牛刀：2010年房價調控的三個核彈全成啞彈
——答《西安晚報》財經記者問
1、從2009年末開始，此起彼伏的多輪樓市調控，眼前調控房價的新政是否起到抑制房價的作用？是否有跡象表明新政使得房價有所下降？
牛刀：這一輪調控的準確時間應該是今年4月17日國十條開始，從5月1日開始執行先后推出了產業政策、財稅政策和貨幣政策的調整，但是，因為市場形態已經扭曲，價值規律已經不起作用，這些調控手段傳導到市場上就像鐵拳砸在棉花上，沒啥用。實際上，誰都看得出來，不管怎么調控，真正能夠遏制房價的三個核武器，一個也沒有推出來。
這三個核武器，一個是解除開發商的自有資本金比例，取消開發商在銀行貸款的杠桿效應，這是政府完全可以做到的，只要真心降房價，對開發商的調控一定要有這一條，現在開發商自有資金比例在2009年救市時，由35%降到20%，等于在銀行由兩倍的杠桿效應放大到四倍，所以，對開發商來講，很容易在銀行拿到巨額貸款，今年在新增貸款中有36%被房地產拿走，比去年還高3%，你還調什么控什么？調到最后，開發商依然不存在資金問題，所以，真正調控就要把開發商自有資金比例調到50%以上。
二個是貨幣政策其實沒有轉向，僅僅提高了5次存款準備金率，對降低銀行風險有好處，但是，提高存款準備金率盡管也是在回收流動性，但是，因為商業銀行實際上不斷在釋放新的貸款，抵消了提高存款準備金率所有效應，而且，無法傳導到市場上，對遏制房價沒有什么效應。加息，央行行長周小川有一個解釋，就是7進制是算盤的產物，現在改為5進制是電腦的產物，聽起來很有道理，但是，少加了0.02，實際上一年開發商和地方政府貸款可少支出利息700多億，少回收流動性1200億。央行現在就不斷地采取這種手段，蒙老百姓。什么時候，央行能夠真正加息，并且，一年在三次以上，那才是真正的調控。
三個是房產稅根本出不來。現在說試點房產稅，就把這個房產稅完全搞走樣。作為國家住房制度的一項重大措施，本來是一件很嚴肅的事，關系民生、關心一國長治久安，一定是全國范圍內整體開征的。但是，搞了這么久，也沒搞出一個名堂，不是搞不出來，而是不敢觸動官員的利益。
從以上三點就可以看出，這個調控基本沒的搞，也沒有任何跡象顯示房價會下降。
2、到了今年歲末，上海房產稅方案隱現，新購且總量超200平米或被征稅。有人認為買得起200平米以上住房的人還怕交那點稅，您怎么看待這個方案？房產稅是否能夠起到限制房價的作用？
牛刀：你可能沒有看上海房產稅的征收方案，完全背離了征收房產稅的用意。各國房產稅，主要是作為社會財富的平衡機制而創建的，在操作上，主要是對擁有多套住宅的家庭課以重稅，在上海變成了只對新購住宅征收房產稅，這不僅僅只是一件很可笑的事，而是背離了房產稅開征的宗旨，又變成了政府掠奪民眾的一項新的苛捐雜稅，只會助漲房價，根本不可能限制房價。
3、未來您預測政府是否還會出臺調控政策？調控政策將從哪些方面入手？未來的價格走勢將如何？
牛刀：政府已經黔驢技窮，2011年房價注定上漲。高盛香港投資銀行部總經理哈繼銘預測，明年一季度新增貸款會爆發性增長，不只是推動房價上漲，而且會助漲通貨膨脹。未來的價格走勢，在一線城市價格會有結構性松動，而絕大多數二三線城市房價會暴漲，并持續到明年10月份。樂觀的估計，到明年10月底之前，央行會有兩次加息。如果央行就是不加息，房價泡沫2011年下半年就會開始出現區域性破滅。如果加息兩次，房價泡沫可維持到2012年5月開始區域性破滅，2012年下半年整體破滅。
4、西安作為一個二線城市，房地產泡沫化率不是很高，這是否意味著房價比較堅挺。二線城市的房價漲跌是否和一線城市一樣出現“共震”？
牛刀：我對西安沒做研究，泡沫化率不好說，綜合評估要看租售比、空置率和房價收入比。但是，這一輪房價上漲不是住宅價值的體現，而是人民幣貶值帶來的房價上漲。西安也在使用人民幣，因此，西安的房價性質不屬于資產泡沫型，而屬于通貨膨脹帶來的上漲。西安房價的漲跌主要關注人民幣幣值的變化。如果人民幣不提高利率，而是繼續貶值，那房價還要上漲，如果央行開始加息，而且有一定的力度，那西安的房價降起來也很快。
5、您對西安房地產發展的認識和未來房價的預期是什么樣的？
牛刀：我對中部二線城市做了許多研究，但是，對中原地區和西部地區研究的不多。房價和人口有關，未來對人口吸引力大的城市，房地產還有發展空間，但不等于房價上漲空間大。我對全國二線城市人口吸引力基本評估中沒有西安，也就是說，西安排不上前十位。未來五到八年，中國內陸二線城市只有一個城市人口可能突破1000萬，那就是長沙、株洲、湘潭的規模集約化發展，會帶來人口的暴增，其他城市都不行。
6、近期，西安很多人現在在徘徊，到底出手買房還是繼續觀望，談談您的看法。
牛刀：2008年10月以后，政府狂印鈔票支撐房價，打破了價值規律和經濟規律，所以，我再不提供任何買房建議。各人家庭情況不同，打算買房的和持幣待購的應該對自己的購買行為負責，而不要聽信別人的所謂建議。但是，中國住宅沒有投資價值，泡沫遲早會破。
7、您認為目前西安房價每平米多少錢合理？為什么？
牛刀：那就更不好說了。西安這樣的城市未來經濟和人口的發展都屬中性，房價已經不由供求關系決定，房價收入比、租售比、空置率都不能解釋西安這樣的城市的房價。理性的說，因為貨幣幣值已經不一樣，西安房價很難回到2008年的水平，我的印象2008年西安房價在3200元至3600元區間。這個價位是比較合理的。
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