房價泡沫福州排第一，真的還是假？

房價泡沫福州排第一，真的還是假？
　　

www.fjsen.com 2010-12-09 07:17  楊永敏 詹婷婷 來源：東南網(wǎng)    　　

真正需要房子的卻買不起，不少福州市民說，這次的“第一”名副其實了(資料圖)　　

東南網(wǎng)-海峽都市報12月9日訊 本網(wǎng)記者 楊永敏 實習(xí)生 詹婷婷 綜合　　

關(guān)注理由 “我們生活在房價泡沫最大的城市??？”中國社會科學(xué)院昨日公布的2011年《住房綠皮書》數(shù)據(jù)，讓福州市民驚訝地發(fā)現(xiàn)，自己居住的城市以70.3%的房價泡沫指數(shù)，位列全國35個大中城市第一。而35城的平均房價泡沫為29.5%，杭州以66.9%位居第二，廈門則在10%以內(nèi)。(相關(guān)新聞：社科院稱福州房價泡沫全國最大 福州房產(chǎn)專家不滿)　　

雖然綠皮書執(zhí)筆人稱，數(shù)據(jù)僅供研究參考，但這個“第一”還是在福州掀起不小的波瀾。一些業(yè)內(nèi)人士認為，數(shù)據(jù)“很雷人”，而且如果采集的指標(biāo)數(shù)據(jù)不準確，報告說服力有限。但也有專家認為，福州房價7年增長超3倍，房價與收入比超過20倍，普通市民對房價已“恐高”。　　

【綠皮書執(zhí)筆人】　　

只是一種嘗試數(shù)據(jù)僅供參考　　

福州是如何上榜的？昨日，記者聯(lián)系了綠皮書執(zhí)筆人、中國社科院財貿(mào)所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室鄒琳華博士。他告訴記者，他們采集的所有數(shù)據(jù)都來自統(tǒng)計局。　　

據(jù)悉，數(shù)據(jù)計算采用的房價指標(biāo)為：2010年9月35個大中城市二類地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交價，采用包括2009年家庭可支配收入、客運量、貨運量、地方財政預(yù)算內(nèi)支出、固定資產(chǎn)投資總額、城鄉(xiāng)居民儲蓄年末余額、社會商品零售總額、貨物進出口總額、年末實有公共（汽）電車營運車輛數(shù)、普通高等學(xué)校在校學(xué)生數(shù)、執(zhí)業(yè)（助理）醫(yī)師人數(shù)等11項指標(biāo)。這些指標(biāo)集中反映城市經(jīng)濟基本面和公共基礎(chǔ)設(shè)施水平?！　?/p>

對于數(shù)據(jù)的權(quán)威性和準確性，鄒琳華博士表示，課題只是一種嘗試，僅供研究參考，測算還需要不斷改進?！　?/p>

【業(yè)內(nèi)】　　

八縣（市）收入難統(tǒng)計數(shù)據(jù)恐怕不準　　

“不可思議！”昨日，業(yè)內(nèi)人士林先生聽到這個消息后說，福州這幾年房價是漲得比較多，但城市基礎(chǔ)設(shè)施有明顯改善，近幾年屬于“補漲”。業(yè)內(nèi)人士認為，雖然福州的統(tǒng)計收入不高，但是福州特別是八縣（市），民間投資較旺，這些收益均難以納入官方統(tǒng)計，數(shù)據(jù)采集恐難準確。省內(nèi)房產(chǎn)專家劉福泉認為，如果采集的指標(biāo)數(shù)據(jù)不準確，研究結(jié)果自然沒有說服力?！　?/p>

【專家】　　

房價收入比達20倍國際安全線才6倍　　

而省內(nèi)房產(chǎn)專家王阿忠認為，社科院的數(shù)據(jù)均來自統(tǒng)計局，具有一定的可信度。　　

王阿忠說，福州房價從2003年的一手房成交均價2700元~2800元/平方米，漲到如今1.1萬~1.2萬/平方米，增長了3倍左右。而2003年福州人均可支配收入為10179元，去年為20316元，以今年前10月的增長幅度10%測算，今年人均可支配收入大約為22348元左右，從2003年至今僅增長112%左右。3倍與112%，幅度明顯不對等。　　

據(jù)王阿忠測算，以一個三口之家購房為例，家庭年均可支配收入大約為6.7萬元。目前福州購買一套120平方米的房子，需140多萬元，房價收入比高達20倍。按照國際慣例，房價收入比6倍為安全臨界線?！　?/p>

王阿忠說，泡沫數(shù)據(jù)從一個側(cè)面反映出，福州的實體經(jīng)濟滯后于福州的房地產(chǎn)，造成收入低房價高的現(xiàn)象。　　

【網(wǎng)友】　　

有的說很娛樂有的說很真實　　

福州某業(yè)內(nèi)人士博客：　　

“房價泡沫最高的城市會最宜居嗎？對這些號稱‘權(quán)威’的綠皮書、白皮書、藍皮書，還是抱著娛樂的心態(tài)來看吧。”　　

房客網(wǎng)網(wǎng)友評論：福州房價今年很“給力”，屢屢登上全國榜首，扣除50%以上的泡沫，實際房價還剩多少，大家自己去推算吧。　　

海都網(wǎng)友：“繼宜居之后福州再次榮登第一，有所不同的是，這次名副其實了”。“福州的房價現(xiàn)在都快逼近2W了，這太不正常了?。　薄　?/p>

網(wǎng)友留言：雖然福州房價泡沫第一，但“大家還是得削尖了腦袋買房”?！　?/p>

李克強：加強樓市調(diào)控　　

中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強6日至7日在浙江省寧波市重點考察保障性住房建設(shè)工作時表示，要完善住房體制機制和政策體系繼續(xù)加強財稅、金融、土地等政策調(diào)節(jié)，規(guī)范市場秩序，堅決抑制投資投機性住房需求，促進房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展?！　?/p>

綠皮書摘錄　　

暴利 平均毛利潤率55%　　

綠皮書分析認為，2009年，我國房地產(chǎn)行業(yè)的平均毛利潤率為55.72%。即便遭受金融危機的沖擊，2009年房地產(chǎn)行業(yè)仍大受其益。近年來，通過股權(quán)投資和關(guān)聯(lián)企業(yè)直接涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司（含上市房企）802家，占滬深股市上市公司的60.53%?！　?/p>

壓力 需求主體“租購兩難”　　

綠皮書指出，按照國際通行做法，月度償付率的最高線是30%，超過這個線的家庭屬于低收入家庭，一般要租房而不是買房。照此標(biāo)準，國內(nèi)絕大多數(shù)城市的月度償付率都超過最高線，只有呼和浩特和重慶等少數(shù)城市例外。重慶是僅有的幾個處于30%以下的城市之一，也是唯一的一個大型城市。月度償付率較高的城市主要集中在京滬廣深等一線城市。最高的是北京，大多數(shù)月份超過100%?！　?/p>

而我國銀監(jiān)會規(guī)定：月度償付率不能高于50%。那么長沙、濟南、南京等近一半城市，在大多數(shù)月份里符合銀監(jiān)會的規(guī)定?！　?/p>

綠皮書同時指出，我國租房者承受的壓力也越來越重，出現(xiàn)租購兩難窘境。　　

預(yù)測 明年房價穩(wěn)中有降　　

理由：一是中央樓市調(diào)控與宏觀調(diào)控政策方向一致；二是中央態(tài)度堅決、意志堅定，對房價采取了露頭就打、見高就打的策略；三是預(yù)計在2011年保障性住房的投資會大幅增加；四是住房投機已經(jīng)受到了抑制?！　?/p>

報告還強調(diào)，當(dāng)前中國應(yīng)警惕經(jīng)濟房地產(chǎn)化的風(fēng)險，以免掏空未來30年中國經(jīng)濟增長的基礎(chǔ)?！　?/p>

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社科院稱福州房價泡沫全國最大 福州房產(chǎn)專家不滿
　　

www.fjsen.com 2010-12-09 07:08   來源：東南快報    我來說兩句　　

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本報專訪綠皮書編制者 福州高泡沫如何算出來　　

昨日發(fā)布的綠皮書中最引人關(guān)注的就是房價泡沫指數(shù)，它究竟是如何出爐的？70.3%的泡沫指數(shù)對福州究竟意味著什么？未來應(yīng)該如何應(yīng)對，特別是以福州為首的泡沫指數(shù)較高的城市？　　

記者專訪了《住房綠皮書》主編中國社科院財貿(mào)所經(jīng)濟研究所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室主任倪鵬飛、中國社科院財貿(mào)所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室鄒琳華博士。　　

“數(shù)據(jù)來自國家統(tǒng)計局”　　

記者：出臺的綠皮書具有怎樣的定位？　　

倪鵬飛：綠皮書是非政府的學(xué)術(shù)研究報告，它對各級政府尤其是城市政府部門、國內(nèi)外企業(yè)、有關(guān)研究機構(gòu)、社會公眾具有重要的決策參考意義和研究借鑒價值?！　?/p>

記者：35個大中城市住宅價格泡沫指數(shù)的計算依據(jù)是什么？　　

鄒琳華：綠皮書泡沫估計采用的房價指標(biāo)是2010年9月35個大中城市地段普通商品住宅集中成交價。這個數(shù)據(jù)是從國家統(tǒng)計局獲得的，也是各地層層上報上來的數(shù)據(jù)。9月份是在國家宏觀調(diào)控之后最新的數(shù)據(jù)，全國樓市趨于平穩(wěn)，選取9月作為數(shù)據(jù)計算依據(jù)，具有一定的參考價值?！　?/p>

“計算方式比較科學(xué)”　　

記者：泡沫指數(shù)是如何計算的？　　

鄒琳華：以福州為例，9月普通商品住宅集中成交價是13457元/平方米，減去福州商品房基準價格3998元/平方米，再除以13457元/平方米，就得出70.3%的泡沫指數(shù)?！　?/p>

記者：福州商品房的基準價格是如何計算出來的呢？　　

鄒琳華：這是一個比較復(fù)雜的測算過程，主要是根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用袷杖?、地方財政支出，社會商品零售總額等11項指標(biāo)，再參考同類城市普通商品房價格，才得出商品房基準價格。　　

記者：這種計算方式是否合理呢？　　

鄒琳華：目前房價泡沫指數(shù)沒有統(tǒng)一的計算方法，我們的這種計算方式也是參考國內(nèi)外最先進的計算模式，經(jīng)過改進之后最終確定的一種計算方式，排除數(shù)據(jù)來源本身的準確性不談，算是目前比較科學(xué)合理的一種計算方式了。　　

“福州當(dāng)務(wù)之急是消泡沫”　　

記者：70.3%的泡沫指數(shù)對于福州究竟意味著什么？　　

倪鵬飛：當(dāng)務(wù)之急就是要消化這些泡沫。房價泡沫指數(shù)的估計不可避免地要受到數(shù)據(jù)準確性的干擾，而且由于部分城市數(shù)據(jù)特別是房價數(shù)據(jù)不完全準確，房價泡沫指數(shù)仍有被夸大或縮小的可能。因此不能僅依據(jù)房價泡沫大小，去推斷房價走向。未來我們還將進一步深入研究房價泡沫指數(shù)?！　?/p>

如果是投資過多，則加大政府調(diào)控力度。房地產(chǎn)已經(jīng)調(diào)控很久了，這種緊縮的調(diào)控對市場行為各方的壓力越來越大，即使不會出現(xiàn)停止，但是也會出現(xiàn)一些削減的情況。比如，地方政府難以承受、開發(fā)商難以承受、銀行難以承受。另外，如果我們收緊了，經(jīng)過一個周期以后會不會出現(xiàn)供給短缺，則應(yīng)加大保障性狀建設(shè)，這是解決房地產(chǎn)市場經(jīng)濟問題、社會問題一箭雙雕的措施。　　

“建議收緊開發(fā)商融資渠道”　　

記者：今后政府該如何應(yīng)對房價泡沫呢，特別像福州這樣泡沫指數(shù)較高的城市？　　

鄒琳華：由于中國房價上漲過快，住房市場不可避免地累計了一定的價格泡沫，因此我們也需要對此加以高度的關(guān)注和警惕，特別是泡沫指數(shù)較高的城市?！　?/p>

我們建議全面收緊大開發(fā)商融資渠道，削弱開發(fā)商整體囤地能力。禁止大開發(fā)商上市融資，限制各類基金、信托計劃為大開發(fā)商提供股權(quán)或債權(quán)融資，嚴格限制或全面叫停對大開發(fā)商的各種貸款。將大開發(fā)商作為主要調(diào)控對象，加大對中小開發(fā)商的扶持引導(dǎo)力度，進一步分化瓦解開發(fā)商陣營，優(yōu)化住房市場結(jié)構(gòu)?！　?/p>

“明年房價預(yù)計穩(wěn)中有降”　　

記者：明年樓市將呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展趨勢？　　

鄒琳華：從2009年初到2010年4月，中國的住房價格出現(xiàn)快速飆升，為了抑制房價的過快上漲，政府出臺了一系列的調(diào)控政策。房價漲勢初步得到遏制，成交量大幅度萎縮，政策與市場的活力逐漸進入膠著狀態(tài)。從開發(fā)市場看，經(jīng)歷了2009年的房價上升和庫存消耗，2010年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金充裕，對未來的預(yù)期也較為樂觀。投資開發(fā)出現(xiàn)較快的增幅。2010年在房價企穩(wěn)的同時租金出現(xiàn)暴漲，房租房價出現(xiàn)上漲的態(tài)勢。　　

關(guān)于2011年的市場預(yù)測，我們初步推測在沒有出現(xiàn)重大的內(nèi)外部危機的情況下，可能會呈現(xiàn)出繼續(xù)調(diào)整、穩(wěn)中有降的態(tài)勢。（東南快報記者 林啟星）　　

福州房產(chǎn)專家炮轟綠皮書“社科院的調(diào)查太雷人”　　

“這樣的結(jié)論太雷人了。”昨日，福州房產(chǎn)專家劉福泉剛接到記者采訪電話就先聲奪人提出質(zhì)疑。　　

在得知社科院有關(guān)福州房價泡沫最大的數(shù)據(jù)計算與采集過程后，劉福泉直言，這種計算理論有缺陷，數(shù)據(jù)采集方式有問題，計算方法也不對?！　?/p>

平均化使用數(shù)據(jù) 錯誤可能致命　　

劉福泉表示，城市統(tǒng)計房價的標(biāo)準本來就不一樣，有的城市會包含郊區(qū)，有的城市則不然，所以交易均價是一個非?；奶频臄?shù)據(jù)?！　?/p>

“比如說，9月份恰巧福州可能出售的都是高端樓盤，學(xué)者研究時忽略這點就很不到位。” 劉福泉指出，平均化使用數(shù)據(jù)，就會陷入表面化分析數(shù)據(jù)的陷阱。全國平均價格、城市平均價格、全國平均收入、城市平均收入等，這些數(shù)據(jù)的使用也許不會構(gòu)成什么大錯，而在房地產(chǎn)市場上使用這樣的指標(biāo)，錯誤可能就是致命的?！　?/p>

例如，某市住宅市場平均價格為每平方米2300元，平均家庭年收入2萬元，如果開發(fā)的是高端產(chǎn)品市場，這樣的數(shù)據(jù)和普通市民的關(guān)系并不大，可能需要這一城市年收入在8萬元以上家庭占總家庭總數(shù)的比例是多少？高檔房子的價格又是多少？　　

分析數(shù)據(jù)忽略了很多基本常識　　

劉福泉表示，泡沫指數(shù)分析，實際上忽略了很多基本的常識?！　?/p>

“樓盤彼此間不具有可比性，即使是同一樓盤，也有不同，這是大家都知道的。比如最近金山交易集中，就無法代表全市均價。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品不可移動、產(chǎn)品由不同類型的物業(yè)構(gòu)成，使用平均性的數(shù)據(jù)本身就不能和市場匹配。每天登記的信息是在售樓盤的自然反饋，沒有經(jīng)過加工，不能比，也沒有可比性?！眲⒏Ｈ蛄藗€比喻，菜要是不洗不炒，能不能上桌食用？這就是一樣的道理。再例如，我們選取廣州和福州兩城市位置相應(yīng)的住宅市場價格進行平均，得出一個每平方米1萬元的價格并沒有太多的實際意義?！　?/p>

“對福州整個房價的計算研究，學(xué)者有沒有對整個房價進行多長時間走勢的分析呢？”他對此表示不理解，福州的泡沫指數(shù)是70.3%，分母卻僅僅是9月份福州的平均房價。還有，基準價憑借省內(nèi)財政、社會消費品總額、居民收入等11項指標(biāo)確定，這些數(shù)據(jù)也難免太片面?！　?/p>

劉福泉認為，發(fā)布這樣的數(shù)據(jù)，有損福州的城市形象。　　

福大房地產(chǎn)研究所所長：　　

綠皮書基本反映福州實情　　

福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠介紹，即使不分析這個數(shù)據(jù)是如何計算出來的，他認為這個數(shù)據(jù)是比較符合實際情況的。　　

從數(shù)據(jù)看，福州平均工資在3000左右，一個家庭夫妻工資6000元左右，年收入7萬。但福州目前的平均房價1.3萬元左右，市區(qū)遠遠高于這個價格。也就是說，要是在福州買一套100平方米以上的房子，要130-150萬元。房價與年收入比達到20倍左右。而在國外比如美國和加拿大，基本房價收入比在5倍左右，在中國，房價收入比在6倍左右比較合理，而福州目前房價，與收入差距太大，所以他認為，中科院的這個綠皮書是基本反映福州實際情況的。　　

福州房產(chǎn)專家王劍超：　　

福州泡沫全國第一待商榷　　

福州房產(chǎn)專家王劍超認為，綠皮書有一定的參考價值，但是福州的房價泡沫排名全國第一的結(jié)論則有待商榷?！　?/p>

“房地產(chǎn)問題包括房價和成交量，根據(jù)福州目前商品房均價大約1萬元，那么如果說房價泡沫有七成，不就意味著福州的房價應(yīng)該只有三四千。這種觀點，我是不贊同的?！蓖鮿ΤJ為，成交量方面有七成泡沫還是有可能的，首先根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，福州樓市70%-80%都是投資性住房，福州空置房情況比較嚴重，“晚上八點到金山等新區(qū)逛逛就知道了，情況甚至超過北京。”（東南快報記者 夏菁 孫韜）  　　

高房價阻擋新房銷售　　

接近歲末，之前榕二手房市場彌漫的觀望情緒開始出現(xiàn)淡化。昨日，記者從麥田、陽光家園房產(chǎn)、邦盛等二手房中介了解到，近期榕二手房交易量有所上揚，與10月限購令剛出來時相比，二手房交易量至少上漲了兩成。　　

相較于二手房市場強勁回暖，近期福州一手房簽約量依然比較低迷。據(jù)房產(chǎn)部門統(tǒng)計，近三周，市區(qū)樓市的交易量節(jié)節(jié)下滑：11月15日至21日，福州五區(qū)總簽約套數(shù)287套；11月22日至28日，五區(qū)總簽約套數(shù)267套；11月29日至12月5日，五區(qū)總簽約套數(shù)253套。業(yè)內(nèi)人士認為，一手房交易量上不來，主要因為目前新開盤的樓房均價普遍在萬元以上，嚴重影響了剛性購房需求。（東南快報記者 夏菁）　　

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