍(lán)皮書指出，要解決中國的住宅問題，需要按照人口城市化的居住需求足額供應(yīng)土地；從房價收入比以及房價上漲速度與居民收入增長速度的關(guān)系入手，科學(xué)調(diào)控房價水平；宏觀調(diào)控不僅要用信貸手段，更重要的是要用稅收手段；需要徹底改革土地房產(chǎn)及其收入體制，使地方政府能有一個穩(wěn)定合理又不推高房價的房地產(chǎn)財政收入渠道；需要讓農(nóng)民在農(nóng)村的資產(chǎn)能夠變現(xiàn)，讓其增強(qiáng)在城市和城鎮(zhèn)中購買住宅的能力。只有這樣，才能從根本上解決中國數(shù)億人的居住問題。　　

二、影響房地產(chǎn)市場價格的原因　　

眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)一定有成本構(gòu)成。早期的房地產(chǎn)開發(fā)，多為劃撥土地，其房價構(gòu)成多為建造成本。但從2002年以后，由于在城市中心區(qū)的改造力度越來越大，動遷補(bǔ)償在房價的成本構(gòu)成中節(jié)節(jié)上升，也必然推漲地價。　　

特別是2005年以來，我國經(jīng)濟(jì)與世界主要經(jīng)濟(jì)體聯(lián)系的越加緊密，經(jīng)濟(jì)的全球化越來越深刻的影響到我國的經(jīng)濟(jì)走勢。外貿(mào)規(guī)模、貨幣發(fā)行量、匯率走勢、美元的價格走勢、GDP增長率、不斷疊加的通脹累積效應(yīng)、宏觀調(diào)控對策等，都嚴(yán)重的影響到了房價的漲幅。　　

此外，房地產(chǎn)之外的利益關(guān)系也嚴(yán)重的抬高了地區(qū)房價；社會的資產(chǎn)價值追求取向，導(dǎo)致剛性需求加速提前釋放；媒體宣傳因廣告整合的力量越來越主導(dǎo)房價走高。　　

一般來說，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時期，當(dāng)人均GDP保持年均14%的高增長率，貨幣供應(yīng)量的增長率決定了股市和房地產(chǎn)價格的年均上漲速度。未來股市和住宅價格、土地價格是仍將可能保持較快速上漲的。一般來說，貨幣供應(yīng)量的增長率決定了股市大盤指數(shù)的增長率，同時也將決定房地產(chǎn)價格增長率。　　

下表是收集到的北京、大連房價與GDP、匯率、貨幣發(fā)行量、CPI對應(yīng)房價關(guān)系的部分資料，可清晰地見到2000年到2010年房價走勢，對研究和判斷未來的房價走勢將有幫助。　　

GDP、匯率、貨幣發(fā)行量、物價與房價關(guān)系表　　

注：1、北京選取內(nèi)城四區(qū)（非通州、豐臺、朝陽、海淀四熱點地區(qū)）房價；2、大連選取中山、西崗、沙河口、甘井子區(qū)市內(nèi)四主城區(qū)房價。表中紅字?jǐn)?shù)為2010年估計數(shù)。

貨幣供應(yīng)量增長率與房子、股票等資產(chǎn)價格相對應(yīng)，一般來說，貨幣供應(yīng)量的增長率決定了房價的增長率。1990年，上海、北京、廣州市的商品房價大約在1200--1000元/平方米，目前北京中心區(qū)的房價普遍在4--7萬元/平方米，二手次新房在3--6萬/平方米。因此，按1990--2009年貨幣增長了39倍來看，北京、上海這兩個超級大都市的房價也已經(jīng)基本與貨幣供應(yīng)量的增長率相適應(yīng)。　　

未來5年，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度若依然保持在8%--10%，貨幣供應(yīng)量仍將保持18%左右的速度，即便CPI保持3%的通脹，房價等資產(chǎn)價格在超多貨幣的包圍下，若不有效調(diào)控，必定每年也將有不小漲幅。　　

三、調(diào)控的目的和將來必然的演變　　

1、調(diào)控房價，調(diào)整房改相關(guān)政策，落實房改目標(biāo)，將是今后一個時期主要的政策選項。房地產(chǎn)是建立在土地上的開發(fā)，不是完全競爭的自由主義經(jīng)濟(jì)。任何國家都會干預(yù)控制房地產(chǎn)，只是形式不同。而中國的土地屬于國有，因此，房地產(chǎn)在中國是最典型的政策經(jīng)濟(jì)。當(dāng)前的政策演變，決定了開發(fā)商未來的利潤，與政策合作的潘石屹心態(tài)，才是開發(fā)商最明智的選擇。　　

2、為了控制房價，限制房地產(chǎn)開發(fā)商囤地捂盤生財，今年4月份，監(jiān)管部門要求對存在土地閑置及炒地行為的房企暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)的重組；到10月中旬，對房企重組正式叫停；再到11月份，只要主營業(yè)務(wù)收入中出現(xiàn)自房地產(chǎn)業(yè)的上市公司融資要求也將不予通過。　　

至　12月6日　，今年房地產(chǎn)一級市場融資額不超過100億元，而2009年是1218.35億元，其中今年通過首發(fā)和配股募資的資金為零。在這樣的環(huán)境下，房企只有兩條出路：一是到境外尋求融資渠道；二是在內(nèi)地另謀出路。　　

證監(jiān)會稱，為堅決貫徹執(zhí)行“新國十條”精神，已暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請；對已受理的房地產(chǎn)類重組申請，將征求國土資源部意見。隨著房企重組申請和再融資審批相繼暫停，國內(nèi)房企在中國資本市場的再融資大門已全部關(guān)閉。　　

這是為了限制房地產(chǎn)開發(fā)中的不正當(dāng)暴利，使房價與社會大眾的收入相適應(yīng)；是為了保證金融安全，不出壞賬，避免經(jīng)濟(jì)大起大落，以利于可持續(xù)發(fā)展。因此，從長期上看，是對房地產(chǎn)行業(yè)利好。　　

3、長期的調(diào)控政策，是要待中國黨的十八大以后才能更明朗。鑒于英國、德國、日本等國房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗，中國房地產(chǎn)是必然要走新加坡或重慶模式的，在政策上，可能做第二次房改的重大調(diào)整。　　

我國計劃未來三年投資超過9000億元，解決1300萬戶低收入家庭住房困難問題。這標(biāo)志著房地產(chǎn)開始告別實施多年的“香港模式”。香港模式中保障性住房和商品住房的比例是3：7，而新加坡正好顛倒為7：3，新加坡超過70%的人居住在政府提供的組屋中，只有30%居住在商品住房中。重慶的綜合實驗改革，對農(nóng)民進(jìn)城解決的很好，極有可能也將成為未來城市房地產(chǎn)發(fā)展的模式之一。　　

4、房地產(chǎn)涉及到人民的居住福祉，任何國家都不會采取完全的自由主義經(jīng)濟(jì)形態(tài)讓其自由競爭。限制富人囤房，增加有效供給，將是中國今后城市化的必由之路。　　

房地產(chǎn)調(diào)控政策將看到從“一刀切”向分類管理轉(zhuǎn)變：對低收入家庭，主要通過公共財政政策，提供廉租房；對中低收入家庭，主要通過政策性住房金融來滿足其基本住房需求；對中高收入家庭，則完全通過市場方式來滿足其住房需求，政府主要通過貨幣政策來調(diào)節(jié)市場的過度波動。保持廉租房政策和住房金融政策的穩(wěn)定性，確保在城市化過程中，低收入家庭不受房地產(chǎn)市場調(diào)控的負(fù)面影響，使中低收入家庭也能有安居之處。　　

5、今后的調(diào)控，一般的不會籠統(tǒng)的控制房價。更可能是：對富人居住的高檔房放開房價，任由市場調(diào)節(jié)，而控制供應(yīng)量，避免無居住供給；對中低收入的中低檔房，政府將控制房價以與購房者的收入相適應(yīng)，將通過增加供地面積和有效提高容積率來解決。　　

如果房地產(chǎn)價格繼續(xù)不理性上漲，國家必然首先采取開征房屋閑置稅的措施，以打破部分開發(fā)商捂盤惜售、待價而估的夢想，迫其降價促銷，以增加市場的有效供給。　　

6、但在三到五年的時段內(nèi)，地方政府的財政來源必然還要主要依賴房地產(chǎn)，尤其是解決廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等保障房的資金必然要來自于土地。因此，除了特殊開發(fā)的新區(qū)，在城市的核心區(qū)，動遷成本會節(jié)節(jié)攀升，政府也必然要利用級差地租，不可能盼望到對土地的降價，因而在城市核心區(qū)的高檔商品房的價格將持續(xù)攀升。　　

7、大城市的房價高漲，不但與戶口、就業(yè)有關(guān)，還與升學(xué)、就醫(yī)、機(jī)會成本、享受現(xiàn)代化的服務(wù)有關(guān)。比如，北京、上海等城市人口和房價的暴漲，就與高校眾多，重點大學(xué)升學(xué)分?jǐn)?shù)線對本地過低有關(guān)。因此，要有效控制房價，可能必須引起一些房地產(chǎn)之外的改革。　　

8、因為房地產(chǎn)具有特殊性，是社會產(chǎn)品，當(dāng)社會大多數(shù)人的居住權(quán)不能實現(xiàn)或者被剝奪的時候，社會穩(wěn)定就會失去基礎(chǔ)。　　

所以，今后政府確定房地產(chǎn)政策的方向?qū)⒈囟ㄊ菨M足居住的基本需求，大力發(fā)展公共租賃住房，緩解群眾在居住方面遇到的困難，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。同時，物價上漲對房地產(chǎn)商品房價格的影響將更為明顯。　　

四、未來房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢　　

1、放棄房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)的提法，在三五年時間內(nèi)，在全國推出房地產(chǎn)稅，從根本上解決地方政府對對土地出讓金的過度依賴問題。　　

2、近期調(diào)控將使房地產(chǎn)商資金成本更高和更緊張。將導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)逐漸退出行業(yè)，大企業(yè)、大資金將借重外資在大城市通過收購兼并壟斷瓜分市場。　　

從年初至今，內(nèi)地房企境外融資規(guī)模已超過200億美元(約合人民幣1329億元)。保利地產(chǎn)、恒盛地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、方興地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、碧桂園等房企都在香港大量融資。　　

3、中西部地區(qū)和二三線中小城市將接過房地產(chǎn)接力棒，成為房地產(chǎn)企業(yè)演義的主要戰(zhàn)場。　　

4、更加珍惜土地，限制高爾夫等奢侈項目，嚴(yán)控土地資源，建筑容積率將越來越高，中低收入者住超高樓成為社會的必然現(xiàn)象。　　

5、為解決農(nóng)民工和大學(xué)生留城就業(yè)，加快中國的城市化，拉動內(nèi)需，促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房、限價房等保障房建設(shè)，將在未來五年內(nèi)成為中國主要的房地產(chǎn)政策力量。　　

6、城市中的居住貧富劃分更為明顯，政府在居住新區(qū)中的教育醫(yī)療配套顯得更為重要。　　

7、房地產(chǎn)將成為大資金和大資本集團(tuán)低成本進(jìn)入后，長期持有的主要增值資產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)受地方政府偏愛，將成為房地產(chǎn)大資本在大城市和沿海與交通發(fā)達(dá)地區(qū)的投資重點。　　

8、住房公積金將向政策性住房金融轉(zhuǎn)變；社保資金和保險資金有望適度進(jìn)入房地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)將在氣候條件較好、交通條件便利的大城市周邊和沿海地區(qū)興起。　　

2010-12-17

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